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摘 要：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。作為三線(xiàn)城市的新鄉(xiāng)，如何來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？今天我們就來(lái)探討一下這個(gè)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。

1 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融的資金支持?？傮w而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.1 發(fā)展時(shí)期短，起步快

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)。

1.2 融資渠道單一

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。

1.3 融資比例較高

融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開(kāi)“市場(chǎng)——資源——資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。

2 當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門(mén)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門(mén)都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行

據(jù)估算，在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來(lái)自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2.2 個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期

根據(jù)國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的判定，一般是在購(gòu)房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來(lái)，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%至80%來(lái)自于銀行，而貸款的償還則依賴(lài)于未來(lái)收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.3 商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上存在管理風(fēng)險(xiǎn)

由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，信息掌握不充分，貸款過(guò)程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂(lè)觀(guān)，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。為搶市場(chǎng)，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)“過(guò)熱”的行為，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來(lái)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3 新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。

3.1 實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化

當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過(guò)對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。

3.3 加強(qiáng)國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。

3.4 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

針對(duì)新鄉(xiāng)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱(chēng)等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

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