龔小鋒

在上市7年之后，地產(chǎn)巨頭碧桂園“自降身價(jià)”，進(jìn)行了一宗股權(quán)投資交易。

4月1日晚間，碧桂園公告稱，中國平安旗下平安人壽已與碧桂園簽署戰(zhàn)略協(xié)議，平安人壽擬出資50億人民幣收購碧桂園9.9%股權(quán)，成為碧桂園第二大股東。

有人質(zhì)疑為“賤賣”，碧桂園表示更注重雙方戰(zhàn)略合作后的雙贏格局，社區(qū)資源、不動(dòng)產(chǎn)投資等領(lǐng)域，兩者之間還將有更多的合作。

“賤賣”嫌疑

折讓10%的股價(jià)，僅4.2倍的市盈率，業(yè)內(nèi)不少人士懷疑碧桂園是否因急需資金而賤賣股權(quán)。克而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴就表示，對(duì)于平安來說，這是一筆很劃算的買賣。

此次是碧桂園上市以來首次引入大型戰(zhàn)略投資者。作為典型的家族企業(yè)，它的股權(quán)結(jié)構(gòu)一直高度集中。上市后它配股集資僅兩次：一是2012年3月，配售9.6億股，每股3.23元，籌集資金約31億；第二次是2014年8月，按15：1比例，每股2.5元的價(jià)格發(fā)行12億股，籌資31億元。

兩次配股，原因都在于改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資本金。而且兩次配股集團(tuán)均采取先舊后新的方式，使楊惠妍的股權(quán)比例不至過于稀釋，楊氏家族成員持股比例始終保持在60%以上。

但本次股權(quán)出售，碧桂園原有股權(quán)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權(quán)比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國平安人壽持有股份22.36億股，股權(quán)比例9.90%，成為第二大股東。

令人困惑的是，該公司本身并不缺錢。碧桂園集團(tuán)文化和品牌管理部副總經(jīng)理林偉營表示，截至2014年底，集團(tuán)有可動(dòng)用現(xiàn)金人民幣272億元，并沒有迫切的融資需求。

近兩年來，該公司負(fù)債上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂園的凈負(fù)債率分別為53.9%、67.3%和59.7%，未有超過70%的財(cái)務(wù)紅線。與此同時(shí)，融資成本也在持續(xù)下降，2014年末碧桂園的加權(quán)平均借貸成本只為8.16%，相較2013年的8.54%下降0.38%。

碧桂園表示，這是由中國平安人壽與碧桂園公平磋商后并參考股份的近期市價(jià)而達(dá)成的收購價(jià)，而且公司高層更注重雙方戰(zhàn)略合作后的雙贏格局，因此不存在賤賣的情形。

“短期內(nèi)碧桂園雖然沒有資金的需求，但這筆交易會(huì)大幅改善它的凈負(fù)債水平，從長遠(yuǎn)來看，未來平安還可能會(huì)幫助它獲得更便宜的資金。”美銀美林一名分析師認(rèn)為。背靠平安這棵大樹，未來碧桂園可以在開發(fā)貸款、私募債甚至眾籌等金融產(chǎn)品上與平安展開全面合作。

有消息指，對(duì)于這次合作，碧桂園態(tài)度積極，其董事會(huì)主席楊國強(qiáng)曾多次前往平安集團(tuán)拜訪。近年來?xiàng)顕鴱?qiáng)積極改變家族式企業(yè)管理架構(gòu)，在公告中也表示這將“有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步拓寬融資渠道”。

不過，平安此番認(rèn)購碧桂園新股屬于財(cái)務(wù)投資，并不參與后者日常經(jīng)營管理，也不會(huì)派駐董事。對(duì)于平安此番入股并不會(huì)向后者董事局派駐董事，因此外界普遍認(rèn)為碧桂園的營運(yùn)策略并不會(huì)因此受到影響。

