劉璐

摘要：二手房市場的發(fā)展趨勢在一定程度上是房地產(chǎn)市場重要的補(bǔ)充，同樣也是房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的晴雨表。對于二手房市場的發(fā)展趨勢分析，能給房地產(chǎn)市場的發(fā)展一些有益的指導(dǎo)。本文對二手房市場存在的問題以及發(fā)展走向進(jìn)行了分析，找出其中的發(fā)展趨勢，對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和經(jīng)濟(jì)政策的制定提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞：二手房市場；現(xiàn)狀；存在問題；發(fā)展趨勢

基本生活必需品就是衣食住行，房子是安全性和穩(wěn)定性的一個(gè)代表，在中國最受大多數(shù)人熱捧。由于大部分人還處在普通的消費(fèi)階層，資金有限，買不起高價(jià)格的新房，從而轉(zhuǎn)向小面積，帶裝修的二手房。但絕大多數(shù)買賣雙方因?yàn)樾畔⑸?、不對稱等原因，出現(xiàn)了價(jià)格扭曲、欺詐等現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了二手房的發(fā)展。

1.我國二手房的發(fā)展概況

隨著我國房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，二手房市場的發(fā)展也越來越備受關(guān)注。二手房已經(jīng)成為市場交易的主力。近年來，二手房交易規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其在中心城區(qū)的二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一手房交易量。

在我國住房制度改革下誕生的二手房交易市場，發(fā)展前景十分廣闊。二手房相對新房而言，價(jià)格低廉，地段較好，社區(qū)成熟等優(yōu)勢得到廣大百姓的青睞。城市中心等地段新房價(jià)格長時(shí)間居高不下，城市拆遷工使得很多相關(guān)人員需要二次置業(yè)，外來人口不滿足于原來的租賃而想購買，城市交通改善帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域價(jià)值上升和其他因素增加，使二手房的需求逐年增加。

2.我國二手房市場存在的問題

隨著住房制度不斷改革，全國各地二手房市場日漸活躍，但是，隨著二手房市場成交量的不斷上升，交易市場更加復(fù)雜化，在發(fā)展過程中存在著許多問題，影響和制約了市場健康有序的發(fā)展。

1、供給和需求不平衡。房產(chǎn)市場是一個(gè)完善的市場，二手房的銷售量應(yīng)該是一手房銷售量的5～7倍，但我國現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)要求，它表明，中國房地產(chǎn)市場不健康狀態(tài)和結(jié)構(gòu)變形，我國房產(chǎn)市場分為投資型市場和消費(fèi)型市場，房產(chǎn)市場發(fā)展迅速，促使投資型房產(chǎn)交易增加。但房產(chǎn)的二級(jí)市場受一級(jí)市場的影響，在整個(gè)結(jié)構(gòu)比例中消費(fèi)型房地產(chǎn)投資太大?，F(xiàn)在一級(jí)住房市場供需失衡，使得二級(jí)市場受到更多的關(guān)注，二手房市場存在巨大潛力，只有通過積極挖掘其潛力才能滿足購房者的住房需求，因?yàn)槔麧櫨薮?，二手房市場充斥大量投機(jī)行為。房地產(chǎn)二級(jí)市場主要分為居住需求、投資型需求、投資混合型需求。所以，不合理的供給和需求的存在，極大的抑制了二手房市場的蓬勃發(fā)展。

2、產(chǎn)權(quán)不規(guī)范。因?yàn)槲覈厥獾捏w制，市場上二手房有著多種形式，有已購公房、直管公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)權(quán)形式，產(chǎn)權(quán)的確立情況十分復(fù)雜。我國很多大城市二手房交易完成以后，卻有很多的產(chǎn)權(quán)糾紛，無法進(jìn)行下一步交易環(huán)節(jié)。這個(gè)問題是由于買家理解的信息有限，交易雙方的信息不對稱影響到了產(chǎn)權(quán)交易。信息不對稱嚴(yán)重影響了二手房的交易信譽(yù)，阻礙了二手房交易市場的發(fā)展。

3、中介市場的問題。二手房市場的中介行為不規(guī)范等問題已經(jīng)嚴(yán)重制約二手房市場的交易效率。

（1）中介機(jī)構(gòu)魚龍混雜。很多非專業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人在利益的驅(qū)使下，紛紛加入了房地產(chǎn)中介的行列之中，致使中介機(jī)構(gòu)的人員水平低，素質(zhì)也不是很高，操作不規(guī)范以及胡亂收費(fèi)等現(xiàn)象出現(xiàn)。甚至有一些中介公司都沒有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格，違規(guī)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)等。在這些中介市場中，一些中介公司甚至直接從二手房主手中收購房產(chǎn)，違規(guī)炒房謀利。

（2）各虛假信息，不誠信現(xiàn)象充斥著二手房市場。主要表現(xiàn)為：發(fā)布的房地產(chǎn)廣告信息不真實(shí)；不曉得及時(shí)更改過時(shí)的無效信息；已經(jīng)賣出或者租出的房產(chǎn)信息沒有撤銷掉，誤導(dǎo)當(dāng)事人；有些中介組織冒充個(gè)人名義出售出租房產(chǎn)，無證無照經(jīng)營等。還有些房主為了能夠賣出高價(jià)格，隱瞞自己房屋的重大缺陷或潛在的隱患。

