王曉峰 顧皓丹

摘 要：國(guó)有物業(yè)管理行業(yè)或國(guó)企后勤部門(mén)走市場(chǎng)化道路是發(fā)展的必然趨勢(shì)，主輔分離是形勢(shì)發(fā)展的需要，從大中型國(guó)有企業(yè)后勤改制實(shí)踐運(yùn)作來(lái)看也不乏體制改革的成功范例，北京國(guó)宏物業(yè)管理公司、北京科住物業(yè)管理有限公司改制成效明顯已成為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，中油陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司已進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道，當(dāng)前還有諸多國(guó)有企業(yè)后勤部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)仍在探索尋找體制改革的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：國(guó)有物業(yè)管理企業(yè);企業(yè)改革;發(fā)展方向

1 國(guó)有物業(yè)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力面臨著巨大挑戰(zhàn)： 國(guó)際物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)以其成熟先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理理念進(jìn)入國(guó)內(nèi)，并以高端物業(yè)為起點(diǎn)逐步開(kāi)始擴(kuò)張占據(jù)物管市場(chǎng)半壁江山;國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)發(fā)展迅速，并均提出以顧客滿意，提升服務(wù)品質(zhì)為服務(wù)理念，形成高度同質(zhì)化的品牌形象和定位在業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃差異化的物業(yè)服務(wù)品牌已經(jīng)成為趨勢(shì)。如，香港新鴻基物業(yè)率先提出“超卓”物業(yè)服務(wù)品牌，中海物業(yè)也開(kāi)發(fā)了自己的高端物業(yè)品牌“深藍(lán)模式” 國(guó)內(nèi)品牌物管企業(yè)行業(yè)內(nèi)逐漸向國(guó)際接軌，市場(chǎng)不斷被細(xì)分，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加嚴(yán)酷。 國(guó)有物業(yè)企業(yè)要么逐漸被所屬主業(yè)單位作為負(fù)擔(dān)和包袱分離出去，劃撥部分費(fèi)用維持日常開(kāi)支，要么通過(guò)體制改革增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的綜合實(shí)力，逐步市場(chǎng)化與國(guó)內(nèi)品牌物管企業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，向市場(chǎng)要利潤(rùn)，謀發(fā)展。筆者現(xiàn)結(jié)合中核華建資產(chǎn)重組和中石化中原油田社會(huì)化服務(wù)板塊運(yùn)作的一些實(shí)際情況，談?wù)剣?guó)有大型企業(yè)的物業(yè)管理的發(fā)展思路，為國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)制定改制后的發(fā)展規(guī)劃提供參考。

2 中核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司資產(chǎn)重組狀況

中核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司考察國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)后，在經(jīng)充分論證后制定核電后勤“專業(yè)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略思想，2013年下半年集團(tuán)公司著手對(duì)非主營(yíng)業(yè)務(wù)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行整合，為了有利于整合內(nèi)部資源，更好地發(fā)揮核工業(yè)建設(shè)公司服務(wù)業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)，有效地降低管理服務(wù)成本，綜合論證后，中核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司采取了整體重組的作法，于11月份成立 中核華建資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“中核華建”），注冊(cè)資金3.2億元人民幣，公司性質(zhì)為中國(guó)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)核建”）的全資子公司，下設(shè)五個(gè)全資子公司、三個(gè)分公司和四個(gè)分中心。主要目標(biāo)是要整合創(chuàng)建非主營(yíng)業(yè)務(wù)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)中國(guó)核建國(guó)有資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理;負(fù)責(zé)中國(guó)核建老舊生活小區(qū)的房屋改造;負(fù)責(zé)中國(guó)核建行政后勤保障和物業(yè)服務(wù)。

但是國(guó)有企業(yè)重組共性終極目標(biāo)，則是要以效益說(shuō)話，用市場(chǎng)詮釋，不管是整體重組，還是單個(gè)實(shí)體的分別改制，企業(yè)職工最關(guān)心的仍然是企業(yè)重組后的生存和發(fā)展問(wèn)題。因?yàn)橹亟M的根本目的不僅僅是為了減輕原主體企業(yè)的負(fù)擔(dān)，更是為了給重組后的企業(yè)帶來(lái)更好的發(fā)展機(jī)遇，提供更廣闊的生存空間。所以，中核華建在制定重組方案的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始著手考慮企業(yè)重組后的發(fā)展規(guī)劃，并且使一些具體的運(yùn)作做法盡可能有利于企業(yè)今后的發(fā)展。目前，中核華建的各項(xiàng)工作正在有條不紊地進(jìn)行。

