徐國輝 王安琪

【摘 要】物業(yè)管理作為油田礦區(qū)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)之一，成本構(gòu)成具有人工費用占比大、間接成本種類繁多且持續(xù)上升等特點，對物業(yè)服務(wù)項目實施有效的成本控制，也成為油田物業(yè)企業(yè)提升經(jīng)濟效益和礦區(qū)保障生產(chǎn)生活水平的必由之路。為此，本文分析了目前油田物業(yè)成本管理存在的不足并提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】成本管理；人工費用；間接成本；成本規(guī)劃

物業(yè)管理作為大慶油田礦區(qū)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)之一，肩負著為油田單位和居民小區(qū)共22.4萬用戶、70萬人提供一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)和二級資質(zhì)園林綠化服務(wù)的重要任務(wù)，是油田勘探開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營順利進行和提高礦區(qū)人民生活水平的重要保障。因而實施具有較強可操作性的現(xiàn)代成本管理措施，努力控制物業(yè)服務(wù)項目成本，進一步優(yōu)化物業(yè)管理成本結(jié)構(gòu)，對于充分發(fā)揮油田物業(yè)服務(wù)的保障作用和油田物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升具有十分積極的意義。

一、油田物業(yè)管理成本構(gòu)成特點

目前油田物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)出顯著的勞動密集型特點，各服務(wù)項目普遍具有成本高、利潤低的特點。因此，提升油田物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，就必須堅持不懈地強化油田物業(yè)的成本管理，在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上做好成本控制工作，既不能盲目求“低”，也不能因成本過高而影響物業(yè)企業(yè)的盈利能力，這就要求企業(yè)必須以物業(yè)管理的成本構(gòu)成特點作為著力點。總的說來，具有勞動密集型特點的油田物業(yè)企業(yè)具有人工費用占比大、間接成本種類繁多且持續(xù)上升等特點。由此可見，控制油田物業(yè)成本，就必須對人工費用和間接成本進行科學、準確的分攤，才能使不同物業(yè)服務(wù)項目的成本得到真實反映，為深入的成本分析提供依據(jù)，進而實施有效的成本管理，實現(xiàn)成本優(yōu)化。

二、油田物業(yè)企業(yè)成本管理存在的不足

根據(jù)油田物業(yè)管理成本構(gòu)成特點的分析，人工費用和間接成本的核算及分析是油田物業(yè)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，但是目前油田物業(yè)企業(yè)普遍存在“重核算、輕分析”的問題，加之由于物業(yè)服務(wù)項目間接成本繁多復(fù)雜，成本核算也難以做到完全準確，因而油田物業(yè)企業(yè)成本管理尚存在如下不足有待改進。

1.人工費用和間接成本核算準確性有待提升

人工費用和間接成本是油田物業(yè)管理成本的兩項重要組成部分，但由于核算方式和體系的不盡科學、完善，從而影響了人工費用和間接成本核算的準確性。一方面，人工費用占物業(yè)管理總成本的比重高達50%以上，用于核算各物業(yè)服務(wù)項目工作人員的工資，在核算人工費用時通常將工作人員按崗位分為管理人員和生產(chǎn)人員兩大類，分別制定相應(yīng)的工資核算指標，但由于物業(yè)服務(wù)項目分工較細，尤其是生產(chǎn)人員的工作崗位職責和特點差異較大，例如清潔人員和維修人員在工作量、工作內(nèi)容和派工次數(shù)等方面都有較大差異，但若采取相同的核算指標核算人工費用顯然較為籠統(tǒng)；另一方面，物業(yè)企業(yè)會計核算不同于工業(yè)企業(yè)，通常并未區(qū)分直接成本和間接成本的概念，但隨著物業(yè)服務(wù)水平的不斷提升，不僅物業(yè)服務(wù)設(shè)備的功能性和專業(yè)性不斷增強，而且為了滿足業(yè)主對部分服務(wù)專業(yè)性的要求，專業(yè)的物業(yè)服務(wù)項目外包業(yè)務(wù)日益增多，該部分間接成本需要歸集到服務(wù)產(chǎn)品成本之中，同時物業(yè)企業(yè)管理部門核算成本時，一些與服務(wù)產(chǎn)品間接相關(guān)的成本均作為期間費用而未歸集到服務(wù)產(chǎn)品成本之中，從而導(dǎo)致間接成本核算不準確。

2.成本分析和規(guī)劃控制深度有待提升

目前部分油田物業(yè)企業(yè)對于成本管理的認識不夠準確，將成本管理簡單的理解為通過減少用工、減少工作時間和節(jié)能降耗來降低成本，但實際上健全完善的成本管理體系不僅是采取措施降低物業(yè)服務(wù)成本，還包括對成本的科學規(guī)劃、操作、控制、核算、分析和獎懲等一系列成本分析和規(guī)劃控制工作，如此才能真正實現(xiàn)利用有限的成本提供最佳質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，而目前許多油田物業(yè)企業(yè)對成本分析和規(guī)劃控制工作的重視程度不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)成本不能實現(xiàn)最優(yōu)化配置，成本管理深度不足的弊端日益顯露。