（3）管理不夠完善。由于房屋中介是新興行業(yè)，在專業(yè)化，規(guī)范化管理上還存在著很多缺陷，讓一些利欲熏心的中介公司鉆了空子，侵害了消費(fèi)者權(quán)益，使得消費(fèi)者投訴不斷上升。

3.二手房市場的解決對策

“安居樂業(yè)”，不能“安居”如何“樂業(yè)”？“安居”是保證社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的基本因素。政府應(yīng)該積極的采取措施來促進(jìn)二手房產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

3.1平衡二手房的供求矛盾。由于我國人口不斷的增加，因此對新增住房的需求越來越大，但是我國房產(chǎn)還處在增量型發(fā)展時(shí)期，房屋市場整體無法滿足不斷新增的住房需求。另一方面是因?yàn)槭盏椒康禺a(chǎn)市場環(huán)境的影響，大量的存量房屋無法流入市場，存量房屋在市場中容量過小，反而使得增量房屋市場容量相對的變大。所以，政府要采取多種有效的措施來解決問題：調(diào)整總量、弱化供給和需求、平衡供給和需求矛盾，使存量房屋和增量房屋市場維持著恰當(dāng)?shù)谋壤?，提供一個(gè)合理的空間發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場。

3.2完善房地產(chǎn)業(yè)法律體系。完善二手房貸款發(fā)展格局，形成一個(gè)合理化、規(guī)范化的，以住房公積金抵押貸款為主，商業(yè)二手房貸款為輔的形式。要積極開發(fā)貸款品種，合理降低二手房貸款條件，使二手房貸款業(yè)務(wù)更加滿足中低收入者的需要。

提高個(gè)人信用制度，改進(jìn)住房信貸體系。提高個(gè)人信用制度，審查借款人的住房信貸為銀行提供依據(jù)，從而降低銀行進(jìn)行二手房貸款業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)；建立住房置業(yè)擔(dān)保制度，保證在一定期限內(nèi)，借款人承擔(dān)支付欠款，化解個(gè)人貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，消除銀行住房貸款業(yè)務(wù)的顧慮，從而促進(jìn)二手房貸款的發(fā)展。

3.3發(fā)展規(guī)范中介組織。對從事二手房交易的房屋中介公司進(jìn)行監(jiān)督和管理，對二手房市場制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，核算中介機(jī)構(gòu)的成本和收益。進(jìn)一步完善相應(yīng)的交易細(xì)則。確立健康的中介市場運(yùn)行規(guī)則，防止發(fā)生違規(guī)操作，規(guī)范整個(gè)中介服務(wù)市場。

中介組織不僅能夠搞活二手房市場，而且能夠連接客體和主體，是主要的房地產(chǎn)信息來源，在二手房市場上起著很大的作用。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場對中介的依賴性更加強(qiáng)烈。有序的行業(yè)管理、誠信的經(jīng)營理念、健全的中介管理立法，都是中介市場發(fā)展的關(guān)鍵所在。政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對中介市場的管理監(jiān)督，提升人員素質(zhì)，樹立行業(yè)道德意識(shí)，規(guī)范行為，實(shí)施行業(yè)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)中介組織向積極健康的方向發(fā)展。

此外，增強(qiáng)信息透明度，建立退款和懲罰機(jī)制能夠有效規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為。

4.二手房市場未來的發(fā)展態(tài)勢

隨著國民經(jīng)濟(jì)的日趨穩(wěn)定，以及國家的宏觀調(diào)控，未來的二手房價(jià)格終將趨于穩(wěn)定。

1、國家調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。對于目前的二手房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，國家將會(huì)不斷出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī)。通過宏觀調(diào)控及一系列舉措，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越來越好的發(fā)展。變革房地產(chǎn)落后的管理體制，建立科學(xué)完善的管理機(jī)制，調(diào)整政府相關(guān)管理部門的職能，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中的主體和主體職責(zé)，對主體的各種行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

2、房價(jià)將逐漸趨于穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)價(jià)格飆升不僅影響到人口的生活水平，也影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政府通過加強(qiáng)政治穩(wěn)定的宏觀調(diào)控，未來房價(jià)最終將趨于穩(wěn)定。至于何時(shí)穩(wěn)定的時(shí)間和穩(wěn)定的價(jià)格會(huì)因?yàn)榈攸c(diǎn)的不同和價(jià)格的不同而不一樣，也取決于各地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫程度。

3、房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟。總的來看，我國正處于繁榮的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，雖然有很多急需解決和尚待解決的問題，但我國的二手房市場從整體來看一直呈現(xiàn)出逐步向上的發(fā)展態(tài)勢。國家不斷出臺(tái)的一些相關(guān)政策和政策改革，將對二手房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)二手房市場經(jīng)濟(jì)朝著健康有序的方向發(fā)展。