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BT項目各階段風(fēng)險應(yīng)對策略

2015-06-10 12:09:34唐錢龍劉妙唐啟文陳龍
中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2015年12期
關(guān)鍵詞:項目風(fēng)險應(yīng)對措施

唐錢龍 劉妙 唐啟文 陳龍

【摘要】BT模式亦即Build-Transfer,是一種全新的項目融資、投資和建設(shè)方式,本文分析了BT模式下項目的決策階段、設(shè)計階段、施工階段與移交和回購階段四個階段存在的風(fēng)險因素,以及對項目風(fēng)險的應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】BT項目;項目風(fēng)險;應(yīng)對措施

1、決策階段風(fēng)險防范應(yīng)對策略

在發(fā)起人決定是否建設(shè)項目之前,要根據(jù)實施項目的情況,從施工技術(shù)、建設(shè)資金、社會需要等角度做可行性報告,綜合評定項目是否值得建設(shè)??尚行詧蟾娌粌H為項目提供決策結(jié)果,還要對可行的幾個方案進行評價選擇最佳方案,最佳方案指經(jīng)濟效益和社會效益以及對環(huán)境的影響的平衡點。

2、設(shè)計階段風(fēng)險防范應(yīng)對策略

在進行BT模式龍安大道建設(shè)項目的招標(biāo)工作時,項目發(fā)起人江西省南昌市安義縣交通運輸局要嚴(yán)格審核投標(biāo)人的經(jīng)濟實力和融資實力。江西省南昌市安義縣交通運輸局把投標(biāo)單位的信譽、財務(wù)狀況、融資能力、類似建設(shè)項目的完成情況作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),重要指標(biāo)是在本項目中投標(biāo)人可以利用的自由資金占總建設(shè)成本的百分比、籌資方案的可行度等。

本次招標(biāo)活動中,江西省南昌市安義縣交通運輸局遵照一般行業(yè)慣例,要求投標(biāo)單位的注冊資金不低于項目總投資額的百分之三十至三十五,但允許根據(jù)項目的實際情況在臨界值上下產(chǎn)生一定的調(diào)整。同時,為了保證項目能夠運轉(zhuǎn),江西省南昌市安義縣交通運輸局還應(yīng)要求投標(biāo)人交納根據(jù)工程的投資規(guī)模計算出的最低資金擔(dān)保。

安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司作為項目的投資人,其投標(biāo)文件一定要在正確的估計建安工程費、融資成本和工期的基礎(chǔ)上確定,不能為了中標(biāo)盲目的降低報價或者縮短工期。

3、施工階段風(fēng)險防范應(yīng)對策略

(1)龍安大道BT項目建設(shè)管理能力風(fēng)險的防范與應(yīng)對

BT模式龍安大道BT項目的發(fā)起人江西省南昌市安義縣交通運輸局會聘請有資質(zhì)的監(jiān)理方來監(jiān)管BT模式龍安大道BT項目的建設(shè)全過程。監(jiān)理單位的選擇同樣需要通過招投標(biāo)來確定,在招投標(biāo)活動結(jié)束后一定期限內(nèi),按照招投標(biāo)法的規(guī)定,江西省南昌市安義縣交通運輸局、安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司、監(jiān)理單位三方簽訂合同,規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)。建設(shè)方負(fù)責(zé)項目的日常監(jiān)理管理工作,項目的發(fā)起人江西省南昌市安義縣交通運輸局擔(dān)當(dāng)監(jiān)督管理工作。其工作內(nèi)容有:

1)投資方對監(jiān)理單位的工作定期或者不定期考核。

2)監(jiān)理單位定期的將其工作記錄交給發(fā)起人檢查、備案。

3)發(fā)生重大問題時,監(jiān)理單位需要同時向投資方和發(fā)起人匯報。

4)若監(jiān)理單位要對監(jiān)理合同進行變更,需要向發(fā)起人提出正式的申請文件。5) 投資方和監(jiān)理單位共同審核監(jiān)理費用,審核通過后由投資方支付費用,同時監(jiān)理單位也要接受市交通質(zhì)量監(jiān)督部門對本項目的檢查。

