沈敏奇

摘 要：城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值;其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。

關(guān)鍵詞：城市綜合體;特征;規(guī)劃

綜合體建筑是社會需求、經(jīng)濟發(fā)展和用地緊張的必然產(chǎn)物，也是城市規(guī)劃新理論和實踐的例證。綜合體建筑將居住、商業(yè)、辦公、旅館、文化娛樂等多種不同的使用功能相互結(jié)合并綜合協(xié)調(diào)作用，在有限的城市土地上，創(chuàng)造出高度集成各項城市功能的建筑形式，高效合理地利用了土地資源，有利于節(jié)約投資、能源以及城市公共設(shè)施，為我們的生活創(chuàng)造了更多可能與方便，同時豐富了城市街道景觀以及城市天際線，也有效解決了有限的城市空間與不斷增長的城市人口的矛盾。交通空間作為聯(lián)系綜合體建筑與城市、以及綜合體自身各功能的聯(lián)系體系，不僅是實現(xiàn)綜合體建筑不同功能相互綜合協(xié)調(diào)的關(guān)鍵，也是城市與綜合體建筑有機結(jié)合的關(guān)鍵。由于綜合體建筑外部交通空間還帶有城市公共空間性質(zhì)，對城市空間形態(tài)亦有較大的影響。

一、綜合體項目的八大特征

1.功能復(fù)合性：可實現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。

2.高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志;人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時間功能不同而形成互補。

3.整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。

4.土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。

5.空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。

6.高可達性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7.內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機結(jié)合。

8.巨大的社會效應(yīng)及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng);同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。

二、如何做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？

1.定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。

2.業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬達的業(yè)態(tài)定位的若干條理論

（1）根據(jù)所屬區(qū)位以及項目定位的不同，確定項目的開發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進行業(yè)態(tài)規(guī)劃;

（2）綜合體銷售部分可以定位為占項目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區(qū)/小型獨立商鋪等產(chǎn)品，避免對持有商業(yè)的整體經(jīng)營部分產(chǎn)生沖擊;

（3）購物中心70%商家定位應(yīng)適合當?shù)?0%的消費人群;其中商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…

3.公寓類住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌;其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體的總投資額為宜;高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計中須充分分區(qū)。

4.辦公類產(chǎn)品：性價比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn);可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險性物業(yè);在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴格控制放量比例;寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點設(shè)計。

5.酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主;優(yōu)質(zhì)酒店對于運營管理要求很高;除下述四種狀況，不建議開發(fā)或持有：（1）、已上市公司;（2）、待上市公司;（3）、政府強制要求;（4）、體量實在過剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設(shè)置不同。高檔酒店設(shè)置應(yīng)有標志性、彰顯力。

6.商業(yè)零售業(yè)

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟效益實現(xiàn)最慢;2萬平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作;主力店設(shè)置需謹慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險;在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。

（2）商業(yè)街：對用地強度要求最高，適合低密度商業(yè)用地;有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強;常規(guī)單位鋪面不高于400平米;在無法保證充足消費人流的基礎(chǔ)上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制;較好操作，易于套現(xiàn);盡量通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大;原則上設(shè)計層數(shù)不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險系數(shù)最高，銷售困難，最難套現(xiàn);受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大;即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。

7.主力店選擇與設(shè)置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業(yè)規(guī)劃階段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列要求，可以向萬達學(xué)習(xí)其訂單式開發(fā)模式，以便減低風(fēng)險、緩解資金壓力、促進開業(yè)之際滿鋪開張。

8.平面布局與豎向功能設(shè)計：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進行總體平面的商業(yè)布局、豎向功能聯(lián)系設(shè)計，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點，形成整體合理統(tǒng)一、各經(jīng)營單位相對獨立且符合自身經(jīng)營需求的商業(yè)布置格局。以萬達廣場為例：

（1）百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的交叉顯眼位置;

（2）娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在相對比較偏的地方;

（3）步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來;

（4）主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業(yè)氛圍…

9.動線的設(shè)計：區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置各類業(yè)態(tài)之間及各類業(yè)態(tài)內(nèi)部的動線，避免動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強調(diào)水平與垂直動線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間……