崔文峰

今年，審計署開展了全國性審計工作，對近幾年土地出讓金收支、土地征收、儲備、供應(yīng)、整治、耕地保護(hù)及土地執(zhí)法等情況進(jìn)行審計，土地出讓金成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、目前土地出讓金制度中存在的主要問題

（一）土地出讓金收益使用中的問題

表現(xiàn)為：第一，政府對出讓金的隨意挪用。一些地方政府挪用土地出讓金，將土地出讓金用于平衡財政預(yù)算，一些開發(fā)園區(qū)的土地出讓收入由管委會坐收坐支。在一些邊遠(yuǎn)地區(qū)，還大量存在挪用土地出讓金發(fā)工資等問題。甚至拖欠、挪用農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)。第二，未來收益的透支。一些城市政府以未來土地出讓收入作擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)大量借貸搞城市建設(shè)，實際上是透支未來政府土地收益。

（二）土地出讓金征收管理中的問題

一是土地出讓金出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這也就導(dǎo)致納稅人的納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)一步地加重了。在部分的納稅金中，土地的出讓金作為租金的一部分，實際上能夠較為明確地從房價之中進(jìn)行分離出來。但是，在實際的納稅計算活動中，將這部分土地出讓金是作為房價本身的一部分的，這也就使得其成為了納稅活動的開展的一部分。就房地產(chǎn)商而言，其作為樓盤的開發(fā)者，需要積極地對相關(guān)地房屋稅收進(jìn)行處理，切實地履行其應(yīng)盡的義務(wù)。就土地的使用者來說，也需要針對于其房屋建設(shè)活動來實現(xiàn)對營業(yè)稅與契約稅地及時繳納。二是存在對土地出讓金的征收活動開展盲目性與模糊性。其主要的體現(xiàn)即為：一者，是政府自身對于市場發(fā)展的水平與了解程度不夠所導(dǎo)致的城市擴(kuò)建活動的開展盲目性，使得在對土地資源進(jìn)行使用與分配的時候出現(xiàn)了問題；另外，部分地區(qū)的政府人員法律意識不夠，對土地活動開展的干預(yù)性較為明顯，這也就導(dǎo)致官員越權(quán)地開展土地審批活動，對國有資源的非法使用，進(jìn)而導(dǎo)致了土地資源的浪費(fèi)與國家利益的流失。

（三）出讓金大量用于城市建設(shè)

國有土地出讓金大量用于城市建設(shè)。大搞政績工程和形象工程。一些地方政府盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模，甚至截留征地補(bǔ)償費(fèi)來搞城市建設(shè)。一方面加劇了對土地的占用。另一方面又?jǐn)U大了城市拆遷規(guī)模。

二、規(guī)范土地出讓金管理的幾點(diǎn)措施

（一）明確土地出讓金范圍，確保應(yīng)收盡收

1.需要加強(qiáng)對土地出讓金的明確，使得其出讓的方式能夠?qū)崿F(xiàn)通過對國有土地資源的使用來完成，其中的內(nèi)容主要包括了：對土地補(bǔ)償。對土地的開發(fā)以及對土地使用所得收益等三個方面的資金獲得。

2.對土地出讓收入的范圍進(jìn)行概括，即是對土地的買賣、土地的租用、對國有土地資源進(jìn)行使用之后所得到的有償補(bǔ)助以及拆遷獲得金等。

3.在進(jìn)行土地出讓金征收活動的過程中，不能出現(xiàn)各類名義的活動，進(jìn)而降低其征收的數(shù)額，其活動主要包括了商業(yè)活動、改資活動等。

（二）對土地出讓金的管理需要進(jìn)行兩方面的計算

在我國進(jìn)行土地出讓金計算的時候，需要嚴(yán)格地遵守相關(guān)的法律法規(guī)以及計算原則。需要將政府的出讓金征收方式進(jìn)行明確與規(guī)劃，進(jìn)而使得整個征收活動的開展能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化與專業(yè)化。其具體的開展方式即為：將整個的征收收入納入到地方的國庫之中，其支出活動的需求需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核之后才能進(jìn)行，進(jìn)而促使對土地的管理能夠做到收支兩方面的不同計算。

（三）對土地出讓活動的開展規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格地把握

1.建立與完善相關(guān)的發(fā)展機(jī)制，使得在對土地資源進(jìn)行規(guī)劃與使用的過程中，能夠加強(qiáng)其活動開展的有效性與嚴(yán)格性，進(jìn)一步地實現(xiàn)對城市建設(shè)活動開展的有效把握以及對農(nóng)村土地資源的切實保護(hù)，保障我國的城市化建設(shè)能夠穩(wěn)步地進(jìn)行。