3 國(guó)有企業(yè)重組后發(fā)展規(guī)劃方向、體制設(shè)計(jì)及保障

3.1 打造物業(yè)資產(chǎn)管理品牌，實(shí)現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化

以用戶為中心，找準(zhǔn)服務(wù)定位，瞄準(zhǔn)國(guó)際一流水準(zhǔn)，打造物業(yè)品牌，依據(jù)“集約化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化管理，一體化協(xié)調(diào)發(fā)展”戰(zhàn)略部署，成立隸屬于集團(tuán)公司的全資子公司，市場(chǎng)定位是用于服務(wù)集團(tuán)公司分布在全國(guó)各地項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)公司，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過(guò)程中促進(jìn)企業(yè)整體水平的提高，這樣，企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獲得更快、更好的發(fā)展。通過(guò)走市場(chǎng)化道路，使得物業(yè)公司三至五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，公司實(shí)力的增長(zhǎng)促使物業(yè)公司進(jìn)一步改制，物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員才能不依附于集團(tuán)公司而獨(dú)立生存，成為真正意義上的市場(chǎng)主體，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步打造成國(guó)際品牌資產(chǎn)管理公司，要把打造品牌作為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵步驟，逐步發(fā)展成為上市公司，才能有資格與中國(guó)獲得市場(chǎng)先機(jī)的部分品牌物業(yè)企業(yè)從市場(chǎng)分取蛋糕。

3.2 整合企業(yè)和社會(huì)資源，打造龍頭產(chǎn)業(yè)，全面發(fā)展

國(guó)有物管企業(yè)加強(qiáng)政策支撐和法律保障，依法維護(hù)企業(yè)權(quán)益，利用國(guó)家和地方政策，整合企業(yè)和社會(huì)資源，盤(pán)活地產(chǎn)資源，積極推進(jìn)物管企業(yè)自住房建設(shè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，與國(guó)土資源部門(mén)，市政規(guī)劃部門(mén)結(jié)合，投資建設(shè)具備國(guó)際水準(zhǔn)的集商務(wù)，寫(xiě)字樓，商業(yè)一體化樓盤(pán)與集團(tuán)公司在各地項(xiàng)目所處地域的城市規(guī)劃進(jìn)行互動(dòng)，形成集設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，咨詢服務(wù)、投資咨詢、租賃經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)一體化的龍頭產(chǎn)業(yè)，走商業(yè)物管的路子，健全相關(guān)企業(yè)員工保障體系，帶動(dòng)低中檔國(guó)有物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，減少國(guó)有資產(chǎn)流失，減輕主業(yè)單位負(fù)擔(dān)，讓主業(yè)單位輕裝上陣，進(jìn)一步消化國(guó)有企業(yè)富余人員，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

針對(duì)短期內(nèi)還無(wú)法跟進(jìn)的低端物管企業(yè)，繼續(xù)保留社區(qū)服務(wù)中心，投入資金完善設(shè)施、統(tǒng)籌規(guī)劃，用來(lái)打造物管企業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)有物管企業(yè)文化中心和培訓(xùn)基地，輸出高素質(zhì)專業(yè)人才成為物管企業(yè)人才的蓄水池和智囊?guī)?。均衡資源配置，建全物管企業(yè)員工養(yǎng)老保障體系，發(fā)揮物管企業(yè)文化造血功能。

4 國(guó)有物業(yè)企業(yè)發(fā)展方向

4.1 將物業(yè)管理演變成資產(chǎn)服務(wù)，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

國(guó)有物管企業(yè)從內(nèi)部模擬市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)到逐步實(shí)現(xiàn)與商業(yè)物管對(duì)接，逐步實(shí)現(xiàn)國(guó)有物管企業(yè)的品牌化，國(guó)際化。推動(dòng)國(guó)有物管企業(yè)從傳統(tǒng)型的物業(yè)管理企業(yè)向“港式”物管模式轉(zhuǎn)換，從而延長(zhǎng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)周期，從房產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)初始設(shè)計(jì)階段向囊括包括設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、接管入住、后期運(yùn)營(yíng)等涉及項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、中期建設(shè)、后期運(yùn)營(yíng)等全部階段延伸、拓寬服務(wù)范圍。

長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，物業(yè)的空置率、租金水平、二手房成交價(jià)