掘金35萬戶社區(qū)資源

自2014年樓市進(jìn)入調(diào)整期以來，被保險(xiǎn)資金抄底的地產(chǎn)企業(yè)不只碧桂園一家。此前金融街、金地等多只地產(chǎn)上市公司，在股市上遭遇了保險(xiǎn)公司入股，地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來越強(qiáng)。

朱一鳴認(rèn)為，碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于它龐大的社區(qū)資源。碧桂園公告稱，雙方借此加強(qiáng)社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈及發(fā)展涵蓋人們?nèi)芷诘木C合業(yè)務(wù)平臺(tái)。

踏入2015年，久未在公眾面前露面的楊國強(qiáng)，首次“曝光”給了小米創(chuàng)始人雷軍。這位地產(chǎn)大佬釋放了虛心學(xué)習(xí)的印象，以及轉(zhuǎn)型的決心。在今年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，楊國強(qiáng)為數(shù)不多的回答中，又提及社區(qū)O2O。計(jì)劃以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈。

楊國強(qiáng)此前表示，公司物業(yè)管理著大量社區(qū)，這里面仍然有很多業(yè)主的需求尚未得到滿足，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮的來襲，公司能結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為業(yè)主提供更多社區(qū)服務(wù)，未來還會(huì)開拓物業(yè)理財(cái)、物業(yè)保險(xiǎn)等各種服務(wù)。

就在掌舵人釋放出這些信號(hào)沒多久，碧桂園就引入平安作為投資者，而平安正能給予它所需要的這一切，可以在市場(chǎng)、資金、物業(yè)管理等方面給予支持，甚至還答應(yīng)使用保險(xiǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)幫碧桂園賣房，并提供融資便利。

它的社區(qū)服務(wù)APP也嵌入中國平安任意門及平安付，以此來支付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和其他收費(fèi)服務(wù)。還可針對(duì)物業(yè)管理、O2O平臺(tái)、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等定制式的設(shè)計(jì)合作方案。金融的介入，在物業(yè)方面無疑能夠起到增加客戶粘性的作用。

合作對(duì)中國平安來說，更是實(shí)質(zhì)性利好。林偉營表示，社區(qū)將成為切入點(diǎn)，兩者攜手開發(fā)、對(duì)接目前公司的200多個(gè)項(xiàng)目，35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源。

另一方面，近年來中國平安旗下的保險(xiǎn)、銀行等領(lǐng)域正逐步加大在社區(qū)金融業(yè)務(wù)上的布局，此前它已經(jīng)在上海等城市社區(qū)開設(shè)了綜合金融門店，通過遠(yuǎn)程自助設(shè)備，實(shí)現(xiàn)客戶身份確認(rèn)、業(yè)務(wù)自助辦理等，而平安銀行也正向社區(qū)金融發(fā)力，打造社區(qū)綜合金融門店等方式來獲客，并延長營業(yè)時(shí)間。

據(jù)了解，中國平安目前已開設(shè)的社區(qū)“金融超市”主要以客戶咨詢及服務(wù)為主，核心是方便客戶享受平安保險(xiǎn)、銀行、證券等綜合金融業(yè)務(wù)的全流程咨詢和服務(wù)。

此次參與碧桂園的定增，在碧桂園對(duì)中國平安社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局提供“優(yōu)惠條件”的情況下，平安可能買下或租用碧桂園的社區(qū)門店作為綜合金融門店，以進(jìn)一步控制社區(qū)門店經(jīng)營的成本，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

地產(chǎn)圖謀

一個(gè)是地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)是親睞不動(dòng)產(chǎn)的綜合性金融平臺(tái)，雙方對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的喜好不言而喻。碧桂園也表示，將加強(qiáng)與中國平安之間的不動(dòng)產(chǎn)投資合作，共同尋找新項(xiàng)目并研究合作模式。

