吳忠福，沈紫珺

（河海大學(xué) 商學(xué)院，南京 210000）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷十幾年的快速發(fā)展后，進(jìn)入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和品質(zhì)的提升期。2014年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折年，行業(yè)從粗放發(fā)展的“黃金時(shí)代”邁入精細(xì)化管理的“白銀時(shí)代”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本壓力越來(lái)越大。如何細(xì)化成本管理手段，充分利用信息技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

目前，大多中小型房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房企）依然沿用項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把控、三算對(duì)比等成本管理手段。但靜態(tài)的節(jié)點(diǎn)把控往往會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)據(jù)的流失和信息交流的障礙，導(dǎo)致成本管理手段失效。而標(biāo)桿房企雖然有嚴(yán)格的成本管理流程，也采用PDCA動(dòng)態(tài)控制模式，但隨著工程規(guī)模的擴(kuò)大，工程信息急速增加，標(biāo)桿房企在動(dòng)態(tài)成本管理中不同程度的存在以下問(wèn)題：①成本預(yù)算手段不成熟，目標(biāo)成本不準(zhǔn)確；②由于項(xiàng)目信息來(lái)源多種多樣、統(tǒng)計(jì)口徑存在偏差，很難把握項(xiàng)目真實(shí)的費(fèi)用信息，使得項(xiàng)目成本核算存在誤差；③把動(dòng)態(tài)成本管理當(dāng)成一種形式，僅反映動(dòng)態(tài)成本，缺乏動(dòng)態(tài)成本反饋、預(yù)警及有效的成本控制方法。

保證預(yù)算的準(zhǔn)確性，構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控—反饋—調(diào)節(jié)機(jī)制，形成一條完整流暢的成本管理鏈條，是本文選擇利用BIM技術(shù)構(gòu)建成本控制系統(tǒng)的目的。

2 BIM的內(nèi)涵與特點(diǎn)

BIM是一種包含豐富數(shù)據(jù)、面向?qū)ο蟆⒕哂兄悄芑蛥?shù)化特點(diǎn)的建筑信息模型。它支持不同項(xiàng)目階段、不同項(xiàng)目參與方以及不同應(yīng)用軟件之間的信息交流和共享，可實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程管理。

BIM模型具有信息完整性、關(guān)聯(lián)性及統(tǒng)一性的特點(diǎn)。完整性體現(xiàn)在BIM不僅包括建筑3D幾何信息，還包括工程的設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等完整的信息。關(guān)聯(lián)性指組成模型的構(gòu)建是可辨識(shí)和關(guān)聯(lián)的，能夠被統(tǒng)計(jì)和分析。統(tǒng)一性性表現(xiàn)在建筑生命周期內(nèi)各階段模型的信息是統(tǒng)一的，在不同階段對(duì)模型進(jìn)行修改或擴(kuò)展時(shí)不需要重建。

3 BIM與動(dòng)態(tài)成本管理的集成分析

動(dòng)態(tài)成本管理是企業(yè)在工程項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目所發(fā)生的各個(gè)費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行實(shí)時(shí)采集和分析，根據(jù)企業(yè)成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)地指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制項(xiàng)目成本的過(guò)程。BIM因自身的平臺(tái)屬性，對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理中存在的問(wèn)題有很強(qiáng)的針對(duì)性。

項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控要明確把控建設(shè)項(xiàng)目的施工資源、施工動(dòng)態(tài)、材料及安裝成本等信息，BIM模型中豐富的構(gòu)件信息，高集合性特點(diǎn)滿(mǎn)足這一要求；BIM平臺(tái)能及時(shí)且全過(guò)程地完成信息錄入，保證信息完整性；BIM模型具備關(guān)聯(lián)性和整體性，可簡(jiǎn)化模型重建過(guò)程，并且修改信息會(huì)自動(dòng)關(guān)聯(lián)到整個(gè)模型，可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的即時(shí)反饋；成本數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)BIM沉淀，歸入成本數(shù)據(jù)庫(kù)中，成為下一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的參考依據(jù)。

因此，將工程信息實(shí)時(shí)錄入BIM模型確保數(shù)據(jù)來(lái)源的唯一性和完整性，同時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)獲取的結(jié)果具有及時(shí)性和可追溯性。由此可見(jiàn)，BIM與動(dòng)態(tài)成本管理兩者在價(jià)值上相輔相成，具備良好的契合點(diǎn)。

4 基于BIM的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)

4.1 基于BIM的動(dòng)態(tài)成本管理模型設(shè)計(jì)思路

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)行以來(lái)收效甚微，實(shí)質(zhì)上是因?yàn)榇蠖喙芾矸桨钢幻嫦驍?shù)據(jù)，而只有基于BIM模型面向?qū)ο筮M(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控才是可行方案。因此，本文構(gòu)建了基于BIM的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控與預(yù)警模型，如圖1所示。

