孫敖 　扶齊

摘 要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的到來，經(jīng)濟增長將以高效率、低成本、優(yōu)結(jié)構(gòu)、中高速、可持續(xù)的中高速增長為新的目標，我國房地產(chǎn)又一次步入新一輪調(diào)整期。在新的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，洗牌加速，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造了良好的條件。本文首先分析了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和經(jīng)濟新常態(tài)的特點和重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征，進而探討了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；創(chuàng)新；重慶

新常態(tài)是我國經(jīng)濟增長從高速進入中高速階段的一個全新的“正?！睜顟B(tài)，揭示了我國經(jīng)濟發(fā)展階段的新變化、新特點，強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展既不能片面追求過去那種粗放的高增長，也還要保持合理發(fā)展速度防止經(jīng)濟慣性下滑。更加看重經(jīng)濟發(fā)展的平穩(wěn)和增長質(zhì)量，要求實現(xiàn)一種有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展，保持一個合理的發(fā)展速度，經(jīng)濟增長保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)，告別過去那種粗放的高速增長方式。

一、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

新常態(tài)下的經(jīng)濟是創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟，要求使用新思維、新技術(shù)、新手段提升創(chuàng)新能力，要求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行升級改造，逐步構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場為導向、產(chǎn)學研相結(jié)合的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)新體系，形成“人人創(chuàng)新”、“萬眾創(chuàng)新”的新局面。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，在拉動國民經(jīng)濟發(fā)展、促進財政收入增加等方面起著舉足輕重的作用。近二十年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)形成了以速度為導向、以產(chǎn)品為核心、以銷售為重點的、粗放型的發(fā)展模式，這種模式以高速度、高周轉(zhuǎn)、高負債為主要特征，對加快推進我國的城市化進程和改善居民住宅條件善發(fā)揮了積極作用。但是，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和新型城鎮(zhèn)化的推進，這種發(fā)展模式所帶來的資源錯配、嚴重消耗以及環(huán)境污染等問題逐步顯現(xiàn)并日趨嚴重，嚴重制約了我國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，導致了參與游戲的各方的共輸。在這樣的背景下，房地產(chǎn)面臨著創(chuàng)新與重新定義，否則就沒有出路。

2014年，重慶主城區(qū)商品房供應(yīng)面積為3005萬方，同比增長18%，成交面積為2000萬方，同比下降11%。與此同時，商品住宅市場也出現(xiàn)了新的變化，2014年重慶主城區(qū)商品住宅市場供應(yīng)面積為1957萬方，同比下降1%，成交面積為1588萬方，同比下降7%，建面成交均價為7269元/平方米，下降6.5%。房價持續(xù)回落、利潤率下降、庫存數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高的新情況，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)迎來了低增速、低利潤的新常態(tài)。這樣的變化對重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和機遇，需要創(chuàng)新思維，創(chuàng)新發(fā)展方式，才能適應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，抓住機遇推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，推進重慶房地產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。

二、 重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征

宏觀經(jīng)濟形勢的變化直接推動了重慶房地產(chǎn)的調(diào)整，將由高速增長、超高速增長的老常態(tài)進入平穩(wěn)增長的新常態(tài)，由此出現(xiàn)了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)的特征。

1. 區(qū)域市場的明顯分化

隨著重慶主城范圍內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，城市化速度的差異化，重慶房地產(chǎn)區(qū)域市場明顯分化，包括房地產(chǎn)供求和存銷比、住宅市場和土地出讓的價格以及房地產(chǎn)開發(fā)的主體都發(fā)生了變化。從表1我們可以看出2014年重慶主城九區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)巨大差異，江北區(qū)以36098套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)以35383套的成交量位居第二，而大渡口區(qū)和渝中區(qū)分別以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面積均差異明顯。

表1 2014年1-12月重慶主城區(qū)各區(qū)商品房成交統(tǒng)計

指標江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)渝中區(qū)

成交套數(shù)（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面積（萬方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟新常態(tài)的到來，使得重慶房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場正在從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換，從單一的建房賣房到多元化經(jīng)營房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場會越來越理性，房價是否會上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。房地產(chǎn)是促進經(jīng)濟增長與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要推動力量，房地產(chǎn)業(yè)要為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)，作為城市運營商和服務(wù)商，重慶房地產(chǎn)行業(yè)擔負著提供重慶市的住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等多元化地產(chǎn)的重要使命。在單一地產(chǎn)存量過高，以至于滯銷的情況下，房企的轉(zhuǎn)型和跨界發(fā)展、房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的新主題。

3. 互聯(lián)網(wǎng)思維將變革房地產(chǎn)發(fā)展模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，也將受到互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊。今年3月，李克強總理在政府工作報告中首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。今后，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步探討將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在土地、資金、營銷、社區(qū)服務(wù)等生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中，提升重慶房地產(chǎn)實體經(jīng)濟的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)。

4. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出

城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，以致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出。由于重慶房地產(chǎn)市場不成熟，法制不健全，市場機制失調(diào)，導致房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)失衡、房價上漲過快、保障性住房占比偏低等問題。另一方面，由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟規(guī)模局限和歷史延革，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏有實力、規(guī)范化的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，使重慶房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大批量、低檔次的尷尬局面，影響了新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進。

5. 管理薄弱，輕視研發(fā)和銷售

目前房地產(chǎn)企業(yè)對基礎(chǔ)管理工作不重視，企業(yè)管理比較薄弱甚至混亂，有的企業(yè)制定了各項制度，但是沒有和具體業(yè)務(wù)結(jié)合。企業(yè)一般完成從拿地、設(shè)計、施工到后期運營的房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營，占用大量資金，同時各種稅費較多，降低了企業(yè)的利潤率，加重了企業(yè)的負擔。普遍不重視甚至忽略研發(fā)和銷售，在市場上沒有自己獨特的企業(yè)形象和品牌價值，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力。

