曾慧娟

朝青板塊一直被公認(rèn)為毗鄰CBD最近的絕佳居住區(qū)域。其樓市從2004年起步，經(jīng)過(guò)十年開(kāi)發(fā)，生活配套、交通路網(wǎng)已相當(dāng)完善。目前區(qū)域樓市只有二手房在成交，新房市場(chǎng)早已開(kāi)發(fā)完畢。二手房?jī)r(jià)格因?yàn)榻ㄖ甏?、房屋品質(zhì)的區(qū)別，從3萬(wàn)-6萬(wàn)元/平米不等。

只有二手房在售

從地鐵青年路站出來(lái)，站在朝陽(yáng)大悅城往四周看去，高樓林立，車(chē)水馬龍。朝青板塊南起朝陽(yáng)路，北至姚家園路，東西分別為東五環(huán)、東四環(huán)，其中，東五環(huán)、東四環(huán)、青年路縱貫板塊南北，朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、姚家園路橫穿東西，該板塊緊鄰CBD和朝陽(yáng)公園，被稱(chēng)為“CBD商務(wù)服務(wù)區(qū)”。目前這里形成了一個(gè)包括普通住宅、高檔住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)等物業(yè)類(lèi)型較齊全的居住生活區(qū)域。

作為已經(jīng)發(fā)展相當(dāng)成熟的區(qū)域，朝青板塊新房已經(jīng)斷供，區(qū)域內(nèi)只有二手房出售，以石佛營(yíng)東里、十里堡北里為代表的老社區(qū)集中在西部；以星河灣、天鵝灣、財(cái)滿(mǎn)街為代表的高端社區(qū)集中在東部。老社區(qū)和高端社區(qū)的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，有的甚至達(dá)到一倍。

“區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格最高的是星河灣，在6萬(wàn)元/平米?！辨溂业禺a(chǎn)青年路店一位中介人士向記者說(shuō)道。星河灣于2005年開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型都在200平方米以上，單套價(jià)格至少在1200萬(wàn)元以上。另一個(gè)高端盤(pán)保利東郡屬是2013、2014年交房的，房源較少，交易房源均價(jià)7萬(wàn)元/平米。

價(jià)格相對(duì)較低的樓盤(pán)是石佛營(yíng)東里、石佛營(yíng)西里等經(jīng)適房小區(qū)，價(jià)格在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，都是90年代的房屋。戶(hù)型面積既有40多平米的一居，也有140多平米的三居，價(jià)格在3.3萬(wàn)元/平米。據(jù)中介介紹，石佛營(yíng)西里住著很多政府部門(mén)的工作人員，環(huán)境更好。

百萬(wàn)大盤(pán)國(guó)美第一城緊鄰石佛營(yíng)東里小區(qū)，小區(qū)有自己獨(dú)立的幼兒園和小學(xué)，價(jià)格在3.5萬(wàn)元/平米左右。

“3萬(wàn)多元的房屋年齡較長(zhǎng)，一般是老舊小區(qū)，價(jià)格肯定便宜，星河灣屬區(qū)域高檔小區(qū)，也是相對(duì)較新的小區(qū)，精裝修很高檔，價(jià)格肯定高些?！鄙鲜鲋薪槿耸空f(shuō)道。

華紡易城小區(qū)目前均價(jià)在4.3萬(wàn)元/平米，為2008年建的小區(qū)，帶有勁松第一幼兒園名額，其屬一級(jí)一類(lèi)幼兒園。金隅鳳麟洲是聯(lián)排別墅和普通住宅混合區(qū)，小區(qū)自帶花園，2008年建成，目前均價(jià)4.1萬(wàn)元/平米。珠江羅馬嘉園距離地鐵6號(hào)線(xiàn)青年路站最近，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平米。

據(jù)中介介紹，該區(qū)域置業(yè)者包括職業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者、商務(wù)人士，以及在CBD、國(guó)貿(mào)、使館區(qū)辦公的外籍人士，他們的上班地點(diǎn)以CBD、朝陽(yáng)門(mén)居多。

宜居區(qū)域

朝青區(qū)域定位北京商務(wù)區(qū)，處在CBD和通州的必經(jīng)之路上，區(qū)域內(nèi)有地鐵一號(hào)線(xiàn)、六號(hào)線(xiàn)，有朝陽(yáng)大悅城這一巨大商務(wù)綜合體，配套成熟，房屋品質(zhì)也不錯(cuò)，地處四環(huán)半，均價(jià)4萬(wàn)多每平米，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，相比北京其他幾個(gè)同等位置的房?jī)r(jià)，該區(qū)域房?jī)r(jià)很有優(yōu)勢(shì)。