(2)BT項目合同風(fēng)險的防范與應(yīng)對

BT項目合同管理的關(guān)鍵、核心工作是風(fēng)險分擔(dān),即對項目中的每一個參與方,包括政府部門、項目的發(fā)起人、項目的投資人、融資人、項目施工承包人、供貨方等的責(zé)任和承擔(dān)的風(fēng)險進行合理的規(guī)定、劃分。

龍安大道BT項目在風(fēng)險管理中遵循的原則是由控制風(fēng)險代價最小、效果最好的一方承擔(dān),這樣可以以最小的代價換來最大的效益,最終獲得最大的整體效益,同時幫助各方實現(xiàn)各自利益的最大化。一個項目的成功需要各方的集體合作,不能回避自身的責(zé)任和義務(wù),只有共同協(xié)作才能獲得項目的成功,才能保證自身的利益。

(3)已完工風(fēng)險的防范與應(yīng)對

有些工作雖然已經(jīng)完成,卻依舊存在著較高的發(fā)生風(fēng)險概率,安義縣交通運輸局合理的運用建設(shè)合同,將完工風(fēng)險轉(zhuǎn)化為雙方共同承擔(dān),將自身要承擔(dān)的風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給投資人。

(4)對于龍安大道BT項目外部環(huán)境干擾風(fēng)險的防范與應(yīng)對

龍安大道BT項目于其他普通項目一樣存在著不可抗力風(fēng)險,不可抗力風(fēng)險是安義縣交通運輸局和安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司都不能預(yù)知與遏制的。投資人可以向保險公司投保,一旦日后發(fā)生風(fēng)險事件,就可以以較少的費用換取較多的賠償;由于不可抗力風(fēng)險一般不在保險公司的承保范圍內(nèi),所以在制訂合同期間發(fā)起人與投資人可以通過協(xié)商劃分不可抗力因素的承擔(dān)人,是由共同承擔(dān)還是由某一方承擔(dān),并將協(xié)商結(jié)果最終以文件的形式表現(xiàn)出來。

(5)龍安大道BT項目融資風(fēng)險的防范與應(yīng)對

在龍安大道BT項目中,安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司在充分考慮分析包括建設(shè)周邊環(huán)境、建設(shè)投資、建設(shè)后期影響在內(nèi)的BT模式龍安大道BT項目的全面情況后制定一個合理的融資方案,為保證資金安全,應(yīng)該選擇有實力的金融機構(gòu)來保證融資方案的可行性。為了減少建設(shè)期間可能產(chǎn)生的各種不必要的損失,在簽訂合同時,安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司要與選定的金融機構(gòu)詳細(xì)商定項目的提款和還款時間,使資金在建設(shè)期間具有穩(wěn)定的流動性,合理縮短資金的滯留時間。另外,在與金融機構(gòu)談判期間,安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司要在現(xiàn)行政策的允許范圍內(nèi),積極爭取最低貸款利率,減少貸款成本支出。

4、移交和回購階段風(fēng)險防范應(yīng)對策略

在回購風(fēng)險的應(yīng)對方面,為了有效控制龍安大道BT項目回購風(fēng)險,雙方在回購合同中約定內(nèi)容如下:龍安大道BT項目的回購方為安義縣交通運輸局;回購基數(shù)為 245109023元;年投資收益率i= 5.76%(i非固定值,隨銀行利率變化);回購期(年)T=5;每年支付資金=回購資金*1/3+年投資收益;回購資金從安義縣政府財政收入中支出?;刭弲f(xié)議中采取了一些措施來控制項目回購風(fēng)險。

安義市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司承諾本項目的回購款列入安義縣年度財政預(yù)算,以承諾函的形式保證按期回購項目,降低了項目的回購風(fēng)險。

對投資收益部分做了更為詳細(xì)的注解,合同條款中明確規(guī)定計算投資收益時采用的收益率由雙方根據(jù)當(dāng)時中央人民銀行公布的貸款利率來確定。

參考文獻

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