（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 北京100070）

2014年1月26日，財(cái)政部發(fā)布 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，該準(zhǔn)則重新界定了公允價(jià)值的定義，規(guī)范了統(tǒng)一的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)信息披露原則，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)其計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定了限制，確定了有效估值技術(shù)方法并以可觀察值取代不可觀察值進(jìn)行計(jì)量。該準(zhǔn)則提高了公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用的可操作性，也將對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響。在準(zhǔn)則國(guó)際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式本身具有一定的優(yōu)勢(shì)，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)情況和市場(chǎng)環(huán)境較為復(fù)雜，其運(yùn)用仍面臨諸多困難。

一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式。然而，以上市公司為例，通過(guò)對(duì)2007年至2013年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（見下頁(yè)表1），可以發(fā)現(xiàn)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的相對(duì)較少。

表1 2007年至2013年上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)

從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)量的增加，采用公允價(jià)值計(jì)量公司數(shù)量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產(chǎn)且滿足活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)公允價(jià)值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。此外，從上市公司報(bào)表附注也可以發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法包括房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格三種，而采用第一種方法的公司較多。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題

（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運(yùn)用是公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)確性的根本保證，估值結(jié)果的準(zhǔn)確性則是保證公允價(jià)值廣泛運(yùn)用的前提。《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則規(guī)定，估值技術(shù)的運(yùn)用在于確定估計(jì)市場(chǎng)參與者在計(jì)量日當(dāng)前市場(chǎng)情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價(jià)格，并對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行了介紹。

就市場(chǎng)法而言，要求對(duì)活躍市場(chǎng)當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進(jìn)行分析調(diào)整，但由于我國(guó)地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致價(jià)格差異較大，并且活躍市場(chǎng)并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對(duì)而言，故很難對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估值，因此該方法難以適用于我國(guó)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和相對(duì)不完善的資本市場(chǎng)。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時(shí)，該方法無(wú)法適用。就成本法而言，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值很難具體測(cè)量，因此也無(wú)法估計(jì)折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無(wú)法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，需要考慮信息獲取成本的問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，為保證評(píng)估價(jià)格的公允性，企業(yè)一般會(huì)選擇聘請(qǐng)外部的專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，而這種按勞務(wù)計(jì)費(fèi)的評(píng)估方式，將會(huì)增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級(jí)收費(fèi)的方式較為合理，但聘請(qǐng)專業(yè)人員勢(shì)必會(huì)增加一筆為數(shù)不少的費(fèi)用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）會(huì)計(jì)人員工作量增加。在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，會(huì)導(dǎo)致所得稅費(fèi)用及遞延所得稅負(fù)債增加，故需要對(duì)會(huì)計(jì)和稅法差異進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這無(wú)疑增加了會(huì)計(jì)人員的工作量。而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，雖然可以利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量不計(jì)提攤銷或折舊的方式，減少當(dāng)期費(fèi)用從而操縱賬面利潤(rùn)，但無(wú)法運(yùn)用折舊及攤銷達(dá)到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，不再對(duì)其計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，且期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額計(jì)入變動(dòng)損益。然而這部分未實(shí)現(xiàn)收益必然會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果并導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁變動(dòng)的背景下，無(wú)疑會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，而經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性也會(huì)影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)形象產(chǎn)生進(jìn)一步影響。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加也會(huì)對(duì)企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對(duì)未來(lái)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不穩(wěn)定推動(dòng)力。

（五）市場(chǎng)監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度有限，企業(yè)在公允價(jià)值確定過(guò)程中過(guò)多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式操縱利潤(rùn)從而實(shí)現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則在信息披露方面進(jìn)行了明確規(guī)定，但我國(guó)法律在會(huì)計(jì)舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機(jī)制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會(huì)、國(guó)家財(cái)政部門和審計(jì)部門的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場(chǎng)信息有失公允，嚴(yán)重制約了公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的有效實(shí)施；法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時(shí)，利用變更計(jì)量模式實(shí)現(xiàn)賬面盈利，從而達(dá)到操縱利潤(rùn)的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對(duì)公允價(jià)值難以準(zhǔn)確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國(guó)對(duì)待是否采用公允價(jià)值模式的問(wèn)題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式是目前尚待解決的問(wèn)題，這將對(duì)其采取何種態(tài)度對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點(diǎn)在于如何在不違反會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的同時(shí)，在準(zhǔn)則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量后予以轉(zhuǎn)回。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的對(duì)策

