葛江濤+馬雪婷

一間八九平方米的小屋子，幾部電話幾臺(tái)電腦，掛著工牌、身著藏藍(lán)西服的青年，這幾乎是大部分人腦海中房屋中介公司的固定印象。更深刻的印象，則是高額中介費(fèi)，吃差價(jià)甚至卷款逃跑，為爭(zhēng)奪客戶大打出手……

2015年第二季度，北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司進(jìn)軍二手房市場(chǎng)，推出北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)副總裁修大鵬告訴《瞭望東方周刊》，這家機(jī)構(gòu)具有濃厚的“政策背景”：由北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京市房地產(chǎn)交易所、北京市保障性住房建設(shè)投資中心共同出資設(shè)立，“承擔(dān)著協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)規(guī)范存量房交易市場(chǎng)、推進(jìn)保障房建設(shè)、盤活房地產(chǎn)社會(huì)資源的重任。”

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司試圖從交易傭金以及房源的真實(shí)性入手，介入傳統(tǒng)二手房中介多年來(lái)形成的市場(chǎng)模式。誰(shuí)將擁有更大的話語(yǔ)權(quán)，關(guān)鍵看誰(shuí)將獲得更多二手房交易者的信任。

中介費(fèi)仍然太高

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司早在2012年即已成立，目標(biāo)為二手房地產(chǎn)交易?！叭魏我粋€(gè)行業(yè)交易成本過(guò)高一定會(huì)阻礙它合理的發(fā)展，二手房交易也不例外?！毙薮簌i說(shuō)，當(dāng)時(shí)北京市一位副市長(zhǎng)對(duì)中介市場(chǎng)的混亂狀況頗為不滿，提出“讓老百姓的二手房交易更便捷化、快捷化、安全化”的要求。

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司隨即成立。

昂貴的傭金是人們對(duì)二手房中介不滿的核心痛點(diǎn)。以北京為例，中介機(jī)構(gòu)傭金通常在交易總價(jià)的2.5%到2.7%之間。這樣，在北京一套不算太大的房子，該費(fèi)用很容易就超過(guò)10萬(wàn)元。

“從全世界的角度來(lái)說(shuō)我們的收費(fèi)肯定不是最高的，美國(guó)的中介一般要收取6%的中介費(fèi)，買家和賣家的代理各收3%?！比珖?guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴《瞭望東方周刊》，由于北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)很高，即使2.5%左右，實(shí)際額度也非常高。

上世紀(jì)90年代之前，由于商品房市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，還未出現(xiàn)專門針對(duì)二手房交易傭金的規(guī)定。直到1995年，原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，明確要求“為規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)房地產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益……房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%到2.5%計(jì)收”。

該通知還規(guī)定，對(duì)于房屋中介實(shí)行獨(dú)家代理的，中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，“可適當(dāng)提高，最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%”。

到2011年，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確北京市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，如房款總價(jià)在500萬(wàn)元以下的中介費(fèi)用由房款的2.5%降為2%，規(guī)定同時(shí)明確取消“獨(dú)家代理”的特權(quán)。

此次通知同時(shí)規(guī)定，部分“特別復(fù)雜”的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，“經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的10%。”也就是說(shuō)，未明確細(xì)節(jié)的“特別復(fù)雜”的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)已經(jīng)變成2.2%。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司隨后規(guī)定，只有付全款且產(chǎn)權(quán)明晰的二手房交易才按總房款的2%收費(fèi)，而“需委托代辦貸款等服務(wù)的客戶，需向擔(dān)保公司支付0.5%的保障服務(wù)費(fèi)”。這樣，直到現(xiàn)在，多數(shù)房屋中介的服務(wù)費(fèi)仍然維持在總房款2.5%到2.7%的水平。

“零中介費(fèi)”說(shuō)法不確切

除了高額傭金，房源的真實(shí)性一直是中介遭受詬病的一個(gè)“痛點(diǎn)”：網(wǎng)上發(fā)布的“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”的房源信息大多不靠譜。修大鵬認(rèn)為，真實(shí)的房源可能還不到三成。

北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)則試圖用100%的真實(shí)房源來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，“即使我們只有一套房源，那也是真實(shí)有效的，一套一套來(lái)，我們希望靠口碑去打開(kāi)市場(chǎng)?！毙薮簌i說(shuō)，國(guó)有企業(yè)的這次創(chuàng)業(yè)，與民營(yíng)平臺(tái)相比有先天的優(yōu)勢(shì)，比如平臺(tái)對(duì)盈利的需求并不急迫，“當(dāng)然動(dòng)作可能會(huì)慢一些，但隨著對(duì)行業(yè)理解的加深和互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的變革，我們正在不斷完善服務(wù)”。

北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)還有一套“自行成交”的線上流程服務(wù)，包括網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶以及交易資金托管等，買賣雙方只需要線下進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理以及房屋交割，此種交易亦被媒體解讀為“官辦”中介機(jī)構(gòu)的“零中介費(fèi)”服務(wù)模式。

