夏陽

20多年來，我國互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)了快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合催生了許多新型業(yè)態(tài)和新興產(chǎn)業(yè)。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合發(fā)展還很不夠，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)還沒有深入運用到房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)。不難預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將會出現(xiàn)，并對傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營模式產(chǎn)生顛覆性影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式產(chǎn)生的必然性

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合尚處于淺層次階段，從融合范圍看也有很大的局限性，基本停留在房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷層面，真正意義上的 “互聯(lián)網(wǎng)+”模式還沒有出現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

近年來，我國房地產(chǎn)增速趨緩，房地產(chǎn)的風(fēng)險也在積累和加大。從另一個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時期。所謂轉(zhuǎn)型發(fā)展新時期，突出的特征是我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)離開并將進(jìn)一步離開賣方市場，進(jìn)入買方市場。賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場對房地產(chǎn)企業(yè)來說，所引起的本質(zhì)變化是建設(shè)的房屋不能再追求數(shù)量擴(kuò)張，應(yīng)該在提高性價比上下功夫，著力滿足購買者個性化、差異化需求，而房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是供需雙方互動交流的最佳平臺。

（二）不能忽視的互聯(lián)網(wǎng)

滿足用戶需求是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的牢固根基，在實現(xiàn)這一目標(biāo)的過程中，任何房地產(chǎn)企業(yè)都無法忽視互聯(lián)網(wǎng)的作用。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）發(fā)布的第35次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告顯示，截至2014年12月，我國網(wǎng)民規(guī)模達(dá)6.49億，互聯(lián)網(wǎng)普及率為47.9%，其中2014年我國新增網(wǎng)民3117萬；我國網(wǎng)民的人均周上網(wǎng)時長達(dá)26.1小時，相比2013年底增加了1.1個小時。該報告還顯示，在移動互聯(lián)網(wǎng)的推動下，個人互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用呈上升態(tài)勢，截至2014年12月，我國手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)5.57億，較2013年底增加5672萬，手機(jī)作為網(wǎng)民第一大上網(wǎng)終端設(shè)備的地位更加穩(wěn)固?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用已經(jīng)深刻影響了我國經(jīng)濟(jì)社會以及各行各業(yè)的發(fā)展，而且這種影響還將會持續(xù)擴(kuò)大和深化。哪個房地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”模式上占據(jù)上風(fēng)和主動，哪個企業(yè)就占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢，互聯(lián)網(wǎng)贏者通吃的法則將會給企業(yè)帶來巨大利潤回饋。加大互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用將是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身核心競爭力的競爭重點。

（三）真三維技術(shù)面臨突破

在市場需求拉動下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)得到快速發(fā)展。由于真三維技術(shù)可直接復(fù)原景物的立體空間，增強(qiáng)景物的真實性和深度感，提供更好的視覺體驗，因此真三維技術(shù)的研發(fā)應(yīng)用是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展的重點領(lǐng)域之一。隨著光學(xué)、電子、計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，真三維技術(shù)在室外等一些領(lǐng)域取得了重大進(jìn)展。國內(nèi)騰訊街景已經(jīng)運用三維激光技術(shù)測繪街景地圖，其采用的三維激光點云技術(shù)將傳統(tǒng)高清街景升級為三維高清街景，通過算法自動分類，排除掉行人、汽車和其他干擾，將真實的三維街景展現(xiàn)出來。利用手機(jī)拍攝物體，并自動生成該物體的三維圖像，在技術(shù)上已經(jīng)成為可能。近年來，室內(nèi)房屋真三維技術(shù)也有積極進(jìn)展，但距實際需求特別是在滿足房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用方面，仍有差距，這也是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式還沒有產(chǎn)生的重要原因之一。目前，室內(nèi)房屋真三維技術(shù)面臨突破，真三維技術(shù)的進(jìn)步將會極大地推動房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的產(chǎn)生和發(fā)展。