（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的量化和估值方法的準(zhǔn)確把握，是運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提。政策制定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法，在現(xiàn)有指標(biāo)的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準(zhǔn)確性。此外，借鑒國(guó)外資本市場(chǎng)機(jī)制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)分享實(shí)時(shí)資料，從而規(guī)范市場(chǎng)信息的標(biāo)尺。這種做法不但可以促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運(yùn)作成本。需要注意的是，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)控交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，同時(shí)定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價(jià)值評(píng)估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場(chǎng)評(píng)估體系可以降低評(píng)估過(guò)程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動(dòng)定價(jià)機(jī)制趨于公平、合理。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，分別鼓勵(lì)和強(qiáng)制要求選擇獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（中評(píng)協(xié)[2009]211號(hào)）等文件的發(fā)布，國(guó)內(nèi)評(píng)估人員專業(yè)水平不斷提高且評(píng)估體系逐漸形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制促進(jìn)評(píng)估價(jià)格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評(píng)估人員的素質(zhì)。截至2014年評(píng)估行業(yè)已經(jīng)擁有約3 000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬(wàn)余人，其規(guī)模逐步與市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。財(cái)政部取消注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證的舉措，將促使市場(chǎng)發(fā)揮選擇有實(shí)力中介機(jī)構(gòu)的職能，其淘汰機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)評(píng)估人員的素質(zhì)提高。同時(shí)，企業(yè)還需加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評(píng)估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會(huì)計(jì)人員工作量。我國(guó)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對(duì)這一問(wèn)題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)詳細(xì)規(guī)定公允價(jià)值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)其運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的積極性。此外，針對(duì)稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保證其不會(huì)因避稅而采用成本法計(jì)量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益在利潤(rùn)中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢(shì)在必行。根據(jù)《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場(chǎng)情況盡可能詳細(xì)地披露重要內(nèi)容。同時(shí)為增加披露信息的可靠性和真實(shí)性，對(duì)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)尋找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其所披露的信息進(jìn)行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估部門專門負(fù)責(zé)審核披露信息。

針對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告信息披露的問(wèn)題，可規(guī)定在報(bào)表附注“公允價(jià)值變動(dòng)收益”項(xiàng)目中增加明細(xì)項(xiàng)目，提高信息披露的充分性和準(zhǔn)確性。為避免上市公司通過(guò)公允價(jià)值模式計(jì)量操縱利潤(rùn)，或通過(guò)將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報(bào)告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對(duì)企業(yè)的影響”項(xiàng)目，具體如表2所示。

表2 “投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對(duì)企業(yè)的影響”項(xiàng)目披露內(nèi)容

（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。為防止企業(yè)通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式操縱利潤(rùn)，準(zhǔn)則規(guī)定不允許將其轉(zhuǎn)回成本模式，而實(shí)際上較多企業(yè)運(yùn)用準(zhǔn)則漏洞，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，從而以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。可見，除了在準(zhǔn)則中進(jìn)行規(guī)定之外，還應(yīng)在公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)影響巨大時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，依據(jù)成熟的法規(guī)約束企業(yè)的規(guī)范運(yùn)營(yíng)，同時(shí)規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)工作，建立違規(guī)責(zé)任追究機(jī)制和明確的處罰措施。

在監(jiān)管問(wèn)題中，社會(huì)也應(yīng)擔(dān)負(fù)起一定的監(jiān)管責(zé)任，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告單獨(dú)對(duì)投資性房地產(chǎn)發(fā)表獨(dú)立審計(jì)意見。此外，企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立審計(jì)部門也應(yīng)當(dāng)恪守職業(yè)道德，保證企業(yè)合規(guī)、合法經(jīng)營(yíng)。政府、社會(huì)以及企業(yè)共同構(gòu)筑起三位一體的監(jiān)管環(huán)境，有助于良好市場(chǎng)氛圍的形成，不但能夠降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也有助于提升公允價(jià)值模式計(jì)量的有效性。

（六）優(yōu)化政策指引。優(yōu)化政策指引應(yīng)從兩方面考慮，其一是完善公允價(jià)值相關(guān)應(yīng)用指南，其二是適當(dāng)放寬公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)回的限制?！豆蕛r(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則雖然進(jìn)一步明確了公允價(jià)值的概念和估值方法，但針對(duì)如何在我國(guó)復(fù)雜的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)背景下，結(jié)合公允價(jià)值模式要求，制定相應(yīng)的估值技術(shù)和模型等問(wèn)題，仍需出臺(tái)系列應(yīng)用指南。

出于謹(jǐn)慎性原則的考慮，我國(guó)在公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)回方面予以限制，而適當(dāng)放寬這一界限可以促進(jìn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，也有助于提高企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的積極性。當(dāng)企業(yè)本身已無(wú)法取得公允的價(jià)格，但依舊被迫采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，將會(huì)大大降低企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性，因此在一定條件下允許其轉(zhuǎn)回是優(yōu)化政策的關(guān)鍵一步。此外，在會(huì)計(jì)處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入所有者權(quán)益，處置時(shí)轉(zhuǎn)入當(dāng)期利潤(rùn)；而租賃模式下則按成本模式計(jì)量，有效結(jié)合兩種方式的優(yōu)點(diǎn)。