摘 要：小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)今社會(huì)數(shù)量不斷增長(zhǎng)。雖然政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度明確，但卻并未頒布明確的法律。通過各部門法和政策性規(guī)定解析小產(chǎn)權(quán)房，找出各法律法規(guī)之間對(duì)此規(guī)定的矛盾與不足。從法律和社會(huì)等多方面考慮針對(duì)法律的漏洞和小產(chǎn)權(quán)房的處理問題的辦法。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；所有權(quán)；宅基地；建設(shè)用地

小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在農(nóng)民集體所有土地上的房屋，未按規(guī)定辦理各種手續(xù)，未繳納土地出讓金和使用稅，未獲得土地使用證和房屋預(yù)售許可證。小產(chǎn)權(quán)房問題事關(guān)民生。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的土地房產(chǎn)政策，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是不予認(rèn)可的，可始終沒有一部相應(yīng)的法律對(duì)這一現(xiàn)象給予合理、合法的明確判定和解釋。所以，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象越演越烈正反應(yīng)出了我國(guó)現(xiàn)行法律的缺陷。

1 小產(chǎn)權(quán)房的合法性

1、《物權(quán)法》第四條規(guī)定：國(guó)家、集體、私人等不同物權(quán)主體享有平等的權(quán)利。這就是平等保護(hù)原則。根據(jù)該原則，同作為土地所有權(quán)人的農(nóng)村集體與國(guó)家享有同等的土地所有權(quán)。

2、依《中華人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定：土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)包括了國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。即憲法確認(rèn)了城市和農(nóng)村土地應(yīng)當(dāng)“同地同權(quán)”，只要是合理地利用土地都是合法的，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

3、《民法通則》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有﹑使用﹑收益﹑處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第4條規(guī)定：國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。由此可見，農(nóng)村集體對(duì)于農(nóng)村集體土地?fù)碛薪^對(duì)的排他的所有權(quán)。

2 現(xiàn)行法律關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)規(guī)定

1、我國(guó)法律制度下的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織雖有“集體土地所有權(quán)”之名，卻并無最重要的“處分權(quán)”權(quán)能之實(shí)。《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”《土地管理法》第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”可以明顯發(fā)現(xiàn)，要處分農(nóng)民集體所有土地要經(jīng)歷更多的審批手續(xù)。這說明集體所有土地的所有人，并不擁有對(duì)集體所有土地的完全處分權(quán)。

《土地管理法》第16條第1款規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！钡?7條第1款規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！钡羌w所有土地的用途一般為建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地。相對(duì)于國(guó)有土地的價(jià)格，按照被征收土地的原用途給予的補(bǔ)償是完全不足土地對(duì)價(jià)的。但是農(nóng)民集體對(duì)此沒有足夠的權(quán)利進(jìn)行爭(zhēng)取。

同時(shí)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條第3款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”第37條第二款規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）、第三十六條第三款規(guī)定的除外。”與國(guó)有土地比較，集體所有土地所有權(quán)處分權(quán)能缺失更大。

2、《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這說明村民有權(quán)出售自己的房屋，但又規(guī)定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民，這在法律邏輯上是講不通的。而且國(guó)有土地上建造的商品房可以在市場(chǎng)上廣泛地流通，卻對(duì)農(nóng)民建造的房屋進(jìn)行嚴(yán)格的限制。

3、關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同是否有效的問題，法律上規(guī)定了效力有瑕疵的合同情況。而我國(guó)現(xiàn)有的法律文件中，明確禁止農(nóng)民向城市居民出售住宅的，只有一些國(guó)務(wù)院部門或工作機(jī)構(gòu)發(fā)出的通知、意見。這些通知、意見從立法層面講屬于政策性規(guī)定，是不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。根據(jù)所有權(quán)理論，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)能，農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權(quán)人依法行使權(quán)利的行為；根據(jù)契約自由原則，能夠反映雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，又不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。所以我認(rèn)為，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同的效力問題要具體問題具體分析，并且要切實(shí)考慮到雙方，特別是第三方的利益問題。