格是最能說(shuō)明物業(yè)管理能力的數(shù)據(jù)，就物業(yè)管理服務(wù)的階段而言，物業(yè)壽命的長(zhǎng)短，物業(yè)的增值保值，核心不在于一棟建筑的外立面多好看，或者開(kāi)發(fā)規(guī)模有多大，或者開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有多雄厚，而全在于物業(yè)管理的專業(yè)化運(yùn)作能力。在強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)安全的今天，物業(yè)管理的含義已演變?yōu)椤百Y產(chǎn)服務(wù)”，物管企業(yè)視建筑如生命，在數(shù)十年如一日的精心養(yǎng)護(hù)中，使物業(yè)履舊如新，不斷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。

4.2 物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)新模式促進(jìn)物管增值

據(jù)調(diào)查顯示，隨著人們居住質(zhì)量和生活要求的不斷提高，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足高端物業(yè)業(yè)主的需求。傳統(tǒng)型的物業(yè)管理企業(yè)其主導(dǎo)業(yè)務(wù)通常只包括承接某房產(chǎn)項(xiàng)目與物業(yè)管理相關(guān)的客戶服務(wù)、維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)、保安保潔、園藝綠化等全權(quán)委托管理。多年來(lái)，業(yè)主與物管之間發(fā)生的矛盾數(shù)不勝數(shù)：小區(qū)治安不好，噪音大、衛(wèi)生環(huán)境差、停車(chē)難、經(jīng)常停水停電等關(guān)于物業(yè)的投訴屢見(jiàn)不鮮。

前仲量聯(lián)行亞太區(qū)資產(chǎn)管理總監(jiān)，前萬(wàn)科集團(tuán)物業(yè)服務(wù)副總裁、現(xiàn)宏泰物業(yè)總經(jīng)理許國(guó)鴻先生認(rèn)為，有經(jīng)驗(yàn)有規(guī)模的物業(yè)管理顧問(wèn)企業(yè)，除可以接管項(xiàng)目實(shí)施全權(quán)委托形式的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)及指導(dǎo)形式的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)以外，其服務(wù)內(nèi)容還包括市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、物業(yè)投資估值、物業(yè)評(píng)估、租售代理等。在中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)將逐步進(jìn)入一個(gè)向管理要紅利的新時(shí)代，物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)特別是高端物業(yè)的保值增值作用將更加凸顯。

5 國(guó)有物管企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

5.1 建立人力資源評(píng)價(jià)體系，完善人力資源激勵(lì)機(jī)制，人盡其才，人盡其用。聘用職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理。

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)主輔分離時(shí)富余人員的責(zé)任，已是無(wú)法更改的事實(shí)，既然物業(yè)管理企業(yè)接受了這些人員，企業(yè)就應(yīng)盡快建立健全培訓(xùn)體系，給他們提供相應(yīng)的系統(tǒng)的理論和實(shí)際操作的強(qiáng)化培訓(xùn)，讓員工得到快速的提升，增強(qiáng)服務(wù)理念，真正懂得物業(yè)管理服務(wù)的目的和理念，樹(shù)立正確的物業(yè)管理服務(wù)思想，使人才源源不斷地充實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目提高服務(wù)質(zhì)量和水平。從而可以形成企業(yè)自己的內(nèi)部人才機(jī)制，組織員工進(jìn)行跨部門(mén)培訓(xùn)，讓所有人都有機(jī)會(huì)勝任多種工作。在出現(xiàn)突發(fā)的人才缺乏的情況時(shí)，可以在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部調(diào)整，這種內(nèi)部調(diào)劑方法保證了人員的靈活配置，更不失為一種高效的省錢(qián)方法。既節(jié)約了人力資源成本，又發(fā)揮了企業(yè)人才造血功能。在企業(yè)內(nèi)部按照崗位職責(zé)培養(yǎng)出來(lái)的人才，在各個(gè)方面都會(huì)更加符合行業(yè)的要求。

5.2 企業(yè)文化是國(guó)有物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心價(jià)值體系

建立完善企業(yè)文化建設(shè)，打造品牌物業(yè)產(chǎn)業(yè)。堅(jiān)持秉承“以人為本”的理念，倡導(dǎo)“中和”思想和中道思維，營(yíng)造“快樂(lè)工作，超值生活”的氛圍，讓員工感覺(jué)到企業(yè)的溫暖。以企業(yè)文化推動(dòng)企業(yè)品牌建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在初始階段，要做好產(chǎn)品推廣，一定要先把自己的產(chǎn)品（服務(wù)）做好，然后再向外推廣，品牌推廣的對(duì)象是我們的客戶和我們所處的行業(yè)。一家企業(yè)要想成為公眾性的品牌公司，首先要成為行業(yè)內(nèi)的品牌企業(yè);其次是企業(yè)整體的形象設(shè)計(jì)。這個(gè)形象識(shí)別系統(tǒng)必須做得非常專業(yè)，因?yàn)檫@關(guān)系到企業(yè)的外在形象;第三個(gè)方面，企業(yè)以及企業(yè)品牌發(fā)展到一定程度的時(shí)候，企業(yè)文化一定要呈現(xiàn)出來(lái)。好的企業(yè)文化是永恒的，也是企業(yè)品牌建設(shè)的最大推動(dòng)力。