“區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，早已沒(méi)有新入市的地塊，所以也沒(méi)有頂豪入市而影響房?jī)r(jià)，這兩年房?jī)r(jià)都很平穩(wěn)。緊鄰的朝陽(yáng)公園，因?yàn)橛蟹汉?、東山墅這些頂級(jí)豪宅入市，區(qū)域房?jī)r(jià)漲的很快。”張大偉表示。

從朝青區(qū)域所處的四環(huán)半位置看，朝青區(qū)域既有3萬(wàn)多元每平米的公房、4萬(wàn)多元每平米的商品房，區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型豐富，總價(jià)200多萬(wàn)元，而現(xiàn)在新房市場(chǎng)要買(mǎi)到200多萬(wàn)元總價(jià)的房子，同樣的地理位置很難找到。西四環(huán)外五棵松、玉泉路一帶房源較老，配套也沒(méi)有朝青區(qū)域齊全。北四環(huán)亞運(yùn)村總價(jià)有100多萬(wàn)元的，但是單價(jià)在4萬(wàn)多元每平米，200多萬(wàn)元總價(jià)也就買(mǎi)小戶(hù)型，也屬于老房源。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅還認(rèn)為，朝青板塊最大的優(yōu)勢(shì)是宜居性，偏生活化定位，整體樓盤(pán)品質(zhì)較高，片區(qū)交通配套、學(xué)校、住宅的規(guī)劃都有均衡性，是一個(gè)中高端改善型居住區(qū)。

CBD商務(wù)服務(wù)區(qū)的演變

朝青區(qū)域樓市的發(fā)展起源于2004年?！?003年5月份，我來(lái)這里買(mǎi)房時(shí)，青年路還是一條又老又破的小馬路，兩邊是名副其實(shí)的臭水溝，周?chē)且淮笃桶拇迩f，像走到了村子里。連個(gè)稍微大型的商場(chǎng)都沒(méi)有，更別提什么高檔社區(qū)的蹤影?！本镁佑诖说囊ε咳缡钦f(shuō)。

2003年朝陽(yáng)北路一期貫通，打通了區(qū)域任督二脈。隨后伴隨著政府對(duì)區(qū)域的大手筆規(guī)劃和規(guī)模性開(kāi)發(fā)，朝青這個(gè)緊鄰CBD的區(qū)域一時(shí)間成為眾多開(kāi)發(fā)商追逐的區(qū)域。在這前后幾年里，首創(chuàng)、合生、遠(yuǎn)洋、華紡地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)駐。

2003年，珠江羅馬嘉園、炫特區(qū)進(jìn)入朝陽(yáng)北路以北地區(qū)，朝青板塊初具雛形，珠江羅馬嘉園以當(dāng)時(shí)7000元/平米的均價(jià)，高價(jià)的精裝修，在此開(kāi)啟高檔住宅的先河。2005年，星河灣以1.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格入市，正式掀起高檔住宅開(kāi)發(fā)熱潮，隨后，天鵝灣、逸翠園等知名高檔項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)入市，朝青板塊迎來(lái)升級(jí)，“滿(mǎn)區(qū)盡是高品質(zhì)住宅”，這一區(qū)域的百萬(wàn)大盤(pán)國(guó)美第一城也是這一年上市并熱銷(xiāo)，當(dāng)年這一區(qū)域，也是京城樓市最受關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域之一。

2006年和2007年，朝青板塊除北京星河灣、珠江羅馬家園、A—Z Town青年匯、東岸等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品之外，金隅鳳麟洲等項(xiàng)目也都陸續(xù)上市。

2008年入市的純新盤(pán)與往年相比，放量有所減少，主要以老項(xiàng)目后期為主。這一年，北京樓市出現(xiàn)調(diào)整。作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的朝青區(qū)域一手難敵四腳，2009年進(jìn)入僵持階段，區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有一定幅度下調(diào)。

從2004年到2009年，朝青區(qū)域平均房?jī)r(jià)翻了三倍以上，2010年，星河灣三期已經(jīng)賣(mài)到42000元/平方米，泛海國(guó)際自開(kāi)盤(pán)由10000元/平方米上升到32600元/平方米，公園1872、天鵝灣、珺峰都已漲至20000元/平方米以上。

2010年，朝陽(yáng)大悅城、陽(yáng)光新城市廣場(chǎng)、十里堡西單商場(chǎng)等大型商業(yè)營(yíng)業(yè)，朝青板塊居住氛圍開(kāi)始成熟，隨著朝青板塊內(nèi)青年路拓寬、朝陽(yáng)北路東延貫通、地鐵6號(hào)線(xiàn)一期開(kāi)通，交通網(wǎng)絡(luò)豐富，朝青區(qū)域再次煥發(fā)出新活力。