三、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動對策

1. 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場風險

當經(jīng)濟增速放緩，市場遭遇寒冬時，重慶房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對，主動調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化高中低檔產(chǎn)品的組合狀況，針對重慶收入水平在全國相對較低，經(jīng)濟實力還不夠深厚，購房者看重低首付、低總價的客觀市場實際，面積小，功能齊全的中低檔小戶型剛需項目應(yīng)給予適當側(cè)重，這類快銷產(chǎn)品不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到保障，還可以互補在核心區(qū)域商業(yè)項目等所需的長線投資，為其提供資金保障，實現(xiàn)資金的及時滾動，協(xié)調(diào)企業(yè)的整體運營，降低市場變化對企業(yè)運營帶來的各種風險。

2. 轉(zhuǎn)變資源配置方式，提高資金使用效率

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其對金融等資源的配置能力直接影響其發(fā)展。重慶房地產(chǎn)業(yè)的金融化步伐不斷加快，配置資源的能力不斷增強。融資的手段越來越豐富，除了傳統(tǒng)的項目貸款外，還出現(xiàn)了信托、發(fā)債、眾籌等新型融資手段，融資渠道也越來越多元化，逐步獲取海外低成本資本。

3. 發(fā)展電子商務(wù)，從線下走向線上

積極運用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維經(jīng)營房地產(chǎn)，目前可以嘗試的有：第一，發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)。依托現(xiàn)代信息技術(shù)，構(gòu)建線上社區(qū)服務(wù)平臺，發(fā)展智慧社區(qū)，將原來由有物業(yè)公司提供的服務(wù)，改由物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)電子商務(wù)來提供，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級為社區(qū)服務(wù)平臺，為社區(qū)居民提供代購、代租售、安寶、扶老協(xié)幼、保養(yǎng)保修等增值服務(wù)，充分挖掘客戶的消費能量。第二，營銷模式電商化。通過“大數(shù)據(jù)”手段科學地細分市場、客戶群體，并精準的投放廣告，滿足消費者的多元需求。目前龍湖、萬科與新浪、宜居電商平臺達成合作，綠地與搜房電商平臺成為合作伙伴，通過互聯(lián)網(wǎng)營銷房地產(chǎn)。第三，搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)、電商都在探索進入互聯(lián)網(wǎng)金融的有效途徑?；ヂ?lián)網(wǎng)眾籌是房地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)思維開展深度融合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級的一種嘗試。眾籌的出現(xiàn)，不僅可以讓兩個行業(yè)取長補短，而且能快速地積累人氣。2014年以來，搜房網(wǎng)、京東金融、平安好房網(wǎng)、團貸網(wǎng)等電商平臺先后推出了多個房產(chǎn)眾籌項目，涉及的房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、龍湖、遠洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)。2014年11月，重慶本土的新鷗鵬地產(chǎn)集團也與某網(wǎng)站聯(lián)合推出了自己的眾籌項目。

4. 準確把握城鎮(zhèn)化進程，積極探索房地產(chǎn)市場供應(yīng)新模式

房地產(chǎn)既是支柱產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)。伴隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，重慶住房需求必將持續(xù)快速增長。為積極適應(yīng)這種新變化，必須加快構(gòu)建由政府為主的保障新住房體系以提供基本住房保障，以房地產(chǎn)市場為主滿足多層次需求的多層次住房保障體系，更好滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。構(gòu)建以公租房為主體、以貨幣化補貼為主要形式的保障性住房制度，積極探索建立包括住房合作社在內(nèi)的多渠道、多形式城鎮(zhèn)商品住房供給模式，改變居民只能從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購房的單一住房供給模式。同時加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，積極推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快戶籍、社保、醫(yī)保等社會綜合保障體系建設(shè)，讓進城落戶農(nóng)民享受同等的市民待遇。

5. 加強研發(fā)和銷售，采取輕資產(chǎn)發(fā)展模式

重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展必須主要依靠智力創(chuàng)新，擺脫對權(quán)利與資本的依附，通過企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，加強人才庫建設(shè)，著重加強研發(fā)和銷售，提升品牌價值，以謀求新的利潤增長點。采取“核心業(yè)務(wù)+外包”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，減輕企業(yè)的負擔。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計和后期銷售服務(wù)占用的資金相對較少，中間的土地成本和建造成本占用資金大，對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)影響較大。通過剝離低附加值的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，交給相應(yīng)的施工建設(shè)公司完成，房地產(chǎn)企業(yè)只負責產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)造、品牌的輸出和管理以及質(zhì)量管控。輕資產(chǎn)模式不僅可以確保企業(yè)運營有足夠的現(xiàn)金流，還可以嚴格保證產(chǎn)品質(zhì)量，延續(xù)品牌影響力，增強企業(yè)的核心競爭能力。

在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，我國經(jīng)濟發(fā)展的主要任務(wù)是通過創(chuàng)新探尋新的增長點，通過創(chuàng)新思維，圍繞優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變資源配置方式、發(fā)展電子商務(wù)和探索房地產(chǎn)供應(yīng)新模式，從市場經(jīng)濟的要求出發(fā)思考問題、解決問題，謀求重慶房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。（作者單位：1.重慶工商大學融智學院；2.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院）

基金項目：2014年度重慶市社會科學規(guī)劃特別委托項目《重慶房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新趨勢研究》（2014TBWT05-2）。

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