張仁楓

摘 要 住房反向抵押貸款盡管在西方發(fā)展已有上百年的歷史，但在中國(guó)還是一個(gè)嶄新的事物。目前我國(guó)開展此業(yè)務(wù)面臨包括金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)限制、傳統(tǒng)思想阻擾、法律制度不完善、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度缺失、配套政策不到位以及包括住房、金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)制不成熟等問(wèn)題。我國(guó)要推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，就必須結(jié)合自身的實(shí)際情況，從頂層設(shè)計(jì)角度制定出可行的政策，實(shí)行特色化發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞 住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；政策

[中圖分類號(hào)]F832.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0461（2015）08-0010-07

我國(guó)老年人數(shù)量的不斷增加、家庭模式的不斷演變以及政府財(cái)政在養(yǎng)老方面存在的資金壓力，都要求我們急需創(chuàng)新和發(fā)展養(yǎng)老模式。如何將社會(huì)財(cái)富最大限度地變現(xiàn)為老年人的養(yǎng)老增添一份厚度，也許是解決養(yǎng)老問(wèn)題的最好辦法之一。盛行于歐美的“以房養(yǎng)老”模式提倡將老年人的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作解決一部分的養(yǎng)老金問(wèn)題。這為傳統(tǒng)的政府解決養(yǎng)老金問(wèn)題減輕了一定的壓力，有利于社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。住房反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式的最為主要的形式。

住房反向抵押貸款是指老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機(jī)構(gòu)后，特定機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人的年齡狀況、預(yù)期余命、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和貸款結(jié)束后的房產(chǎn)價(jià)值等內(nèi)容后，與借款人簽訂合同并在固定的時(shí)期或一次性給付借款人一定的生活費(fèi)用，待借款人過(guò)世、永久搬離住所或出售房屋后將房產(chǎn)收回變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)支付給借款人的貸款本息。[1] 在合同期間，借款人除可以獲得金融機(jī)構(gòu)一定的生活費(fèi)用外，還可以繼續(xù)居住在自己的抵押房產(chǎn)內(nèi)養(yǎng)老。

一、我國(guó)推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境

（一）金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的限制

我國(guó)的銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和證券業(yè)是分開經(jīng)營(yíng)的，相互之間缺乏應(yīng)有的融合發(fā)展。2003年，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的成立正式標(biāo)志著我國(guó)“一行三會(huì)”的分業(yè)經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管模式的確定。2005年實(shí)行的新《證券法》明確提出“證券業(yè)和銀行業(yè)、信托業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，證券公司于銀行、信托、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)分別設(shè)立”。

這種分業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式勢(shì)必會(huì)限制住房反向抵押貸款的發(fā)展空間，影響整個(gè)貸款市場(chǎng)。因?yàn)?，住房反向抵押貸款是一種綜合性業(yè)務(wù)，涉及銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域。特別是實(shí)行年金制支付方式的住房反向抵押貸款需要將貸款一次性投入到保險(xiǎn)公司，再通過(guò)保險(xiǎn)公司向借款人支付年金。這種模式運(yùn)行的前提條件就是銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)的深度合作。此外，為了規(guī)避住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)將貸款投入到證券市場(chǎng)，實(shí)行住房反向抵押貸款的證券化。這種業(yè)務(wù)屬于銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)與證券業(yè)之間的業(yè)務(wù)，需要三者的交叉進(jìn)行。

（二）傳統(tǒng)思想觀念的阻擾

住房反向抵押貸款的理念是將自有房產(chǎn)抵押出去，實(shí)現(xiàn)老年人的自我養(yǎng)老。然而在中國(guó)，這些新的理念與我國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)的思想和觀念都是很難相容的。在中國(guó)，家的概念深入人心，家庭是父母與子女共同生活和扶持的堡壘。一旦失去了家，社會(huì)倫理也就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。如果老年人辦理了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，社會(huì)將會(huì)誤以為其子女不孝，或者被拋棄，遭致社會(huì)輿論的強(qiáng)大壓力。子女贍養(yǎng)父母是中國(guó)幾千年來(lái)亙古不變的傳統(tǒng)，而繼承父母的遺產(chǎn)也是子女引以為豪或者說(shuō)是天經(jīng)地義之事。而如果將自己的房產(chǎn)抵押出去，將遭致兒女和親戚的詬病。況且房產(chǎn)是一個(gè)家庭資產(chǎn)的最大部分，且在當(dāng)下由于房?jī)r(jià)的一再上漲出現(xiàn)買房難的局面。很多青年人也存在啃老的現(xiàn)象，老年人也希望將自己的財(cái)產(chǎn)遺留給自己的子女。此外，中國(guó)居民喜歡儲(chǔ)蓄的行為特征也促使老年人對(duì)住房反向抵押貸款失去興趣。由于老年人在青年時(shí)代已經(jīng)存足了養(yǎng)老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂(lè)，在老年階段就沒(méi)有了養(yǎng)老的后顧之憂。