實(shí)際上，由于碧桂園長期深耕三四線城市，在去年以來三四線城市銷售壓力普遍加大的背景下，對(duì)公司產(chǎn)生了不利影響，也使其渴望獲得更多一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個(gè)月該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%；合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。據(jù)總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標(biāo)定為1350億元，第一季度僅達(dá)標(biāo)13%。

碧桂園需要更多的一二線資產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，相比之下，平安不動(dòng)產(chǎn)的土地儲(chǔ)備主要集中在一二線城市，未來在項(xiàng)目合作上，有助于碧桂園“曲線”增加在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的項(xiàng)目儲(chǔ)備，進(jìn)一步平衡市場(chǎng)布局。而碧桂園也可利用平安保險(xiǎn)與平安銀行的營銷網(wǎng)絡(luò)拓展銷售渠道，獲取更多優(yōu)質(zhì)客戶資源。

中國平安更是以喜好不動(dòng)產(chǎn)投資而聞名保險(xiǎn)界。此前，它花費(fèi)2.6億英鎊購買了英國的勞合社大廈，成為國內(nèi)保險(xiǎn)公司第一次在海外購置不動(dòng)產(chǎn)。截至2014年8月，中國平安旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)等。

被外界提及最多的是，雙方有望在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上的合作。碧桂園正在研究養(yǎng)老方面的業(yè)務(wù)，而險(xiǎn)資龍頭平安在該業(yè)務(wù)上有著豐富的資源和積極的拓展動(dòng)作。平安人壽以“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”的方式推出健康管理服務(wù)，涵蓋家庭醫(yī)生、健康習(xí)慣、健康咨詢?nèi)笾饕δ?，并簽約300位擁有三甲醫(yī)院就職經(jīng)歷的醫(yī)生作為其全職雇員。

平安集團(tuán)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)也稱，將在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島進(jìn)行五大戰(zhàn)略布點(diǎn)全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

“協(xié)同效應(yīng)”為時(shí)尚早

摩根大通一名分析師近日指出，雙方的合作可能短期內(nèi)還難以對(duì)碧桂園的盈利形成貢獻(xiàn)。

圍繞社區(qū)做增值服務(wù)雖然是近年來開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一大方向，但多數(shù)處于探索階段。即便是傳統(tǒng)的物業(yè)管理，碧桂園目前也還沒有形成自己的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2014年它物業(yè)管理的面積已經(jīng)達(dá)到7149萬平方米，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的收入只有9.6億元。

此外，新業(yè)務(wù)藍(lán)圖還有待呈現(xiàn)。盡管碧桂園正在逐步規(guī)劃進(jìn)入和深化房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)，比如養(yǎng)老、教育等。但據(jù)莫斌此前透露，當(dāng)前公司也還尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)投資方向，大部分的業(yè)務(wù)仍在研究探索之中。

考慮到未來的盈利風(fēng)險(xiǎn)問題，碧桂園每年新業(yè)務(wù)的投資將控制在總資產(chǎn)的1%左右，截至2014年年底，其總資產(chǎn)約為2680億元，也即意味著其每年新業(yè)務(wù)的投入還不會(huì)超過30億元。

國泰君安研報(bào)指出，由于碧桂園在三四線城市布局比較大，平安則主要布局一二線城市，雙方合作的協(xié)同效應(yīng)可能會(huì)低于預(yù)期。近年來，碧桂園正在努力進(jìn)入一二線城市，一二線城市與三四線城市的業(yè)績貢獻(xiàn)已經(jīng)從過去的“四六開”發(fā)展到現(xiàn)在的“五五開”，業(yè)績貢獻(xiàn)開始持平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司與房企的合作有多種方式，現(xiàn)在平安與碧桂園的合作還處于早期階段，談協(xié)同效應(yīng)可能還為時(shí)尚早。碧桂園也表示，細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步深化，但總體會(huì)在營銷互助、客戶資源共享、投融資甚至培訓(xùn)等七個(gè)層面上進(jìn)行。