吳國昊　蘭朋濤

摘 要：農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證惠于民，利于國，以南潯區(qū)為例，明確宅基地確權(quán)登記發(fā)證重要意義，著重討論不同情況宅基地的處置辦法。由此引發(fā)對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證的若干思考。

關(guān)鍵詞：宅基地；確權(quán)登記發(fā)證；重要意義；處置辦法；思考

1 概述

宅基地關(guān)系到農(nóng)民住房保障和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證依法確認(rèn)和保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，是深化農(nóng)村土地使用制度改革，明晰農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系的重要手段。但一些地方宅基地歷史遺留問題比較多、土地權(quán)源資料不全等，因而針對不同情況宅基地，需采用不同處置辦法。農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作，具體包括登記、宗地補(bǔ)測及數(shù)據(jù)入庫等各項(xiàng)工作。文章以南潯區(qū)為例，對確權(quán)登記發(fā)證方面進(jìn)行探討。

2 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證重要意義

（1）農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要措施。宅基地使用權(quán)是農(nóng)民重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，直接關(guān)系到每個(gè)農(nóng)戶的切身利益，通過宅基地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認(rèn)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，可以有效解決土地權(quán)屬糾紛，化解農(nóng)村社會矛盾，為農(nóng)民維護(hù)土地權(quán)益提供有效保障，從而進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，促進(jìn)農(nóng)村社會秩序的穩(wěn)定與和諧。

（2）農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證是深化農(nóng)村改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，是促進(jìn)農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展的重要手段。它使農(nóng)民享有的宅基地使用權(quán)依法得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，是改革完善宅基地制度，實(shí)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等農(nóng)村改革的基礎(chǔ)和前提，也為下一步賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

（3）農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證健全宅基地?cái)?shù)據(jù)庫并實(shí)現(xiàn)常態(tài)化管理。通過這項(xiàng)行動(dòng)，有利于完善和健全農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制度建設(shè)，建立城鄉(xiāng)一體化地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和信息管理系統(tǒng)及日常變更和年度變更相結(jié)合的宅基地地籍?dāng)?shù)據(jù)變更機(jī)制。

3 農(nóng)村宅基地若干情況的處置辦法

南潯區(qū)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證，以有效的土地權(quán)屬來源證明材料為依據(jù)，以使用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以四鄰無爭議為前提，本著“尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的原則，妥善處理不同情況的宅基地，保障農(nóng)民合法權(quán)益。農(nóng)民建房用地，由縣（區(qū)）級人民政府根據(jù)省級人民政府規(guī)定的用地限額，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜司亍⒂?jì)劃生育等情況，規(guī)定當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)。南潯區(qū)遵循《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規(guī)定為140平方米。

除已頒發(fā)過宅基地使用權(quán)證并至今未擴(kuò)建、改建、翻建的可直接換證外，對宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列處置辦法：

（1）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，至今未擴(kuò)建、改建、翻建的，且四至界址清楚、權(quán)屬無爭議的，可以按照現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定宅基地使用權(quán)。（2）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，農(nóng)民建房未經(jīng)批準(zhǔn)或超過批準(zhǔn)面積占用的宅基地，若已按《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發(fā)〔1986〕7號）及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定處理的，可按實(shí)際使用面積確定宅基地使用權(quán)；若至今未處理的，可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明，參照當(dāng)時(shí)的處理政策進(jìn)行處理后，按實(shí)際使用面積確定宅基地使用權(quán)。（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施起至1999年1月1日新的《土地管理法》實(shí)施起止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超出部分退還集體。（4）1999年1月1日新的《土地管理法》實(shí)施起至今，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，一律要求“一戶一宅”，如一戶多宅的，除合法宅基地法定繼承外，由農(nóng)戶自行確認(rèn)一宅，按照“一戶一宅”的處置辦法予以確權(quán)登記發(fā)證，但其余宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物等原則上應(yīng)予以拆除。（5）對有合法權(quán)屬來源但未頒發(fā)宅基地使用權(quán)證的，可以依據(jù)合法權(quán)屬來源直接申請登記發(fā)證。對于沒有發(fā)過宅基地使用權(quán)證的，則由村民本人出具不具有土地證的證明，由村委會進(jìn)行核實(shí)后方可辦理。

