孫華澤 簡僑 俞茜

【摘 要】文章搜集了2011年10月到2014年8月北京市東壩地區(qū)房屋的交易數(shù)據(jù)，采用倍差法對影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果表明，地鐵線路的建設(shè)對周邊房屋價格有顯著的正向影響。物業(yè)管理費(fèi)、房屋裝修情況、采光情況以及包含房間數(shù)均對房屋價格有著正向影響；房屋面積對房屋價格的影響負(fù)向顯著；房屋使用年限在前期對房價的影響為正，但當(dāng)房屋使用超過13年后，房價會隨使用年限而遞減。本文結(jié)論可為政府掌握地鐵建立后某地區(qū)房價水平提供幫助，并為房價調(diào)控提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；倍差法；地鐵建立

一、引言

2013年12月21日，地鐵三號線正式宣布將于2014年開工。受這一利好消息影響，2013年底東壩地區(qū)集中入市的五塊地總起始價飆升至56億元！本文基于地鐵三號線的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用倍差法，通過收集房屋的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，對北京市東壩區(qū)的房屋價格影響因素進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。但考慮到一間房屋不太可能在短時間內(nèi)被多次交易，所以只能使用混合面板數(shù)據(jù)，并通過倍差法的使用，利用交互項(xiàng)來體現(xiàn)這一影響。

二、數(shù)據(jù)和變量選取

1.數(shù)據(jù)來源

本文利用鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)搜索引擎獲得了從2011年10月18日到2014年8月24日間北京市東壩地區(qū)所有交易房產(chǎn)的房屋情況和交易價格等相關(guān)信息。去除一些信息不完整的樣本后，我們總共得到了102組觀察值。

2.變量選取

本文用二元變量“after”來衡量地鐵三號線建設(shè)對該區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響，在2013年12月21日后交易的房屋變量值為1，否則為0。本文還在地圖上對房屋與最近地鐵站的距離進(jìn)行了估計，并以兩元變量“near”表示房屋與最近地鐵站的距離是否在1200米之內(nèi)。模型中還涉及一個交互項(xiàng)“inter”，是after 與near的乘積，用以衡量三號線建設(shè)對房價的影響。

三、實(shí)證分析

1.模型構(gòu)建

為了考察模型是否包含其他遺留變量和誤識別，我們對模型進(jìn)行了Ramsey RESET檢驗(yàn)。P值為0.2543，說明模型中不包含遺留變量。

2.回歸結(jié)果分析

根據(jù)回歸結(jié)果，交互項(xiàng)interit的系數(shù)為正，說明地鐵三號線的建設(shè)使周邊房價每平方米上漲了8.2%。其他主要解釋變量的邊際效應(yīng)如表3所示。

四、結(jié)論

通過使用自行收集的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，本文考察了地鐵建設(shè)對周邊房屋價格的影響及經(jīng)濟(jì)意義。采用倍差法對北京市地鐵三號線的建設(shè)對周邊房屋價格的影響進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)后，本文得出如下結(jié)論：地鐵建設(shè)對周邊房屋價格有存在正向影響。在其他條件不變的情況下，地鐵建設(shè)會使周邊房屋價格上漲約8.2%。本文研究結(jié)果有助于政府對地鐵周圍房價進(jìn)行估算并進(jìn)行房價調(diào)控和房產(chǎn)稅征收。

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作者簡介：

孫華澤（1994-），男，山東省臨沂市人，研究方向：金融市場。