冷旭

摘 要：現(xiàn)階段我國正處在全面改革深化階段，各個(gè)領(lǐng)域的改革都如火如荼的進(jìn)行著，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目管理，其模式的轉(zhuǎn)型與升級也有進(jìn)一步提升的需求。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是開發(fā)管理中的重要核心，對房地產(chǎn)運(yùn)營有著極其重要的影響，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的深化分析，對管理水平及質(zhì)量的提升就有著積極作用。基于此，本文主要就房地產(chǎn)項(xiàng)目管理特征及類型加以闡述，然后就房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模型與網(wǎng)絡(luò)化加以分析，并就房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀問題及優(yōu)化模式構(gòu)建進(jìn)行探究，希望通過此次理論淺析對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化拋磚引玉。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；優(yōu)化模式

引言

國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，多年來已經(jīng)采取了各項(xiàng)政策及產(chǎn)業(yè)措施進(jìn)行調(diào)控，在各項(xiàng)宏觀調(diào)控的政策下，各企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也跟進(jìn)了調(diào)整。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要是在管理者之下通過一系列系統(tǒng)化的方法進(jìn)行管理，使項(xiàng)目建設(shè)得到有效的統(tǒng)籌與合規(guī)運(yùn)營，以達(dá)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的高效管理。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)建設(shè)迅速發(fā)展時(shí)期，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的優(yōu)化，其理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理特征及類型分析

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要特征分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式根據(jù)類型的不同會有不同的特征體現(xiàn)，其中在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其特征主要是在管理的方法上較為成熟，甲方能夠全面掌握與領(lǐng)導(dǎo)咨詢、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、施工、以及監(jiān)理等單位，并對工程質(zhì)量能有效控制與擔(dān)保。而對于委托代理型項(xiàng)目管理，在甲方層面只能選定項(xiàng)目管理、工程咨詢等團(tuán)隊(duì)，在招標(biāo)前確定完整工作流程及項(xiàng)目開發(fā)細(xì)則后，以委托合約形式進(jìn)行授權(quán)管理。

另外，在DB（設(shè)計(jì)施工總包）模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征體現(xiàn)上，這一模式較為適合簡單工程項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)、采購和施工等層面都能得到有效實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理既要適應(yīng)施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要適應(yīng)項(xiàng)目所處的開發(fā)周期、開發(fā)環(huán)境等多條件的需求。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄都是不可能收到切實(shí)理想效果的[1]。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，才能提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理類型分析

對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式進(jìn)行分類有助于建設(shè)參與方特別是開發(fā)商對適合自己項(xiàng)目的管理模式能有正確的選擇。并且也有利于思路的清理，對一些先進(jìn)的項(xiàng)目管理理念加以引入，從而找到管理上的差異進(jìn)行比對完善。在對項(xiàng)目的管理類型分類中要能遵循相應(yīng)原則，要能按照提供服務(wù)的范圍，分階段以及分目標(biāo)對對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理，還要能全方位以及全過程的進(jìn)行管控，還要能夠在預(yù)算下盡可能將項(xiàng)目各項(xiàng)成本得以最大化的降低，要能在預(yù)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)，使得項(xiàng)目在管理中的資源得到充分合理化的使用。在管理中要能夠和環(huán)境得到協(xié)調(diào)進(jìn)行并使得管理有秩序的進(jìn)行?？傊?，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的類型層面來看主要有傳統(tǒng)模式、代理模式、風(fēng)險(xiǎn)型管理模式以及設(shè)計(jì)施工總承包模式等。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模型與網(wǎng)絡(luò)化分析

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模型分析

從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模型層面來看，能夠?qū)⑵湓诙鄻踊袠I(yè)加以應(yīng)用，在這一管理模型上是三維形態(tài)的，在第一維主要是成熟的四梯級，二維則是項(xiàng)目管理的九個(gè)領(lǐng)域及五個(gè)基本過程，而在第三維主要是組織項(xiàng)目管理的三個(gè)版圖層次[2]。不僅如此，這一模型還提供了兩維框架模型，這就使得企業(yè)間的比較以及和競爭者的比較目標(biāo)得到了有效實(shí)現(xiàn)，從而在結(jié)構(gòu)化的改進(jìn)路線上就能得到有效確定。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目是一次性任務(wù)，特點(diǎn)各異，這就決定了項(xiàng)目管理的一次性，這一項(xiàng)目管理就不僅要能夠適合企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特征，同時(shí)也要能夠具備項(xiàng)目所處時(shí)間及環(huán)境等條件特征。按照項(xiàng)目管理規(guī)范對項(xiàng)目管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都要遵循著計(jì)劃以及實(shí)施和檢查處理等管理思路，從而形成計(jì)劃——實(shí)施——檢查處理的閉路循環(huán)。把計(jì)劃最小單位精確到工作項(xiàng)，在處理過程中實(shí)現(xiàn)三算對比，非偏差的原因進(jìn)行分析然后指導(dǎo)下階段的計(jì)劃并進(jìn)入到下一PDCA（質(zhì)量環(huán)）的循環(huán)。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的網(wǎng)絡(luò)化分析

從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的網(wǎng)絡(luò)化層面來看，這也是未來房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)發(fā)展趨勢，單輪房地產(chǎn)建筑業(yè)，是分散性以及勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，但由于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈最完善與行業(yè)細(xì)分最為成熟的產(chǎn)業(yè)，每項(xiàng)工程都會有多個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行參與其中，這樣在工作的協(xié)調(diào)性以及施工的時(shí)間上就比較復(fù)雜。并在項(xiàng)目管理中也通常會產(chǎn)生大量文件，這樣在人為因素的錯(cuò)誤上就比較容易發(fā)生，管理的效率也很難得到有效呈現(xiàn)，所以這就需要通過網(wǎng)絡(luò)化的管理方式。在這一管理模式下就能將成本管理得以科學(xué)化的控制，特別在團(tuán)隊(duì)以及資料的分散管理上有著很大的優(yōu)勢作用[3]。將其在內(nèi)部的管理中加以應(yīng)用還能夠形成互通的管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的離散性以及差異性大的問題，在網(wǎng)絡(luò)化的管理模式下就能得到有效處理。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀問題及優(yōu)化模式構(gòu)建策略探究