2.通過對市場經(jīng)濟(jì)手段的運(yùn)用，來實現(xiàn)對城市發(fā)展速度與規(guī)模的控制，在這個過程中，各級政府部門需要明確自身的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展需求，切實地提出其城市建設(shè)活動發(fā)展模式與開展流程的具體方案，實現(xiàn)對土地資源的有效利用，同時，提高其土地資源的使用收入。

3.在對經(jīng)營性用地進(jìn)行拍賣的時候，需要進(jìn)行拍賣會來實現(xiàn)市場競爭活動的展開嗎，避免出現(xiàn)低價的土地出讓，造成對土地資源的浪費(fèi)。

（四）建立健全對土地所得利益的核實制度

在對土地資源所得利益進(jìn)行核對與計算的過程中，需要加強(qiáng)對其的制度化管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)對其的挪用與貪污。在這個過程中，財務(wù)部門需要針對于征收活動的實際開展情況就其的預(yù)算活動進(jìn)行明確的規(guī)劃，確保土地出讓金能夠?qū)崿F(xiàn)管理與使用的透明化。同時，還需之中核對報表的檢查賬單，對收支模式與口徑進(jìn)行明確，確保整個征收活動的開展可以受到多方面的監(jiān)督。

在對儲備的土地出讓金部分進(jìn)行管理的時候，需要建立管理與使用的臺賬，對每個項目的土地使用情況以及出讓金、建設(shè)成本的進(jìn)行明確。同時，財政部門還需加強(qiáng)對違約金部分的征收與催繳，使得土地使用者能夠?qū)崿F(xiàn)對使用土地的資金付出，提高政府的財政收入。

（五）加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)用地的保護(hù)，合理使用土地出讓金對其的損失彌補(bǔ)

在對土地出讓金進(jìn)行使用額過程中，還需對其的支出部分進(jìn)行明確：一是，需要對征地活動所帶來的遷拆補(bǔ)償進(jìn)行管理；二是，對土地本身的建設(shè)所需的開發(fā)支出進(jìn)行處理；三是，對農(nóng)業(yè)用地所帶來的補(bǔ)償款的明確；四是，對城市化建設(shè)的成本支出；五是，對土地出讓費(fèi)用的明確等。在這些管理項目中，需要著重加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)土地資源的使用補(bǔ)償，一方面，是為了確保農(nóng)業(yè)活動的開展得以正常進(jìn)行；另一方面，也是為了更好地維護(hù)農(nóng)民自身的利益。

（六）加強(qiáng)對土地出讓金的監(jiān)督管理

1.通過對多媒體技術(shù)的使用，實現(xiàn)對全國范圍內(nèi)的土地資源使用情況的準(zhǔn)確掌握，確保其違法行為的出現(xiàn)能夠被及時地處理。

2.加強(qiáng)對監(jiān)督管理隊伍的建設(shè)。就財政部門來說，需要積極主動地與土地資源的管理部門。銀監(jiān)會以及機(jī)關(guān)單位加強(qiáng)交流與合作，不定期地開展監(jiān)督抽查活動，確保土地出讓金能夠被及時地征收與使用，同時，其本身也許需要接受相關(guān)政府部門的監(jiān)督與管理，進(jìn)而切實地提高其運(yùn)作的工作效率與工作積極性。

3.加強(qiáng)對審計制度的建立健全。就審計機(jī)關(guān)來說，審計活動的開展需要按照相關(guān)的工作章程來進(jìn)行，注重于對審計監(jiān)督活動的有效開展，及時地發(fā)現(xiàn)問題，處理問題，確保國家利益與人民利益的有效維護(hù)。

總的來說，我國還需繼續(xù)加強(qiáng)對土地出讓金的征收與管理制度的建立與完善，通過對土地出讓金制度化地管理與使用，實現(xiàn)整個管理活動的開展得以正常進(jìn)行，同時，就土地出讓金來說其發(fā)展與運(yùn)用的意義也可以通過這樣的模式更好地實現(xiàn)。

[1]李楠.財政部門加強(qiáng)土地出讓金管理的實踐與思考[J].銅陵學(xué)院學(xué)報,2010,9(1):23-24.

[2]安體富,竇欣.我國土地出讓金:現(xiàn)狀、問題及政策建議[J].南京大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)·人文科學(xué)·社會科學(xué)）,2011,48(1):21-29.

[3]曲折.土地出讓金研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2009,(17):113-116.