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對(duì)房地產(chǎn)的幾點(diǎn)重要判斷和相關(guān)分析

2015-07-13 01:58賈康
審計(jì)與理財(cái) 2015年6期

賈康

當(dāng)下領(lǐng)導(dǎo)人和各界都在運(yùn)用著“新常態(tài)”這個(gè)概念,可以講它的“新”已經(jīng)非常明朗,形成了共識(shí),即舊的階段合乎規(guī)律地已經(jīng)過(guò)去,告別了我們過(guò)去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長(zhǎng)。從進(jìn)入中等收入階段之后的發(fā)展?fàn)顩r觀察,進(jìn)入這個(gè)階段之后,所有的經(jīng)濟(jì)體都是從高速落入中高速,如何維持中高速運(yùn)行,打造好“升級(jí)版”,也就是提高增長(zhǎng)質(zhì)量,是這個(gè)階段的實(shí)質(zhì)問(wèn)題。中國(guó)現(xiàn)時(shí)“新”的特征已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議,但比較直率地說(shuō),“?!边€沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。我們的經(jīng)濟(jì)還在繼續(xù)探底,繼續(xù)下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%,下半年兩個(gè)季度,在一系列微刺激“相機(jī)決策”措施出臺(tái)之后,也只達(dá)到了兩個(gè)7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯,下落到7.0%,實(shí)際上統(tǒng)計(jì)局官員也承認(rèn),這是稍微差一點(diǎn)、四舍五入的結(jié)果。雖然我們不要太在意經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)下行,但從表現(xiàn)上來(lái)看,必須承認(rèn)不僅經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)下行,而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重,是不得不重視的狀態(tài)。

新常態(tài)的“常”所要實(shí)現(xiàn)的,是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量提升,加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,這種“由新到?!钡霓D(zhuǎn)變完成探底之后,要使整個(gè)經(jīng)濟(jì)在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級(jí)的態(tài)勢(shì)對(duì)接盡可能長(zhǎng)的增長(zhǎng)平臺(tái)期,提質(zhì)升級(jí)是最關(guān)鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標(biāo),是鄧小平南巡以來(lái)的最低點(diǎn),而且它位于非常重要的心理關(guān)口,影響市場(chǎng)預(yù)期,影響整個(gè)市場(chǎng)氛圍,包括房地產(chǎn)業(yè)。

在這個(gè)時(shí)候,如何抓住實(shí)質(zhì)問(wèn)題,又統(tǒng)籌兼顧,有一定的難度。我們必須一方面強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的定力、底氣,讓市場(chǎng)充分起作用;另一方面,必須高度關(guān)注市場(chǎng)的狀態(tài),在相機(jī)抉擇之下,把握財(cái)政政策與貨幣政策的力度,在穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措安排下注重以“聰明投資”調(diào)動(dòng)產(chǎn)能潛力增加有效供給,即可以使人民群眾得實(shí)惠、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化質(zhì)量提高和增加長(zhǎng)期發(fā)展后勁的投資。

這些聰明投資要拉著民間資本一起來(lái)做,使民間資本更活躍,在“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生、護(hù)生態(tài)、防風(fēng)險(xiǎn)”釋放潛力的過(guò)程中,形成一個(gè)一個(gè)進(jìn)入全局協(xié)調(diào)的聰明投資項(xiàng)目——這些項(xiàng)目中當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理好原來(lái)的存量怎么消化,以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系,優(yōu)化結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

中國(guó)房地產(chǎn)絕不是在崩盤

我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行,由新求常,必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)而總體實(shí)現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中,要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因?yàn)楹苊黠@,中國(guó)現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化的總體發(fā)展中,我們是有“韌性”、增長(zhǎng)空間和回旋余地的,其中國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的支柱性產(chǎn)業(yè),就是不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

