王彥行

摘 要： 房地產行業(yè)的發(fā)展對于我國國民經濟的發(fā)展有著十分重要的意義，但是過高的房地產價格讓人們望而卻步，越來越多的人成為“房奴”，所承擔的社會壓力也在不斷增大。針對房地產價格遠超百姓承受范圍的社會問題，2010年，“限購令”出臺，本文將從微觀經濟學、宏觀經濟學以及法經濟學三個方面對我國房地產限購令進行經濟學上的解釋。

關鍵詞： 限購令；經濟學；行政調控

為了對房地產市場商品房價格的過快上漲進行有針對性地調控，限購令作為一種行政調控手段在2010年出臺，要求北京市家庭在購房時要填寫家庭成員的購房情況，對家庭的購房套數進行限制，自此，限購令又在更多的城市開始實行。國務院在“新國十條”中對房地產的市場調控工作進行了更為明確的部署，要求要求房價過高城市在規(guī)定的時間內出臺限制購房的實施細則。常規(guī)的行政調控手段已經難以對房價瘋漲的房地產市場進行有效調控，因此限購令的出臺和實施對房地產市場有著十分深刻的影響，以下本文就將從經濟學角度的三個不同方面對我國的房地產限購令進行解釋。

一、 從微觀經濟學角度對我國房地產限購令進行解釋

市場交易過程要遵循商品價值規(guī)律，通過市場調控和政府調控對市場資源進行合理配置，但是由于市場交易中買方和賣方的市場信息不對稱、消費性住房需求彈性系數過小等 問題造成了市場調控失效的狀況，使房地產的成交價格遠遠高于其價值量。

1、房地產買方與買方之間的信息不對稱

相互對應的經濟主體所掌握的信息不同，占有信息資源多的經濟主體在市場環(huán)境中占據優(yōu)勢地位，占有信息資源少的經濟主體在市場環(huán)境中處于劣勢地位，這種信息的偏在特征就是信息的不對稱[1]。在房地產市場當中，房地產開發(fā)商對于市場經濟的走向和國家的下一步要出臺的政策沒有確定的把穩(wěn)，對要出售的房地產進行虛假宣傳，以制造該房地產的銷售情況供不應求的假象，推動著房價的提高，在這種不完全競爭市場下，房屋購買者就必須要支付過高的交易成本來獲取房屋所有權，由于信息資源的不對稱造成了“劣幣驅逐良幣”的現象。

2、 房屋需求彈性過小

房屋對于人們來說是生活必需品，且市場在對房屋進行資源配置的過程中要依靠價格機制來發(fā)揮作用，土地資源是稀缺資源，對我國的國計民生有著十分重要的影響，市場對于房屋價格的調節(jié)效果優(yōu)于房屋需求的彈性過小而受到影響。消費者在購買房屋時，投機、投資需求會根據市場價格的變動而影響到其心理購買需求，但是消費性的購房需求是一種剛性需求，消費者一般都會極為謹慎地根據自身購買能力和房地產市場價格的變動來地選擇購房時機[2]。租房是購買房屋的一種替代形式，但是人們普遍認為租房成本太高，且沒有心靈歸屬感，還是希望自己能夠擁有一套住房，因此大多數人都選擇貸款買房，這種思想觀念也是造成房屋需求彈性過小的一個原因。

房地產限購令考慮到房地產買方與賣方之間信息不對稱的問題，要求房地產開發(fā)商在房屋銷售過程中如實宣傳房屋，通過對購買者數量的限制來控制對于房地產的投機和投資現象，使抱著消費需求購買房屋的消費者能夠以合理價格購買到心儀的房屋，遵循房地產的商品價值規(guī)律。

二、從宏觀經濟學角度對我國房地產限購令進行解釋

1、限購令限制了不合理的購房需求

消費者的購房需求各有不同，消費者的消費性需求是剛性需求，是限購令的出臺所盡量予以滿足的，其他的需求則是投資和投機需求，有這種需求的消費者大都擁有良好的經濟實力，根據房屋的市場價格的變動情況來進行房屋交易，導致房屋價格有著較大的變動，是房價增高的推動者之一。限購令對家庭和個人的房屋擁有數量進行限制，也就限制了投機和投資等不合理的購房需求，盡量滿足消費者的消費性需求，對房地產市場的共計和需求狀況進行調控，促進房地產市場的可持續(xù)性發(fā)展。

2、 政府通過宏觀經濟措施對房地產市場價格進行調控

房地產開發(fā)商想要通過提高房屋的售出數量來抬高房屋價格，獲得更多的經濟利益，在這個過程之中，消費者的剛性需求由于房屋價格的攀升而無法得到滿足，因此政府限購令的出臺就對房地產的市場價格起著一定的限制作用。市場對于房地產的調節(jié)失靈，政府在宏觀方面對進行行政調控，緩解房地產價格的上漲，減少房屋的交易量，滿足消費者消費性的房屋需求[3]。

三、從法經濟學角度對我國房地產限購令進行解釋

在我國，絕大多數家庭所擁有的最為主要的財產就是房屋所有權，許多家庭由于無法負擔得起每月的房貸而對買房望而卻步?，F如今，買房成為了一種社會問題的體現，對于家庭的和睦和社會的穩(wěn)定發(fā)展有著十分重要的意義，因此本文也從法經濟學的角度對我國的房地產限購令進行了分析。

1、限購令提高了住房分配效率

目前來說，房屋資源依然是稀缺資源，人們的購買需求旺盛，供給與需求的不平衡導致房地產市場與消費者之間存在利益沖突，房地產限購令政策的出臺抑制了投機與投資的購房需求，促使房地產價格能夠下降到合理水平，符合商品價值規(guī)律，滿足絕大多數購房者的消費性購房需求。樓市的限購令也體現著法經濟學的原理，房地產價格過高，遠遠超出其應有的價值，限制了有著不合理的購房需求的房屋購買者的購買資格，就為有著合理購房需求的購買者提供了更多的購房機會，使房地產的價格能夠降低到合理水平，實現住房的有效率分配。

2、限購令使人們理性投資

我國國民經濟發(fā)展速度較快，人們的手中所掌握的資金在不斷增加，為了對資金進行保值和增值，人們就會利用手中資金在各種領域進行投資。房地產市場價格的持續(xù)上漲吸引了投資者的目光，越來越多的投資者選擇把手中閑置資金用來購買房屋，在房屋的市場價格上漲到一定程度時，再抓住時機聯系購房者進行賣出，從中賺取差價，實現資金的增值。這種投資方式使消費性的住房需求得不到滿足，并推動了房屋價格的上升，使房地產市場的發(fā)展更加畸形。房地產限購令政策出臺之后，限制了投資者的進入，投資者手中的閑置資金的投資方向就會改變，投資方向更為理性，也使得有著合理購房需求的消費者能夠在可承受的價格范圍之內購買到房屋。

總結

房地產市場的發(fā)展依然對我國的國民經濟有著十分重要的影響，房地產價格的下降不僅要依靠房地產限購令的實施，還要依靠政府、市場、消費者等各個經濟主體的共同努力。 （作者單位：河南工業(yè)大學經濟貿易學院）

參考文獻：

[1] 萬曉東.樓市“限購令”背后的法經濟學原理[D].山東大學，2012.

[2] 溫武.基于行為經濟學的房地產宏觀調控[D].江西師范大學，2013.

[3] 呂翾.房地產市場“限購令”的法經濟學與經濟法學思考[J].理論月刊，2012，07：79-83.