張勁濤

【摘要】隨著“營改增”的進一步深入，在2015年，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)的“營改增”勢在必行。營業(yè)稅改增值稅的根本目的是為了減少重復征稅，為了減輕企業(yè)的稅收負擔，是結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施?！盃I改增”從整個宏觀經(jīng)濟來的確能促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低企業(yè)稅負，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)在“營改增”中將會遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的相關(guān)文件和具體實施細則尚未落地，因此房地產(chǎn)企業(yè)要未雨綢繆，及早做好應對策略，以稅制改革為契機，加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型。本文就“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)可能會造成的影響進行了具體分析，并提出了應對的策略。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)；應對

隨著建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”日益臨近，在政府和各大主流媒體對“營改增”一遍叫好聲中，建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻顯得十分謹慎，據(jù)目前普華永道對全國20家大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的調(diào)查顯示，超過90%的受訪企業(yè)均表示了對“營改增”后企業(yè)稅負上升的擔憂，其中近40%的企業(yè)認為“營改增”后企業(yè)稅負會明顯上升。因此房地產(chǎn)行業(yè)有必要認真思考“營改增”對企業(yè)的影響及要如何應對。

一、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

1.對企業(yè)稅負的影響

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響是企業(yè)最關(guān)注的問題

（1）稅率對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負的影響

現(xiàn)行稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按“銷售不動產(chǎn)”稅日依銷售全額繳納征收5%的營業(yè)稅，實行“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率可能為11%，也有可能為17%，稅率有大幅度上升，雖然營業(yè)稅和增值稅的稅基不同，營業(yè)稅是按銷售額全額征收，增值稅是采用抵扣進項稅的方式。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率為11%，銷售收入為A，可抵扣進項稅的成本為B，現(xiàn)行稅制應繳的營業(yè)稅為Ax5%，“營改增”后企業(yè)應繳的增值稅為A÷（1+11%）×11%-B÷（1+11%）×11%，在不考慮其他稅種影響的情況下，計算兩種稅制下企業(yè)應繳納的營業(yè)稅和應繳納的增值稅相等，則B/A=49.6%；若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率為17%，按上述方法計算，則B/A=96.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得可以抵扣進項稅的成本達到銷售收入的96.3%時，“營改增”前后企業(yè)所繳納的流轉(zhuǎn)稅是相等的，但在實際經(jīng)營中這是不可能的。因此，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅率定為11%，從理論上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能獲取足夠的增值稅專用發(fā)票，流轉(zhuǎn)稅稅負會有所下降；若增值稅率為17%，則企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負只會增，不會降。上述的假定中能獲得進項抵扣的成本稅率均為11%，但實際上涉及到房地產(chǎn)企業(yè)成本的許多行業(yè)是適用稅率為6%或3%，比如設(shè)計、咨詢、勘察等。 （2）“營改增”對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響 營業(yè)稅和增值稅雖都是流轉(zhuǎn)稅，但在稅制設(shè)計和財務(wù)核算上存在很大區(qū)別。增值稅為價外稅，營業(yè)稅為價內(nèi)稅，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入、成本按價稅分離計量，企業(yè)收入、成本、利潤將不同程度的降低，從而影響企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅?！盃I改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負增加，土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負有所減少，但流轉(zhuǎn)稅的增加是否能低于土地增值稅和企業(yè)所得稅的減少，一是要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的增值稅稅率；二是要看企業(yè)獲取增值稅進項抵扣額。

（3）受相關(guān)行業(yè)“營改增”的影響

與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)很多，“營改增”對這些行業(yè)的影響，勢必影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。建筑安裝業(yè)是與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)密切相關(guān)的直接上游企業(yè)，建筑業(yè)在“營改增”會受到很大的沖擊，由于建筑施工企業(yè)原料購買的品種繁雜，除了鋼材等主要材料能取得增值稅進項稅抵扣外，大量的零星材料采購如砂石、石頭、泥土等無法取得增值稅專用發(fā)票，建筑施工企業(yè)的主要成本中人工成本占有很大比重，約占工程造價的25%，人力資源成本無法進行增值稅進項稅額抵扣，因此建筑施工企業(yè)的稅負將會上升。根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁的原理，建筑施工企業(yè)會將提高的稅負轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大成本之一，金融行業(yè)目前仍未實行“營改增”。這些密切相關(guān)行業(yè)的“營改增”將會影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

（4）“營改增”土地成本進項稅額抵扣對企業(yè)稅負的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要有三大項：一是土地成本；二是建筑成本；三是融資成本。土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%～40%。從目前來看土地成本無法抵扣進項，“營改增”對一二線城市高地價獲取土地的企業(yè)是一個巨大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地涉及的進項稅額是否可以抵扣，如何抵扣？這將影響房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負。