（四）消費結(jié)構(gòu)變化

目前，我國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，這種變化會影響到房地產(chǎn)市場的走勢。今后一個時期，從年齡看，房地產(chǎn)主力消費群體將會明顯向80后、90后轉(zhuǎn)移；從城市看，一線城市主城區(qū)將會以二手房為主，主要消費群體為中青年的白領(lǐng)階層，一線城市郊區(qū)和二、三線城市將會大力消化已建房屋庫存，主要消費群體為剛性需求；從地區(qū)看，國務(wù)院明確提出，今后一個時期，我國要重點解決“三個1億人”的問題，即促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這些將會釋放大量的房地產(chǎn)需求。無論是城市中的白領(lǐng)群體，還是落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，在房屋設(shè)計、裝修等環(huán)節(jié)，都會希望能夠有機(jī)會充分融入個人觀點，能夠更多地體現(xiàn)個人的偏好。滿足消費者需求變化將是今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要走勢，也只有在這個基礎(chǔ)上談?wù)摲康禺a(chǎn)企業(yè)是否具有競爭力才有意義。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是能夠充分體現(xiàn)消費者意愿、滿足消費者需求的有效舉措。

二、房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融合的發(fā)展模式、發(fā)展路徑和技術(shù)路線

房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式應(yīng)市場需求而生，因而“問題導(dǎo)向”將始終是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式發(fā)展的主線，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式也將會在不斷解決新問題的過程中日益成熟。

（一）發(fā)展模式

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式在不斷演進(jìn)和升級，從上世紀(jì)80年代單純“建造房屋”模式，發(fā)展到目前“建造房屋+物業(yè)服務(wù)”模式。下一步房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式應(yīng)是“建造房屋+軟件互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)”，這種模式的主要特征是：借助軟件互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)能夠直接地了解消費者需求，在最大程度上實現(xiàn)房地產(chǎn)建造、房屋裝修定制化生產(chǎn)；另一方面在房屋建造、房屋選購、裝修以及物業(yè)管理維修過程中，消費者能夠充分表達(dá)自己意愿，實現(xiàn)房屋使用便利化，提高參與度、舒適度和滿足感。

（二）發(fā)展路徑

從需求和可行角度看，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式會是一個逐漸被企業(yè)和消費者接受和推廣的過程，因而發(fā)展路徑應(yīng)該是從需求最迫切、技術(shù)上最有可能獲得突破的領(lǐng)域發(fā)展起來，由點到面地漸進(jìn)式擴(kuò)大應(yīng)用。從現(xiàn)實看，可能的發(fā)展路徑是：

1.房屋建造銷售方面：從二手房互聯(lián)網(wǎng)營銷，擴(kuò)大到新房銷售，到園區(qū)樓宇招商引資，再到房屋的定制化建造。

2.房屋裝修方面：消費者從簡單被動地接受房屋裝修，擴(kuò)大到有能力主導(dǎo)房屋裝修設(shè)計，到控制裝修預(yù)算和效果，再到家俱配置定制化和建立房屋三維立體電子檔案。

3.企業(yè)方面：中小房地產(chǎn)企業(yè)、裝修企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的研發(fā)和使用的動力強(qiáng)、積極性高；大型房地產(chǎn)企業(yè)、裝修企業(yè)會相對保守，顧慮較多，因而“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的突破與運用最先會從中小型企業(yè)開始，逐步擴(kuò)大到大型企業(yè)。

4.區(qū)域方面：新技術(shù)、新模式的運用總是從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開始的，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式也不例外，應(yīng)是從一線城市開始，擴(kuò)大到二、三線城市，再向城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展。

5.消費者方面：從消費者年齡看，使用消費者會從80后、90后開始，再向其他年齡段人群展開；從使用群體看，喜歡網(wǎng)購、收入中等的人群以及中小型企業(yè)將會是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的第一批使用者。

（三）技術(shù)路線

房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的結(jié)果，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式呼之欲出，但若要達(dá)到預(yù)期的目的，在融合發(fā)展的軟件技術(shù)上還需取得一些突破性進(jìn)展。

1.技術(shù)理念：軟件是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的關(guān)鍵。由于房屋呈現(xiàn)很強(qiáng)的立體三維屬性，從任何一個平面視角觀察房屋都會對房屋的整體認(rèn)識有局限性，都難以對房屋產(chǎn)生直觀、全面、真實的客觀判斷。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的技術(shù)要摒棄傳統(tǒng)的二維平面技術(shù)路線，走三維建模、直觀顯示房屋物理空間的技術(shù)路線。

