張漢飛 劉海龍

（1.中共中央黨校 a.進(jìn)修部，b.研究生院，北京 海淀 100091）

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)業(yè)與眾多產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，有力推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也凸顯了許多社會(huì)反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，如：房地產(chǎn)投機(jī)氛圍濃厚，房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快，一邊是剛性需求缺房，一邊是一人多房閑置。改變房地產(chǎn)市場(chǎng)異常狀態(tài)是民生工作之重，是政府有為行政所必需。作為調(diào)節(jié)資源配置有力杠桿的房地產(chǎn)稅恰恰就是房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的重器。然而，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)存在多重不平衡的特征，使得其塑造健康房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能步履維艱，房地產(chǎn)稅收制度改革勢(shì)在必行。黨的十八屆三中全會(huì)指出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。這既是深化經(jīng)濟(jì)體制改革、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的客觀要求；又是進(jìn)一步完善財(cái)稅體制、合理調(diào)節(jié)收入分配、維護(hù)社會(huì)公平正義的迫切需要；也是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度基礎(chǔ)、促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要抓住房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大、各方面呼聲較高的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步凝聚各級(jí)政府、學(xué)界、業(yè)界和社會(huì)大眾等各方共識(shí)，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的再平衡，切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的不平衡特征

我國(guó)的房地產(chǎn)稅隨著總體稅制的改革而變遷，其發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政治體制和國(guó)家政策的影響，也與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興衰起伏息息相關(guān)。當(dāng)前稅收制度是由1994年稅制改革和之后的微調(diào)所形成的。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及十個(gè)稅種和一個(gè)教育費(fèi)附加。征稅環(huán)節(jié)上，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。其主要法規(guī)均是在1980年代制定的，這些法規(guī)已經(jīng)不適用于目前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境，房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)存在多重不平衡，亟須深化改革以適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)稅制稅種繁多，重復(fù)課稅，稅負(fù)分配的全環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)不平衡，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)高，保有和處置環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、土地取得、拆遷安置、工程建設(shè)、預(yù)售、銷售、出租以及項(xiàng)目清算等環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)幾乎都涉及了稅費(fèi)征繳問(wèn)題，稅種設(shè)置繁多，各征稅環(huán)節(jié)涉及的稅種如表1所示。

表1 我國(guó)房地產(chǎn)有關(guān)稅種

與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在著多處重復(fù)課稅情況（見(jiàn)表2）。重復(fù)課稅即國(guó)家對(duì)同一課稅對(duì)象或稅基，在同一納稅期間課征性質(zhì)相同或相似的稅。如對(duì)土地課稅設(shè)置土地使用稅和耕地占用稅；對(duì)房屋租金收入既征收5%的營(yíng)業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅等。對(duì)一個(gè)征稅客體的重復(fù)課稅給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)額外負(fù)擔(dān)，也難以體現(xiàn)稅收中性原則。這既增加了房地產(chǎn)業(yè)的成本，又增加了征稅成本，給國(guó)家的稅收征管工作帶來(lái)了巨大困難。

表2 房地產(chǎn)稅制中的重復(fù)課稅

更重要的是，從房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收情況來(lái)看，存在過(guò)度依賴房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的高稅費(fèi)問(wèn)題。2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售額81428億元。繳納契稅3844億元，房產(chǎn)稅1581億元，土地增值稅3293億元①數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》。，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5411億元，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅2850億元②數(shù)據(jù)來(lái)源于《2013年財(cái)政收支情況》。，繳稅合計(jì)約16979億元。土地出讓收入4.1萬(wàn)億元③數(shù)據(jù)來(lái)源于《2013年全國(guó)土地出讓收支情況》。，政府從房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)獲得收入57979億元，占81428億元收入的71%。相反，房地產(chǎn)保有期間涉及的稅種非常少，只包括尚未普征的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅④我國(guó)現(xiàn)行稅制中，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，分別開(kāi)征于1986年和1988年。目前僅對(duì)企事業(yè)單位擁有的工商業(yè)房產(chǎn)和土地征稅，對(duì)個(gè)人住房和用地免稅。，稅率低、征稅范圍較窄，免稅范圍極大，整體稅負(fù)水平較低，而且這些稅種由于種種原因造成稅收收入少，稅源小而分散，征收管理難度大的弊端，根本無(wú)法構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)稅中的主體稅種。

