摘 要：當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，正在引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的源頭；構(gòu)建房地產(chǎn)金融發(fā)展的長效機(jī)制是治本之策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 局部爆發(fā) 長效機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）05-163-02

近幾年來，我國房價(jià)持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡沫已是不爭(zhēng)的事實(shí)。社會(huì)信用和銀行信貸資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，促使房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的同時(shí)，也帶來了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。從2014年二季度以來，不論是國家統(tǒng)計(jì)局長期跟蹤統(tǒng)計(jì)的全國70個(gè)重點(diǎn)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，還是中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的百城房價(jià)指數(shù)，總體上均處于下跌調(diào)整的態(tài)勢(shì)。伴隨著房價(jià)的下跌，成交量也處于一個(gè)不斷收縮的過程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在孕育市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及金融風(fēng)險(xiǎn)。

明斯基的金融不穩(wěn)定理論認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，投資必須借助融資，債務(wù)融資市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)類似“劣幣驅(qū)逐良幣”的效應(yīng)，資金會(huì)逐漸由低風(fēng)險(xiǎn)借款人向高風(fēng)險(xiǎn)借款人傾斜，資產(chǎn)價(jià)格不斷被推高，債務(wù)杠桿不斷提高，風(fēng)險(xiǎn)也將隨之加大，價(jià)格上漲一旦到達(dá)臨界點(diǎn)，資產(chǎn)泡沫必然破滅，金融風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。

一、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理

1.土地壟斷形成兩個(gè)后果。一方面，地方政府以土地壟斷權(quán)力控制土地供應(yīng)，形成供應(yīng)不足，造成商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求，房價(jià)不斷上漲。另一方面，地方政府直接以土地為抵押物大肆從金融機(jī)構(gòu)借款，形成地方政府債務(wù)高杠桿，增大金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.房價(jià)的不斷走高吸引越來越多的投資者入市購房，金融機(jī)構(gòu)也不斷擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸支持，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)率整體抬高，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.由于大部分利潤率高的行業(yè)都存在市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，政府壟斷經(jīng)營，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)平均利潤率下降，產(chǎn)能普遍過剩，社會(huì)資本投資渠道狹窄，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢效應(yīng)顯著，因此過剩的流動(dòng)性蜂擁而入。

4.如果房地產(chǎn)泡沫過度膨脹，以及包括民間借貸在內(nèi)的金融過度介入，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)就成為必然。

二、中國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.民間借貸風(fēng)險(xiǎn)。2011年以來，受銀行信貸緊縮政策的影響，中國民間借貸市場(chǎng)供需兩旺，借貸利率一路走高，平均年利率超過20%，部分地區(qū)曝出的最高利率令人瞠目。

2.地方債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。2012年以來，隨著地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資增速的下滑，基建投資對(duì)于保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長起到重要作用。為了完成大量的資金投入，利用地方融資平臺(tái)舉債是地方政府主要的資金來源之一。隨著地方基建投資增速過快，土地出讓溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下滑，地方融資平臺(tái)的負(fù)債水平明顯上升。地方政府面臨較大的償債壓力，有的地方政府已經(jīng)沒有能力償還欠款，頻頻出現(xiàn)違約，已經(jīng)嚴(yán)重影響了金融的正常秩序，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步加大。地方政府債務(wù)隱藏的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的存在，成為我國經(jīng)濟(jì)和金融安全穩(wěn)定的一大隱患。

3.房地產(chǎn)信托等影子銀行風(fēng)險(xiǎn)。近年來，由于銀行逐漸收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸投入，房地產(chǎn)信托等影子銀行體系利用自身經(jīng)營靈活的優(yōu)勢(shì)，大量向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)放貸款，成為繼商業(yè)銀行之外重要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)份額越來越大。同時(shí)，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

4.商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)2014年度人民銀行的統(tǒng)計(jì)顯示，銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的貸款已達(dá)17萬億元，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑調(diào)整的階段，商業(yè)銀行也面臨著巨大信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、當(dāng)前中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的階段性特點(diǎn)

1.由于新建商品房項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。這就導(dǎo)致即使泡沫不破滅，只要市場(chǎng)交易量較快下滑，也會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)更具有隱蔽性和易發(fā)性。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊，不少三四線城市的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商實(shí)力較弱，專業(yè)性較差，自有資金較低，債務(wù)率過高，往往是僅有購買土地的資金就敢于開工建設(shè)，后續(xù)合作者全程墊資，資金鏈完全依靠項(xiàng)目銷售情況。因此風(fēng)險(xiǎn)承受能力普遍較差。