2.對企業(yè)經(jīng)營管理的影響

（1）在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)具體的項目情況采用設(shè)立分公司、子公司或聯(lián)合開發(fā)等，“營改增”后，企業(yè)的納稅地點可能會發(fā)生變化，營業(yè)稅在項目所在地繳納，增值稅繳稅地點則在機構(gòu)所在地繳納。母子公司可以實現(xiàn)項目納稅，總分公司只能匯總納稅。

（2）“營改增”后企業(yè)的預算編制、招標、銷售定價等方面影響

“營改增”前，成本預算、決算都是按含稅價對相關(guān)原材料等進行工：程造價預算的，“營改增”后將國家的工程定額標準也會隨之重新進行凋整，公司所有的預算和招標將按新定額標準調(diào)整。

3.對企業(yè)財務(wù)管理與會計核算的影響

（1）營業(yè)稅為價內(nèi)稅，增值稅為價外稅，實行“營改增”后，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入因扣除增值稅而減少，假定稅率為17%，原主營業(yè)務(wù)收人為117萬元，“營改增”后主營業(yè)務(wù)收入變?yōu)?00萬元，增值稅銷項稅為17萬元，同理，也會降低同定資產(chǎn)的價值和主營業(yè)務(wù)成本。從而影響企業(yè)資產(chǎn)、利潤等財務(wù)指標。

（2）在現(xiàn)行的稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理水平參差不齊，征收營業(yè)稅時不涉及進項稅額抵扣的問題，在發(fā)票的管理上也不是很嚴謹，其難以勝任增值稅征收事務(wù)的要求?！盃I改增”后會計核算工作、核算方法都發(fā)生了變化，增加了成本控制的難度。

（3）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響?，F(xiàn)行稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在房屋預售期便確認預售收入，并預繳營業(yè)稅，這樣占用了企業(yè)的流動資金。“營改增”后，項目前期購進材料，施工投入等會產(chǎn)生大量的進項稅留抵，不用繳納增值稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可緩解資金的壓力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對“營改增”的應對措施

1.做好思想準備

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部要在思想上高度重視，特別是公司領(lǐng)導決策層，不要認為“營改增”只是財務(wù)部門的事情，要從上到下的統(tǒng)一思想，全員關(guān)注“營改增”，形成合力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真分析“營改增”對本企業(yè)的影響及企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，對“營改增”前后的數(shù)據(jù)進行認真分析測算，根據(jù)分析結(jié)果制定可行的方案。

2.做好人員調(diào)整和各職能部門應對“營改增”的工作

應對“營改增”條件許可的企業(yè)可成立專門的小組，負責研究“營改增”的應對策略，并組織各部門的實施。財務(wù)部要配備專人負責增值稅的核算、發(fā)票管理及增值稅的申報工作，是規(guī)范會計工作，提升財務(wù)核算質(zhì)量，加強進項抵扣發(fā)票管理。企業(yè)的采購部門、法務(wù)部、工程部等，要重新梳理已簽訂的合同，對上游供應商、建筑施工企業(yè)進行摸底、篩選，根據(jù)供應商、建筑施工企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、報價等因素綜合考慮，并把開具是否能開增值稅專用發(fā)票作為選擇的重要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重新測算并確定定價政策；調(diào)整企業(yè)全面預算體系；

3.加強人員培訓

企業(yè)應加強員工專業(yè)知識的培訓，通過對相關(guān)業(yè)務(wù)人員（財務(wù)部、決算部、采購部、銷售部、辦公室等）進行專業(yè)的增值稅專用發(fā)票知識的培訓，全面系統(tǒng)的了解增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，強化稅務(wù)風險管控能力，以適應增值稅征收的要求，保證“營改增”的順利過渡。

4.做好過渡朝的應對

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對“營改增”的沖擊，首先要考慮的是日前已開工或已完工未完全銷售項目，這類項目成本已發(fā)生，無法再取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，現(xiàn)在實現(xiàn)的銷售，要按增值稅進行繳納。國家政策尚未出臺，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好準備，對現(xiàn)在已開工的項目進行全面梳理，如進度情況、成本情況、發(fā)票取得情況、銷售情況等等進行分析研究，制定對這類項目具體的應對方案。企業(yè)對需要采購的大型同定資產(chǎn)，除非必須，則可延緩采購時間，以期獲得同定資產(chǎn)的進項稅；對小金額采購是否一定要取得增值稅專用發(fā)票等問題，要認真測算價格變動與增值稅的臨界點，以期對企業(yè)帶來更多利益。

參考文獻：

[1]郭祥營改增對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？財會月刊.2013（34）

[2]張運賢芻議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策會計師，，2014 （14）

[3]張淑常淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何應對營改增的試點擴圍市場周刊，2015（01）