住房反向抵押貸款在西方國(guó)家已經(jīng)較為成熟，而在我國(guó)還是一項(xiàng)嶄新的事物。由于人們對(duì)其了解甚微，在短時(shí)間內(nèi)還很難接受這種對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)文化形成沖擊的養(yǎng)老模式。這無(wú)疑對(duì)發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的阻礙。目前，國(guó)內(nèi)公眾對(duì)住房反向抵押貸款的支持率非常低。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院所做的調(diào)查顯示，城市居民只有28.6%的民眾表示支持“以房養(yǎng)老”政策，有55%的民眾明確表示不會(huì)接受這種養(yǎng)老模式，這一數(shù)字接近支持率的兩倍。相對(duì)來(lái)說(shuō)，擁有兩套及以上住房的受訪者對(duì)這一模式支持率更高一些，達(dá)到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]

住房反向抵押貸款在我國(guó)一些大城市試行了幾年，但最后卻都沒(méi)有取得成效。對(duì)此，研究我國(guó)民眾為什么不愿意接受住房反向抵押貸款顯得非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)查顯示，導(dǎo)致民眾不愿接受住房反向抵押貸款的最大的原因在于城市民眾對(duì)房產(chǎn)的傳統(tǒng)情結(jié)和不舍：約有60%左右的受訪者認(rèn)為“房子應(yīng)該留給子女”，20.5%的民眾表示接受不了一生做房奴的事實(shí)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，住房反向抵押貸款過(guò)程中的規(guī)范和利益問(wèn)題并不是最大的原因（如圖1所示）。

（三）法律制度的不完善

法律制度不僅可以彌補(bǔ)道德的缺陷，約束人們的各種行為，而且還可以產(chǎn)生強(qiáng)大的法治效應(yīng)，使各種經(jīng)濟(jì)行為有法可依，提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。

在住房反向抵押貸款領(lǐng)域，我國(guó)至今還沒(méi)有正式開展這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，相關(guān)的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押貸款相關(guān)的法律制度，既是防止各種違法事故、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要保證，也是政府對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的合法依據(jù)。我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，及早制定出《消費(fèi)信貸法》、《金融消費(fèi)者保護(hù)法》、《住房反向抵押貸款擔(dān)保法》等法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律依據(jù)。在傳統(tǒng)的信用貸款方面，我國(guó)至今也還沒(méi)有建立完整的個(gè)人征信體系，也沒(méi)有相關(guān)的法律制度，各商業(yè)機(jī)構(gòu)還無(wú)法收集客戶的資料和信息，金融機(jī)構(gòu)將面臨較大的道德風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)行的法律制度大多針對(duì)法人，很少有針對(duì)金融消費(fèi)者個(gè)人的法律制度，將無(wú)法有效保護(hù)金融消費(fèi)者的權(quán)益和控制消費(fèi)者的違約行為；甚至在消費(fèi)信貸方面也沒(méi)有制定專門的信貸法，使得現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)濟(jì)糾紛和矛盾逐漸增多。endprint

此外，我國(guó)目前的信貸制度和立法基本上是從金融部門及其管理部門的角度出發(fā)，側(cè)重于對(duì)消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制，而對(duì)消費(fèi)者利益的保護(hù)、金融機(jī)構(gòu)以及商戶等其他相關(guān)者的權(quán)利、義務(wù)規(guī)范都幾乎沒(méi)有涉及。

（四）風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度的缺失

住房反向抵押貸款是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極大的新興業(yè)務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制很難從根本上規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，需要政府部門積極配合與支持。通過(guò)政府政策和法律制度的約束、金融工具的創(chuàng)新等舉措都可以分散住房反向抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，有利于保障消費(fèi)者和貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益，激發(fā)他們參與的積極性。我國(guó)目前還沒(méi)有完善的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在了貸款機(jī)構(gòu)，造成商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)不太愿意加入住房反向抵押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)之中。國(guó)際上一些國(guó)家都在此方面進(jìn)行了大量的實(shí)踐，并取得了較好的成績(jī)。美國(guó)在20世紀(jì)90年代推出的住房反向抵押貸款就附有政府的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保信用制度，扭轉(zhuǎn)了之前市場(chǎng)上的頹勢(shì)，提高各貸款機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的信心和參與程度。此外，美國(guó)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行的住房反向抵押貸款證券化也很好地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，這也得益于美國(guó)良好的金融市場(chǎng)環(huán)境和信用擔(dān)保制度。英國(guó)在信用貸款方面也制定了比較完善的擔(dān)保制度，包括最高額擔(dān)保制度、信托擔(dān)保制度、浮動(dòng)擔(dān)保制度等。英國(guó)建立了完備的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，包括專門性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行兩大類，且商業(yè)銀行的擔(dān)保業(yè)務(wù)占90%以上。