3.民間借貸基本失控。民間借貸大多發(fā)生在三四線城市，以及部分省會(huì)城市，作為資金需求方的開發(fā)商往往是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，不是實(shí)力弱無法從銀行取得貸款，就是項(xiàng)目手續(xù)不具備貸款條件，或者是在房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀情緒的影響下，超出自身能力去擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，在高息和資金鏈斷裂的雙重壓力下，極易導(dǎo)致不能按時(shí)償還借款本息的危機(jī)。

4.政府對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的控制力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的主要生產(chǎn)要素均掌握在政府手中，如土地、金融均被政府壟斷，政府可以通過調(diào)控土地供應(yīng)和金融政策，直接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，也可以通過收購部分商品房用作棚戶區(qū)改造的安置房，來有效化解商品房庫存壓力，緩解金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、當(dāng)前化解中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

1.營造寬松的貨幣政策、金融政策、房地產(chǎn)消費(fèi)政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

2.住建部關(guān)于政府收購部分商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房的政策，以及福州市政府以低于市場(chǎng)價(jià)15%的價(jià)格收購商品住房的做法，具有積極意義。一方面可以促使房價(jià)合理回歸，另一方面可以促進(jìn)市場(chǎng)出清，有利于恢復(fù)市場(chǎng)正常交易，為市場(chǎng)回穩(wěn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建議盡快在全國推廣。

五、構(gòu)建房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制是治本之策

1.國外成功經(jīng)驗(yàn)借鑒。一是住房保障政策措施必須到位，才能維持房價(jià)的平穩(wěn)狀態(tài)。二是增加市場(chǎng)供應(yīng)是促進(jìn)供求平衡的關(guān)鍵。德國、美國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)都配套有財(cái)政、金融、稅收等多方面的優(yōu)惠支持，有效促進(jìn)了新建住房的供應(yīng)，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。三是政策性住房金融體系健全，有力地支持中低收入家庭提高住房貸款能力，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。德國的住房儲(chǔ)蓄銀行制度，政府嵌入了財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)措施，使政府資助和社會(huì)互助有機(jī)結(jié)合，對(duì)德國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期保持房價(jià)平穩(wěn)發(fā)揮了巨大作用，值得我們借鑒。四是限制投機(jī)的措施必須得力。美國、德國以住房保有稅、房租約束、法律管制等措施，對(duì)投機(jī)活動(dòng)給予了有效的約束。

2.構(gòu)建中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制的建議。一是建立住房保障體系及與之相適應(yīng)的政策性住房金融體系。應(yīng)該借鑒德國的住房儲(chǔ)蓄銀行制度，改革住房公積金制度，嵌入政府對(duì)中低收入者的購房補(bǔ)貼，同時(shí)政府應(yīng)該給予土地供應(yīng)方面的優(yōu)惠政策，真正發(fā)揮政策性住房金融體系應(yīng)有的作用。這樣，政府就可以變建設(shè)保障性住房為資助保障性住房建設(shè)，變實(shí)物保障為財(cái)政補(bǔ)貼保障，既提高保障效率，又可以有效防止尋租腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。二是改革土地管理制度，打破土地壟斷，以市場(chǎng)機(jī)制決定土地資源供應(yīng)，而不是政府決定。建議地方政府盡快與土地財(cái)政脫鉤，制定科學(xué)的土地收益分配機(jī)制。三是健全房地產(chǎn)金融制度，大力發(fā)展住房貸款二級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），為房地產(chǎn)市場(chǎng)開辟資金來源的同時(shí)，也能夠有效降低商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是應(yīng)該注意，住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)仍然應(yīng)該由發(fā)放銀行承擔(dān)。四是拓寬民營資本投資渠道，為社會(huì)流動(dòng)性提供合適的投資領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。五是建立打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的一攬子制度，有效降低投機(jī)行為，保持房價(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。六是中央政府應(yīng)該避免頻繁的刺激政策，以便為發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的正常作用創(chuàng)造環(huán)境條件。

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（作者簡介：曹全旺，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）

（責(zé)編：賈偉）