胡迪

摘要：近年來，作為全國“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，株洲的城市空間形成 “一體三極”的發(fā)展格局。然而隨著城市化進(jìn)程的加快，株洲土地?cái)U(kuò)張速度，逐漸超越了城市發(fā)展所相適應(yīng)的速度，在住房、交通、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等方面產(chǎn)生了一系列問題。本文正是針對這些問題，探討如何通過的控制土地儲備存量、區(qū)域和范圍，解決發(fā)展進(jìn)程中不可避免的矛盾。

關(guān)鍵詞：發(fā)展格局；土地儲備

一、 株洲發(fā)展格局及用地情況

株洲為建設(shè)“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，促成長株潭一體化城市建設(shè)群，構(gòu)建以主城區(qū)為中心，向北、向南、向東“三極”為拓展方向的“一體三極”發(fā)展格局，分別建設(shè)成為北部旅游休閑增長極、南部綜合服務(wù)增長極和東部產(chǎn)業(yè)承接增長極。

我們可以由《2014年的建設(shè)用地供應(yīng)表》看出，住宅方面，2014年住宅建設(shè)用地總量為302.96公頃白井附城占32.01公頃；高薪副城區(qū)110.68公頃；云龍新區(qū)副城區(qū)150.09公頃，中心城區(qū)占地僅，10.18公頃?？梢?014年住宅用地集中在位于西邊的高薪區(qū)和位于東北角的云龍區(qū)兩個(gè)示范新區(qū)中。商服用地方面，2014年株洲商業(yè)服務(wù)用地總量為97.25公頃，其中白井新區(qū)2.2公頃，高新區(qū)30.62公頃，云龍示范新區(qū)64.43公頃?？梢娚谭玫馗≌玫匾粯右布虚_發(fā)在高薪區(qū)和云龍示范區(qū)。而交通運(yùn)輸用地總量為82.36公頃，蘆淞區(qū)占49.43公頃，高薪區(qū)占30.13公頃，云龍新區(qū)占2.8公頃；工礦倉儲用地總量為128.12公頃，高新區(qū)58.27，云龍新區(qū)64.04公頃，白井副城區(qū)5.81公頃。云龍新區(qū)用地總量為281.36公頃，高薪區(qū)用地總量為229.7公頃，兩區(qū)之和占市總面積的83.69%?？梢娭曛奘械慕ㄔO(shè)重點(diǎn)在高薪及云龍連個(gè)副城區(qū)。

二、 株洲“一體三級”發(fā)展格局存在的問題

由《2014年的建設(shè)用地供應(yīng)表》我們可以看出，株洲總共供應(yīng)市級建設(shè)用地610.69公頃。按宗地用途分，住宅用地302.96公頃，占總用地的50%；工礦倉儲用地128.12公頃，占總用地的21%；商服用地97.25公頃，占總用地的16%；交通運(yùn)輸用地82.36公頃，占總用地的13%。新增土地497.44公頃，占總面積的81%；存量用地113.25公頃，占面積的19%。我們可以由，全年的建設(shè)供應(yīng)用地中，出讓用地占總量85%，新增建設(shè)用地用占總量81%。這種激進(jìn)的建設(shè)方式，并不完全利于城市發(fā)展，由此產(chǎn)生了很多問題：

1、住房飽和、大量空置現(xiàn)房、房產(chǎn)市場泡沫化趨勢發(fā)展。由《瑞峰置業(yè)——2014年10月株洲房地產(chǎn)月報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2014年1-9月，株洲全市市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資150億元，與去年同期持平；新建商品房施工面積2215萬平方米，同比增長7.8%，全市商品房銷售256萬平方米，下降33.7%。城區(qū)商品房成交均價(jià)5078元/平米，同比增長僅為3.77%，商品住房成交均價(jià)4515元/平米，同比下降1.03%。由此看來，今年的房產(chǎn)市場發(fā)展并不容樂觀，雖然市區(qū)商品房交易價(jià)格上漲，且供不應(yīng)求，但是供應(yīng)量少，而新城區(qū)的房子則供過于求。高薪區(qū)2014年出讓住宅建設(shè)用地110.68公頃；云龍新區(qū)出讓住宅建設(shè)用地150.09公頃，共占總住宅建設(shè)用地72%。高薪區(qū)以西及云龍區(qū)以東兩個(gè)極點(diǎn)，大片土地收歸儲備用地出讓給房產(chǎn)商，成片建設(shè)商品房，有空置率上升，房產(chǎn)市場泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