圖1 BIM全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理模型

該模型以即時(shí)記錄、系統(tǒng)分解、互動(dòng)預(yù)測(cè)、復(fù)審核對(duì)、及時(shí)通報(bào)為設(shè)計(jì)原則，以BIM平臺(tái)為綜合樞紐，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控。在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中通過(guò)合同拆分、非合同拆分動(dòng)態(tài)地獲得成本信息，對(duì)比動(dòng)態(tài)成本信息與目標(biāo)成本，找出異常成本，及時(shí)調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，使整個(gè)項(xiàng)目健康運(yùn)行。

4.2 基于BIM的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)各模塊內(nèi)容

動(dòng)態(tài)成本管理以預(yù)算、合同、變更、結(jié)算、付款等基本要素構(gòu)成全過(guò)程管理系統(tǒng)。本文基于此，結(jié)合上文BIM動(dòng)態(tài)成本管理模型，得出系統(tǒng)模塊。

4.2.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)模塊

該模塊包含建筑對(duì)象的幾何、造價(jià)、進(jìn)度、材料及供應(yīng)商等基礎(chǔ)信息。這些信息可運(yùn)算、可統(tǒng)計(jì)，最終形成構(gòu)件信息庫(kù)。該模塊中還包含歷史數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)過(guò)往數(shù)據(jù)的拆分，依據(jù)擬建項(xiàng)目實(shí)際情況可快速對(duì)項(xiàng)目投資造價(jià)進(jìn)行估算。

4.2.2 合同管理模塊

為有效進(jìn)行合同臺(tái)賬管理，BIM數(shù)據(jù)庫(kù)中錄入或生成的數(shù)據(jù)將通過(guò)分類(lèi)和匯總，形成報(bào)表，隨時(shí)更新。

4.2.3 招投標(biāo)管理模塊

該模塊利用BIM算量軟件進(jìn)行工程量自動(dòng)計(jì)算，為招標(biāo)方提供了準(zhǔn)確的工程量清單。并與投標(biāo)方的投標(biāo)文件工程量清單相對(duì)比，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)的管理優(yōu)化。

4.2.4 設(shè)施管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件，如3Ds Max，進(jìn)行設(shè)施的空間數(shù)據(jù)管理，更加直觀。而B(niǎo)IM的數(shù)據(jù)庫(kù)能有效支持設(shè)施的技術(shù)維護(hù)工作，也能有效保存或者輸出性能報(bào)告。

4.2.5 費(fèi)用管理模塊

該模塊主要負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中的一切費(fèi)用數(shù)據(jù)。利用BIM的5D成本模型制訂詳細(xì)的費(fèi)用計(jì)劃。BIM可根據(jù)進(jìn)度、工序和空間3個(gè)維度，就合同價(jià)、項(xiàng)目預(yù)算、計(jì)劃成本、實(shí)際成本、業(yè)主確認(rèn)、結(jié)算造價(jià)計(jì)收款和支付等實(shí)現(xiàn)多算對(duì)比。

4.2.6 風(fēng)險(xiǎn)管理模塊

該模塊可評(píng)估和反饋風(fēng)險(xiǎn)。將BIM與ERP系統(tǒng)對(duì)接，生成計(jì)劃預(yù)算數(shù)據(jù)和過(guò)程數(shù)據(jù)，自動(dòng)完成拆分、歸集任務(wù)，避免人為錯(cuò)誤，實(shí)現(xiàn)真正的成本風(fēng)險(xiǎn)管控。另外，費(fèi)用模塊和風(fēng)險(xiǎn)模塊互通，對(duì)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管控，一旦發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，第一時(shí)間進(jìn)行成本超標(biāo)預(yù)警。

4.2.7 模擬管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件模擬施工過(guò)程，檢驗(yàn)施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理。利用BIM分析類(lèi)軟件，如PKPM，可對(duì)建筑日照、風(fēng)環(huán)境及噪聲等進(jìn)行模擬分析。在后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段，BIM竣工模型給業(yè)主提供建設(shè)項(xiàng)目全部信息，為系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)維護(hù)提供支持。

綜上，BIM動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)以下功能：施工實(shí)際發(fā)生成本和計(jì)劃成本的實(shí)時(shí)對(duì)比；快速查詢(xún)各供應(yīng)商的付款與供貨情況；材料、人工和資金等信息分類(lèi)匯總，動(dòng)態(tài)查詢(xún)；提供項(xiàng)目經(jīng)理最需要的各種報(bào)表，從而實(shí)現(xiàn)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

5 結(jié) 語(yǔ)

BIM模型集構(gòu)件數(shù)據(jù)、合同數(shù)據(jù)、材料市場(chǎng)等外部數(shù)據(jù)，以及施工過(guò)程中的變更數(shù)據(jù)于一身。通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)的共享，建立企業(yè)工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，能為快速成本估算、目標(biāo)成本測(cè)算、限額設(shè)計(jì)、編制標(biāo)底、編制施工圖預(yù)算、進(jìn)度款審核、變更簽證審核及結(jié)算審核等提供造價(jià)信息，為成本計(jì)算提供依據(jù)，從而加強(qiáng)成本控制?？梢?jiàn)，BIM及時(shí)性、唯一性的特點(diǎn)，契合了動(dòng)態(tài)成本管理的需要，為白銀時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理提供了新思路。

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