作者簡(jiǎn)介：趙夢(mèng)巖（1992-），男，漢族，山西晉城人，碩士研究生，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，土地資源管理專業(yè)，土地利用與規(guī)劃方向。

摘要：房地產(chǎn)“去庫存”是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展進(jìn)而為整體國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供基礎(chǔ)的必要前提和基礎(chǔ)。本文以太原市商品住房為研究范圍，通過資料分析、比較分析的方法進(jìn)行實(shí)證研究，分別就太原市商品住房庫存狀況、其庫存消化能力作出研究探討，最終力求對(duì)加快庫存消化，實(shí)現(xiàn)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提出可借鑒的政策建議。

關(guān)鍵詞：太原市；商品住房庫存；現(xiàn)狀；加快消化速率；對(duì)策研究

一、選題背景及意義

“房改”后我國房地產(chǎn)業(yè)始終保持一個(gè)較快增長的趨勢(shì)，成為新世紀(jì)以來中國高增長的巨大拉動(dòng)力量，其作為國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位越來越顯著。但由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的固有缺陷也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)存在超出國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)其的有效需求而逐漸演化成“房地產(chǎn)泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)。11月10日召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中習(xí)近平指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！倍潭淌?dāng)?shù)字也顯示了我國領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于此問題的重視。

由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在區(qū)域間的不平衡性比較突出，不同城市、不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況也各有特點(diǎn)。因此，本文謹(jǐn)以所在地太原市商品住房范圍作為研究范圍對(duì)其庫存狀況、去庫存能力做出分析研究，最后力求能夠?qū)τ行嵘渴小叭齑妗蹦芰μ岢鰧?duì)策建議。

二、太原市商品住房庫存狀況

1.近年來太原市商品住房供求狀況

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，因此房地產(chǎn)新開工面積最能反映開發(fā)商當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的估計(jì)，首先分析此方面數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，太原市2013年商品住房新開工面積為58297萬平方米，其近三年增長率依次為87%、158%、-59，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。

然后通過分析太原市近幾年的房地產(chǎn)完成投資增長率和商品住房的供求量變化情況發(fā)現(xiàn)其也大致呈現(xiàn)逐年降低的趨勢(shì)。

2.太原市商品住房庫存量現(xiàn)狀

據(jù)太原市房管局公布的數(shù)據(jù)：2014年按太原市商品住房待售面積為8618萬平方米，按月均成交4657萬平方米的速度算，消化掉該年年末商品住房庫存需要大約185個(gè)月。這個(gè)消化周期與其他城市對(duì)比情況如下：

三、太原市商品住房庫存消化能力評(píng)價(jià)

影響商品住房需求的因素有很多，幾乎與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面都有關(guān)聯(lián)。本文選取了商品房銷售價(jià)格、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口規(guī)模、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底額、城鎮(zhèn)人均居住面積等6方面作為影響商品住房的主要因素。

太原市近幾年商品住房需求因素變動(dòng)情況如下：

四、加快庫存消化速率對(duì)策探究

房地產(chǎn)非意愿存貨上升帶來了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)問題，商品住房去庫存化的必要性和積極意義更是不言而喻。從對(duì)策來看，去庫存化的途徑是多樣的，即有市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主動(dòng)去庫存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動(dòng)去庫存化。

1.市場(chǎng)方式

主動(dòng)去庫存的途徑首先是開發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給，并通過調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)供給逐漸地與需求相適應(yīng)。在上文第二部分顯示無論是太原市近年來的商品住房新開工面積還是房地產(chǎn)開發(fā)完成投資，其增長率都呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，反映了作為商品住房供給主體的開發(fā)商自身謀求順應(yīng)市場(chǎng)變化加緊去庫存的意愿。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格變動(dòng)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡的基本機(jī)制，價(jià)格變動(dòng)引導(dǎo)供給與需求。2013年第四季度后，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比增長率一直呈下降之勢(shì)。太原市商品住房成交價(jià)格走勢(shì)也基本符合這一趨勢(shì)。房價(jià)下跌提高了人們的有效需求，是化解非意愿庫存最基本的市場(chǎng)機(jī)制。

2.政策手段

顯然，市場(chǎng)手段雖然是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)手段，但也有一定的缺陷。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商及關(guān)聯(lián)行業(yè)來說，單純依靠市場(chǎng)自身來主動(dòng)化解庫存往往要以增長率下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)上升為代價(jià)。這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)控也難以擺脫市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段的自發(fā)性滯后性盲目性等不足。這就決定了，消化中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的非意愿存貨中還應(yīng)發(fā)揮有效的政策手段。

（1）適度收緊“地根”，從緊從嚴(yán)投放建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。政府除了向開發(fā)商提供明確的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行信息外，還應(yīng)適度收緊在土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，從源頭上遏制開發(fā)商的盲目超前投資，減少商品住房過多的供給，減輕去庫存的壓力。

（2）采取寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策。自2014年下半年以來，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過數(shù)次調(diào)控。通過降準(zhǔn)降息直接釋放了2萬多億的流動(dòng)性，帶動(dòng)了貨幣市場(chǎng)利率大幅下降；在專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸與金融政策調(diào)整方面，2015年3月30日的房貸新政中，央行對(duì)不同情況購房者均在一定程度降低了首付比例；同時(shí)在財(cái)稅政策方面，調(diào)整了個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策。這些調(diào)整降低了房地產(chǎn)需求的融資成本和交易成本，對(duì)釋放房市場(chǎng)需求具有明顯的刺激作用。

（3）放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求行政管制，釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求活力。在房價(jià)上漲時(shí)期，各地方政府均采取了諸如限購之類的行政管控措施，這對(duì)抑制投機(jī)性購房起到了立竿見影的效果。2014年8月太原市房管局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整我市住房限購政策促進(jìn)省城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》標(biāo)志著在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行近四年之久的限購政策正式終結(jié)。這些措施將對(duì)提高商品住房市場(chǎng)活力，減少庫存起到直接作用。

（4）政府 “托底”的社會(huì)政策。城鎮(zhèn)人口的增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長，中央在2014年以來加大了支持住房消費(fèi)的力度，進(jìn)一步落實(shí)了放寬戶口遷移政策。我省在2015年2月也出臺(tái)了《山西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見》，全面放開了中小城市落戶限制，有序放開了包含太原、大同市主城區(qū)在內(nèi)的大城市的落戶限制，并通過積極謀求創(chuàng)新人口管理，擴(kuò)大基本公共服務(wù)覆蓋面等手段，鼓勵(lì)外來人員在太原“安靜扎寨”，增加住房消費(fèi)。

此外，可以在一定范圍內(nèi)回購后作為保障性住房，拓寬保障房源和租賃房源解決高庫存。2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出提出各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。這意味著，在房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加而拖累投資與經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)候，政府可以適時(shí)扮演房地產(chǎn)最大的需求者的角色，參與消化房地產(chǎn)市場(chǎng)非意愿庫存。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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