（五）配套政策不到位

住房反向抵押貸款內(nèi)在的社會(huì)屬性和利他屬性決定了其具有很強(qiáng)的政策性。政府必須為業(yè)務(wù)的開展提供配套的政策支持。國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，沒(méi)有政府的支持，住房反向抵押貸款很難進(jìn)行，即使開展了也沒(méi)有多大的成效。我國(guó)政府歷來(lái)非常重視對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的研究和途徑探索。在住房反向抵押貸款方面，政府也早已關(guān)注，并下發(fā)了相關(guān)的文件。早在2003年3月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)孟曉蘇博士的《關(guān)于建立反向抵押貸款的壽險(xiǎn)服務(wù)——健全老年人社會(huì)保障制度的一個(gè)建議》做出批示。之后，保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)開展了調(diào)研，并于2003年8月將《關(guān)于開辦反向抵押貸款有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》呈送給國(guó)務(wù)院。2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。2014年3月，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，計(jì)劃在北京、上海、廣州和武漢四城市率先試點(diǎn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。這些都為我國(guó)開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供了宏觀的政策支持。

然而，宏觀的政策并不能為業(yè)務(wù)的開展提供具體的幫助，在實(shí)際的業(yè)務(wù)運(yùn)行中，需要政府更加明細(xì)的規(guī)定和支持，例如土地政策、稅收減免、財(cái)政資金支持、業(yè)務(wù)監(jiān)管、法律制度、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保等政策。

以美國(guó)為例，美國(guó)在住房反向抵押貸款中制定非常詳細(xì)的政策法規(guī)。在財(cái)稅方面，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局與1989年就專門設(shè)立了住房反向抵押貸款的管理部門，并為借款人進(jìn)行投保，借款人可以獲得事先向其承諾的所有資金；聯(lián)邦政府為住房反向抵押貸款提供了利率保障，規(guī)定采取固定利率加浮動(dòng)利率的可調(diào)整利率計(jì)息方式，有力地防范了利率風(fēng)險(xiǎn)；為了規(guī)避房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)政府規(guī)定了抵押房產(chǎn)的最高價(jià)值限制，并定期對(duì)這一限制做些調(diào)整；美國(guó)政府對(duì)貸款機(jī)構(gòu)收取借款人的費(fèi)用做了限制，規(guī)定貸款本金與費(fèi)用之和必能超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值的80%；此外，美國(guó)政府還采取了減免稅費(fèi)的政策，免除了政府風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款中的個(gè)人房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅和減免了貸款合同到期后出售抵押房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅等。在法律和風(fēng)險(xiǎn)防范方面，美國(guó)也制定了較為完善的法律制度和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

目前，我國(guó)政府在這些政策方面還處于空白狀態(tài)，政府還要制定出具體的政策，及時(shí)把握業(yè)務(wù)開展時(shí)機(jī)和市場(chǎng)需求。其中，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年的時(shí)間限制條件，就對(duì)住房反向抵押貸款極為不利。住房反向抵押貸款的運(yùn)行周期長(zhǎng)，且抵押的房屋大多為居住已久的舊房，在貸款到期后，很有可能抵押房屋的使用時(shí)間已經(jīng)超出了70年，這對(duì)貸款機(jī)構(gòu)通過(guò)變現(xiàn)抵押房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)回收貸款產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)將面臨無(wú)法收回貸款的局面。

（六）市場(chǎng)機(jī)制不完善

發(fā)展住房反向抵押貸款既需要政府的支持，也需要市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮效應(yīng)。我國(guó)目前的市場(chǎng)機(jī)制還處于不斷完善的發(fā)展過(guò)程中。包括房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制、金融市場(chǎng)機(jī)制、養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制等都遠(yuǎn)沒(méi)有成熟和穩(wěn)定。

在住房市場(chǎng)方面，目前我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格還處于不穩(wěn)定狀態(tài)；二手房市場(chǎng)發(fā)展也不完善，且住房的產(chǎn)權(quán)存在不明晰的情況，對(duì)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)造成了障礙。

在金融市場(chǎng)方面，目前我國(guó)的金融市場(chǎng)還比較初級(jí)，金融工具不健全、金融中介機(jī)構(gòu)缺失、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不足、利率市場(chǎng)化進(jìn)程還處于探索階段，這些都不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。