4 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證幾點(diǎn)問題及思考

（1）二調(diào)界址線錯(cuò)誤。主要原因是二調(diào)時(shí)個(gè)別房屋權(quán)屬不清楚或有爭議，二調(diào)后有房屋過戶或買賣、分家等問題導(dǎo)致錯(cuò)誤。出現(xiàn)這種情況，則不能辦理。解決的方法是按現(xiàn)申請人提供的原土地使用證或原登記審批表進(jìn)行改正，如有需要，匯總后一并到實(shí)地調(diào)查，修測補(bǔ)測，并重新出具資料進(jìn)行登記。（2）二調(diào)時(shí)房屋的圍墻大部分套入界址線內(nèi)。這種情況不符合農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)。圍墻內(nèi)的空地面積一般不計(jì)入確權(quán)登記發(fā)證的面積，若圍墻內(nèi)的空地面積較小，則可酌情考慮。正常處理方法是直接重新套繪界址線并出具資料進(jìn)行登記。

由農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證引發(fā)的思考。農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證與土地管理密切相關(guān)，二者相輔相成，前者服務(wù)于后者，后者有利于前者。強(qiáng)化土地管理有益于農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證，首先要加強(qiáng)行政管理。在登記過程中，發(fā)現(xiàn)有些農(nóng)戶是兩三處以上宅基地，其中大部分是未審批，私自建房。這就涉及到行政管理的問題。應(yīng)建立定時(shí)巡查機(jī)制，加大土地執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處宅基地違法占用行為，及早發(fā)現(xiàn)，及早拆除，同時(shí)當(dāng)?shù)毓珯z法部門應(yīng)主動(dòng)配合土地管理部門抓好違法案件的查處。土地管理部門要做到嚴(yán)格按照用地規(guī)劃、用地計(jì)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)來審批土地，嚴(yán)格執(zhí)行三改一拆政策，有效維護(hù)農(nóng)村土地管理秩序，達(dá)到一戶一宅。

加強(qiáng)行政管理，還可從政策上設(shè)立獎(jiǎng)懲措施。如農(nóng)民改造房屋騰出地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，予以獎(jiǎng)勵(lì)；對于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建房，不僅要拆除，更要處以罰款。造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)令賠償，以儆效尤。同時(shí)發(fā)現(xiàn)亂批亂用土地的問題，不僅要處理當(dāng)事人，更要追究當(dāng)?shù)卣蛯徟说呢?zé)任，做到有法必依，違法必究，從源頭上把好關(guān)，與之相應(yīng)，在確權(quán)登記發(fā)證時(shí)，必須落實(shí)責(zé)任制，強(qiáng)化調(diào)查登記工作人員責(zé)任心。

另外，還存在自批自用土地、隨意擴(kuò)大宅基地以及買賣、租賃等情況。加強(qiáng)行政管理，必須要糾正這錯(cuò)誤做法。在南潯區(qū)還存在一個(gè)現(xiàn)象，近十幾年，當(dāng)?shù)貥O少有批地建房，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因?yàn)樽优謶舻仍?，不得不在未審批的情況下另地建房，這點(diǎn)值得深思。是出于政策考慮還是什么原因？各地在制訂土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡可能考慮合理性，長遠(yuǎn)性。切實(shí)做到服務(wù)農(nóng)民，服務(wù)農(nóng)村，服務(wù)發(fā)展。

5 結(jié)束語

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證是一項(xiàng)事關(guān)農(nóng)村長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)信息工程，將農(nóng)民與土地物權(quán)聯(lián)系起來，可進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地，節(jié)約集約用地的積極性。在確權(quán)登記發(fā)證過程中要考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，做到“尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”。 同時(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作要與土地征收（用）補(bǔ)償、房屋拆遷安置、土地依法流轉(zhuǎn)、土地復(fù)墾整理等工作相掛鉤，有效發(fā)揮土地登記成果資料服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極作用，做到支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，提高政府部門服務(wù)“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強(qiáng)區(qū)”水平，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

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