至2012年，位于朝青板塊核心位置的樓盤(pán)分別有大悅公寓、東恒盛世季、華紡新天地、御翠·尚府4個(gè)項(xiàng)目，這4個(gè)項(xiàng)目由于均位于五環(huán)以?xún)?nèi)的核心位置，臨近朝青板塊的主流商業(yè)區(qū)，定價(jià)普遍偏高，在30000-40000元/平方米區(qū)間。

“從2012年至今，朝青樓市一直比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)一直跟隨北京市整體房?jī)r(jià)起伏，沒(méi)有出現(xiàn)大漲，三年時(shí)間普通住宅漲了大概1萬(wàn)元/平米，價(jià)格保持在3、4萬(wàn)元/平米，而此期間，北五環(huán)的回龍觀區(qū)域，房?jī)r(jià)也從不到2萬(wàn)元/平米漲到如今的3萬(wàn)元/平米?！辨溂业禺a(chǎn)朝青路門(mén)店工作人員說(shuō)。

兩個(gè)歷史性事件

在朝青樓市的發(fā)展歷程中，除了品牌房企、高端樓盤(pán)的推動(dòng)，CBD東擴(kuò)、地鐵6號(hào)線(xiàn)開(kāi)通也是不得不提的重要事件。

2010年3月，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里的方案確定，根據(jù)CBD東擴(kuò)方案顯示，東擴(kuò)區(qū)域內(nèi)50%是寫(xiě)字樓，25%是住宅，還有25%是其他商業(yè)和文化設(shè)施配套。東擴(kuò)區(qū)位于東三環(huán)路和東四環(huán)路之間，朝陽(yáng)北路以南至通惠河以北區(qū)域，面積約3萬(wàn)平方公里。東擴(kuò)意味著中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)、商業(yè)資源將向東部延展，大量高收入、高消費(fèi)客群東移，正在逐步帶動(dòng)周邊高端物業(yè)的租售需求。其中，朝青和通州成為商務(wù)人士的首選居住區(qū)域。

“CBD東擴(kuò)利好消息2009就曾經(jīng)推動(dòng)朝青區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，2010年?yáng)|擴(kuò)方案確定，區(qū)域內(nèi)二手房售價(jià)普遍上漲10%-20%，當(dāng)年均價(jià)約為2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)/平方米，個(gè)別高檔社區(qū)二手房售價(jià)甚至上漲50%，高達(dá)4萬(wàn)-5萬(wàn)/平方米?！蔽覑?ài)我家朝青天鵝灣店經(jīng)紀(jì)人告訴記者。在國(guó)美第一城，一套95平方米的房子，CBD東擴(kuò)前業(yè)主報(bào)價(jià)為200萬(wàn)元，2010年3月已經(jīng)漲至240萬(wàn)元。

房?jī)r(jià)再一次上漲出現(xiàn)在2012年，地鐵6號(hào)線(xiàn)即將貫通?！暗罔F6號(hào)線(xiàn)2012年年底通車(chē)的消息，讓沿線(xiàn)多個(gè)二手房小區(qū)的價(jià)位在2012年‘蹭蹭上躥，個(gè)別房主甚至出現(xiàn)了‘捂房的心理。”我愛(ài)我家朝青板塊的一個(gè)中介門(mén)店員仍然對(duì)2012年地鐵6號(hào)線(xiàn)開(kāi)通時(shí)的市場(chǎng)記憶猶新。

“以國(guó)美第一城一套87平方米的兩居室為例，該房源在當(dāng)年8月份的掛牌總價(jià)為235萬(wàn)元，但地鐵將在年底開(kāi)通的消息傳出后，業(yè)主便主動(dòng)找到中介，要求把價(jià)格提高到245萬(wàn)元。”店員告訴記者，這個(gè)小區(qū)在朝陽(yáng)區(qū)青年路上，出小區(qū)大門(mén)步行5-10分鐘便是6號(hào)線(xiàn)一期的青年路站，“地鐵概念”成了業(yè)主漲價(jià)的最大籌碼。

“還有業(yè)主甚至直接表示想等地鐵通了再賣(mài)?！彼嘎?，2012年8月末自己的一位客戶(hù)原本看好了一套三居室房源，但房主卻始終不露面簽合同，并聲稱(chēng)自己現(xiàn)在不著急用錢(qián)，想等到年底看看。從當(dāng)年的8月到9月，區(qū)域內(nèi)許多房源掛牌價(jià)都漲了1000元/平方米左右。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，規(guī)劃的地鐵3號(hào)線(xiàn)，將在石佛營(yíng)設(shè)一站地，地鐵開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的時(shí)間沒(méi)有確定，但是肯定會(huì)在2020年內(nèi)建成并投入運(yùn)營(yíng)。