在養(yǎng)老市場(chǎng)方面，目前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化還處于起步階段，養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制不完善，主要表現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)水平有待提高、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊、缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)品不足等方面。雖然經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些生機(jī)，獲得了一定的發(fā)展。但是，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)主要以居住養(yǎng)老服務(wù)為主，且這些機(jī)構(gòu)主要是政府主導(dǎo)的公辦機(jī)構(gòu)，甚至為政府直接運(yùn)作，民間機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的比較少。由于在機(jī)構(gòu)的選址、產(chǎn)品的定價(jià)、服務(wù)質(zhì)量等方面受諸多因素的限制，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)不太理想，相當(dāng)一部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中遇到很多困難。[3] 養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)范和完善，還需要政府加大對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持和政策優(yōu)惠。

二、住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的優(yōu)化路徑

（一）制定更加具體和系統(tǒng)性的政策

政府的作用是開展住房反向抵押貸款的關(guān)鍵所在，這是由住房反向抵押貸款的社會(huì)屬性和福利性決定的。政府有責(zé)任承擔(dān)社會(huì)養(yǎng)老的重任，市場(chǎng)機(jī)制只是政府分散養(yǎng)老壓力、發(fā)揮養(yǎng)老績(jī)效的途徑。國(guó)外的養(yǎng)老實(shí)踐也證明，養(yǎng)老是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工程，任何以營(yíng)利為目的的市場(chǎng)機(jī)制都不可能從根本上解決養(yǎng)老問(wèn)題。只有政府與市場(chǎng)的“雙拳組合”才可以有效地承擔(dān)這份使命。住房反向抵押貸款具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性質(zhì)，因此，政府在住房反向抵押貸款貸款中的角色至關(guān)重要。國(guó)外諸多國(guó)家在開展住房反向抵押貸款時(shí)，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國(guó)政府發(fā)揮應(yīng)有的作用提供了參考。endprint

借鑒國(guó)外住房反向抵押貸款的政策措施，完善我國(guó)自身的政策配套支撐，是我國(guó)推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基本前提，否則貸款機(jī)構(gòu)將不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。

1. 制定和完善相關(guān)配套的法律法規(guī)

住房反向抵押貸款的對(duì)象為老年人，其業(yè)務(wù)知識(shí)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和維權(quán)意識(shí)較為薄弱，如果沒(méi)有政府必要的市場(chǎng)監(jiān)管將很難避免其利益遭受損害。

（1）住房反向抵押貸款的開展與現(xiàn)行的一些法律制度存在一些抵觸，政府需對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。土地制度是住房反向抵押貸款開展的主要障礙，主要表現(xiàn)為政府對(duì)土地使用權(quán)的期限問(wèn)題。住房反向抵押貸款的貸款本息需要貸款機(jī)構(gòu)在貸款結(jié)束后通過(guò)變現(xiàn)抵押房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，但我國(guó)的土地使用權(quán)限定在70年的范圍內(nèi)，這將使貸款機(jī)構(gòu)面臨重大的損失。對(duì)于土地上的建筑物的使用期限并沒(méi)有做出具體的說(shuō)明。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，自動(dòng)延續(xù)”，但卻沒(méi)有對(duì)到期后業(yè)主續(xù)期的土地價(jià)格問(wèn)題做出規(guī)定。這樣就可能導(dǎo)致兩方面的問(wèn)題：一是如果續(xù)期費(fèi)用不能達(dá)成一致，國(guó)家將收回土地使用權(quán)，貸款機(jī)構(gòu)面臨巨大損失；二是房屋所有者為了保持住房的產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)向政府繳納土地使用費(fèi)，但這部分費(fèi)用在貸款期初如何確定還是一個(gè)疑問(wèn)。[4]我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)到期后國(guó)家將無(wú)償收回土地，但對(duì)是否補(bǔ)償土地之上的建筑物沒(méi)有做出相應(yīng)的規(guī)定。按照1990年國(guó)務(wù)院頒布的《有償城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地面上的建筑物無(wú)償歸國(guó)家所有。假若如此，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)就失去了根基而無(wú)法進(jìn)行。

（2）制定和完善住房反向抵押貸款的政策和法律。對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的具體事項(xiàng)做出規(guī)定是政府作用的重要體現(xiàn)，具體包括：一是要對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的主體進(jìn)行規(guī)定，明確住房反向抵押貸款申請(qǐng)人、貸款機(jī)構(gòu)和參與機(jī)構(gòu)的相應(yīng)資格、權(quán)利和義務(wù)，并建立相關(guān)的登記制度，達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的作用。二是制定住房反向抵押貸款運(yùn)行中的法制制度，明確各個(gè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)退出程序，對(duì)住房反向抵押貸款的操作程序、業(yè)務(wù)監(jiān)管等進(jìn)行規(guī)范和立法。三是完善與住房反向抵押貸款相關(guān)的配套法規(guī)，如房產(chǎn)評(píng)估制度、住房反向抵押貸款保險(xiǎn)制度、利率市場(chǎng)化制度等。