2、交通進(jìn)出城區(qū)主干道交通擁堵嚴(yán)重，事故頻發(fā)。近5年來，株洲城區(qū)小汽車保有量以年均26.23%的速度遞增，截至2014年10月，全市共擁有機(jī)動(dòng)車66.38萬輛，其中城區(qū)擁有汽車15.83萬輛，并正以日均89臺的速度在增長。隨著機(jī)動(dòng)車數(shù)量的增長，株洲城區(qū)早晚上下班高峰時(shí)段主要干道交通擁堵狀況日益突顯，株洲的交通網(wǎng)絡(luò)成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)由東往西紅港路、新華路、由北往南紅旗路、建設(shè)路等路段的交通擁堵嚴(yán)重，其中，紅港路是連接云龍示范新區(qū)到市中心和天元高薪區(qū)的主要干道；紅旗路是連接云龍示范新區(qū)軌道機(jī)車組到荷塘區(qū)及市中心的主要干道；新華路是荷塘區(qū)周邊入市中心主要干道；建設(shè)路連接石峰到蘆淞，是云龍副城、白井副城連接主城區(qū)的南北向最主要的交通干道。而天元高薪區(qū)交通相對舒緩，但天元區(qū)沿江路及嵩山路段在上下班高峰期，因分流原因，也有擁堵常態(tài)化趨勢。

3、中心商圈營業(yè)額由內(nèi)向外遞減，新區(qū)商圈發(fā)展困難。株洲商業(yè)起源于火車站商圈，沿鐘鼓嶺步行街、建設(shè)南路，逐漸向四周延伸，成區(qū)域塊發(fā)展?，F(xiàn)今，株洲市級為蘆淞商圈（中心廣場、王府井百貨、株洲百貨、家潤多廣場、平和堂、鐘鼓嶺步行街）；區(qū)域級商圈有天元商圈（長江廣場、炎帝廣場及沿線商業(yè)、天虹百貨）；石峰商圈（響石廣場、銅鑼灣家居廣場、株百石峰廣場）；荷塘商圈（紅旗廣場、荷塘購物廣場、華潤萬家、步步高）；栗雨工業(yè)園商圈和云龍示范區(qū)商圈。

我們可以由長沙策智咨詢公司所做的《株洲百貨商場調(diào)研報(bào)告》中得出，處于中心商圈的株洲百貨大樓2010年?duì)I業(yè)額為16.7億，2011年?duì)I業(yè)額為18.2億，2012年?duì)I業(yè)額為20.6億，逐年上漲2億左右；同位于中心商圈但發(fā)散性向外的王府井百貨和平和堂百貨的在2011年?duì)I業(yè)額分別為2.6億和2.5億，2012年?duì)I業(yè)額分別為3.3億和3.2億，均在上漲卻遠(yuǎn)低于株洲百貨大樓。環(huán)形向外，位于天元商圈的天虹百貨2013年上半年?duì)I業(yè)額僅有0.43億元，位于荷塘商圈的華潤萬家僅0.6億元。位于石峰商圈的銅鑼灣廣場，因?yàn)榻?jīng)營問題改組成為家居市場。由此看來，株洲中心商圈營業(yè)額由內(nèi)向外遞減，新區(qū)商圈發(fā)展困難大。

三、 “一體三極“發(fā)展格局下的土地儲備控制

上文可知，株洲在“一體三極”發(fā)展格局存下在住宅用地規(guī)模過大、交通用地土地儲備地段不佳以及商服用地土地儲備分散等問題，要通過控制土地儲備來解決這些矛盾我們需要：