2.使用者定位：軟件要能夠發(fā)揮連結(jié)產(chǎn)業(yè)鏈上下游、生產(chǎn)與消費、中介與客戶、相關(guān)企業(yè)等的作用，使供需雙方可以消除知識技術(shù)上存在的差距，圍繞房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、家裝設(shè)計、家俱配置等方面，實現(xiàn)無障礙溝通交流。軟件編制的出發(fā)點應(yīng)是：既能滿足專業(yè)人士需要，也能滿足非專業(yè)人士需要；既能滿足高學(xué)歷人士需要，也能滿足無學(xué)歷人士需要。

3.技術(shù)功能：軟件要將用戶體驗做到極致，在實現(xiàn)立體化場景操作的同時，還要體現(xiàn)五個“實際”：一是功能要滿足人們“實際”需求；二是操作要符合人們“實際”習(xí)慣；三是效果要真實反映“實際”情景；四是“訂制化”要能夠“實際”應(yīng)用；五是適用于計算機(jī)和移動終端、可在線和離線使用要“實際”可行。

三、房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的影響

一旦房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的相關(guān)軟件技術(shù)實現(xiàn)突破，將會對我國經(jīng)濟(jì)社會和生產(chǎn)生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，并將在一些領(lǐng)域和環(huán)節(jié)引發(fā)革命性變化。

（一）大量減少資源浪費

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)與用戶之間、裝修企業(yè)與用戶之間存在著大量的信息不對稱，致使房屋建造和裝修不能滿足用戶需求。大多數(shù)用戶購買房屋后，通常都要進(jìn)行二次裝修，既花費精力，又花費資金，結(jié)果還造成社會資源的極大浪費。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式可以使用戶一次投資就圓滿地解決房屋建造和裝修問題。

（二）引發(fā)業(yè)務(wù)流程再造

訂制化生產(chǎn)是生產(chǎn)制造發(fā)展的高級形態(tài)，也是現(xiàn)代社會滿足用戶多樣化、個性化需求的最有效形式。由于房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的軟件能夠使用戶消除知識和技能上的障礙，在三維場景下，便捷地表達(dá)自己的想法，使自己的意愿能夠全方位地深度介入到房屋建造、裝修的各個環(huán)節(jié)，必然引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)改變業(yè)務(wù)流程以滿足用戶需求。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將顛覆傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營模式，在一定程度上的網(wǎng)絡(luò)訂制化生產(chǎn)模式和網(wǎng)上真三維房屋展示營銷模式將會出現(xiàn)，并逐漸成為不可忽視的潮流。

（三）推動電子商務(wù)升級

近年來，盡管我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速趨緩，但電子商務(wù)始終保持快速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%；網(wǎng)上零售額占全社會消費品零售總額10.6%。2014年聚美優(yōu)品、京東、阿里巴巴先后成功在美國上市，表明國際資本市場對我國電商企業(yè)的預(yù)期也是十分看好。從我國電子商務(wù)市場銷售產(chǎn)品的品類看，由于目前軟件無法便捷地三維展示商品，使得立體化屬性強(qiáng)的房屋等商品，在電子商務(wù)應(yīng)用方面還很落后。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式軟件的突破，將會拓展房屋建造、家裝等領(lǐng)域電子商務(wù)的應(yīng)用，并以三維房屋為基礎(chǔ)，進(jìn)一步推動家俱、字畫等與家居有關(guān)的相關(guān)產(chǎn)品電子商務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)我國電子商務(wù)由平面二維向二維與三維兼具轉(zhuǎn)型升級。

（四）提高人們生活滿意度

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用給我國經(jīng)濟(jì)社會帶來了深刻的影響和變化。目前，“智慧城市”、“物聯(lián)網(wǎng)”、“云計算”、“大數(shù)據(jù)”等新興產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出非常大的發(fā)展?jié)摿?，而房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式可以說是與上述新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)、相互促進(jìn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的出現(xiàn)，將來任何人都能夠非常方便地建立一個與實物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內(nèi)模擬家居設(shè)計的各種方案，選擇最滿意的方案，再進(jìn)行實施。在房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下，人們選購房屋、進(jìn)行家裝將變得能夠更加體現(xiàn)個人意愿，更加體現(xiàn)個性化和多樣化，進(jìn)一步提高人們生活的滿意度。

陳品祿/責(zé)任編輯