（3）加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)主體的監(jiān)管。通過(guò)建立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，完善住房反向抵押貸款市場(chǎng)功能。具體而言，一是針對(duì)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱現(xiàn)象，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體，特別是貸款中介機(jī)構(gòu)和貸款機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)的信息披露義務(wù)與貸款人的貸前咨詢義務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)評(píng)估與服務(wù)過(guò)程的行為。二是加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管力度。通過(guò)建立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)執(zhí)行不力的情況及時(shí)進(jìn)行糾正，并完善監(jiān)督與反饋機(jī)制以確保住房反向抵押貸款政策法規(guī)的有效執(zhí)行。三是及時(shí)對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行觀測(cè)和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防范各種可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。

2. 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定

貸款機(jī)構(gòu)損失概率對(duì)住房?jī)r(jià)格升值率異常敏感。房屋價(jià)格的微小變動(dòng)都將對(duì)住房反向抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)或借款人帶來(lái)較大的損失。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和較小的房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)至關(guān)重要。對(duì)此，政府應(yīng)該采取有效的對(duì)策維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)，可從以下方面進(jìn)行：

（1）采取土地宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。我國(guó)房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。土地作為一種稀缺資源，其供給必將受到一定限制和約束，土地市場(chǎng)直接反映了土地供給狀況，構(gòu)成了市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)。土地的供給在很大程度上嚴(yán)重影響了房產(chǎn)價(jià)格。為此，政府需要通過(guò)土地制度改革，加快構(gòu)建和完善土地管理市場(chǎng)，強(qiáng)化政府對(duì)土地的審批和供應(yīng)管理。為了刺激房地產(chǎn)的需求，政府應(yīng)該構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，形成包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多樣化的住房體系?；谖覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源、居民消費(fèi)能力等因素的考慮，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取以保障性住房為主的開發(fā)模式。這需要規(guī)范和完善住房保障體系，制定計(jì)劃，采取包括征收房產(chǎn)稅、控制土地供應(yīng)量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，還要促進(jìn)房屋租賃業(yè)務(wù)和二手房市場(chǎng)的發(fā)展，刺激和帶動(dòng)租房消費(fèi)，加強(qiáng)存量房和二手房的有效流動(dòng)，降低房屋空置率，有效利用存量房的價(jià)值和作用。

（2）制定合理的利率和信貸政策。合理的市場(chǎng)利率也是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的關(guān)鍵。在具體的業(yè)務(wù)過(guò)程中，政府應(yīng)該關(guān)注利率與信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的重要影響，制定出區(qū)域差異化的房地產(chǎn)信貸政策，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)， 還應(yīng)該促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定。大力發(fā)展金融創(chuàng)新，推出實(shí)用性的產(chǎn)品和工具；加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元性發(fā)展，積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，為房地產(chǎn)的開發(fā)、房屋購(gòu)買、租賃和管理等提供全方位的金融支持。

（3）加快房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，不僅是其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必然趨勢(shì)。[5] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的提高，推動(dòng)和加強(qiáng)諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品質(zhì)量提出了更高的要求，從而使研發(fā)領(lǐng)域成為企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，研發(fā)一體化成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。[6] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式和盈利模式，采取綜合性、一體化的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式，在產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)上進(jìn)行創(chuàng)新與融合。

（4）實(shí)施逆周期的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控機(jī)制。要構(gòu)建信息完備的信息監(jiān)控系統(tǒng)，收集各種反映住房市場(chǎng)的指標(biāo)，根據(jù)信息指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并運(yùn)用逆周期調(diào)控政策，平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波峰和波谷，延長(zhǎng)房地產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

3. 采取財(cái)稅減免等優(yōu)惠政策

對(duì)于參與住房反向抵押貸款的市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，盈利依然是其最為主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數(shù)額的資金支持。政府應(yīng)該在其中通過(guò)優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)這種養(yǎng)老模式。如果借款人或貸款機(jī)構(gòu)在參與住房反向抵押貸款中不能獲取預(yù)期收益，將難以達(dá)成交易。政府有義務(wù)通過(guò)消費(fèi)補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)的失靈。具體來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該給予優(yōu)惠的財(cái)政貼息；在保障借款人其他收入的前提下，對(duì)借款人在此業(yè)務(wù)中獲取的收益免除稅收；采取一定財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)參與住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的借款人進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，一次性發(fā)放給借款人，刺激其參與的積極性。endprint

（二）設(shè)計(jì)適合自身實(shí)際情況的產(chǎn)品

社會(huì)的多樣性產(chǎn)生了多樣性的需求，住房反向抵押貸款也需要迎合不同需求群體。在產(chǎn)品上做文章，通過(guò)產(chǎn)品的調(diào)整或改進(jìn)不僅可以滿足不同需求的消費(fèi)者，而且還可以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不同的老年人群體存在著收入差距、房產(chǎn)價(jià)值差異、年齡結(jié)構(gòu)差異、貸款用途差異等差異性，因此，住房反向抵押貸款需要多樣化、多層次的產(chǎn)品體系來(lái)滿足不同老年人消費(fèi)群體。