主流住宅客戶核心需求隨著客戶逐步成熟，他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求會(huì)由基本功能需求的滿足，逐步上升為對(duì)情感需求的追求，用戶認(rèn)同與物業(yè)間“純經(jīng)濟(jì)利益”的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但隨著情感需求的增強(qiáng)，更多的用戶期望在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系中融合享受生活、關(guān)愛(ài)的人性化元素。

加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。社區(qū)文化是國(guó)有物業(yè)管理的一大特色，也是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的重要內(nèi)容。通過(guò)開(kāi)展積極向上的文化活動(dòng)，引導(dǎo)良好風(fēng)尚，陶冶人們的情操，提高人們的服務(wù)意識(shí)，發(fā)揮業(yè)主自治管理小區(qū)的作用，自覺(jué)同物業(yè)管理公司“共創(chuàng)和諧環(huán)境，營(yíng)建溫馨家園”。因此，國(guó)有物業(yè)管理工作的重心應(yīng)放在“提升體能服務(wù)、技能服務(wù)和智能服務(wù)整體水平上面，以更加細(xì)致周全、貼近生活的服務(wù)贏得業(yè)主的心，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造形象、融合關(guān)系是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，打造優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，營(yíng)造豐富的文化氛圍，從人性化角度出發(fā)塑造，以超前性的文化視角，寧?kù)o、祥和的文化氛圍為住戶提供蘊(yùn)含深刻的文化、情感內(nèi)涵的生活空間，方便周到的社區(qū)服務(wù)、豐富多彩的文化活動(dòng)，拉近了社區(qū)居民與企業(yè)的距離，促進(jìn)了企業(yè)的整體和諧，這是物業(yè)管理服務(wù)不懈追求的重要目標(biāo)。

5.3 強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)功能，解決居民生活中亟需解決的問(wèn)題，

遵循“以需定建”的原則，注重完善小區(qū)硬件建設(shè)和軟實(shí)力的配套發(fā)展，對(duì)于居住區(qū)域內(nèi)的道路，場(chǎng)地、綠地、小區(qū)景觀、健身設(shè)施等加強(qiáng)投入和維護(hù)，從引導(dǎo)社會(huì)風(fēng)氣，提升文明程度，加強(qiáng)全天24小時(shí)安全監(jiān)控、治安巡視

管理，建立完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)站，提供即時(shí)服務(wù)和預(yù)約式服務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)，通過(guò)為小區(qū)業(yè)主提供便捷，細(xì)致的常規(guī)性服務(wù)、“一站式”家居服務(wù)以及社區(qū)文化教育服務(wù)，成立社團(tuán)，社團(tuán)、興趣班、學(xué)習(xí)教育、課外活動(dòng)、形體訓(xùn)練等，

優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的衛(wèi)生醫(yī)療保健、理療、按摩、健康咨詢、心理輔導(dǎo)等一系列服務(wù)從而提高物業(yè)管理整體服務(wù)水平。中原油田社會(huì)化服務(wù)板塊近一年來(lái)通過(guò)設(shè)置便民服務(wù)大廳，主導(dǎo)推進(jìn)“一卡通”便民收費(fèi)便是提升物業(yè)管理社會(huì)化服務(wù)水平的一項(xiàng)重要舉措。

加大棚戶區(qū)改造工程，把經(jīng)濟(jì)保障用房的建設(shè)與智能化商業(yè)公寓建設(shè)相結(jié)合，使新建住宅小區(qū)設(shè)施齊全，功能完備，同時(shí)對(duì)原有老舊小區(qū)進(jìn)行維修改造，加強(qiáng)硬件投資建設(shè)，主業(yè)單位支持、租賃經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，從而多方位保障新建小區(qū)與原有住宅小區(qū)社區(qū)服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)。

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，同時(shí)服務(wù)好，維護(hù)好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得到合理的報(bào)酬。物業(yè)公司內(nèi)部要職責(zé)明確，確立崗位責(zé)任制，達(dá)到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業(yè)形象。

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