【摘要】按照國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)單位后勤服務(wù)改革的總體部署以及要求，全國(guó)的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及住宅小區(qū)都要逐步地推行物業(yè)管理制度，事業(yè)單位實(shí)行物業(yè)管理有償服務(wù)是必然趨勢(shì)。但是行政事業(yè)單位存在以下不利因素，行政事業(yè)單位住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套老化、標(biāo)準(zhǔn)低職工的觀念較為落后、管理經(jīng)費(fèi)資金不到位等，這些因素的存在使得物業(yè)管理很難推行，所以要想加快行政事業(yè)單位物業(yè)管理的腳步，就必須找出物業(yè)管理難點(diǎn)，才能找出針對(duì)性的措施，保證行政事業(yè)單位物業(yè)管理順利推行。

【關(guān)鍵詞】行政事業(yè)單位 物業(yè)管理 難點(diǎn) 對(duì)策

隨著現(xiàn)代化社會(huì)不斷發(fā)展，各項(xiàng)需求要趨于社會(huì)化管理。物業(yè)管理制度的出現(xiàn)是社會(huì)化管理的主要表現(xiàn)形式之一。因此物業(yè)管理在行政事業(yè)單位中推行勢(shì)在必行。行政事業(yè)單位物業(yè)管理就是對(duì)行政單位、機(jī)關(guān)、行政單位的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，包括小區(qū)綠化、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)的治安管理以及房屋建筑設(shè)備管理等方面，對(duì)這些項(xiàng)目的維護(hù)都需要小區(qū)居民繳納物業(yè)費(fèi)，這樣使得它與傳統(tǒng)的物業(yè)管理有明顯的不同，而這卻成為事業(yè)單位難以推行物業(yè)管理的主要障礙。

一、試論我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理存在問(wèn)題

（一）物業(yè)管理制度不健全

近些年我國(guó)對(duì)物業(yè)管理重視程度不斷提高，促使我國(guó)物業(yè)管理飛速發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理取得了驕人的成績(jī)，但是物業(yè)制度不健全成為物業(yè)管理不能全面發(fā)展的障礙。因?yàn)槲飿I(yè)管理會(huì)涉及到業(yè)主和物業(yè)等多方利益，我國(guó)物業(yè)又是借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，所以物業(yè)管理在很多都存在一定的缺陷，

（二）物業(yè)管理與建設(shè)不協(xié)調(diào)

我國(guó)很多老房子都是在改革開放以前建設(shè)的，當(dāng)時(shí)建設(shè)的時(shí)候并沒(méi)有物業(yè)管理，或者是有物業(yè)但是物業(yè)之間的交接工作并未做好，致使物業(yè)管理存在一定的滯后性。因?yàn)楣芾泶嬖谝欢ǖ穆┒?，?dǎo)致很多小區(qū)在使用的過(guò)程中，人為的對(duì)小區(qū)建筑進(jìn)行改造，人為的搭建一些建筑導(dǎo)致房屋建筑變得復(fù)雜。小區(qū)物業(yè)在進(jìn)行管理的時(shí)候?qū)ㄖY(jié)構(gòu)了解不夠全面，使得小區(qū)物業(yè)管理工作很難開展。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)不明確

行政事業(yè)單位小區(qū)因?yàn)槟陻?shù)久遠(yuǎn)，導(dǎo)致很多小區(qū)內(nèi)部并沒(méi)有明確的劃分各自的房屋產(chǎn)權(quán)，這樣導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)在管理的時(shí)候找不到負(fù)責(zé)人，且在遇到物業(yè)問(wèn)題時(shí)，找不到相關(guān)人員，這樣致使物業(yè)管理很難開展。

二、試論行政事業(yè)單位物業(yè)管理的難點(diǎn)

行政事業(yè)單位實(shí)行物業(yè)管理，說(shuō)白了就是對(duì)機(jī)關(guān)單位，事業(yè)單位所居住的小區(qū)以及大院，實(shí)施全部的物業(yè)管理，它包含對(duì)房屋建筑實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、小區(qū)綠化、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)交通等方面進(jìn)行統(tǒng)一治理，并收取相應(yīng)的管理費(fèi)用。這就表明它與原有的管理存在區(qū)別，不再是無(wú)償使用，因此在推行時(shí)存在以下的困難。

