龔雪

摘要：“小產(chǎn)權(quán)房”是對一種社會現(xiàn)象描述，而不是一個標(biāo)準(zhǔn)的法律術(shù)語，它的實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是指未經(jīng)法定征地及審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。目前，我國禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但回避不了小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)實，本文將簡要分析小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)，從而探討小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地出讓金；保障性住房

“小產(chǎn)權(quán)房”是對一種社會現(xiàn)象描述，而不是一個標(biāo)準(zhǔn)的法律術(shù)語，它的實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)房?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”其中第2款規(guī)定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！睆亩梢钥闯鑫覈狗康禺a(chǎn)開發(fā)商直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房。2008年1月17日，國務(wù)院公布了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。國務(wù)院的該通知進(jìn)一步表明小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑。2010年針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

“小產(chǎn)權(quán)房”缺乏法律保護(hù)，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛時，法院通常只能認(rèn)定該買賣合同無效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題時，購房者的權(quán)益難以維護(hù)。盡管如此，小產(chǎn)權(quán)房交易仍屢禁不止，甚至愈演愈烈。

一、小產(chǎn)權(quán)房概念與特征

“小產(chǎn)權(quán)房”是指未經(jīng)法定征地及審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。從地里位置來看，“小產(chǎn)權(quán)房”一般位于城市郊區(qū)以及城市周邊鄉(xiāng)村地區(qū)。“小產(chǎn)權(quán)房”建立在集體土地上，利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)先通過土地征收將集體土地變?yōu)閲型恋?，再通過國有土地使用權(quán)出讓方式獲取土地使用權(quán)再進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，而“小產(chǎn)權(quán)房”使用的土地未經(jīng)合法程序，也未繳納土地出讓金等費用?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”購房者的產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而非國家房管部門頒發(fā)。“小產(chǎn)權(quán)房”的價格低廉，因此購房者多為中低收入階層。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題癥結(jié)

城市居民數(shù)量的迅速膨脹，城市住房剛性需求的激增，城市商品房房價的過高為小產(chǎn)權(quán)房形成、發(fā)展提供了土壤。小產(chǎn)權(quán)房通常沒有繳納土地出讓金等稅費，因此建設(shè)成本低廉，從而售價也比城市商品房便宜的多，城市中低收入者在無法承受高房價但需要解決居住的困擾下只好冒險購買“小產(chǎn)權(quán)房”。理論界將“小產(chǎn)權(quán)房合法化”的言論，使銷售者和購買者以為小產(chǎn)權(quán)房在將來會被合法化，這種思想使購買者降低了風(fēng)險意識，產(chǎn)生了投機(jī)心理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等基層政府、農(nóng)民及開發(fā)商為了追逐高額利益不斷推動“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題之處理

“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)涉居民的居住權(quán)，關(guān)系到國家對土地資源利用的宏觀調(diào)控，關(guān)涉耕地保護(hù)，甚至關(guān)涉到社區(qū)穩(wěn)定。它是一個民生問題，更是一個綜合性的社會問題。處理好“小產(chǎn)權(quán)房”問題使居者有其所，要從多方面綜合治理。

（1）控制房價，降低房租，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面，解決居民住房的剛性需求。在控制房價方面，首先政府在出讓土地使用權(quán)時不應(yīng)僅根據(jù)競價高低決定中標(biāo)人，而應(yīng)綜合評估房地產(chǎn)商的綜合狀況，選擇誠信度高、開發(fā)項目有利于民生的房地產(chǎn)商。政府要出臺措施（比如減稅、綠色通道等措施）鼓勵房地產(chǎn)商開發(fā)中低價位、中小戶型的普通商品房。同時，在房地產(chǎn)商建房、售房的過程中要加大監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)一戶兩證等變相增加戶型面積的情況。其次，銀行在發(fā)放住房貸款時要嚴(yán)格審核貸款人，鼓勵首套住房貸款的發(fā)放，減少投資型貸款的發(fā)放。

在降低房租方面，大中城市住房租金過高，政府應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施監(jiān)管大中城市房地產(chǎn)租賃市場，為居民的居住權(quán)利保駕護(hù)航。同時，政府應(yīng)加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加其數(shù)量。還應(yīng)擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，除低收入人群外，還可將普通工薪階層逐步納入保障性住房的覆蓋范圍。

（2）分類處理現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”。處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房不能一概而論，不能搞一刀切，應(yīng)分類處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房?？蓪F(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房分為兩類。一類為中低收入者購買的或已建未售的不存在質(zhì)量風(fēng)險的中小戶型的小產(chǎn)權(quán)房。該類住房應(yīng)將之合法化納入保障性住房的行列。出售者和購買者在政府規(guī)定的時間范圍內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相關(guān)稅費，完成各類手續(xù)后可以發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證，使房屋所有者享有類似經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)。第二類為已建已售或已建未售的奢侈型、嚴(yán)重占用耕地及存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房。該類“小產(chǎn)權(quán)房”社會影響惡劣，應(yīng)強(qiáng)行拆除。

（3）保障農(nóng)民土地利益，打破“小產(chǎn)權(quán)房”供應(yīng)鏈。首先，應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地“同價同權(quán)”，改變現(xiàn)有農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地價格差異大的現(xiàn)狀。其次，要完善土地征收制度，要提高征地補(bǔ)償金額，使得補(bǔ)償金額與農(nóng)民從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)、建設(shè)中獲取的利益相當(dāng)，從而促使農(nóng)民通過正規(guī)渠道合理、合法的獲得土地收益。再次，要努力幫助農(nóng)民開拓增收途徑，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，樹立法治觀念。只有保障了農(nóng)民的土地利益，才能從根本上打破小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)鏈。