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀問題分析

我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈來愈激烈，這一多元化的市場環(huán)境對房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理也提出了更高的挑戰(zhàn)，當(dāng)前的市場是優(yōu)勝劣汰的生存模式，對房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中針對施工企業(yè)的內(nèi)部實(shí)施的是項(xiàng)目承包制，在對開發(fā)項(xiàng)目施工推行承包經(jīng)營責(zé)任制后，在基數(shù)的確定及指標(biāo)制定等方面都要能得到有效落實(shí)，從而來獲得更多的收益，通過現(xiàn)代化的管理方式運(yùn)用就成了當(dāng)務(wù)之急。

從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)際發(fā)展情況來看，還有諸多問題有待完善解決，這些問題主要體現(xiàn)在項(xiàng)目初始階段市場調(diào)研沒有得到充分的體現(xiàn)。這樣在項(xiàng)目開始銷售就會發(fā)現(xiàn)多地方滯后同類項(xiàng)目就造成了銷售上的困難，對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也增大了，所以對市場調(diào)研是比較需要的。再者就是盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，在品牌意識層面較為缺乏，還有是不重視二次深化設(shè)計(jì)工作，沒能夠有效控制變更，在客戶的服務(wù)意識層面比較差[4]。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化模式構(gòu)建策略探究

第一，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式進(jìn)行優(yōu)化構(gòu)建，需從多方面進(jìn)行考慮，要能將項(xiàng)目管理方法得以正確的選擇進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的管理。施工項(xiàng)目的一次性特征對項(xiàng)目管理的特殊性有著決定性作用，所以要能在管理上科學(xué)性的體現(xiàn)，不能夠照搬管理模式，要能找準(zhǔn)管理中自身特征，將管理的薄弱部分找到選擇適當(dāng)?shù)墓芾矸椒?，這樣才能將管理水平以及效率得到有效提升。再者要能將成本管理制度進(jìn)行積極構(gòu)建，在目標(biāo)分解以及子系統(tǒng)的健全下進(jìn)行將成本管理得以積極推進(jìn)，要能將經(jīng)濟(jì)效益得到有效提升。

第二，要能夠?qū)㈨?xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)有效提升，不斷的通過培訓(xùn)使得管理人員的水平能滿足現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理要求。尤其是項(xiàng)目經(jīng)理要能有與時(shí)俱進(jìn)和持續(xù)創(chuàng)新的管理能力，在實(shí)際管理中將人本位思想得到充分體現(xiàn)。項(xiàng)目管理人員還要能夠緊隨時(shí)代發(fā)展的步伐，將科學(xué)化的管理技術(shù)進(jìn)一步的優(yōu)化發(fā)展，在培訓(xùn)層面進(jìn)行加強(qiáng)，通過專業(yè)化的培訓(xùn)將項(xiàng)目管理隊(duì)伍得以合理化建設(shè)，這樣才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有序開展打下基礎(chǔ)。

第三，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式優(yōu)化構(gòu)建還需要有法律保障作為強(qiáng)有力的后盾，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，近些年問題不斷出現(xiàn)，很大程度是相關(guān)法律體系還沒有完善。部分的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下罔顧法律，存在著行業(yè)壟斷以及錢權(quán)交易等腐敗行為，這些層面的問題對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展都造成了很大影響。所以針對此要能加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)的建設(shè)以及完善，這樣才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為項(xiàng)目管理也能營造一個(gè)良好的管理環(huán)境[5]。

第四，對于房地產(chǎn)的項(xiàng)目要能加強(qiáng)現(xiàn)場管理，對其進(jìn)度進(jìn)行有效控制，進(jìn)度控制的主要認(rèn)識就是對施工單位進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行過程的強(qiáng)管控，要能定期的檢查工程建設(shè)的進(jìn)度，監(jiān)督單位也要采取相應(yīng)措施來對進(jìn)度計(jì)劃結(jié)合實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，對工期保障。另外要強(qiáng)化對房地產(chǎn)的質(zhì)量控制，能夠分階段的加以控制，從起始過程質(zhì)量控制方面就要分階段的進(jìn)行審查，配合目標(biāo)成本管控方法，對整個(gè)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)的各個(gè)階段進(jìn)度實(shí)施監(jiān)控及審批。

4.結(jié)語

總而言之，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式優(yōu)化要結(jié)合實(shí)際全面考慮，對房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理的完善是保障房地產(chǎn)行業(yè)良性競爭的重要基礎(chǔ)，從具體的管理模式優(yōu)化內(nèi)容上要從法律以及人員的管理和制度的完善等多方面著手。對涉及到的各環(huán)節(jié)都要能把控，針對當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀問題，管理者要積極反思并應(yīng)對，不斷的將管理水平提升，此次主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式類型及優(yōu)化方式的視角進(jìn)行分析研究，希望此次思考能對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的健康運(yùn)行起到促進(jìn)作用。（作者單位：中天城投集團(tuán)）

參考文獻(xiàn)：

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[3] 蘇雙全.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[J].中國科技信息.2014（23）

[4] 來豐剛，田兵權(quán).房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)探討[J].西華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版）.2013（01）

[5] 朱廣安.論現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析[J].廣東科技.2014（03）