“零費(fèi)用服務(wù)的說(shuō)法并不準(zhǔn)確?！毙薮簌i告訴本刊記者，即使是買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，多數(shù)買家或者賣家并不具備專業(yè)的知識(shí)或者能力去操作一套二手房交易的全部流程，所以更多的時(shí)候，交易雙方仍然需要一個(gè)熟悉流程的業(yè)務(wù)經(jīng)理提供過(guò)戶等專項(xiàng)服務(wù)，“這樣的情況，平臺(tái)會(huì)員只收取人工服務(wù)費(fèi)，大概需要幾百塊錢?！?/p>

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，修大鵬表示，存量房交易平臺(tái)僅是一個(gè)公共服務(wù)類業(yè)務(wù)，“這部分我們沒(méi)有盈利的打算，希望通過(guò)公共服務(wù)平臺(tái)來(lái)聚集人氣和影響力，而投資性房產(chǎn)是我們的盈利項(xiàng)目?！彼f(shuō)，服務(wù)的核心不以盈利為目的，更多是提供一個(gè)便捷化的工具。

除容易獲得房屋買賣雙方的信任外，修大鵬表示國(guó)資背景的確可以讓他們?cè)谵k理交易流程上擁有一定的優(yōu)勢(shì)，比如推動(dòng)應(yīng)用政府的產(chǎn)權(quán)登記信息去核驗(yàn)房源的真實(shí)性等，此外除市民自己發(fā)布的房源，平臺(tái)本身還會(huì)提供一些自有房源，如金融機(jī)構(gòu)處置房產(chǎn)、涉訴房產(chǎn)和國(guó)有企業(yè)處置房產(chǎn)等。

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)營(yíng)業(yè)大廳

當(dāng)然，國(guó)資的背景也非全部是利好，比如在人才引進(jìn)和技術(shù)更新等方面仍然存在不少限制，為了解決交易人才的問(wèn)題，北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)建立會(huì)員體制，引進(jìn)了二手房中介公司以及成熟的經(jīng)紀(jì)人。

“他們可以來(lái)注冊(cè)，但是包括經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)、交易流程以及交易傭金都要受到我們的監(jiān)管，”修大鵬說(shuō)，比如交易傭金在交易過(guò)程中全程監(jiān)管，交易服務(wù)完成后支付給經(jīng)紀(jì)會(huì)員，而且他們還會(huì)給提供服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行信用評(píng)估。

“歷史的倒退”？

北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的動(dòng)作和期望，顯然直指?jìng)鹘y(tǒng)二手房中介企業(yè)多年來(lái)形成的層層抽取傭金的“規(guī)則”。

傳統(tǒng)中介的經(jīng)營(yíng)模式通常以門店為依托，以經(jīng)紀(jì)人為主體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，按照不同的地域劃分門店。比如西直門地區(qū)設(shè)置三到四個(gè)門店，由西直門總店進(jìn)行統(tǒng)一管理，在總店設(shè)置行政和財(cái)務(wù)人員，其余門店則只有跑業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人。而西直門店又隸屬于西城區(qū)，按照不同的層級(jí)進(jìn)行管理。

一個(gè)新入行的經(jīng)紀(jì)人通常從房屋租賃開(kāi)始，按照取得的業(yè)績(jī)，逐漸過(guò)渡到房屋買賣經(jīng)紀(jì)人。據(jù)西直門一家中介連鎖店的潘姓經(jīng)紀(jì)人介紹，他們單位的經(jīng)紀(jì)人共分為12個(gè)層級(jí)，最低的Z1和Z2只能從事租賃業(yè)務(wù)，上升到S級(jí)別后，方可以從事房屋買賣。

S級(jí)則分為S1到S10，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行升級(jí)，每個(gè)級(jí)別從傭金中抽成的比例不同，從S1的30%到S10的70%不等。

當(dāng)然，業(yè)績(jī)最好的經(jīng)紀(jì)人會(huì)晉升到管理崗位，從最小的組長(zhǎng)，到區(qū)域經(jīng)理、大區(qū)經(jīng)理。經(jīng)理人多是有年頭、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人，之后不再進(jìn)行中介服務(wù)而是主要負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)管理，他們的薪資則從團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)中抽取，最低級(jí)的小組長(zhǎng)可以抽取團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)的2%，到最高級(jí)的經(jīng)理，這個(gè)數(shù)字甚至可以超過(guò)10%。

經(jīng)紀(jì)人的工作還有收房源、拍攝房屋照片并發(fā)布、帶領(lǐng)客戶看房等等，另外還有成交后走流程，也可以拿到一定的抽成，而作為店面，則從傭金中可抽取一定比例的管理費(fèi)。

針對(duì)來(lái)自“國(guó)資”中介的挑戰(zhàn)，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉甚至直言此舉是“歷史的倒退”。