流通稅負(fù)重而保有稅負(fù)輕有很多消極的影響，如：第一，造成土地利用的低效率。由于持有階段的稅負(fù)低于流通階段，這無(wú)形中鼓勵(lì)保有土地。土地持有者完全可以先對(duì)其進(jìn)行炒作，等其價(jià)格合適之后再出手從而牟取暴利。這就阻礙了土地資源的有效利用。第二，激發(fā)土地價(jià)格上漲。土地保有環(huán)節(jié)的過(guò)低稅負(fù)使土地持有者可以囤積居奇，使土地交易市場(chǎng)完全變?yōu)橘u方市場(chǎng)，從而促使其價(jià)格上漲。第三，提高房?jī)r(jià)。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中將提高新建商品房的價(jià)格，而且，持有環(huán)節(jié)的低成本將促使大量炒房族的產(chǎn)生，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性失衡。

（二）房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)無(wú)法正確反映財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，應(yīng)稅額分配的時(shí)間結(jié)構(gòu)不平衡，不能隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，違背了稅收的量能負(fù)擔(dān)原則。由于缺乏健全的財(cái)產(chǎn)登記、估價(jià)、定價(jià)等相關(guān)管理制度，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)賬面余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，沒(méi)有進(jìn)行定期重估市場(chǎng)價(jià)格的制度設(shè)計(jì)，難以反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。部分稅種計(jì)稅依據(jù)如表3所示。

根據(jù)表3可以看出，現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)可分為按房產(chǎn)租金收入計(jì)稅的從租計(jì)征和按房產(chǎn)賬面余值征稅的從價(jià)計(jì)征。從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅租金收入包括實(shí)物收入和貨幣，一般根據(jù)租賃市場(chǎng)行情來(lái)確定。與從價(jià)計(jì)征比較，從租計(jì)征的稅負(fù)太高，結(jié)果導(dǎo)致了大量隱性市場(chǎng)的偷漏稅的存在。而從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)征，這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。隨著時(shí)間推移，房產(chǎn)賬面價(jià)值會(huì)隨著折舊提取而減少，這種計(jì)稅方法，沒(méi)有顧及房產(chǎn)后期的升值因素，與房屋的市場(chǎng)價(jià)值差別很大，這使得房產(chǎn)稅收入與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值變化不一致，所以房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值扣除比例作為計(jì)稅依據(jù)是不合理的。城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行從量計(jì)征，使稅額不能隨課稅對(duì)象單位價(jià)值的上升而上升，造成稅源過(guò)窄且缺乏彈性，不能調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，無(wú)法起到控制土地閑置和土地投機(jī)的作用。

表3 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)情況（部分）

總體來(lái)看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)使土地使用稅與房產(chǎn)稅無(wú)法真正反映產(chǎn)品的差異性。從公式上看也無(wú)法正確地反映財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值或者說(shuō)是時(shí)間價(jià)值，不能隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能完全地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，違背了稅收的量能負(fù)擔(dān)原則，導(dǎo)致房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收流失嚴(yán)重，也限制了其調(diào)節(jié)收入分配作用的發(fā)揮，造成了事實(shí)上的稅負(fù)不公平。

（三）房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)缺少?gòu)椥?，收益率分配的空間結(jié)構(gòu)不平衡，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別和級(jí)差收入問(wèn)題考慮不夠，不符合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以前制定的稅率不符合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這表現(xiàn)在：稅率設(shè)計(jì)缺少?gòu)椥?，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。現(xiàn)行的土地使用稅率采用大中小城市分級(jí)分類的幅度定額稅率。雖然在當(dāng)初設(shè)計(jì)稅率時(shí)，考慮到了企業(yè)的負(fù)擔(dān)能力和土地的級(jí)差收入問(wèn)題，考慮到了各地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口密度、人均消費(fèi)水平不同而造成的不同的土地實(shí)際價(jià)值問(wèn)題，但隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，土地的級(jí)差收入問(wèn)題日益突出，對(duì)許多發(fā)達(dá)地區(qū)的土地市場(chǎng)而言，土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，使得其調(diào)節(jié)能力匱乏。現(xiàn)行房產(chǎn)稅按照計(jì)稅余值和租金收入兩種計(jì)稅依據(jù)分別采用單一稅率1.2%和12%，沒(méi)有考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別，不利于地方政府結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性房地產(chǎn)過(guò)熱，而城鎮(zhèn)土地使用稅稅率偏低，難以起到合理用地的作用。

