花樣年：輕資產社區(qū)玩家

“地產行業(yè)靠開發(fā)作為模式的時代已經過去了。我認為只有兩個值得我們去做，一個是服務，一個是金融?！被幽昕毓杉瘓F有限公司董事局主席兼首席執(zhí)行官、彩生活服務集團有限公司董事局主席潘軍說。

起步于1998年的花樣年控股集團，在2009年11月成功登陸香港聯(lián)交所主板（1777. HK）。目前，花樣年控股已全面完成基于未來移動互聯(lián)網客戶大數(shù)據(jù)時代的業(yè)務戰(zhàn)略布局，是一家以金融為驅動、服務為平臺、開發(fā)為工具的金融控股集團。

在潘軍看來，房地產已經進入白銀時代，未來的樓市應該分為大地產與小地產兩個概念。所謂“小地產”，是指狹義的房地產開發(fā)領域。移動互聯(lián)時代，用戶需求越來越個性化和去中心化，開發(fā)商只有滿足用戶需求，才有可能創(chuàng)造出一些比較高收益的產品，在市場站穩(wěn)腳跟。

所謂“大地產”，是指能夠整合房地產實物鏈條上的相關產品，挖掘存量市場的種種可能。過去30年，房地產市場形成了大量住宅、工業(yè)廠房、辦公樓和商業(yè)物業(yè)等。這個將近400億平米的存量市場，存在巨大的“二次挖掘”價值，將成為房地產的“第二個春天”。

“彩生活”：打造社區(qū)服務鏈

“花樣年現(xiàn)在已經不把自己看成是一個開發(fā)商了，互聯(lián)網時代到來之后，房地產行業(yè)應該轉回本質的服務行業(yè)?！迸塑娬J為，互聯(lián)網發(fā)展這么好，其實最重要的原因，不是說互聯(lián)網很強大，而是基礎產業(yè)很差、傳統(tǒng)的商業(yè)模式很差。

“現(xiàn)在我們最大的挑戰(zhàn)是用戶習慣變了，行業(yè)進入了成熟期。房地產行業(yè)越來越不掙錢，傳統(tǒng)商業(yè)模式必須要創(chuàng)新才有出路?！?/p>

2014年6月30日，花樣年旗下的彩生活服務集團在香港聯(lián)合交易所主板成功上市（1778. HK），震驚業(yè)界?！跋Ｍ懈嗟奈飿I(yè)公司能夠通過資本市場，轉化成為更多的服務生產力?！迸塑姳硎?。

眾所周知，傳統(tǒng)物業(yè)管理是依靠大量的低價勞動力，從事諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等簡單服務，毫無利潤可言。

據(jù)了解，目前排名前二十的物業(yè)管理公司，超過一半是開發(fā)商的自由物業(yè)。它們并不完全以盈利為目的，更多的作用在于提升開發(fā)銷售階段的品牌溢價。

彩生活做的是通過互聯(lián)網的技術手段，將實體社區(qū)變成一個基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網平臺，把客戶變成資源。在收集和管理每個家庭的數(shù)據(jù)方面，開發(fā)商有著天然的優(yōu)勢。一方面可以通過預測業(yè)主的潛在需求，調整社區(qū)配套的服務內容和社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，更好地滿足用戶的需求。另一方面也可以為商業(yè)提供定點營銷，拓展新的盈利點。

除了傳統(tǒng)的物業(yè)收費，彩生活通過整合社區(qū)生活周邊的微商圈，可以向供應商提供客戶，每一單交易完成后，供應商向彩生活交付約定比例的傭金。這意味著彩生活提供增值服務的過程就是其盈利的過程。

彩生活半年報顯示，2015年上半年，彩生活實現(xiàn)物業(yè)管理服務收入約1.5億元，同比增長56.5%；社區(qū)租賃、銷售及其他服務收入約人民幣4380萬元，同比增長33.5%；工程服務收入約人民幣8470萬元，同比增長高達141.3%。

國內社區(qū)O2O商業(yè)模式大致分為兩種：一類是垂直服務型，專注于提供某個細分領域的服務；另一類是綜合平臺型，通過整合資源，提供多元化服務。

潘軍：希望有更多的物業(yè)公司能夠通過資本市場，轉化成為更多的服務生產力。

但是從國內目前的物業(yè)管理公司來看，任何一家企業(yè)憑借自己的規(guī)模都很難獲得足夠的議價能力。因為社區(qū)O2O的前提，是社區(qū)的規(guī)模數(shù)量以及顧客需求的集中度。

