張佳竹

2015年以來，雖然政策暖風頻吹，讓冰凍已久的北京樓市如沐春風，成交套數(shù)和成交均價有所回升，但別墅高端住宅市場卻依然深陷“寒冬”之中，根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年一季度北京別墅市場僅實現(xiàn)成交344套，成交面積11.14萬平米，環(huán)比、同比皆大幅下降，創(chuàng)2008年之后僅7年來一季度成交新低。

不過，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京別墅也即將開啟銷售期，京城高端住宅市場也將迎來久違的明星盤。業(yè)內(nèi)預計，第二季度，北京別墅成交情況較一季度將有大幅提高。

成交創(chuàng)7年新低

“今年一季度的別墅成交創(chuàng)造了2008年以來近7年來的新低，”亞豪機構研究總監(jiān)郭毅表示，成交不暢，市場低迷也使得開發(fā)商推售新房源的熱情降低，市場新增供應也創(chuàng)下新低。

根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年一季度北京別墅市場共實現(xiàn)成交344套，成交面積11.14萬平方米，環(huán)比2014年4季度分別減少了44.9%、42.3%，而同比2014年1季度，也分別減少了25.2%、20.7%。

“2015年一季度北京別墅市場出現(xiàn)階段性成交低谷，最根本的原因還是受到政策的影響?！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍分析認為。從長期來看，以限購為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策對于別墅市場的影響相對更為深遠，一方面高資產(chǎn)客群本身就相對有限，并且還有大量處于限購范圍內(nèi)，每年能夠“解套”的新增需求較少，長期消耗之后需求總基數(shù)必然下滑；另一方面需求的不足也打擊了別墅項目的入市積極性，而供應不利又對成交造成制約，再加上季節(jié)性因素的影響，別墅市場在一季度進入短期惡性循環(huán)階段。

不過從月度走勢來看，成交低迷狀態(tài)逐漸在打破，3月北京別墅實現(xiàn)成交129套，成交面積4.22萬平方米，環(huán)比分別增長了51.8%、45%。另外3月供應也打破了2月的“零入市”，城南別墅世茂維拉在春節(jié)之后首個整裝入市，并且當月即實現(xiàn)簽約4套，在月度成交排行榜中排名第9位。

另外，從一季度別墅成交特征來看，各總價段產(chǎn)品成交分布較為平均，其中500萬元以內(nèi)、500萬-800萬元、以及總價千萬以上的成交占比分別為27%、28%、29%，僅800萬-1000萬元總價段占比較少為16%。但是從月度情況來看，3月份總價500萬元以內(nèi)的產(chǎn)品成交出現(xiàn)明顯占優(yōu)，占比高達32%。而從成交面積特征來看，3月面積在300-500平米之間的舒適戶型產(chǎn)品所占比重最大，為41%。

高姍認為，最近的新政當中，二套房貸首付比例降至四成以及對于營業(yè)稅免征門檻5年變2年的細則，均是針對升級改善型需求客群，而別墅市場當中選擇購置總價500萬元以內(nèi)中低端產(chǎn)品的多為首次升級置業(yè)的中端客群，新政之后這類客群手中擁有的第一套房產(chǎn)無論是賣或不賣，都能有所受益，而300-500平米適宜升級置業(yè)的舒適性產(chǎn)品也成為這類客群首選。

下半年或集中入市

2015年一季度，北京別墅市場另一大特點是供應量也大幅降低。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，一季度北京別墅市場僅有兩個項目入市，環(huán)比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少了9個。

“1、2月高端市場成交低迷是今年一季度成交下滑的主要原因?！痹谥倭柯?lián)行的監(jiān)測中，北京一季度的高端別墅（成交均價在2萬元/平米以上）1-2月僅有37套成交，3月有所反彈。

不過包括泰禾集團總裁助理兼品牌總經(jīng)理沈力男在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都表示，每年5月-10月別墅市場才會進入真正的推廣期和銷售期，北京別墅市場的需求、成交都較為穩(wěn)定。

據(jù)記者了解，2015年將有超過10個別墅項目入市。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，2015年北京將入市42個純新項目，單價超過50000元/平方米的占17席，預計單價超過10萬元的項目高達13個，預計新增供應量將在1000套以上，達到歷史高峰，這意味著2015年豪宅市場的可售套數(shù)將在9000-10000套。

4月，北京就迎來了一個高端別墅項目的亮相。4月9日，龍湖位于北京豐臺區(qū)、西三環(huán)西局地塊的項目以“西宸原著”的案名亮相。據(jù)了解，西宸原著預計將有109套別墅房源，而由于項目純住宅樓面價達到6萬元/平米，業(yè)內(nèi)預計其銷售單價將達到10萬元/平米。

龍湖目前在北京的別墅項目不僅僅是即將入市的西宸原著，還有位于孫河的雙瓏原著，該項目主推的是“中央別墅”16棟獨棟，售價逼近了8萬元/平方米。

孫河板塊也是北京別墅市場的熱點供應板塊。目前在售的項目除了龍湖雙瓏原著，泰禾北京院子，和預計下半年推出的首開瑯樾，預計都將在2000萬元/套的級別。