總體說(shuō)來(lái),中國(guó)在第一層面的觀察和分析判斷上,整個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化率在40%左右看,按國(guó)際經(jīng)驗(yàn),要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進(jìn)低平發(fā)展階段,城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長(zhǎng),可能要維持三十年左右,那就已非常接近2050年偉大民族復(fù)興的歷史時(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)會(huì)隨著中國(guó)各中心區(qū)、建成區(qū)的擴(kuò)大,配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居,必然會(huì)形成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)、優(yōu)化之中的支柱。這個(gè)客觀趨勢(shì)是非常清楚的。

當(dāng)然也有一些困擾我們的問(wèn)題:這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展中熱度非常高,住房均價(jià)一路往上走,當(dāng)時(shí)感受是“越調(diào)越熱,越調(diào)越漲”,但怎么會(huì)在前面一年多的時(shí)間里,一下子轉(zhuǎn)向了?我們現(xiàn)在可以評(píng)價(jià)一下我國(guó)在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。

我一向強(qiáng)調(diào),去年年初以來(lái)非常明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”,絕對(duì)不是有些人說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入崩盤的過(guò)程,以及整個(gè)房地產(chǎn)的景氣(如果以成交均價(jià)表現(xiàn)的房?jī)r(jià)而言),出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點(diǎn)。

這樣極悲觀的觀點(diǎn)曾經(jīng)非常有影響力,一些持此類觀點(diǎn)的有影響力的人物也博得了公眾眼球關(guān)注。但現(xiàn)在我們完全可以證明:對(duì)于“崩盤”說(shuō)的斷然否定是正確的。我也愿意借此機(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)一下:經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯確實(shí)是有用的,有助于我們理解規(guī)律,不能只看一段時(shí)間里的市場(chǎng)波動(dòng)——任何市場(chǎng)都有波動(dòng),我們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)決非崩盤的基本底氣在于對(duì)規(guī)律的認(rèn)知,這是非常重要的。

整個(gè)中國(guó)的發(fā)展過(guò)程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來(lái)說(shuō),總體而言是只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過(guò)程的高速發(fā)展還有很大的空間,那么有什么理由認(rèn)為去年上半年以來(lái)曾經(jīng)顯得非常有壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化就是崩盤呢?換句話說(shuō),如果真的崩盤,如果這種波動(dòng)中的根本性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),那就是整個(gè)中國(guó)跌入中等收入陷阱之劫了,有大問(wèn)題了!我們有什么扎實(shí)的理由這么悲觀,怎么就會(huì)認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象已無(wú)法收拾呢?

現(xiàn)在已看得很清楚,如果依據(jù)事實(shí)做一個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)的話,自去年上半年以來(lái)我所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與分化,在演變過(guò)程中總體來(lái)說(shuō)是健康的:整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去曾經(jīng)形成較普遍的民眾焦慮,決策層和管理部門雖高度關(guān)注,頻頻推出種種權(quán)宜之計(jì),但一段時(shí)間又顯得似乎無(wú)可奈何,然而,過(guò)去肆無(wú)忌憚的瘋炒氛圍在去年以來(lái)已經(jīng)不復(fù)存在了。從一線城市到三四線城市,現(xiàn)在沒(méi)有人擔(dān)心炒房和房?jī)r(jià)瘋漲的問(wèn)題,更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變,而這種演變是市場(chǎng)分化中并不會(huì)總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問(wèn)題了。

這種調(diào)整如掌握好,就是擠出與消化泡沫,這一過(guò)程中會(huì)更好地使全社會(huì)方方面面認(rèn)知,房地產(chǎn)是波動(dòng)的市場(chǎng),波動(dòng)中使市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮應(yīng)有作用,是要構(gòu)建公平的市場(chǎng),而政府要以調(diào)控促使這種市場(chǎng)保持平衡,就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居,托住保障軌的底之后,市場(chǎng)軌上則要引導(dǎo)中等收入以上的公眾、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)識(shí)和順應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。因此,大家要在分化的市場(chǎng)中注意交易決策上的區(qū)別對(duì)待、具體分析,即至少需要分線(是幾線的城市?)、分市(同樣是二、三線城市,情況可能大相徑庭)、分段(地段因素千差萬(wàn)別、十分關(guān)鍵)、分類型(如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房),大家要由此來(lái)理性地認(rèn)識(shí)市場(chǎng),決定自己的投資行為、開(kāi)發(fā)行為。各方面一起遵循市場(chǎng)客觀規(guī)律考慮問(wèn)題,那么整個(gè)社會(huì)是在我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會(huì)的過(guò)程中,有了一個(gè)全民的房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。政府方面、開(kāi)發(fā)商、投資者和社會(huì)方方面面的成員都會(huì)在這個(gè)演變過(guò)程中,得到很多有益的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)。

