岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力分析應(yīng)用研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)案例，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了盈利能力分析，重點(diǎn)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率和項(xiàng)目資本金凈利潤率等指標(biāo)進(jìn)行了定量分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策提供了依據(jù)。

房地產(chǎn)，項(xiàng)目，盈利能力分析，應(yīng)用

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到成熟階段后，在日趨激烈的競爭環(huán)境下，如何運(yùn)用科學(xué)的方法和技術(shù)準(zhǔn)確、科學(xué)、合理地判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性和盈利能力，為投資決策提供依據(jù)，成為一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。往往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策層最為看重的是盈利能力指標(biāo)。

1 盈利能力分析的方法

1.1 盈利能力分析的重點(diǎn)

盈利能力分析的重點(diǎn)應(yīng)該放在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率及項(xiàng)目資本金凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)上面，具體選擇哪幾個(gè)評價(jià)指標(biāo)要綜合考量項(xiàng)目的特點(diǎn)、評價(jià)目的和要求等。

1.2 盈利能力分析的主要方法

1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR。所謂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率就是讓項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的累計(jì)值，等于零時(shí)的折現(xiàn)率。公式表達(dá)如下：

其中，CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t為第t期的凈現(xiàn)金流量；n為項(xiàng)目的計(jì)算期。

FIRR如果不小于事先所設(shè)定出的基準(zhǔn)收益率ic時(shí)，說明該項(xiàng)目的方案是可以接受的。

2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV。所謂財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值就是用事先設(shè)定好的折現(xiàn)率ic去計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，得出的凈現(xiàn)值的和。公式表達(dá)如下：

其中，ic為事先設(shè)定好的折現(xiàn)率。計(jì)算出的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值如果不小于零時(shí)，說明該項(xiàng)目方案是可以接受的。

3)項(xiàng)目投資回收期Pt。

所謂項(xiàng)目投資回收期就是用計(jì)算項(xiàng)目的凈收益去回收這個(gè)項(xiàng)目所有投資所花費(fèi)的時(shí)間。

項(xiàng)目投資回收期計(jì)算起來相對復(fù)雜，我們可以通過可行性研究報(bào)告中的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)來進(jìn)行計(jì)算。當(dāng)擬建項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始從負(fù)值變?yōu)檎祷蛄愕哪且粫r(shí)點(diǎn)，就是這個(gè)項(xiàng)目要計(jì)算的投資回收期，其公式表達(dá)如下：

其中，T代表的是每年累計(jì)凈現(xiàn)金流量第一次出現(xiàn)正值或?yàn)榱愕哪陻?shù)。

投資回收期越短說明該項(xiàng)目投資回收的速度越快，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力也就越強(qiáng)。

4)項(xiàng)目資本金的凈利潤率ROE。所謂項(xiàng)目資本金的凈利潤率就是擬建項(xiàng)目具備設(shè)計(jì)能力時(shí)，在正常年份的年凈利潤除以項(xiàng)目資本金。公式表達(dá)如下：

其中，NP為項(xiàng)目正常年份的年凈利潤；EC為項(xiàng)目的資本金。

5)總投資收益率ROI。所謂總投資收益率就是項(xiàng)目達(dá)到要求的設(shè)計(jì)能力后，正常年份的年息稅前利潤與項(xiàng)目的總投資之間的比值。公式表達(dá)如下：

其中，EBIT為項(xiàng)目正常年份的年息稅前利潤；TI為項(xiàng)目的總投資。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力分析的實(shí)例應(yīng)用

2.1 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目一新建住宅小區(qū)成片開發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)方案確定后經(jīng)前期調(diào)研與測算，項(xiàng)目總投資為143 728.85萬元，項(xiàng)目資本金為41 265.31萬元，項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如圖1所示，項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如表1所示，利潤與利潤分配表如表2所示。

表1 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

表2 利潤與利潤分配表(節(jié)選)

2.2 計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)FIRR

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率其原理公式需解高次方程，不易求解，因此在實(shí)際工作中，通常通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行計(jì)算，即在Excel中有專門的函數(shù)表達(dá)式，只需選取凈現(xiàn)金流量即可。手算時(shí)可采用試算法(內(nèi)插法)來計(jì)算出FIRR的近似值，其計(jì)算公式為：

為了保證FIRR的計(jì)算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。

下面計(jì)算本項(xiàng)目所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

1)取i1=31%，計(jì)算FNPV1。

FNPV1=-47 383.19×(1+31%)-1+24 312.39×(1+31%)-2+25 860.79×(1+31%)-3+20 465.40×(1+31%)-4+17 792.96×(1+31%)-5=1 061.53萬元>0。