彩生活目前主要通過上市融資的方式來收購其他物業(yè)管理公司。2015年2月，彩生活以3.3億元收購開元國際全部權益，成為國內物管業(yè)史上最大的一筆并購案。收購完成后，彩生活的合約管理面積達到了2.4億平米。

還有一種是通過結盟的方式，來擴大社區(qū)的數(shù)量。今年5月，以長城物業(yè)、佳兆業(yè)物業(yè)等為首的一批物業(yè)企業(yè)，共同發(fā)起創(chuàng)立了“一應云”聯(lián)盟組織，希望搭建行業(yè)共融共贏平臺。然而目前還沒有一個真正成功的社區(qū)O2O案例。原因在于，所有平臺這方面的收入還不足以與基礎物業(yè)管理業(yè)務抗衡，更談不上替代。

《2015中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示，雖然物業(yè)服務收入仍為企業(yè)主要收入來源，業(yè)績貢獻度63.4%，但多元化創(chuàng)新業(yè)務成為企業(yè)探索重點，多種經營收入增長率高達38.4%。

2013年7月，彩之云上線。業(yè)主通過彩之云可以進行繳物業(yè)費、保修和投訴、理財和直接下單完成社區(qū)商品交易。彩付寶是線上交易平臺，可以消費積分方式回饋社區(qū)住戶，降低傳統(tǒng)業(yè)務收費，提升用戶綜合體驗。

潘軍表示，“彩生活住宅是我們未來做房地產需要努力的產品：第一要做環(huán)保化的生產；第二，個性化裝修；第三，智能化家居；第四，定制化服務?！?/p>

“解放區(qū)”：線上物業(yè)結盟

如果“彩生活”并購物業(yè)公司是帶有威脅性革命色彩的話，那么“解放區(qū)”則是溫和的改良派。

彩生活對傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司來說是一場革命。彩生活采用大量外包的方式，然后進行專業(yè)化管理，最后通過互聯(lián)網途徑產生標準化服務，改變了物業(yè)公司傳統(tǒng)的服務鏈條模式。

但確實有很多的物業(yè)公司不愿意跟彩生活合作。潘軍坦陳，對于大的房地產商，現(xiàn)階段還不可能對接第三方的物業(yè)管理公司，“他們自己的社區(qū)都做不過來?！睂τ谛￠_發(fā)企業(yè)，因為擔憂“彩生活”的文化具有很強的沖擊力，也不愿意完全被彩生活所兼并，同時又不得不想著實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化。

“解放區(qū)”是一個聯(lián)合第三方物業(yè)公司的社區(qū)服務平臺，只做線上的平臺工作，線下仍由原來的物業(yè)公司進行管理。

“它的進入并不增加物業(yè)公司的管理成本，而物業(yè)公司每給解放區(qū)推薦一個客戶，解放區(qū)就會按協(xié)商好的價格對其進行激勵。而且在其后的商家增值收益部分，采取和物業(yè)公司分成的模式。”潘軍表示，彩之云的模式在一二線城市中管理人口在300戶以下和三四五線城市的住宅小區(qū)行不通，“它們的住戶太少了，覆蓋不了我們線下的成本?！?/p>

“彩生活一個客戶經理要對300～400住戶負責，但這些小區(qū)很可能連300戶都沒有，這是對客戶經理、維修師傅等人力的浪費。”

2013年花樣年成立“解放區(qū)”，目的就是“用來協(xié)助一些其他物業(yè)管理公司，是幫助他們實現(xiàn)轉型的平臺”。

“在收購物業(yè)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些比較不錯的傳統(tǒng)物業(yè)管理公司，手中掌握了大量的優(yōu)質社區(qū)，但隨著服務的成本越來越高，急需把自己的資源轉化成優(yōu)勢?！?/p>

隨著物業(yè)服務的人工成本、能耗逐年增加，大量傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的轉型迫在眉睫。就是來協(xié)助眾多掙扎在經營困境中的中小物業(yè)公司進行資源挖掘轉換，包括對商家價值和客戶價值的深度挖掘。

“我們來培訓這些物業(yè)，把他們都變成管家，工資不降，只要有成交就有獎金。”如果他們給解放區(qū)推薦一個用戶，那么線上平臺則會給他們一定的激勵。

客戶資料上傳以后，平臺可以針對性地為這些社區(qū)客戶推出一些服務品種，從而挖掘一些商戶出來。商家的增值收益部分，解放區(qū)就可以與物業(yè)管理公司約定一定比例的分成。

“我把這些100名以后的物業(yè)企業(yè)，通過解放區(qū)的平臺把它們重新組織起來。這樣我也就同時抑制住了其他第2～20名的物業(yè)公司的擴張步伐，它們永遠跟彩生活差距非常大。而在100名以內的這一群物業(yè)企業(yè)，它們是想來做這個社區(qū)革命的，但是規(guī)模太小成為不了老二?！?/p>