說(shuō)政府救市也未嘗不可,

但總體是政策的適應(yīng)性調(diào)整

在第二層面上,經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)市場(chǎng)分化這個(gè)大背景下,我所討論的是針對(duì)房地產(chǎn)的景氣下行如何評(píng)價(jià)政府行為。一般人都說(shuō)現(xiàn)在政府在救市,這個(gè)說(shuō)法未嘗不可。但我更多地傾向于對(duì)現(xiàn)在政府的主要?jiǎng)幼骺梢苑Q為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。

這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檎矫孢^(guò)去擔(dān)心的、為難的,是房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”,所有人都認(rèn)為膽大一點(diǎn)沖進(jìn)去就可以有非常豐厚的回報(bào),造成了很大社會(huì)壓力,又在制度要素還不配套情況下,只在政策方面想辦法,乃至推出非常極端的行政手段,限購(gòu)、限價(jià),但似乎依然不能遏制炒房團(tuán)肆無(wú)忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個(gè)新階段來(lái)了之后,政府可以也完全有必要進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整:

第一,我認(rèn)為各個(gè)地方因地制宜地逐步取消限購(gòu)?fù)耆衅浔匾?。如果稱為這是“救市”,我更愿意稱為在考慮市場(chǎng)下行中幫助它更合理恢復(fù)常態(tài)的同時(shí),把有很大負(fù)作用的權(quán)宜之計(jì)消化掉。當(dāng)年有關(guān)部門表了態(tài):限購(gòu)是不得已的權(quán)宜之計(jì)——既然是權(quán)宜之計(jì),如今其所對(duì)應(yīng)的特殊必要性不存在了,為什么不能退出?理所當(dāng)然可以退出、應(yīng)當(dāng)退出。各個(gè)地方因地制宜逐步取消限購(gòu)?fù)耆斜匾?,因?yàn)槿∠艘膊粫?huì)出現(xiàn)泡沫化,只會(huì)是使市場(chǎng)更好起作用?,F(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu),北上廣深和三亞,他們各有各的道理,主要不是擔(dān)心這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)上升,是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市,外來(lái)人口壓力太大,當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)均等化方面的能力,仍然不能很好適應(yīng)人口涌入帶來(lái)的變化和消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局,抓緊做好全盤規(guī)劃,疏解非核心功能,一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)。總體來(lái)說(shuō),還是需要以延續(xù)行政手段的限購(gòu),來(lái)限制外來(lái)人口的壓力。

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國(guó)際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市,已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展,但近年在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的人,大量為非本地的居民,從內(nèi)地、特別是從東北區(qū)域涌進(jìn)來(lái)大批的購(gòu)房者,在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū),他們認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整,不想在放開(kāi)之后使更多的內(nèi)地人進(jìn)入三亞購(gòu)房,希望從長(zhǎng)考慮引導(dǎo)優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個(gè)特殊案例之外,在當(dāng)前形勢(shì)下,其他城市都取消限購(gòu),我覺(jué)得是合適的。

還有,我認(rèn)為政府的金融政策、信貸政策的放寬,總體來(lái)說(shuō)也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認(rèn)定,放寬到所有的貸款都還完了,這時(shí)候再貸款不管手上有幾套房,都可以認(rèn)為是首貸,這合乎市場(chǎng)規(guī)律。