2)取i2=33%，計(jì)算FNPV2。

FNPV2=-47 383.19×(1+33%)-1+24 312.39×(1+33%)-2+25 860.79×(1+33%)-3+20 465.40×(1+33%)-4+17 792.96×(1+33%)-5=-73.78萬元<0。

3)計(jì)算FIRR。

通過計(jì)算結(jié)果，我們得出結(jié)論：該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于專家調(diào)查結(jié)果12%的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，因此該項(xiàng)目方案是可以被接受的。

2.3 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)FNPV

項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)收益率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時(shí)將同期央行的長期貸款利率上浮1%，即取ic=8%。

1)計(jì)算所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

FNPV=-47 383.19×(1+8%)-1+24 312.39×(1+8%)-2+25 860.79×(1+8%)-3+20 465.40×(1+8%)-4+17 792.96×(1+8%)-5=24 652.04萬元>0。

2)計(jì)算所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

FNPV=-47 383.19×(1+8%)-1+21 394.91×(1+8%)-2+22 757.49×(1+8%)-3+18 009.55×(1+8%)-4+15 657.81×(1+8%)-5=16 428.99萬元>0。

項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，因此，該項(xiàng)目方案是可以被接受的。

2.4 計(jì)算項(xiàng)目投資回收期指標(biāo)Pt

項(xiàng)目投資回收期指標(biāo)的原始計(jì)算數(shù)據(jù)可以從該項(xiàng)目的投資現(xiàn)

金流量表1中找到。

1)計(jì)算項(xiàng)目所得稅前的投資回收期。

2)計(jì)算項(xiàng)目所得稅后的投資回收期。

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的投資回收期比項(xiàng)目的開發(fā)期短，說明該項(xiàng)目的投資回收速度快，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，在決策時(shí)可以接受。

2.5 計(jì)算項(xiàng)目的總投資收益率指標(biāo)ROI

計(jì)算所需的數(shù)據(jù)借助利潤與利潤分配表2求得。

1)計(jì)算EBIT。

EBIT=(22 815.78+23 454.30+19 607.16+18 482.96)÷4=21 090.05萬元。

2)計(jì)算ROI。

ROI=21 090.05÷143 728.85=14.67%。

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目總投資收益率比10%的行業(yè)收益率高，說明盈利能力能夠滿足要求，可以考慮接受。

2.6 計(jì)算項(xiàng)目的資本金凈利潤率指標(biāo)ROE

項(xiàng)目的資本金凈利潤率指標(biāo)可以借助利潤與利潤分配表求得。

1)計(jì)算NP。

NP=(22 125.78+22 764.30+18 917.16+17 792.96)÷4=20 400.05萬元。

2)計(jì)算ROE。

ROE=20 400.05÷41 265.31=49.44%。

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目資本金凈利潤率指標(biāo)比15%的同行業(yè)凈利潤率高，說明該項(xiàng)目的盈利能力能夠滿足要求，可以接受。

3 結(jié)語

通過分析研究，選取的項(xiàng)目盈利能力的五個(gè)評價(jià)指標(biāo)經(jīng)計(jì)算分析，都能夠滿足要求，該項(xiàng)目建設(shè)方案在財(cái)務(wù)上可以接受。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力分析，為房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營管理層提供了科學(xué)的財(cái)務(wù)盈利能力數(shù)據(jù)，為進(jìn)一步投資決策提供了理論和技術(shù)支持。

[1] 陳鍵飛.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究[J].中國西部科技，2005(5)：25-27.

[2] 中華人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法[M].北京：中國計(jì)劃出版社，2000：1-12.

[3] 國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)[M].第3版.北京：中國計(jì)劃出版社，2006：5-74.

[4] 巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技，2006(5)：35-36.

[5] 楊如東.連云港玉華苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].南京理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010(1)：25-26.

The research on the application of the profitability of real estate development projects

Yue Jingfeng
(LiaoningJianzhuVocationalUniversity,Liaoyang111000,China)

Combined with the real estate development case, the real estate development project profitability analysis of financial internal return rate, financial net present value, investment recovery period, total rate of return on investment, project net capital profit rate index of quantitative analysis, which provided the basis for the investment decision of real estate development project.

real estate， project， profitability analysis， application

2015-04-20

岳井峰(1979- )，男，講師，工程師

1009-6825(2015)19-0208-02

F293.3

A