（四）房地產(chǎn)稅收征管立法層次偏低，應(yīng)稅主體的信息結(jié)構(gòu)不健全，房屋產(chǎn)權(quán)多元化、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全等因素對(duì)房地產(chǎn)稅收征管的可行性和有效性提出了巨大挑戰(zhàn)。首先，我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)業(yè)稅收的立法以“暫行條例”為多，如《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》等，而不是由全國(guó)人大或人大常委會(huì)頒布的稅法。暫行條例的實(shí)質(zhì)只是國(guó)務(wù)院頒布的一個(gè)行政法規(guī)，到了地方，比如上海和重慶，地方政府發(fā)布有關(guān)規(guī)章后就開(kāi)始進(jìn)行有關(guān)的稅收征管，有可能會(huì)在制定規(guī)章過(guò)程中的征求意見(jiàn)等立法程序上存在較多問(wèn)題。因?yàn)樽鳛榛痉?，無(wú)論是國(guó)家層面的法律還是地方性法規(guī)，其制定要走法定程序，從起草部門到政府相關(guān)法律部門再到人大的相應(yīng)部門，這個(gè)過(guò)程中會(huì)集中較多人的智慧，制定出來(lái)的東西相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較科學(xué)一些，完整一些。其次，稅收征管的配套措施不完善，包括財(cái)產(chǎn)登記制度不完善、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度不健全。在當(dāng)前居民財(cái)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)資料信息獲取機(jī)制尚不完備的情況下，納稅人的真實(shí)稅源情況難以監(jiān)控。作為一種財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)的坐落、原值、產(chǎn)權(quán)人等稅源信息是個(gè)人房產(chǎn)稅稅制體系的基礎(chǔ)，單憑稅務(wù)部門自身現(xiàn)有征管力量與手段，目前對(duì)這一基礎(chǔ)信息掌握有限，從其他相關(guān)政府部門取得這些信息又尚無(wú)順暢的平臺(tái)和渠道，即使能從房地產(chǎn)管理部門和其他部門取得一些信息，也面臨信息需要整理和信息不充分等問(wèn)題，難以直接作為征稅的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

世界上超過(guò)130多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅或類似稅種，但在稅名、課稅范圍等方面有一定差異，主要包括財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、房屋稅、土地稅等五種。在此，以幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為例，分析討論其房地產(chǎn)稅，以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)再平衡有所借鑒。

（一）美國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)基本特點(diǎn)。西方國(guó)家房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)最完善的國(guó)家當(dāng)屬美國(guó)。其稅種設(shè)置分為交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)又分為取得環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。美國(guó)政府所征收的房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)也較低，主要倚重保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。交易稅一次性過(guò)戶時(shí)全部繳納，約為房?jī)r(jià)的2%-4%，買賣雙方一般平分。而物業(yè)稅則屬于財(cái)產(chǎn)稅，每年都要交，稅額一般是房產(chǎn)的估計(jì)價(jià)格與稅率的乘積。這樣可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)行為，并且還能增加稅收收入。從稅收歸屬上，美國(guó)房地產(chǎn)稅屬地方政府主體稅種，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。這是由房地產(chǎn)非流動(dòng)性、房地產(chǎn)稅稅基穩(wěn)定等特性決定的。中央制定房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅的基本稅收制度，下級(jí)政府對(duì)稅收減免、稅率調(diào)整等擁有一定的立法權(quán)。物業(yè)稅通常由地方政府和州政府共同分享，其在州政府的財(cái)政收入中所占比例很小，但卻是地方政府最重要的收入來(lái)源。當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生服務(wù)、教育事業(yè)等地方公共產(chǎn)品主要由物業(yè)稅的收入負(fù)擔(dān)。由于美國(guó)稅制的特點(diǎn)是聯(lián)邦、州、地方三級(jí)分稅分權(quán)，物業(yè)稅的總稅率是州政府及各級(jí)征稅機(jī)構(gòu)所定的稅率加總。州政府一般通過(guò)稅法法典把其物業(yè)稅稅率確定為某個(gè)確定值或某個(gè)范圍，而且一般是不變的；但地方政府的稅率通常每年都會(huì)有所變化。地方政府確定其物業(yè)稅稅率的方法如下：（1）地方政府對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，再把這些財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值匯總，減去物業(yè)稅稅收減免數(shù)額之后就是應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值。（2）地方政府確定其下一財(cái)政年度的預(yù)算總額，以及除了物業(yè)稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要征收的物業(yè)稅總額。（3）地方政府把物業(yè)稅稅率確定為要征收的物業(yè)稅總額與應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值的比率，即稅率=物業(yè)稅總額/應(yīng)稅總價(jià)值。然后將其與州制定的稅率加總，得到該地區(qū)的物業(yè)稅總稅率：總稅率＝州稅率＋縣、市稅率＋其他機(jī)構(gòu)的稅率。