這些是在市場(chǎng)交易中更多地允許所謂“消費(fèi)者主權(quán)”上的自由選擇。信貸方面在不用擔(dān)心市場(chǎng)瘋炒的情況下,應(yīng)該助力讓市場(chǎng)起作用,讓消費(fèi)者自己選擇與判斷——他們?cè)敢舛噘I房子,是用于投資或者是改善自己的住房條件,我認(rèn)為管理部門已不必過(guò)多費(fèi)心,自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是適合房地產(chǎn)市場(chǎng)軌上的總體導(dǎo)向的。

另外首付的比重在調(diào)低,也有必要。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)比以前更好認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),更理性地在做判斷,這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重,比如降到40%,實(shí)際上是使市場(chǎng)上活躍程度適當(dāng)提高,同時(shí)又不用擔(dān)心這樣一來(lái)馬上就變化瘋炒狀態(tài)。我作為研究者,認(rèn)為把它稱之為救市也未嘗不可,但不應(yīng)該指責(zé)政府這事做得不恰當(dāng),因?yàn)檎鈭D是要讓市場(chǎng)充分起作用,在新形勢(shì)、新階段上讓市場(chǎng)總體發(fā)揮決定性作用。

再說(shuō)到財(cái)稅,我注意到相關(guān)交易的稅收政策在放寬,原來(lái)是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免,現(xiàn)在已經(jīng)給出信息,不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,有利于按照市場(chǎng)機(jī)制減少空置房比重。而且實(shí)話實(shí)說(shuō),這一年多,有各種因素在促使二手房的市場(chǎng)供給量上升,現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場(chǎng),這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時(shí)候,往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求,現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了,新居要消化庫(kù)存,二手房則有很多空置房進(jìn)入市場(chǎng),這時(shí)候當(dāng)然稅收和前面的信貸的邏輯一樣,應(yīng)該助力于市場(chǎng)更多起作用??傮w來(lái)說(shuō),這有利于盤活存量,促使生產(chǎn)要素更好流動(dòng)。按照市場(chǎng)機(jī)制本身的邏輯和規(guī)律,來(lái)使我們總體市場(chǎng)狀態(tài)更健康,消化過(guò)去的問(wèn)題,以后就可以對(duì)接可持續(xù)的發(fā)展。

中國(guó)今年應(yīng)能基本完成樓市下行調(diào)整

在對(duì)政策調(diào)整作肯定之后,我要說(shuō)的第三層面看法,是在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場(chǎng),不可避免還要跟著完成調(diào)整。在這種情況下,我們一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有它長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心,另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期還在繼續(xù)下行中,對(duì)底部的分析判斷是有必要的。

說(shuō)一下我的觀察:整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果以均價(jià)為標(biāo)志看它的熱度和景氣水平,最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了,2014年下半年傳來(lái)的消息說(shuō)溫州的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)接近6萬(wàn)/平米,近乎崩盤式地落到2.2萬(wàn)/平米而終于企穩(wěn),這是一個(gè)好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別(鄂爾多斯也不能和溫州相提并論)。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間可用資金(游資),在前面若干年沒(méi)有支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是出去用于“炒房團(tuán)”,后來(lái)還炒作綠豆、大蒜,后來(lái)綠豆等也炒不成了,世界金融危機(jī)沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以,在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性:有如此嚴(yán)酷的市場(chǎng)沖擊,但沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)溫州所謂的苦主們跑到市政府面前靜坐鬧事,有一些已經(jīng)接近破產(chǎn),但人家在默默自我消化吸收。在溫州這種區(qū)域,老百姓已真正把自己的行為和市場(chǎng)對(duì)接,這是局部沖擊中也應(yīng)肯定的亮點(diǎn)。但是回過(guò)頭來(lái)說(shuō),畢竟這種過(guò)程很痛苦。溫州雖然還會(huì)有一個(gè)很痛苦的復(fù)蘇過(guò)程,但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

另外一端看北京:去年十一長(zhǎng)假之后,北京這種高端的代表出現(xiàn)其住房市場(chǎng)的交易放量,隨之一些中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始抬價(jià)。今年年初以來(lái),北京又開(kāi)始出現(xiàn)新的“地王”。