（一）群眾對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)程度不高

很多事業(yè)單位業(yè)主以及物業(yè)管理部門思想觀念較為落后，他們很難接受新興的物業(yè)管理。和現(xiàn)代物業(yè)管理他們?cè)谖飿I(yè)管理方面較為單一，這樣使得他們?cè)诩?lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中很容易被淘汰，物業(yè)管理觀念落后主要表現(xiàn)為以下兩方面，一是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使物業(yè)管理發(fā)展飛速發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，而行政事業(yè)單位物業(yè)管理觀念卻一直沒(méi)有轉(zhuǎn)變，他們?cè)诠芾砟芰?，管理水平以及管理觀念上都存在一定的缺陷。和市場(chǎng)優(yōu)秀的物業(yè)管理存在較大的差距，但是他們卻不愿意改變，也害怕改變。二是要加強(qiáng)物業(yè)管理，應(yīng)該使得物業(yè)制度的完善應(yīng)建立在一定的物質(zhì)基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不向業(yè)主收取任何費(fèi)用，這樣必定會(huì)導(dǎo)致傳統(tǒng)物業(yè)存在一定的滯后性，再加上很多小區(qū)的居民在思想觀念上并沒(méi)轉(zhuǎn)變，所以導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)管理很難推行。

（二）物業(yè)管理意識(shí)淡薄

物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，它是從原有的計(jì)劃制度相市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)，受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，行政事業(yè)單位物業(yè)管理意識(shí)淡薄。首先是管理部門的認(rèn)識(shí)程度不高，伴隨著改革開發(fā)的深入以及房產(chǎn)上市交易，房屋產(chǎn)權(quán)必定向多元化方向發(fā)展，居民生活水平提高對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求，但是這恰恰是行政事業(yè)機(jī)關(guān)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的薄弱環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式不能適應(yīng)居民新的要求。其次是職工對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理存在一定的偏見，他們不支持收取費(fèi)用，認(rèn)為小區(qū)的管理、小區(qū)綠化、小區(qū)交通管理這些事情都應(yīng)該是免費(fèi)的，他們沒(méi)有認(rèn)識(shí)到推行物業(yè)管理真正收益的是自己，所以現(xiàn)代物業(yè)管理有償服務(wù)的推行存在一定困難。

（三）行政事業(yè)單位小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難度大

大多數(shù)行政事業(yè)單位小區(qū)在建設(shè)初期并沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，它的建設(shè)只是單純的滿足業(yè)主的居住需求，但是卻沒(méi)辦法滿足現(xiàn)代人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需要，很多行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位小區(qū)里缺乏基礎(chǔ)設(shè)施。有的行政事業(yè)單位小區(qū)因?yàn)榻ㄔO(shè)較早，很多設(shè)備都已經(jīng)老化。這些問(wèn)題的存在給物業(yè)管理帶來(lái)了巨大的難題。

三、試論行政事業(yè)單位物業(yè)管理的措施

（一）加大物業(yè)宣傳力度

上述說(shuō)到行政事業(yè)單位小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)存在一定的偏見，因此要想推行有償服務(wù)，就應(yīng)該轉(zhuǎn)變他們的對(duì)物業(yè)管理態(tài)度，加強(qiáng)物業(yè)宣傳力度。加強(qiáng)物業(yè)宣傳力度要從兩方面入手，第一針對(duì)業(yè)主開展宣傳活動(dòng)，向業(yè)主宣傳新興物業(yè)管理制度的優(yōu)越性，以提高他們對(duì)行政事業(yè)單位物業(yè)的認(rèn)識(shí)程度。其次，以新型物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)以及發(fā)展優(yōu)勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，讓業(yè)主明白新型物業(yè)是為了服務(wù)業(yè)主生活而產(chǎn)生的，在宣傳的時(shí)候公開收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)內(nèi)容，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到收費(fèi)的必要性，進(jìn)而獲得業(yè)主的大力支持。

（二）健全物業(yè)服務(wù)管理制度

上述說(shuō)到，行政事業(yè)單位小區(qū)在物業(yè)管理制度上存在一定的缺陷，因?yàn)楣芾碇贫鹊牟煌晟茖?dǎo)致物業(yè)管理水平較低，因此健全物業(yè)服務(wù)制度是保證物業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要手段。首先建立小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度，帶動(dòng)物業(yè)向制度化和規(guī)范化方向發(fā)展。其次建立物業(yè)獎(jiǎng)罰制度，對(duì)業(yè)主不滿意的方面要積極改進(jìn)，對(duì)那些服務(wù)態(tài)度好工作效率高的物業(yè)管理人員，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)束語(yǔ)

上述提到的行政事業(yè)單位物業(yè)管理存在的難點(diǎn)，幾乎是所有行政事業(yè)單位物業(yè)管理的通病，要想使得有償物業(yè)管理制度順利推行，就必須做好加大物業(yè)宣傳力度、健全物業(yè)管理制度、提高物業(yè)管理人員素質(zhì)這三項(xiàng)工作，要獲得業(yè)主的支持，才能在行政事業(yè)單位中順利推行物業(yè)管理。

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作者簡(jiǎn)介：楊貴紅（1978-），男，浙江蘭溪人，漢，職稱：工程師，本科學(xué)歷，研究方向：事業(yè)單位基建管理、行政管理。