（二）其他發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)基本特點(diǎn)。與美國(guó)不同，英國(guó)把不動(dòng)產(chǎn)劃分為住宅和商業(yè)房產(chǎn)，分別征收住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅。住房財(cái)產(chǎn)稅一般由納稅人提供住房資料、向稅務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)，經(jīng)房產(chǎn)估價(jià)和審核后，根據(jù)地方政府以非房產(chǎn)財(cái)政收入情況和其財(cái)政支出需要為基礎(chǔ)確定的稅率，由稅務(wù)機(jī)構(gòu)通知納稅人繳納稅款。營(yíng)業(yè)房屋稅針對(duì)非住宅房屋征收，把經(jīng)過(guò)專門評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的房屋租金作為計(jì)稅依據(jù)，按照財(cái)政部逐年核定的稅率，按年繳納。這兩類稅收是英國(guó)地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。

加拿大作為英聯(lián)邦國(guó)家，實(shí)施房產(chǎn)稅的歷史從英國(guó)對(duì)加拿大殖民統(tǒng)治時(shí)期就已出現(xiàn)。與美國(guó)相對(duì)單一的房產(chǎn)稅不同，加拿大房產(chǎn)稅體制更接近英國(guó)的制度設(shè)計(jì)。加拿大因房屋類型、區(qū)域位置不同，其物業(yè)稅率有比較大的差異。如住宅用地物業(yè)稅率為1.1%-1.73%，商業(yè)用地物業(yè)稅率1.08%-5.31%；工業(yè)用地物業(yè)稅率為1.65%-7.14%。不同物業(yè)類型稅率不是一個(gè)確定的數(shù)值，是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅在加拿大也是地方稅種。稅率由省或地方政府根據(jù)本地區(qū)財(cái)政需要而定?；镜囊?guī)則和英國(guó)、美國(guó)確定稅率的套路是一樣的。

在稅收征管方面，美國(guó)、英國(guó)、加拿大的房地產(chǎn)稅制存在更多的共性：有翔實(shí)的房產(chǎn)登記資料；有科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；高度透明的稅收使用機(jī)制。只要稅收程序和制度政策兩方面都設(shè)計(jì)好，就有可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的良性運(yùn)作。此外，各級(jí)地方政府都受到州稅法的制約。如果房主認(rèn)為估價(jià)不公，可以申訴，要求重估。如果民眾對(duì)稅率制定產(chǎn)生懷疑，可以在定稅程序中提出異議，也可以向法院起訴定稅機(jī)構(gòu)。

此外，作為我國(guó)近鄰的日本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種涵蓋了獲取、保有和轉(zhuǎn)讓全過(guò)程，保有環(huán)節(jié)征稅在日本地方財(cái)稅收入中比重占到40%-50%。不動(dòng)產(chǎn)保有類課稅主要有：地價(jià)稅、特種地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅。除了地價(jià)稅是中央稅之外，其他三種都屬于市町村級(jí)地方稅。特種地價(jià)稅課稅對(duì)象是土地購(gòu)置者和擁有者，購(gòu)置土地的稅率為3%，持有土地的稅率為1.4%。固定資產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房屋所有者，計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，稅率依據(jù)地理位置確定，幅度為1.4%-2.1%。有的市町村還要征收城市規(guī)劃稅，稅率由各市町村自定，但最高稅率不能超過(guò)0.3%。納稅人、計(jì)稅依據(jù)等與固定資產(chǎn)稅相同。

綜合看，各國(guó)更重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，普遍建立了財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為國(guó)外地方財(cái)政的主要來(lái)源。作為地方政府主力稅種的房產(chǎn)稅為地方履行政府職能提供了財(cái)力保障。因而，給予地方政府一定的房產(chǎn)稅稅收權(quán)限，是當(dāng)今諸多國(guó)家房地產(chǎn)稅制的一個(gè)共同特征。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)再平衡的基本思路

作為系統(tǒng)性改革的房地產(chǎn)稅，勢(shì)必牽涉到方方面面的利益和技術(shù)性問(wèn)題，借鑒主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的再平衡提出幾點(diǎn)建議：