3 在處理小產(chǎn)權(quán)問題上的建議

1、集體土地中的宅基地使用權(quán)可以在本集體成員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、法人、其他組織之間流轉(zhuǎn)，但不改變集體土地的所有權(quán)歸屬。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民不具有和農(nóng)民一樣的無償取得宅基地的權(quán)利，這是對(duì)農(nóng)民的保護(hù)。但是不應(yīng)強(qiáng)行禁止他們購買宅基地使用權(quán)，不然是對(duì)其不公平的對(duì)待。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將永遠(yuǎn)無法得到在農(nóng)村居住的機(jī)會(huì)。

2、將建設(shè)用地和農(nóng)用地區(qū)別對(duì)待，不強(qiáng)制拆除在建設(shè)用地上已建成的小產(chǎn)權(quán)房，限制在建設(shè)用地上新建的小產(chǎn)權(quán)房，嚴(yán)格禁止在農(nóng)用地上建造房屋。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)用地上建造房屋并沒有改變了土地的用途。但是一味地利用建設(shè)用地建造房屋謀取利益不利于農(nóng)村的長(zhǎng)久發(fā)展，所以應(yīng)予以限制。農(nóng)用地是用作農(nóng)業(yè)的重要資源，所以應(yīng)該嚴(yán)格禁止在農(nóng)用地上建造房屋。

3、明確小產(chǎn)權(quán)房中由房地產(chǎn)公司或集體經(jīng)濟(jì)組織為了私人利益大規(guī)模開發(fā)的房產(chǎn)?，F(xiàn)行法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理都屬于一概而論，并不具體分類小產(chǎn)權(quán)的不同情況。這造成了許多農(nóng)民的利益無法得到保護(hù)，農(nóng)民的私有的財(cái)產(chǎn)無法給其帶來現(xiàn)實(shí)的利益。除了改變了集體土地原有的土地用途的利用之外，筆者認(rèn)為按照土地原有用途進(jìn)行開發(fā)了利用，是所有權(quán)人的根本權(quán)利，應(yīng)得到法律的保護(hù)。但小產(chǎn)權(quán)房中的由房產(chǎn)公司或集體經(jīng)濟(jì)組織為了私人利益大規(guī)模開發(fā)的房產(chǎn)應(yīng)被區(qū)分，并嚴(yán)肅對(duì)待。因?yàn)檫@類的小產(chǎn)權(quán)房往往占用到了不僅僅是建設(shè)用地的土地，建設(shè)的根本目的是給房產(chǎn)公司和某些個(gè)人利益，損害的是農(nóng)民的利益。對(duì)這種小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)明令地禁止，杜絕。頒布法律明確其違法性，而不僅僅靠國(guó)務(wù)院的一些政策性通知等。

4、集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓無需通過把土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的方式進(jìn)行。而將集體土地中的建設(shè)用地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，農(nóng)用地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓但不允許改變其土地用途。雖然集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)應(yīng)該處于同等的地位，受到同等的保護(hù)。但是基于保護(hù)農(nóng)用地，保護(hù)自然環(huán)境的目的，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，筆者認(rèn)為對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行特殊的保護(hù)是必要的。所以對(duì)農(nóng)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是允許的，但其土地的用途仍要求是直接用于農(nóng)業(yè)。這有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性，也保證了農(nóng)用地合理地利用。

5、嚴(yán)格限制征收集體土地，提高征收的賠償標(biāo)準(zhǔn)，明確已存在的小產(chǎn)權(quán)房在征收中得到補(bǔ)償?shù)暮戏ㄐ浴，F(xiàn)行法律中將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地作為在集體土地上建設(shè)房屋的前提，但這根本改變了土地的所有權(quán)歸屬。筆者認(rèn)為這樣的規(guī)定嚴(yán)重侵害了集體土地所有者對(duì)其所有土地的權(quán)利。且征收土地往往帶有強(qiáng)制性，政府作為公權(quán)力的代表，集體經(jīng)濟(jì)組織無法與之抗衡，因此無法保護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的利益。應(yīng)在法律中明確限制征收集體土地的條件，不能僅以“公共利益”為理由進(jìn)行征收，還要召開聽證會(huì)聽取被征收土地的農(nóng)民的意見。已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房除了建造在農(nóng)用地上的之外，雖然出售是不合法的，但是農(nóng)民在擁有使用權(quán)的土地上自建了房屋，其對(duì)該房屋的所有權(quán)應(yīng)是合法的。在征收的過程中應(yīng)予以相同的賠償。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介

管紀(jì)晨（1990-），女，浙江溫州人，大學(xué)本科。