1、控制土地儲備量。統(tǒng)籌增量保障與存量挖潛。對發(fā)展中的新區(qū)和副城的住宅儲備用地，進(jìn)行一定程度上的控制，盡量多利用存量建設(shè)用地和未利用地，少占農(nóng)用地特別是耕地；對閑散用地進(jìn)行整合，增大存量建設(shè)用地的土地供應(yīng)，提高現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的保障能力；積極研究各類建設(shè)節(jié)地技術(shù)和模式，引導(dǎo)城市地上地下空間開發(fā)，推進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)立體配置技術(shù)改造，確保土地節(jié)約集約利用。嚴(yán)格控制住宅商服用地儲備，提高出讓價(jià)格，避免房地產(chǎn)市場泡沫化現(xiàn)象產(chǎn)生。

2、調(diào)整土地儲備地段。新區(qū)建設(shè)與舊城改造相結(jié)合。新區(qū)住宅建設(shè)實(shí)行住宅小區(qū)化和小區(qū)規(guī)模化，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。舊區(qū)住宅建設(shè)應(yīng)充分利用和整合現(xiàn)有資源，以社區(qū)為單元實(shí)施系統(tǒng)的改造，增加配套設(shè)施，適當(dāng)降低舊城中心區(qū)的居住用地比例，引導(dǎo)人口向中心區(qū)外疏散，將新城與舊城的地界模糊化。新區(qū)，將住宅儲備用地及商服儲備用地往中心城區(qū)轉(zhuǎn)移，緊貼于中心城區(qū)，將工礦等用地帶污染性質(zhì)的供應(yīng)計(jì)劃，在新區(qū)邊緣進(jìn)行儲備。

統(tǒng)籌布局交通用地。加強(qiáng)老城區(qū)、中心城區(qū)主干道周邊地塊儲備，按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、銜接互補(bǔ)、集約高效”的原則，加強(qiáng)交通用地布局引導(dǎo)，優(yōu)化交通用地結(jié)構(gòu)配置，嚴(yán)格用地定額標(biāo)準(zhǔn)，大力推廣節(jié)地技術(shù)，促進(jìn)便捷、暢通、高效、安全的綜合交通網(wǎng)絡(luò)體系的形成，確保交通運(yùn)輸效率不斷提升。

3、明確土地儲備范圍?？刂菩聟^(qū)建設(shè)儲備用地?cái)U(kuò)展范圍。按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)，嚴(yán)格劃定儲備區(qū)域，控制城鎮(zhèn)工礦和新區(qū)農(nóng)民居住點(diǎn)用地的范圍。明確管理責(zé)任、管制規(guī)則和監(jiān)管措施，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段，控制儲備用地盲目無序擴(kuò)張。

拓展建設(shè)用地新空間。結(jié)合城鄉(xiāng)生態(tài)建設(shè)，合理利用緩坡丘崗地，加強(qiáng)將未利用地開發(fā)為建設(shè)用地的政策引導(dǎo)，依據(jù)有關(guān)審批規(guī)定，優(yōu)先對荒草地、裸土地等未利用地進(jìn)行開發(fā)，因地制宜拓展建設(shè)用地新空間。（作者單位：湘潭大學(xué)公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]黎典，“兩型社會(huì)”背景下長株潭城市土地利用效益評價(jià)研究，湖南師范大學(xué)碩士論文，2014

[2]瑞峰置業(yè)——2014年10月株洲房地產(chǎn)月報(bào)，http：//fc.zzz4.com//article/2014/11/66243.html

[3]長沙聯(lián)智市場調(diào)研有限公司，株洲百貨商場調(diào)研報(bào)告，http：//wenku.baidu.com/link？url=yj07Ks7KAwnpQ2E8nwxK0TDH96MJbiGXq7wCVLJk0jY9GYtS1uXVex3Uuxq9ZYwM8dhpIutKun69OZvlX73NXcBPxnR7EJIoQ6-2zHlOICi

[4]株洲市本級2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)宗地表，http：//www.zzsgtj.gov.cn/gtzyyw/dcgl/201405/t20140509_448702.html

[5]2013株洲土地推介手冊，http：//wenku.baidu.com/link？url=gUlL1pSN0WxdSI7GRy20NgfElgu_bAtw1vgLqws0JSI98y7KGAN-hyM-NNAywQbp8-8duL6EdKBbUkZnYurgC0ajRE26J2K7DNdppyz4CiK