（一）逐步降低住房交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)稅負(fù)的全環(huán)節(jié)分配結(jié)構(gòu)，針對(duì)商品房不同屬性設(shè)計(jì)稅負(fù)。遵循國(guó)際上通行的做法，對(duì)房地產(chǎn)的投資、交易、占有、所得等各個(gè)環(huán)節(jié)都征稅，形成多環(huán)節(jié)并且其各環(huán)節(jié)作用互補(bǔ)的財(cái)產(chǎn)稅體系。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，而對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅較少，造成稅負(fù)不公。優(yōu)化房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)的第一要義是優(yōu)化交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。比如為了抑制過(guò)度投機(jī)，同時(shí)又保護(hù)正常的房地產(chǎn)交易，可考慮對(duì)二手房增值部分實(shí)行隨房產(chǎn)持有年限而遞減稅率的所得稅政策。再比如，為防止財(cái)產(chǎn)在代際或個(gè)體間非正常轉(zhuǎn)移，鼓勵(lì)平等競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)風(fēng)氣，可以考慮開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)予稅。

優(yōu)化房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)是強(qiáng)化房地產(chǎn)保有稅。房產(chǎn)可以分為個(gè)人居住性房產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、投資（投機(jī)）性房產(chǎn)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，以保障居民基本居住權(quán)利為前提，重點(diǎn)針對(duì)占用優(yōu)質(zhì)資源和多占資源的人群，既可增強(qiáng)地方財(cái)政實(shí)力，也有助于改變現(xiàn)在房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)的不合理狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。應(yīng)堅(jiān)持對(duì)個(gè)人居住性房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)適度鼓勵(lì)，對(duì)投資投機(jī)性房產(chǎn)采取適度調(diào)控的原則，設(shè)定稅率要分層次、分用途，確定不同的稅負(fù)體現(xiàn)國(guó)家政策導(dǎo)向。具體而言，對(duì)高檔商品房實(shí)施高稅負(fù)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障房實(shí)施免稅優(yōu)惠，而對(duì)于普通商品房則按照地域位置、地租級(jí)差、市場(chǎng)供求等規(guī)律確定合理稅負(fù)。按照所有權(quán)人擁有住房的套數(shù)和面積采用遞增累進(jìn)稅率，即擁有房屋套數(shù)越多的、房屋使用面積越大的業(yè)主，適用稅率越高。需要強(qiáng)調(diào)的是，家庭第一套房或者按人均計(jì)算一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，不應(yīng)被房產(chǎn)稅覆蓋。

（二）自主報(bào)價(jià)和專業(yè)評(píng)估價(jià)雙向選擇，健全房地產(chǎn)估價(jià)制度，優(yōu)化應(yīng)稅額分配的時(shí)間結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)與財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的契合度。健全的房地產(chǎn)估價(jià)制度是避免稅款流失、體現(xiàn)稅收公平的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的估價(jià)將直接影響納稅總額的多少，同時(shí)真實(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估值能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使少占有財(cái)產(chǎn)的納稅人少繳稅，多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)價(jià)值浮動(dòng)十分迅速，評(píng)估值要隨時(shí)調(diào)整，因此要在全國(guó)范圍內(nèi)逐步建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定計(jì)稅依據(jù)，為房地產(chǎn)稅收的征收管理提供必要、有力的支持。

對(duì)于有條件大規(guī)模開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的地區(qū)，建議通過(guò)招標(biāo)方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，在促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，通過(guò)批量化評(píng)估降低成本。在我國(guó)尚不具備大規(guī)模開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的地區(qū)或某些特定條件下，可探索建立納稅人自主報(bào)價(jià)繳稅制度。由業(yè)主自主報(bào)價(jià)，每年調(diào)整一次，按照?qǐng)?bào)價(jià)的70%作為稅基。政府（或其他購(gòu)房者）可按照?qǐng)?bào)價(jià)加成30%予以強(qiáng)行征購(gòu)（認(rèn)購(gòu)）。如業(yè)主報(bào)價(jià)過(guò)高，則納稅額相應(yīng)較高，如業(yè)主報(bào)價(jià)偏低，則被強(qiáng)行收購(gòu)可能性較大。以此約束業(yè)主隱匿不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的道德風(fēng)險(xiǎn)。按照70%折價(jià)作為稅基，是遵循國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)稅的一般慣例。在強(qiáng)行征購(gòu)時(shí)加成30%，是為了有效保護(hù)現(xiàn)有業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益和居住安全感。自主報(bào)價(jià)繳稅與依據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)繳稅兩種方式完全能夠兼容，因此可以由業(yè)主以誠(chéng)信協(xié)議形式自愿選擇繳納稅收的方式，以尊重業(yè)主正當(dāng)權(quán)利，避免強(qiáng)行執(zhí)行所帶來(lái)的法律和社會(huì)問(wèn)題。