“二手房交易應(yīng)該是市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，政府應(yīng)該做的是提供保障房，滿足中低收入人群的住房問(wèn)題?！睆埓髠フJ(rèn)為，二手房是一個(gè)商品房領(lǐng)域的市場(chǎng)，客戶是一些中高收入人群，“對(duì)于二手房市場(chǎng)，政府能做的應(yīng)該是盡量回歸市場(chǎng)，同時(shí)去幫助那些無(wú)力置業(yè)的人，而不是去做這樣的平臺(tái)?！?/p>

張大偉說(shuō)，對(duì)于傳統(tǒng)中介所存在的問(wèn)題，政府可以進(jìn)行規(guī)范，而不是自己參與去改，“就像百米賽跑，裁判可以規(guī)范一下運(yùn)動(dòng)員的姿勢(shì)，但不能說(shuō)自己上去跑”。

用腳投票

“有些傳統(tǒng)中介已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，采用打通線下門店和線上平臺(tái)的模式?！笨硕鸱治鰩煑钛嗾f(shuō)，這顯然是最為理想化的模式，平臺(tái)和技術(shù)代替了簡(jiǎn)單的人力勞動(dòng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)將減少，經(jīng)紀(jì)人能將原有簡(jiǎn)單勞動(dòng)的時(shí)間用于了解市場(chǎng)、研究客戶心理和提升服務(wù)質(zhì)量上，“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講則可以得到更好的體驗(yàn)，也可以逐漸消除人們對(duì)中介行業(yè)的偏見(jiàn)?！?/p>

搜房控股二手房集團(tuán)總裁蘇婕則認(rèn)為國(guó)有企業(yè)背景的二手房交易平臺(tái)上線，會(huì)促進(jìn)二手房信息的進(jìn)一步公開(kāi)透明，“這對(duì)整個(gè)二手房交易市場(chǎng)，對(duì)部分致力于消彌二手房買賣雙方信息不對(duì)稱的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，都是有積極作用的?！?/p>

“國(guó)內(nèi)存量房市場(chǎng)很大，很難由某一家平臺(tái)壟斷，相信這些不同的二手房平臺(tái)的發(fā)展終將會(huì)促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康有序。”蘇婕說(shuō)，不管是官方平臺(tái)還是商業(yè)平臺(tái)的加入，可以互為有益補(bǔ)充，最終目標(biāo)是讓購(gòu)房者和業(yè)主獲得更好的服務(wù)。

事實(shí)上，這并不是國(guó)有資產(chǎn)在房屋中介市場(chǎng)上的第一次試水。早在2011年，由官方搭建的北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)就在海淀區(qū)率先試點(diǎn)，向居民提供二手房買賣服務(wù)。

但據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，該平臺(tái)的房源搜索功能落后，與商業(yè)網(wǎng)站可以通過(guò)區(qū)域、房?jī)r(jià)、面積等模糊條件進(jìn)行靈活搜索相比，“顯得不夠機(jī)靈”。

除了北京，部分地方政府最近幾年也進(jìn)行了類似的嘗試，比如南京就由政府對(duì)全市中介的傭金進(jìn)行監(jiān)管，成都則建立了透明房產(chǎn)網(wǎng)，為市民提供真實(shí)房源。此外，近期多家開(kāi)展線上業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介企業(yè)都用大幅度降低二手房交易費(fèi)用來(lái)吸引購(gòu)房者，試圖分食傳統(tǒng)二手房中介市場(chǎng)的蛋糕。

“這個(gè)行業(yè)已經(jīng)引起了各個(gè)背景投資者的關(guān)注，無(wú)論是國(guó)企或私企在現(xiàn)在做這件事并不奇怪。”華東師范大學(xué)商學(xué)院工商管理系副教授崔裴的研究方向就是中介服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)流通，她告訴本刊記者，新加入的企業(yè)除了費(fèi)用上有優(yōu)勢(shì)外，在服務(wù)方面一定會(huì)有所提高，也就是會(huì)更多地考慮到需求方即買方，“之前中介公司比較看重房產(chǎn)的供應(yīng)方，新的模式則需要統(tǒng)合需求方，所以綜合判斷對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講是有利的。”

“在新的形勢(shì)下，政府機(jī)構(gòu)和民間機(jī)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，就可以為老百姓帶來(lái)更多的益處。”顧云昌說(shuō)，房地產(chǎn)中介行業(yè)是隨著房改后發(fā)展起來(lái)的，時(shí)間比較短，從業(yè)人員水平參差不齊，還需要一個(gè)規(guī)范的過(guò)程，“充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能優(yōu)勝劣汰，政府要出臺(tái)法規(guī)規(guī)范市場(chǎng)行為，起到監(jiān)督的作用，賦予老百姓用腳投票的權(quán)利，綜合起來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的提升?！?p>

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