陳淑珍

摘 要： 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)對(duì)園林景觀的要求越來越高。在項(xiàng)目成本中，景觀費(fèi)用雖然只占工程類成本的4%～7%，但是，如何通過投入有限的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)最佳的客戶滿意度已成為景觀成本管理的核心。本文通過分析項(xiàng)目開發(fā)各部門的景觀成本控制辦法，對(duì)景觀成本控制提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)景觀；成本控制；設(shè)計(jì)；招采；施工

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：合理定位，合理設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)需要在項(xiàng)目定位下進(jìn)行，根據(jù)樓盤影響定位在市場(chǎng)選擇競(jìng)品，可參照競(jìng)品項(xiàng)目確定本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)定位。設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)如下：

1.設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。 定位標(biāo)準(zhǔn)化，景觀定位明確后應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)等級(jí)檔次，明確每個(gè)檔次景觀設(shè)計(jì)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的配置標(biāo)準(zhǔn)；工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化，即可降低施工難度，又可節(jié)約工程成本。

2.合理確定軟硬景比例。 結(jié)合項(xiàng)目定位合理確定軟硬景比例。重慶某房地產(chǎn)企業(yè)旗下住宅項(xiàng)目軟硬景比例為7：3，商業(yè)綜合體軟硬景比例為2：8。不一樣的客戶群，設(shè)計(jì)景觀效果不同。

3.合理選擇植物，巧妙搭配植被及密度。 喬木成本高，因此要合理選擇種類和規(guī)格；灌木花卉可選擇可多用色葉喬灌木或變色喬灌木，減少更換和維護(hù)成本；地被植物中草坪成本較低，在保證效果的前提下可適量加大草坪種植面積。

4.設(shè)計(jì)應(yīng)區(qū)分重點(diǎn)和非重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)有不同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)打造客戶關(guān)注度高的區(qū)域，比如項(xiàng)目展示區(qū)、小區(qū)入口、人行系統(tǒng)，重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)適度提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，適度加大成本投入，取得較高的客戶滿意度，達(dá)到事半功倍的效果。

二、招采階段：合作、自產(chǎn)雙管齊下

招采作為房地產(chǎn)成本控制的一個(gè)重要階段，應(yīng)從以下幾個(gè)方面把控：

1.進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)，選擇優(yōu)秀合作方。 集團(tuán)或公司層面招采確定戰(zhàn)略合作伙伴，保證施工效果，減少索賠風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)名貴苗木采用甲供，建立苗圃或選擇合作苗圃，保證苗木供應(yīng)的質(zhì)量和數(shù)量。

2.投標(biāo)報(bào)價(jià)。 招標(biāo)應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙編制完善清單和材料表，針對(duì)施工單位回標(biāo)價(jià)格，對(duì)材料價(jià)格和各清單項(xiàng)價(jià)格進(jìn)行分析，并與企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)和市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)不合理不平衡報(bào)價(jià)項(xiàng)目通過詢標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)設(shè)計(jì)選型較高的材料和做法可以進(jìn)行替換優(yōu)化，保證中標(biāo)價(jià)格合理可控。

3.材料選型。 研發(fā)設(shè)計(jì)部門在招標(biāo)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷定位和圖紙對(duì)材料進(jìn)行選型，選擇與項(xiàng)目定位匹配的材料和品牌，重點(diǎn)區(qū)域可適當(dāng)提高選型檔次，適當(dāng)提高投入換取更高的客戶滿意度。在材料選型上應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行選擇，選用性價(jià)比高的材料。硬景上在滿足使用要求的前提下，盡量選擇本地生產(chǎn)的材料，材料厚度不宜過厚。軟景植物的選擇上，盡量減少成本較高的名貴苗木的投入，宜就近選擇苗圃，并注意減少反季節(jié)栽植成本?？傊牧铣杀竞侠淼耐度氩⒈ＷC景觀在競(jìng)品項(xiàng)目中具有競(jìng)爭(zhēng)性。

三、施工階段：施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更

施工階段成本控制，要重視圖紙交底，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。

1.進(jìn)行施工圖紙交底。 招標(biāo)完成施工單位進(jìn)場(chǎng)后，由建設(shè)單位組織各方進(jìn)行圖紙會(huì)審交底，參會(huì)人員包括：建設(shè)單位、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人。圖紙交底目的在于：找出圖紙缺項(xiàng)漏項(xiàng)部分；各專業(yè)之間溝通，減少相關(guān)專業(yè)施工上的盲點(diǎn)，減少開洞補(bǔ)洞等無效工作；相關(guān)單位之間明確施工邊界，避免施工時(shí)產(chǎn)生有爭(zhēng)議的工程量。施工交底會(huì)議記錄將是工程結(jié)算的依據(jù)之一，應(yīng)作好記錄，建設(shè)單位做好內(nèi)部審批。

2.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更審批程序。 施工過程中，因?yàn)楦鞣矫嬖?，需要變更設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)過內(nèi)部審批后實(shí)施，注意審批時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證審批時(shí)間不影響工程進(jìn)度，保證審批達(dá)到有效控制成本。同時(shí)應(yīng)警惕惡意變更，減少施工單位借機(jī)索取大額簽證或索賠。

3.工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化 。建設(shè)單位應(yīng)沉淀成熟的施工工藝節(jié)點(diǎn)，并將施工工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙時(shí)選擇標(biāo)準(zhǔn)化的工藝作為做法，施工單位按圖紙進(jìn)行施工。工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)兼顧施工和經(jīng)濟(jì)性。

四、總結(jié)

景觀效果和成本高低是景觀工程的兩個(gè)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，需要在客戶滿意度和成本支出中選擇一個(gè)合理的平衡點(diǎn)。不剝離成本單獨(dú)評(píng)論景觀效果、談?wù)撛O(shè)計(jì)方案，也不能不講景觀效果一味追求低成本。項(xiàng)目規(guī)劃階段就為景觀做好定位；材料采購(gòu)工作為設(shè)計(jì)和施工做了重要的銜接，也是成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；施工和后期養(yǎng)護(hù)工作都多角度為景觀效果的展現(xiàn)提供強(qiáng)有力的支撐。因此，房地產(chǎn)景觀成本的成功把控需要公司上下全體努力。 （作者單位：重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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