所以,到目前為止,總體而言,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州、高端的代表北京,都已經(jīng)在探底或回暖。對(duì)這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價(jià)長(zhǎng)期曲線的基本模樣,我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn),他們高高低低怎么消化原來(lái)的泡沫、消化存量,出不了大格,全局就是一個(gè)調(diào)整分化中的收斂過(guò)程。

所以,我們已看得相當(dāng)清楚,今年很有希望在年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整,雖不排除有些城市還有壓力和局部的問(wèn)題,甚至不排除個(gè)別地方、個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài),但總體而言,我們可以對(duì)基本的全景圖看得非常清楚。現(xiàn)在就更不要相信“中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰論”的說(shuō)法。

房地產(chǎn)稅躲不過(guò),就必須正視

那么接下來(lái)在第四個(gè)層面上,基于前面的基本判斷以及信貸政策和稅收政策已有的調(diào)整鋪墊,我們還應(yīng)該做什么事情?我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn):

第一,按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)非常明確的財(cái)政政策加力增效的方針,積極的、擴(kuò)張性的財(cái)政政策的力度,要保持總體來(lái)說(shuō)符合現(xiàn)階段要求的特征,如果下行壓力加重的話,不排除適當(dāng)?shù)厥关?cái)政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%,樓繼偉部長(zhǎng)特別強(qiáng)調(diào)了,實(shí)際算賬的水平,把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進(jìn)進(jìn)等因素算在一起,我們是2.7%左右,還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話,運(yùn)行中適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度,應(yīng)是一個(gè)備選方案。

第二,對(duì)于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對(duì)保障房建設(shè)的支持,財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面有一些具體機(jī)制,中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的、比過(guò)去清晰化的指導(dǎo)。比如說(shuō)保障房建設(shè)要從棚戶改造切入,使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外,原來(lái)十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要?dú)w為兩種類型,第一是把廉租房和公租房合在一起,既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理;第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時(shí)候,形式上是租房,買了共有產(chǎn)權(quán)房也不能隨行就市去售出,但能很好滿足現(xiàn)實(shí)的需要。為數(shù)不少的“夾心層”當(dāng)然希望一下可有產(chǎn)權(quán)房,特別是中國(guó)的情況下不少年輕人“過(guò)不了丈母娘的檻”。一個(gè)大學(xué)畢業(yè)不久的小伙子,遇到心儀的女朋友,要結(jié)婚,丈母娘提出必須要有一套產(chǎn)權(quán)房,要不然是不可能的。較低價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房,形式上正是有產(chǎn)權(quán)的,同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生套利空間,而且有望在未來(lái)收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過(guò)去有些人借“經(jīng)濟(jì)適用房”的名義,拿到這樣的房子之后出售套利,為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實(shí)話實(shí)說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房,就是不能進(jìn)入市場(chǎng)交易,不會(huì)像以前的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣,但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實(shí)需要,這都是值得肯定的。還有就是“補(bǔ)人頭”政策,本地有房源的情況下,政府應(yīng)首選以財(cái)政資金“補(bǔ)人頭”租房解決,沒(méi)有必要再去建新的保障性住房。

第三,對(duì)PPP的支持和鼓勵(lì)。PPP不可能一哄而起一涌而上,現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設(shè)。現(xiàn)時(shí)中國(guó)凡是屬于“紅頭文件”的都入法規(guī)體系,都有權(quán)威性,近來(lái)已推出的政府關(guān)于PPP的文件都是中國(guó)現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分,同時(shí)要加緊推進(jìn)相關(guān)的法規(guī)建設(shè)與文件貫徹,還要做好培訓(xùn)、項(xiàng)目示范,以多種方式促進(jìn)培養(yǎng)契約精神,這樣有助于在財(cái)政支持情況下,以積極、有效的PPP項(xiàng)目來(lái)建設(shè)保障房和小區(qū)開(kāi)發(fā)乃至連片開(kāi)發(fā),更好地調(diào)整結(jié)構(gòu)和對(duì)應(yīng)全局發(fā)展中的資源配置優(yōu)化需要。