（三）減輕地方政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅收的依賴程度，建立健全透明的財(cái)政預(yù)算與支出體制，建立健全房地產(chǎn)稅征用對(duì)價(jià)良性結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期耐久性，房地產(chǎn)稅收也就具有稅源穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)，能為財(cái)政帶來(lái)巨額稅收收入，要基于稅收的財(cái)政收入功能分稅分權(quán)，給予地方政府一定的財(cái)政自由，將房地產(chǎn)稅收確立為地方稅收的主體地位。基本做法是：首先，由中央制定統(tǒng)一的稅收條例，給予地方政府制定實(shí)施細(xì)則的權(quán)力，各地區(qū)可根據(jù)自己的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)稅收的稅目、稅率、稅基、免稅條款、納稅時(shí)機(jī)等方面在一定限度內(nèi)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。然后，在不影響中央財(cái)力、宏觀調(diào)控能力和周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)利益的前提下，為促進(jìn)本地區(qū)的發(fā)展，充裕地方財(cái)力，下放地方一定的稅種開(kāi)征權(quán)，允許地方政府通過(guò)立法程序、報(bào)中央批準(zhǔn)或備案，開(kāi)征區(qū)域性的新稅種。這樣有助于地方政府積極籌措公共支出所需的資金，減少地方政府將注意力集中于土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、借債等籌資方式上。

建立健全透明的財(cái)政預(yù)算與支出體制，即貫徹“受益原則”。從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)保有稅（物業(yè)稅）和物業(yè)費(fèi)分別是市民和業(yè)主對(duì)市政公共產(chǎn)品和社區(qū)公共產(chǎn)品所提供的對(duì)價(jià)。房地產(chǎn)稅是一種“受益稅”，只有把房地產(chǎn)稅的收入與支出嚴(yán)格地對(duì)應(yīng)起來(lái)，才能體現(xiàn)出其受益原則，征納雙方就可能形成一種合作機(jī)制，而不僅僅是一種管理和遵從機(jī)制。要建立健全房地產(chǎn)稅收征管反饋體系，使企業(yè)或個(gè)人能及時(shí)方便地了解財(cái)政支出的相關(guān)信息，主動(dòng)監(jiān)督地方政府的預(yù)算及其執(zhí)行，促使地方政府提高財(cái)政支出效率。因此，定期公開(kāi)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅務(wù)資金的財(cái)務(wù)信息是各地方政府提高居民繳納房產(chǎn)稅積極性的戰(zhàn)略選擇，比如在征房地產(chǎn)稅前就公告征稅用途。當(dāng)企業(yè)和個(gè)人切實(shí)感受到他們所繳納的稅收所帶來(lái)的收益時(shí)，他們就會(huì)樂(lè)意納稅。這樣就可能通過(guò)房地產(chǎn)稅改革，增加房地產(chǎn)稅收入，使其基本上能夠滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，從而扭轉(zhuǎn)我國(guó)地方政府長(zhǎng)期財(cái)政不足的局面，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性發(fā)展。

（四）完善房產(chǎn)登記信息，建立健全共享的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，配套支持建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理制度。房地產(chǎn)的權(quán)屬、用途、價(jià)格等信息是房地產(chǎn)稅收征管的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)交易實(shí)際上是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更替和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與分配過(guò)程。納稅人的確定和納稅額的大小與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量密切相關(guān)，因此必須搞好房地產(chǎn)交易登記管理工作。而且，“國(guó)八條”和“京十五條”都對(duì)個(gè)人房產(chǎn)做了嚴(yán)格規(guī)定，這就更加需要真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料。建議增加資金投入和技術(shù)支持，打通稅務(wù)機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、房管部門、金融系統(tǒng)等多個(gè)部門的信息平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)交易管理部門建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)登記制度，建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、交易價(jià)格的公開(kāi)查閱制度以及部門協(xié)作和信息共享制度，運(yùn)用高效率的信息管理手段，及時(shí)、準(zhǔn)確地為稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)，形成完整的全國(guó)性房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。這樣有助于減少偷逃稅行為的發(fā)生，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管有效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理。