目前，全國與“解放區(qū)”簽署合作協(xié)議的聯(lián)盟物業(yè)公司數(shù)量已經達到328個，聯(lián)盟全國1514個社區(qū)。其中，進行深度合作的公司為146個，合作方式包括通過免費平臺提供、聯(lián)合運營、管理輸出等。

截至今年8月31日，解放區(qū)APP總注冊用戶數(shù)已達到了150萬人，而這些注冊用戶已覆蓋全國近2萬個社區(qū)。潘軍說，有了彩生活之后又做解放區(qū)，花樣年是在向騰訊學習?！膀v訊除了做微信之外，另外還有幾組人做了類似的產品，但只有微信推得快，最終微信慢慢走向了成功。而我們也準備讓兩個平臺通過不同的賽道跑出來，通過用戶選擇出來?！?/p>

社區(qū)金融大價值

在潘軍看來，社區(qū)有天生的金融屬性?！敖鹑诤蜕鐓^(qū)密切相關，因為房子本身就是金融產品，比如關于房子怎么樣能產生價值，比如資產證券化等等?！?/p>

“我們的金融業(yè)務是基于彩生活，在社區(qū)內把熟人的錢貸給熟人，而且要讓客戶在我這兒能夠貸到比社會成本更便宜的錢?！迸塑娬J為，理財產品的選擇是需要在一個放松的空間下進行，在家里做這件事情，會是一個比較好的選擇。

“我自己統(tǒng)計過時間，最少半個小時。但是金融機構的服務時間，我上班他也上班，我下班他也下班。我們通過社區(qū)集合了金融機構，短短一年時間，就有70萬住戶成為我們金融服務產品的提供者和使用者?！?/p>

盡管是金融行業(yè)的新闖入者，花樣年已經看到金融需求的巨大市場。“我們今年大約能做到15億，明年可能做到30億?！?/p>

有業(yè)內人士預測，社區(qū)理財將成為彩生活的核心發(fā)力點。

潘軍認為，互聯(lián)網最有價值的入口可能是線下?！?47億平方米，應該是在270億左右的規(guī)模，社區(qū)的數(shù)量現(xiàn)在大約有17.5萬個，對應著7.5億人口。我們從社區(qū)的角度，如果把所有立體的部分跟互聯(lián)網進行全部區(qū)域連接的話，中國互聯(lián)網會到真正意義上的2.0?！?/p>

八小時之內是我們的工作，八小時之外是我們的生活。所以未來在社區(qū)的領域，會有更好、更貼近用戶的產品出現(xiàn)，這是花樣年在過去這四年一直在思考的。

目前，花樣年正在重點打造四大社區(qū)，包括居住社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)、商務社區(qū)、旅游社區(qū)。四大社區(qū)中，目前走在最前面的是居住社區(qū)。

“我們最近開始跟保險公司推出基于社區(qū)的居家保險產品和基于健康、基于養(yǎng)老的產品?！痹谂塑娍磥?，保險公司可以有很好的產品，但最大的缺點是沒有服務平臺，產品落不了地。社區(qū)蘊含著非常豐富的可待挖掘的資源。

“我們不是以地產為目的，目前很多養(yǎng)老項目還是為了賣房子，我們做的是基于社區(qū)的養(yǎng)老產業(yè)。圍繞老人的實在需求，打造一個體系，做純粹的養(yǎng)老產業(yè)。”

美國養(yǎng)老產業(yè)在2013年47萬億美元，成為美國所有金融的最大的收益。相比之下，整個中國的養(yǎng)老產業(yè)是完全的處女地。傳統(tǒng)開發(fā)商的養(yǎng)老地產，只占全部養(yǎng)老產業(yè)份額的1%。

“最近我也在找很多線上旅行社，希望跟我們一起合作，做一些新興的關于目的地旅游和社區(qū)資源重新整合的新概念?！?/p>

繼彩生活之后，花樣年又推出了“美易家”模式進入旅游度假物業(yè)運營市場。美易家將借鑒HomeAway和Airbnb共享經濟新模式，全面整合旗下資源，打造線上線下相互融合的旅游度假物業(yè)租賃分享交換平臺，致力于成為綜合化服務解決方案提供商。

2015年12月9日，美易家在新三板成功掛牌（834669）。作為花樣年旗下間接附屬公司，美易家也是在國內分享經濟熱潮下第一只以在線短租及度假物業(yè)運營為題材的股票。

在潘軍看來，中國房地產行業(yè)的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活還是美易家，都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

【案例2】