多樣化的產(chǎn)品體系是住房反向抵押貸款社會(huì)需求的保證。由于國(guó)情不同，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也不同，住房反向抵押貸款的產(chǎn)品類型也可以出現(xiàn)創(chuàng)新和差異化。通過(guò)借鑒美國(guó)等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)我國(guó)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的屬性，關(guān)系著該養(yǎng)老模式在我國(guó)的發(fā)展前景。

美國(guó)的住房反向抵押貸款在產(chǎn)品類型上體現(xiàn)了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國(guó)對(duì)低、中、高檔的老年人群體分別設(shè)計(jì)了相應(yīng)了產(chǎn)品：房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計(jì)劃和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃等三類。

對(duì)國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品進(jìn)行借鑒后，有必要根據(jù)自己的國(guó)情設(shè)計(jì)出具有自身特色的產(chǎn)品是我國(guó)開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的靈魂。

1. 推行部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)抵押相結(jié)合的貸款產(chǎn)品

目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)住房存在一些特殊情況，一些福利房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房和安置房等可能由于一些原因沒(méi)有明細(xì)的產(chǎn)權(quán)，或者擁有部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)此，貸款機(jī)構(gòu)要與政府、單位等共同研究商定此類房產(chǎn)是否可以抵押、抵押的方式和貸款額度如何等。也可以通過(guò)政府制定特殊的政策，規(guī)定特殊性質(zhì)房屋的產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}，建議借鑒英國(guó)住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換計(jì)劃（Home Reversion）和新加坡房屋契約回購(gòu)計(jì)劃的做法，實(shí)行政府與貸款機(jī)構(gòu)共同推出部分產(chǎn)權(quán)抵押的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，通過(guò)政府的擔(dān)保解決一些特殊群體的養(yǎng)老問(wèn)題，擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)需求。

2. 實(shí)行借款人的退出機(jī)制

在推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的初期，社會(huì)上持觀望態(tài)度的人群較多，將住房抵押出去并最后放棄住房產(chǎn)權(quán)，對(duì)于一些思想較為保守的老年人來(lái)說(shuō)還難以接受。實(shí)行中途可以退出的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對(duì)刺激這些人群的消費(fèi)需求較為有利。但開展這種產(chǎn)品時(shí)，需要在合同中明確規(guī)定一些特殊條例，如中途可以選擇退出，但必須在償還貸款機(jī)構(gòu)全部貸款本息和相關(guān)費(fèi)用后才有效；對(duì)可以選擇退出和不可選擇退出的產(chǎn)品進(jìn)行差異化定價(jià)等。貸款機(jī)構(gòu)要對(duì)此制定相關(guān)的退出制度和機(jī)制。

3. 設(shè)計(jì)區(qū)域化差異的產(chǎn)品

區(qū)域差異是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中較為明顯的特征，不同區(qū)域的家庭在經(jīng)濟(jì)水平、住房狀況、生活水平和消費(fèi)習(xí)慣等方面都可能存在差異，其養(yǎng)老需求和生活支出情況也會(huì)存在不同。因此，在不同的區(qū)域推出不同的產(chǎn)品，有利于切合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，達(dá)到細(xì)分市場(chǎng)的效果，有利于產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，保監(jiān)會(huì)確定在全國(guó)四城市實(shí)行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式，這是實(shí)行差異化市場(chǎng)的契機(jī)。在開展業(yè)務(wù)時(shí)，四地完全有可能根據(jù)自己區(qū)域的特殊情況設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品。

4. 貸款支付方式更為靈活

美國(guó)等國(guó)家較為流行的住房反向抵押貸款支付方式一般為一次性支付、信用額度支付、終生年金支付等方式。這樣的方式固然有其合理性。但也可以從消費(fèi)者心理角度考慮，借鑒法國(guó)Viager系統(tǒng)的形式，采取首付形式的付款形式，這樣可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用額度、首付+終生年金、首付+不定期支付等多種支付形式。之所以采取首付形式，是因?yàn)槭赘兑还P資金可以讓借款人嘗到業(yè)務(wù)的甜頭，有利于滿足消費(fèi)者的好奇心和滿足感。

（三）加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式旨在通過(guò)養(yǎng)老市場(chǎng)化運(yùn)作，為老年人的養(yǎng)老提供資金支持。因此，市場(chǎng)化機(jī)制是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的必備條件；住房反向抵押貸款可以納為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式之一。促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然有利于住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的鞏固和發(fā)展。

