喬夢茹

摘 要：2015年3月1日全國開始統(tǒng)一實施不動產(chǎn)登記制度，農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場、維護農(nóng)民利益有很大的幫助，但因我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律不健全、登記機關(guān)不統(tǒng)一且登記人員專業(yè)素質(zhì)不高、登記權(quán)利缺乏法定范圍和各地不動產(chǎn)登記帶有行政管理的印跡的原因，導(dǎo)致農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不動產(chǎn)登制度在實施過程中會遇到許多的阻礙。我們應(yīng)健全相關(guān)的法律法規(guī)、統(tǒng)一登記機關(guān)、明確登記內(nèi)容，提高村民登記意識等方法來減少影響農(nóng)村不動產(chǎn)登記的障礙。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村； 不動產(chǎn)登記； 困境； 對策

我國對不動產(chǎn)的登記制度的研究時間較短，且主要研究城市的不動產(chǎn)登記，對于農(nóng)村的不動產(chǎn)登記較少受到關(guān)注。隨著城市土地呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，對農(nóng)村土地的需求不斷擴大，但由于并沒有建立農(nóng)村土地市場，缺少有效的流轉(zhuǎn)和服務(wù)監(jiān)督機制，所以需要農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。農(nóng)村不動產(chǎn)登記后將賦予農(nóng)村不動產(chǎn)公信力，維護權(quán)利人的利益以及善意第三人的合法權(quán)利，農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度在保護交易的同時，更重要的是保護交易的安全。我國的農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在立法和制度上的缺陷，如法律依據(jù)和登記機關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序繁瑣復(fù)雜等，如何建立一個完整合理的不動產(chǎn)登記體系是我們目前面對的主要工作。本文把農(nóng)村不動產(chǎn)登記作為研究重點，明確農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性，遵循不動產(chǎn)登記統(tǒng)一管理的原則，面對當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)登記的困境提出自己的觀點，對完善農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度進一步提出構(gòu)想，以期有助于農(nóng)村不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

一、農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性

我國不動產(chǎn)登記制度不斷地在完善，但目前我國農(nóng)村的不動產(chǎn)登記制度還存在許多的缺陷，農(nóng)民的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有得到保障，農(nóng)村的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度急需改善。

（一）建立農(nóng)村土地市場的需要

從1978年我國改革開放后，進入市場經(jīng)濟時期。城市土地的使用開始進入飽和期，不斷地向農(nóng)村擴張。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，農(nóng)村土地也開始進入市場，但問題是農(nóng)村由于土地權(quán)屬不清等問題，并沒有建立農(nóng)村土地市場。不動產(chǎn)登記是建立土地市場的首要條件，統(tǒng)一進行農(nóng)村不動產(chǎn)登記是加快農(nóng)村集體土地進入市場，明晰產(chǎn)權(quán)，建立農(nóng)村土地市場的必要條件。同時，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記有利于規(guī)范土地市場，維護土地市場的秩序。

（二）有利于維護農(nóng)民權(quán)益

不動產(chǎn)登記制度是維護農(nóng)民權(quán)益的法律依據(jù)，沒有進行登記，農(nóng)民沒有產(chǎn)權(quán)，將得不到法律的保護。我國處在市場經(jīng)濟，市場存在許多不規(guī)范的地方，農(nóng)民本身的自我保護意識薄弱且相關(guān)知識不足，所以在土地交易過程中農(nóng)民權(quán)益極易受到侵害。在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰的情況下，更不利保護農(nóng)民的權(quán)益。農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，在保護農(nóng)民權(quán)益的同時也有利于農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展。

（三）有利于保護耕地，農(nóng)村土地集約化

土地登記服務(wù)于土地用途管制，凡是不符合土地用途管制要求，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記，保護耕地數(shù)量。由于農(nóng)村目前沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，所以農(nóng)村長期存在不同程度的居民空心化，居民用地超標(biāo)，一戶多宅、耕地濫用和改變土地用途等問題，土地浪費現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。統(tǒng)一登記可以根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范用地行為，減少土地浪費行為，為我國的土地集約節(jié)約利用提供保障【3】。

（四）為社會提供重要的基礎(chǔ)信息

農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一進行登記將會形成一套系統(tǒng)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，市場和國家可以根據(jù)信息進行交易和管理。農(nóng)村不動產(chǎn)登記是土地管理的基礎(chǔ)工作，是國家掌握不動產(chǎn)動態(tài)變化的重要信息來源，是國家不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要組成部分。

二、我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題

我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋以及不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權(quán)利的抵押權(quán)的登記【1】。目前我國農(nóng)村的不動產(chǎn)登記制度存在許多的缺陷，主要包括為以下幾點：

（一）有關(guān)農(nóng)村不動產(chǎn)登記的法律政策不健全

我國目前沒有一部專門的農(nóng)村不動產(chǎn)登記法，即使涉及也只是簡單描述。相較于城市的不動產(chǎn)登記，雖然也沒有一部專門的城市不動產(chǎn)登記法，但有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記辦法》等許多法律法規(guī)作登記依據(jù)，城市的不動產(chǎn)登記制度實際上已經(jīng)開始初步建立起來。

（二）登記機關(guān)不統(tǒng)一，登記人員專業(yè)素質(zhì)不高

由于沒有統(tǒng)一的農(nóng)村不動產(chǎn)登記法作指導(dǎo)，所以各地區(qū)有著適用于本地的不動產(chǎn)登記制度，登記部門、登記內(nèi)容、登記效力和登記范圍等都千差萬別。法律應(yīng)規(guī)定不動產(chǎn)登記工作由某一部門統(tǒng)一管理，但目前地方政府雖設(shè)置了不動產(chǎn)登記部門，但由于登記方式不同，使房屋登記和土地登記分別登記，手續(xù)繁瑣復(fù)雜，費時費力，同時也容易造成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體不一問題。我國對登記人員的專業(yè)素質(zhì)要求不高，考核不嚴(yán)格，大部分的登記人員經(jīng)驗不多，造成登記過程中出現(xiàn)錯誤。

（三）各地不動產(chǎn)登記帶有行政管理的色彩且缺少私權(quán)登記【2】

絕大多數(shù)地方的農(nóng)村不動產(chǎn)登記帶有行政管理色彩，很少是私權(quán)性的登記，比起登記的公示性、公信性、確權(quán)性、對抗性，更注重對登記的管理，具有強制性、義務(wù)性。例如，某地方的農(nóng)村房屋登記辦法中規(guī)定登記有時間限制，逾期其權(quán)利將不受保護，有些地方逾期登記將受到行政處罰，有些地方的不動產(chǎn)登記不進行公示并限制人們查詢信息。

（四）登記權(quán)利缺乏法定范圍

我國的不動產(chǎn)權(quán)利類型復(fù)雜，難點就在于農(nóng)村不動產(chǎn)的整理。我國農(nóng)村并沒有真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋的流通性差，無法保障交易安全，登記基本是為了保護耕地，整理土地、征收稅費。目前農(nóng)村存在這樣一種現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并沒有包括所有物權(quán)，這使得有些物權(quán)不需要登記也可以獲得，本質(zhì)上是否定物權(quán)的法定。

三、農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的障礙

建立農(nóng)村不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，對明確農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、提高不動產(chǎn)交易效率、維護不動產(chǎn)交易安全很有幫助。同時對土地調(diào)控有很大的影響，但農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍會遇到許多的困難。