鄭麗君

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，其承擔(dān)的稅負(fù)也比較復(fù)雜，由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高、資金占用周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅收種類比較多，因此，為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，就有必要進(jìn)行合理稅收籌劃，根據(jù)自身特點(diǎn)，充分利用房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，有針對(duì)性的選擇企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，以達(dá)到合理進(jìn)行稅收籌劃的目的。文章分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種，并指出了其稅收籌劃的策略，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃思路，以幫助其實(shí)現(xiàn)節(jié)稅減負(fù)目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；主要稅種；稅收籌劃策略

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國(guó)家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，其投資總額在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至2012年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬(wàn)億元增加到了7.2萬(wàn)億元。隨著我國(guó)國(guó)際化步伐加快，國(guó)家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來(lái)的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過(guò)稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國(guó)家宏觀調(diào)控政策，有助于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營(yíng)業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營(yíng)業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

（三）持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

（一）營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃通?？梢詮娜齻€(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jī)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷售，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上。

（二）土地增值稅稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，對(duì)于增值率不超過(guò)20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤(rùn)作為目標(biāo)。舉例來(lái)說(shuō)，A地產(chǎn)在2014年開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目列為普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，該房地產(chǎn)項(xiàng)目共發(fā)生的費(fèi)用如下：取得地盤價(jià)款300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，為了響應(yīng)國(guó)家限制房?jī)r(jià)的政策，年末企業(yè)推出一批低價(jià)房源，管理層的初步定價(jià)策略有兩個(gè)，方案一的定價(jià)策略是1300元/平方米，方案二的定價(jià)策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為72.8萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1112.8萬(wàn)元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤(rùn)為247.2萬(wàn)元。如果采用方案二，企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為75.6萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1115.6萬(wàn)元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應(yīng)交土地增值稅為70.32萬(wàn)元，方案二的凈利潤(rùn)為224.08萬(wàn)元，很顯然，在這兩個(gè)方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高時(shí)，可以通過(guò)提供金融機(jī)構(gòu)證明，采用分?jǐn)偫⒌姆绞竭M(jìn)行利息費(fèi)用扣除；如果利息支出比較小時(shí)，則可將其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。

（三）企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面，一是通過(guò)合理的方法實(shí)現(xiàn)遞延收入；二是對(duì)企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計(jì)價(jià)方法等來(lái)實(shí)現(xiàn)。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當(dāng)?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會(huì)隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來(lái)說(shuō)，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價(jià)值100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，三是采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊，通過(guò)計(jì)算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（四）房產(chǎn)稅的稅收籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計(jì)征；另一種方法是從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對(duì)房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實(shí)現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價(jià)值400萬(wàn)元，將其全部對(duì)外出租，租金每年30萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬(wàn)元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外出租過(guò)程中，將水電費(fèi)、物管費(fèi)等分解開(kāi)來(lái)，由物管公司收取客戶水電費(fèi)、物管費(fèi)8萬(wàn)元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬(wàn)元，這樣就可以節(jié)省0.96萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

（五）其他稅種的稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過(guò)程中，還會(huì)涉及到印花稅、契稅等稅種。對(duì)于印花稅，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對(duì)于企業(yè)之間的借款合同則無(wú)需繳納印花稅，因此，適當(dāng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)企業(yè)之間借款來(lái)代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時(shí)還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關(guān)設(shè)備銷售分開(kāi)進(jìn)行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。

四、結(jié)論

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅收籌劃的空間很大，通過(guò)采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且能夠很好地響應(yīng)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在不斷下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過(guò)相關(guān)措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點(diǎn)以及自身經(jīng)營(yíng)情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：廈門福康經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司）