（1）加快形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)發(fā)展主渠道。作為社會(huì)性、綜合性較強(qiáng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要全方位的產(chǎn)業(yè)鏈條加以引導(dǎo)和支撐。要積極引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開發(fā)多樣性、多層次、多功能的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品和項(xiàng)目，逐步形成養(yǎng)老、醫(yī)療、研發(fā)、教育、娛樂(lè)等為一體的產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)；推進(jìn)養(yǎng)老關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合發(fā)展，盡可能滿足老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的所有需求。

（2）構(gòu)建多層次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)老年人的實(shí)際生活情況，按照收入狀況將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人群體分為低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三類。低收入老年人納入公立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過(guò)政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠辦法解決實(shí)際困難；中等收入和高收入老年人則通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決，適當(dāng)?shù)貙?shí)行市場(chǎng)價(jià)格，為其提供多層次養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，并收取必要的養(yǎng)老費(fèi)用。這樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就可以實(shí)現(xiàn)政府與市場(chǎng)、公益與盈利相結(jié)合的理想結(jié)構(gòu)，既體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)功能，又實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化的市場(chǎng)效果。

（3）完善社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)。社區(qū)和家庭都是養(yǎng)老的基本單元，社區(qū)為家庭提供最為直接的服務(wù)體驗(yàn)，各種環(huán)境和服務(wù)設(shè)施都是老年人養(yǎng)老的潛在資源。家庭是社區(qū)的組成單位，是社區(qū)形成和發(fā)展的支撐和動(dòng)力。發(fā)展住房反向抵押貸款，必須加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)，這是因?yàn)?，住房反向抵押貸款也是以社區(qū)和家庭為主要依托。借款人將住房抵押出去，但依然需要繼續(xù)居住在家，并且需要社區(qū)的悉心關(guān)照。因此，社區(qū)服務(wù)對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式同樣重要。完善社區(qū)養(yǎng)老，應(yīng)該建立社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，通過(guò)信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)監(jiān)控、管理和控制各種因素，形成虛擬的養(yǎng)老社區(qū)，將服務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)納入網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系中，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)。此外還要加快建設(shè)各種實(shí)物性的基礎(chǔ)設(shè)施，如社區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、老年大學(xué)、心理疏導(dǎo)和溝通中心等。居家養(yǎng)老服務(wù)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的一部分。完善居家養(yǎng)老服務(wù)，是提升住房反向抵押貸款產(chǎn)品價(jià)值的重要方式，也體現(xiàn)了住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的人文關(guān)懷。加快居家養(yǎng)老模式的發(fā)展，應(yīng)該向幼兒園管理模式那樣，建立社區(qū)的“托老所”制度，在社區(qū)內(nèi)預(yù)留一定的土地建立托老所，完善各種服務(wù)形式。根據(jù)社區(qū)內(nèi)老年人的數(shù)量規(guī)劃合理的床位數(shù)，實(shí)現(xiàn)人數(shù)與床位的合理配置。endprint

（4）加快建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)人才體系。養(yǎng)老人才是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)和住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的智力支撐。我國(guó)老年人隊(duì)伍龐大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途較好，而人力資源是這方面最大的困難之一。當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老人才主要特點(diǎn)為學(xué)歷普遍低端化、服務(wù)意識(shí)和態(tài)度不佳、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、專業(yè)知識(shí)欠缺、人文關(guān)懷不足等，因此，應(yīng)該建立一支專業(yè)化、服務(wù)性、人性化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，可以通過(guò)在高校開設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)課程、養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、社區(qū)宣傳和機(jī)構(gòu)內(nèi)部教育與培訓(xùn)等途徑加以推進(jìn)。

（四）完善和規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制

1. 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式賴以存在的基礎(chǔ)，住房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的利益影響非常敏感，有必要通過(guò)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；發(fā)展和完善二手房市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)領(lǐng)域。

（1）穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在不考慮其他因素的情況下，價(jià)格的影響因素主要包括市場(chǎng)的供給與需求兩方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，其價(jià)格的高低直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于快速上升的階段，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。然而，由于各種條件的限制，例如，居民的收入水平增長(zhǎng)較慢、住房市場(chǎng)的飽和等，目前我國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。維持這種態(tài)勢(shì)可以從以下幾點(diǎn)考慮：逐步提高居民的收入水平、構(gòu)建房?jī)r(jià)監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、合理供應(yīng)土地資源等措施。

（2）健全和完善二手房市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一手市場(chǎng)活躍、二手市場(chǎng)較落后的特征。通過(guò)發(fā)展住房中介、推行二手房?jī)?yōu)惠政策、合理規(guī)范存量住房的登記和管理、實(shí)行二手房配套優(yōu)惠等舉措，刺激和鼓勵(lì)居民購(gòu)買二手房，加快二手房市場(chǎng)的流通，是開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的重要保障，可以為貸款機(jī)構(gòu)將收回的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。