3.各部門間成本管理協(xié)同合作度有待提升

成本管理工作需要各部門之間的協(xié)調(diào)配合，尤其是成本規(guī)劃和成本控制需要由各物業(yè)服務(wù)項目的主管部門和執(zhí)行部門共同實施，但實際工作中財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門協(xié)同合作的程度明顯需要加強。一方面，業(yè)務(wù)部門認為成本規(guī)劃和控制是財務(wù)部門的事情，工作中僅單一地注重各項支出不超過下達的成本計劃額度，而忽視如何利用有限的成本進行最優(yōu)化的資源配置；另一方面，財務(wù)部門在成本規(guī)劃時未能做到充分與業(yè)務(wù)部門就服務(wù)項目進行有效溝通，導(dǎo)致成本規(guī)劃的科學性大打折扣，實際執(zhí)行的有效性降低。

三、提升物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的幾點對策

1.選擇科學的成本管理方法

提高人工費用和間接成本核算的準確性，必須改進和完善現(xiàn)有的成本管理方法。由于并非所有物業(yè)服務(wù)項目都發(fā)生人工費用和間接成本，因而如何科學地將人工費用和間接成本歸集到發(fā)生關(guān)系的部分特點項目之中，直接決定物業(yè)成本核算的準確性。為此需要不斷改進傳統(tǒng)成本核算方法的不足，結(jié)合當前物業(yè)管理的實際情況，建議采取作業(yè)成本法，根據(jù)不同物業(yè)服務(wù)項目的特點將保潔、安保、維修等部分分別劃分為不同的作業(yè)中心，進而將人工費、動力費、材料費、外包維修服務(wù)費、折舊費、辦公費等成本分配到各作業(yè)中心的成本對象上，實現(xiàn)對物業(yè)管理成本的科學分析。

此外，還應(yīng)當積極建立完善的成本對標體制，選取具有較強適用性且能夠進行動態(tài)調(diào)整的費用指標、生產(chǎn)指標以及人事指標作為物業(yè)成本管理的標準對標指標，選取國內(nèi)優(yōu)秀和具有較高成本管理水平的油田物業(yè)企業(yè)作為對標的標桿單位落實環(huán)境分析、對標分析和對標績效改進等工作，通過成本對標評價油田物業(yè)企業(yè)在同業(yè)中的水平，發(fā)掘成本管理存在的不足及成因，并采取有效的改進措施不斷提升物業(yè)成本管理水平。

2.精細化管理提升成本控制深度

通過建立精細化的成本控制，才能最大限度的利用有限的資源創(chuàng)造最高水平的服務(wù)質(zhì)量。首先，根據(jù)項目規(guī)模和業(yè)務(wù)實際，完善成科學調(diào)配資金支出，努力實現(xiàn)效益最大化；其次，適度給予物業(yè)服務(wù)部門成本規(guī)劃的決策自主權(quán)，深入開展“勤儉節(jié)約、挖潛增效”活動，通過修舊利廢、技術(shù)革新、管理創(chuàng)新等方法，有效促進企業(yè)的低成本運營；最后，人工成本作為物業(yè)成本中占比最重的組成部分，必須持續(xù)加強人工成本精細化控制的深度，一方面加強對辦公項目工作標準、人員現(xiàn)狀、用工總量等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查深度，細致核對人工費用核算相關(guān)數(shù)據(jù)的準確性，以為成本管理獲取可靠依據(jù)提供保障，另一方面，要建立健全科學的定員定額標準體系，利用轉(zhuǎn)崗分流、內(nèi)部調(diào)整、區(qū)域化管理、合并管理職能等措施引入競爭機制，壓縮調(diào)整兩級機關(guān)崗位設(shè)置，重組整合基層單元，轉(zhuǎn)崗分流富余崗位員工，緩解人工成本壓力。

3.加強部門間合作實施全過程成本控制

加強財務(wù)部門與物業(yè)服務(wù)部門之間的合作配合，建立全過程成本控制體系。首先，建立自上而下和自下而上相結(jié)合的事前成本控制模式，由一級成本中心統(tǒng)領(lǐng)各事業(yè)部進行成本預(yù)算、核算、對標等工作，并分解至各事業(yè)部；事業(yè)部自下而上對成本管理信息進行反饋和修正，并將意見反饋至一級成本中心；其次，建立分級責任制的事中控制，明確事業(yè)部的經(jīng)濟權(quán)限和利益，使其具有部門責任成本的相對自主權(quán)；最后，建立以成本控制報告為主體的事后控制體系，各事業(yè)部進行成本對標分析差異及其原因，并以報告的形式反映至上級管理部門，由管理部門組織專業(yè)部門和人員進行研討并制定最優(yōu)的成本控制方案。

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[2]俞小明.淺析物業(yè)企業(yè)成本控制的問題與對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014年第13期

作者簡介：

徐國輝（1964-），男，漢族，籍貫：黑龍江省蘭西縣，畢業(yè)于長春稅務(wù)學院會計學專業(yè)，會計師職稱，現(xiàn)任大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理一公司財務(wù)資產(chǎn)部主任；王安琪，女，籍貫：山東省蓬萊市，中南財經(jīng)政法大學會計專業(yè)碩士，助理會計師職稱，現(xiàn)任大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理一公司財務(wù)資產(chǎn)部會計。