彭君雅 李帆 劉雨

摘 要：文章開始闡述了企業(yè)會計準則中對投資性房地產(chǎn)計量模式要求以及分析了公允價值模式的特點及先進性，認為公允價值模式更適合于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。并結合公允價值在投資性房地產(chǎn)的應用現(xiàn)狀和準則要求，剖析了其在實踐中遇到的瓶頸及相應的解決對策。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價值形式;后續(xù)計量

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應用越來越廣，并且這個計量模式為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極作用。但不能否認，上市公司對公允價值計量依然保持謹慎的態(tài)度。因此，我們需要對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應用情況進行深入的研究和分析，發(fā)現(xiàn)其存在問題，對其不完善之處進行改善，從而使其更好服務于投資性房地產(chǎn)行業(yè)，更好地迎接經(jīng)濟轉型的挑戰(zhàn)。

一、國外投資性房地產(chǎn)對計量屬性的要求及公允價值模式概述

1、國外投資性房地產(chǎn)對后續(xù)計量的規(guī)定

除了企業(yè)實在沒有任何途徑找到房地產(chǎn)的公允價值或無法連續(xù)得出其價值外，如果企業(yè)一旦選擇了公允價值模式，就需要用公允價值計量其全部投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)由于公允價值變動所產(chǎn)生的利得和損失應計入相應期間的損益中。這種規(guī)定相較于我國的規(guī)定讓企業(yè)有更多的選擇性。由于我國實際情況與國外不同，我們不能照搬國外的模式。但我們可以立足于本國，采納一些比較好的模式。

2、公允價值計量屬性的先進性

公允價值計量屬性比成本計量屬性更能反映財務信息的真實性和準確性，而且遵從會計核算的配比原則。企業(yè)利潤是收入與相關成本進行核算得出，收入是按照市場價格，但成本卻是歷史成本。收入與成本的不配比使企業(yè)經(jīng)營成果的評價結果缺乏謹慎性。如果運用公允價值計量屬性，其成本和收入都是市場價格，能提高財務信息的可靠性與真實性，從而準確反映企業(yè)的財務信息，滿足財務信息使用者做出科學決策的需要。

二、投資性房地產(chǎn)應用公允價值模式存在的問題分析

1、企業(yè)會計準則對公允價值模式的應用條件限制頗多

（1）投資性房地產(chǎn)一般不存在活躍的市場，其交易次數(shù)不無法像金融工具一樣頻繁，在這種情況下公允價值獲取難度加大。并且準則中對公允價值規(guī)定比較模糊，比如什么樣的市場才能算是活躍的市場，再者類似房地產(chǎn)標準比較高且統(tǒng)一，即地產(chǎn)所處區(qū)域，建筑材料及結構，折舊程度以及周邊設施等，如果找不到滿足上述條件的地產(chǎn)，我們就無法估算出其價格，公允價值模式則無法使用了。

（2）準則規(guī)定：一旦投資房地產(chǎn)企業(yè)確定測量模式，不能改變。但在現(xiàn)實上市公司中，有很多公司擁有多處地產(chǎn)，其中有的地產(chǎn)處于活躍地段，可以確定其市場價格。但有一部分地產(chǎn)卻無法獲得其公允價值，無法使用公允價值模式，則公司為了整體利益考慮，會選擇成本模式計量。

2、房地產(chǎn)業(yè)市場條件不完善

我國的房地產(chǎn)市場起步晚，與發(fā)達國家相比還比較落后，且以前都是采用成本模式計量，市場價格等交易信息和公開程度比較低。且公允價值易受到市場波動、國家政策和投資者心理預期等因素的影響，所以公允價值很難確定。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其價格很難統(tǒng)一確定。比如處于同一地段，同一樓層的地產(chǎn)價格也會不同，每個樓盤的賣點都是獨特的，價格標準也無法統(tǒng)一。