最后,我認(rèn)為應(yīng)該積極抓住房地產(chǎn)稅的“配合立法”工作。今年“兩會(huì)”上預(yù)算報(bào)告里明確表示了對(duì)于房地產(chǎn)稅這個(gè)改革事項(xiàng)配合立法的基本態(tài)度。三中全會(huì)要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革,本來(lái)按照邏輯應(yīng)該在“兩會(huì)”上看到怎樣對(duì)房地產(chǎn)稅正式啟動(dòng)其人大立法程序,但估計(jì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然在調(diào)整分化過(guò)程中,需要有意把這個(gè)過(guò)程穩(wěn)一下,再觀察一下。

所以,現(xiàn)在的配合立法工作是有關(guān)部門在原來(lái)的思路上繼續(xù)形成設(shè)計(jì)框架,同時(shí)掌握節(jié)奏,未來(lái)還是必然對(duì)接到房地產(chǎn)稅一定要進(jìn)入加快立法的過(guò)程。從時(shí)間表上看,按照中央的要求,應(yīng)該最晚于2017年“兩會(huì)”上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本,人大通過(guò)后就不是簡(jiǎn)單擴(kuò)大改革試點(diǎn)范圍的問(wèn)題,而是按照法律執(zhí)行的問(wèn)題了。房地產(chǎn)稅改革上,不動(dòng)產(chǎn)登記制度的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了很好的鋪墊。

最后要說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn):大家已經(jīng)看到了政策寬松下房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能回暖,有人評(píng)價(jià)政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵(lì)購(gòu)房,然后再開(kāi)征房地產(chǎn)稅,很多人聽(tīng)了之后不舒服。但我的觀點(diǎn)是認(rèn)為,應(yīng)把心胸放開(kāi),考慮中國(guó)進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)、現(xiàn)代稅制的整個(gè)歷史階段,我們就是要考慮讓社會(huì)成員、老百姓的收入不斷提高,從中等收入進(jìn)入高等收入,那么試想我們能躲過(guò)個(gè)人所得稅嗎?這是一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)的必然調(diào)節(jié)機(jī)制,我們必須正視這個(gè)對(duì)整個(gè)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō)必然的制度安排——個(gè)人所得稅如此,財(cái)產(chǎn)稅同樣如此,其中的房地產(chǎn)稅也是這樣。以后在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)總體趨穩(wěn)情況下,推出房地產(chǎn)稅立法后,跟著的將是先富起來(lái)的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對(duì)國(guó)庫(kù)做些貢獻(xiàn),但也不會(huì)對(duì)這些社會(huì)成員傷筋動(dòng)骨,不會(huì)在這方面形成人們過(guò)不去的檻,它是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)早已經(jīng)表明的再分配概念下的適當(dāng)調(diào)節(jié)。你收入提高了,就應(yīng)該購(gòu)房,包括可以有第二套改善房,這是享受生活。為什么我們能夠在個(gè)人收入提高的過(guò)程中,實(shí)際上承擔(dān)起合理的個(gè)人所得稅和消費(fèi)稅等的調(diào)節(jié),而后面卻要斷然拒絕未來(lái)的財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)呢?這個(gè)道理應(yīng)該想通。

總體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)稅如果未來(lái)能推出,一定要考慮中國(guó)國(guó)情,強(qiáng)調(diào)扣除第一單位,即所有的人都有基本住房的免稅扣除,然后按照支付能力適當(dāng)給國(guó)庫(kù)作貢獻(xiàn),這是中國(guó)整個(gè)調(diào)節(jié)框架中的必要機(jī)制。

總之一句話:不能因?yàn)榭吹竭M(jìn)入現(xiàn)代稅制可能感受到一些不愉快,就放棄和反對(duì)已經(jīng)啟動(dòng)的現(xiàn)代化配套改革進(jìn)程,我們要走向共同富裕,這個(gè)共同富裕社會(huì)的建設(shè)一定要經(jīng)受包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設(shè)的考驗(yàn)。

(作者單位:財(cái)政部科研所)

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