2. 完善金融市場(chǎng)機(jī)制

（1）積極發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品和工具。成熟的金融市場(chǎng)是住房反向抵押貸款運(yùn)行的主要條件。住房反向抵押貸款是一種創(chuàng)新型的金融工具和產(chǎn)品。因此，開展住房反向抵押貸款需要建立在強(qiáng)大的金融產(chǎn)品體系之上。美國(guó)作為當(dāng)今世界上市場(chǎng)化最為完善、金融工具最為成熟的國(guó)家之一，在住房反向抵押貸款方面取得成功也是具有其必然性的。

（2）完善金融二級(jí)市場(chǎng)。金融二級(jí)市場(chǎng)具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重大作用，開展住房風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款，有必要通過(guò)金融二級(jí)市場(chǎng)規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，例如，通過(guò)開展住房反向抵押貸款的證券化業(yè)務(wù)就可以有效地規(guī)避貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)，減少其利益損失。

（3）推進(jìn)利率的市場(chǎng)化改革。利率的變動(dòng)對(duì)住房反向抵押貸款具有很大的不確定性，可能會(huì)帶給貸款機(jī)構(gòu)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的利率普遍實(shí)行的是固定利率，這對(duì)運(yùn)行周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)存在很大的隱患。因此，要通過(guò)改革現(xiàn)有的固定利率制，實(shí)行浮動(dòng)利率制，并將浮動(dòng)利率制度結(jié)合在住房反向抵押貸款產(chǎn)品中，有效地規(guī)避和減少利率風(fēng)險(xiǎn)。

3. 完善養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和住房反向抵押貸款都需要廣闊的市場(chǎng)作為保障。養(yǎng)老市場(chǎng)的完善與否，決定了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展廣度和深度。完善養(yǎng)老市場(chǎng)，應(yīng)該實(shí)行鼓勵(lì)多樣化的養(yǎng)老模式、加快養(yǎng)老產(chǎn)品的推出、制定較為合理的養(yǎng)老產(chǎn)品和優(yōu)惠政策、健全養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條等措施。

（五）優(yōu)化住房反向抵押貸款的發(fā)展戰(zhàn)略

1. 合理選擇住房反向抵押貸款產(chǎn)品的開展順序

不同的貸款產(chǎn)品具有不同的風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展條件。我國(guó)開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，需要從自身的條件考慮，不可直接復(fù)制美國(guó)等國(guó)家的現(xiàn)成做法。從產(chǎn)品的支付屬性來(lái)看，一次性支付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品對(duì)未來(lái)利率波動(dòng)和房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為敏感，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)；而信用額度支付的產(chǎn)品則可以通過(guò)分期支付緩解一定的未來(lái)不確定性，具有很好的緩沖作用。因此，基于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制還不太完善、利率變動(dòng)不穩(wěn)定等因素的考慮，我國(guó)開始應(yīng)該比較適合開展信用額度支付或年金支付的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，不宜開展一次性躉領(lǐng)支付的產(chǎn)品。從有無(wú)贖回權(quán)的角度考慮，有贖回權(quán)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，定價(jià)一般較低，也就是借款人領(lǐng)取的貸款額較低，因此其市場(chǎng)需求可能不太樂(lè)觀。對(duì)此，我國(guó)可以實(shí)行兩者兼營(yíng)的模式，但應(yīng)該以無(wú)贖回權(quán)的住房反向抵押貸款為主要品種。

2. 合理推行區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略

不同的地區(qū)由于其歷史原因、文化習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素存在不同的市場(chǎng)需求。住房反向抵押貸款貸款具有很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此需要考慮市場(chǎng)的規(guī)模和存在的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的背景下，我國(guó)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該選擇市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿^好的地區(qū)。一般而言，住房反向抵押貸款的市場(chǎng)需要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低、市場(chǎng)利率情況、老年人的規(guī)模和居住狀況、業(yè)務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施等因素。因此，在選擇區(qū)域時(shí)，一般可以選擇房屋價(jià)格升值與利率相匹配的區(qū)域；老齡化程度、貧困率、住房自有率較高的區(qū)域；資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)、社區(qū)服務(wù)較為完善等區(qū)域。

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Abstract： The housing reverse mortgage has a history of hundreds of years in the West. It is still a brand-new thing in China. Currently，China will face problems implementing it，including financial restrictions from decentralized management，blocking from traditional thoughts，imperfect legal system，lack of risk guarantee system，insufficient supporting policies and immature market mechanisms of housing markets，financial markets and real estate markets.Therefore，in order to implement the housing reverse mortgage business， we must combine our own actual situation and develop a feasible policy from the top-level design point of view，as to achieve a development path with Chinese characteristics.

Key words： housing reverse mortgages；house-for-pension scheme； pension industry； policy

（責(zé)任編輯：李 萌）endprint