3、公允價值計量模式成本較高

（1）由于我國投資性房地產(chǎn)的交易信息不透明以及公開程度低，造成收集難度大的困境。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，很難確定其公允價值。為了確定企業(yè)的公允價值，必須使用資產(chǎn)評估機構，聘請專業(yè)人士對物業(yè)相關費用進行估值，發(fā)生的相關費用及評估的高成本會增加企業(yè)的成本，所以成本的加大會降低企業(yè)采用公允價值模式的積極性。

（2）投資性房地產(chǎn)成本模式后續(xù)計量中，對持有的資產(chǎn)按照一定的方法計提折舊。然而在公允價值模式下，是不需要對資產(chǎn)在相關期間進行攤銷的。我們都知道，折舊或攤銷在計算利潤時是稅前扣減的，也就是說折舊可以讓企業(yè)少繳稅。顯然，企業(yè)會選擇讓自己少繳稅的成本模式進行后續(xù)計量。

三、改善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應用的建議

1、準則引導公允價值模式

會計核算是在結合實際的基礎上以會計準則為導向的，所以如果要改善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用，會計準則的完善必不可少，這也是解決問題最根本的舉措。為了適應國際發(fā)展要求，雖然近幾年我國企業(yè)會計準則逐步對公允價值模式做出釋放性規(guī)定，但準則中對公允價值模式做出一些苛刻要求，支持程度較低。為了使會計信息更科學更國際化，我們需要對當前計量方式規(guī)定進行適當?shù)母倪M，改進如下：

會計準則應擴大公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算中的應用范圍，例如我們可以制定關于使用公允價值模式和成本模式標準，這兩種標準應闡述明確嚴謹，使企業(yè)可以根據(jù)自身情況自由選擇計量模式。當然一個企業(yè)可以同時使用兩種計量模式，這種改進要在房地產(chǎn)市場信息公開程度比較高的基礎上實施。以上改進增加了企業(yè)計量方法的彈性，既不會與準則的謹慎性相沖突，又可以讓公允價值模式在投資性房地產(chǎn)有更廣闊的發(fā)展空間。

2、建立活躍的房地產(chǎn)市場

公允價值計量模式使用的前提條件是完善成熟的活躍市場，所以完善房地產(chǎn)市場是運用公允價值模式的頭等大事?，F(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場信息不完善，我們要改進準則的前提下，企業(yè)要充分利用網(wǎng)絡，科技，計算機來建立房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫。如果建立了大容量，時效性強的信息數(shù)據(jù)庫，那我們獲取信息更容易，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性。此時公允價值模式會被更廣泛的使用。

3、完善市場評估體系，減輕企業(yè)由于政策變更的稅費

（1）在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場不活躍的情況下，評估業(yè)務的完善更能降低企業(yè)的成本。相關部門應嚴格規(guī)范資產(chǎn)評估制度，設立專門的房地產(chǎn)評估機制，并對其評估人員進行資質審查，定期培訓。協(xié)定出統(tǒng)一合理的評估費用，以保證在合理的價位內(nèi)做出更有質量的估值報告。

（2）公允價值模式不再折舊及攤銷，稅前稅失去優(yōu)勢也增加了遞延所得稅負債，增加了企業(yè)的稅收負擔。對于兩種計量模式而言，準則明顯偏向成本模式，所以為了公平起見，準則應對公允價值模式下的稅費進行一些優(yōu)惠，減輕其稅費負擔。使兩種模式在公平的起點上競爭，讓企業(yè)根據(jù)自己的特點選擇采用何種模式進行后續(xù)計量。企業(yè)基于避稅的考慮而采用歷史成本模式的情況將不會存在。

四、總結

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及與國際市場聯(lián)系的更加頻繁，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式改革勢在必行。改進需要從公允價值計量模式本身出發(fā)，并結合完善有關的會計準則，從而使公允價值模式的會計核算更加科學。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學會計學院）

參考文獻：

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