毛曉飛1 張柱2

1.浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10020；2藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司 310020

摘要：房地產(chǎn)工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中極為重要，不僅影響人們的居住情況，還且影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會信譽(yù)，因此需重視房地產(chǎn)工程管理，通過多種有效途徑，提高管理力度與管理質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；有效途徑

現(xiàn)階段，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快我國城市化的速度，因此房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量的實(shí)踐活動證明：房地產(chǎn)工程管理能夠有效增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，以保證我國人民的財產(chǎn)安全與生命安全，加快我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。在房地產(chǎn)工程管理過程中，一旦存在管理不當(dāng)?shù)那闆r，會增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資費(fèi)用，且房地產(chǎn)施工過程中普遍存在操作違規(guī)、偷工減料等現(xiàn)象，不僅嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)利益，而且會對我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生不良影響。

一、房地產(chǎn)工程管理概述

房地產(chǎn)工程管理值得是施工單位全面管理房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)工程開發(fā)中，施工建設(shè)屬于一個極為重要的階段，涵蓋房地產(chǎn)工程管理。在房地產(chǎn)工程管理過程中，需協(xié)調(diào)、指揮、控制、檢查與計劃房地產(chǎn)的施工建設(shè)，并協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)與市場、社會之間的關(guān)系[2]。房地產(chǎn)工程管理中，需重視招投標(biāo)工作、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計、監(jiān)督、工程驗(yàn)收與竣工等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)中，涉及到多種問題，技術(shù)與專業(yè)性水平較高。在房地產(chǎn)工程管理過程中，需編制系統(tǒng)性、高效能、調(diào)理性的管理工作，以保證房地產(chǎn)工程管理的順利進(jìn)行?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)工程管理已屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的重要組成部分，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)。

二、房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀

1、供需不平衡

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)土地價格節(jié)節(jié)高升，很多地方出現(xiàn)“地王”，而市場需求受到宏觀調(diào)控等因素的影響，市場需求嚴(yán)重不足，導(dǎo)致大量庫存的存在，且房子售價上不去，因此需要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，采取一系列的有效措施，以提高房地產(chǎn)的管理質(zhì)量，管理中出效益，管理中求生存。

2、房地產(chǎn)質(zhì)量管理落后

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商極為重視開放模式的周轉(zhuǎn)，忽視房地產(chǎn)施工過程中的質(zhì)量管理，導(dǎo)致質(zhì)量管理方式較為滯后，造成房鬧現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商重視市場

目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)與市場營銷陷入兩難的境地，房地產(chǎn)開發(fā)商一味的重視市場，依靠快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式來把握市場，以獲取最大限度的經(jīng)濟(jì)利益，從而在日漸激烈的市場競爭中求得生存。因此，在房地產(chǎn)工程施工過程中，普遍存在無證施工、招投標(biāo)手續(xù)不完備或者是圖紙不完備的情況下進(jìn)行施工建設(shè)。多數(shù)房地產(chǎn)施工單位為了在合同規(guī)定的施工周期內(nèi)完成施工或者是提前結(jié)束施工，普遍開工提前，以此來增加企業(yè)所獲取的經(jīng)濟(jì)效益。有的企業(yè)甚至是在手續(xù)不全的情況下施工，有的施工企業(yè)發(fā)現(xiàn)規(guī)章制度中存在的漏洞，在手續(xù)辦理尚未批準(zhǔn)的情況下進(jìn)行施工，在被發(fā)現(xiàn)后需立即停止施工，還需受到經(jīng)濟(jì)懲罰，在影響房地產(chǎn)施工周期的同時，還影響經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)信譽(yù)[3]。

三、房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

1、維持房地產(chǎn)的供需平衡

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需重視房地產(chǎn)管理工作，以保證房地產(chǎn)工程施工建設(shè)的有序進(jìn)行。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈，因此對房地產(chǎn)開放商的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)力造成很大的沖擊與影響。而現(xiàn)階段，我國的土地價格較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中資金成本的大幅度上升，房價一漲再漲，導(dǎo)致大量新房賣不出去，資金收不回來，造成資金鏈的短缺。

重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)管理，主要是因?yàn)檎袠?biāo)既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)效益，又對房地產(chǎn)施工質(zhì)量產(chǎn)生影響。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)招標(biāo)過程中，形式與方法均較為單一，因此在房地產(chǎn)招標(biāo)過程中需充分考慮統(tǒng)一招標(biāo)與個別招標(biāo)，縮小競標(biāo)價格的影響，并對競標(biāo)企業(yè)的資金運(yùn)作能力、經(jīng)營資格以及施工技術(shù)等方面進(jìn)行考慮，全面評估施工單位的能力，選擇最理想的施工單位。房地產(chǎn)開放商需認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目的預(yù)測與評估，以準(zhǔn)確判斷地價，在投標(biāo)過程中，防止惡意競爭的存在，以有效控制房地產(chǎn)工程的價格，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。例如：某房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地中標(biāo)費(fèi)用為6個億，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過該土地的市場價格，增加資金成本投入，增加市場營銷難度，若是在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)企業(yè)不惡意競爭，僅以自己的市場調(diào)研情況為基礎(chǔ)，給出投標(biāo)價格，會大大降低土地費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的資金投入，降低房價，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理質(zhì)量嚴(yán)重影響房地產(chǎn)的盈利情況[4]，嚴(yán)重影響市場房價，因此在房地產(chǎn)工程管理，需重視成本管理，以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制具備良好合理性、可行性的管理目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商需進(jìn)行市場調(diào)查，收集有用的市場信息，以對房地產(chǎn)醒目的利潤與成本進(jìn)行有效評估，做好房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目概算。房地產(chǎn)開發(fā)單位需重視市場調(diào)研工作，并分析市場信息，以有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險，并與施工現(xiàn)場的實(shí)際情況相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)單位需詳細(xì)分析建筑物經(jīng)濟(jì)性、性能與安全性，保證各指標(biāo)均符合規(guī)定要求，防止經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)的存在。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計過程中，需充分考慮項(xiàng)目預(yù)算工作，并對設(shè)計圖實(shí)施規(guī)劃與測量，以提高設(shè)計圖紙中相關(guān)信息的精確度[5]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司還需做好與施工單位的協(xié)調(diào)工作，落實(shí)工程施工環(huán)節(jié)，以有效控制房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理與控制

人們在買房購房過程中對房子性價比與質(zhì)量的要求較高，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司需嚴(yán)格控制房地產(chǎn)質(zhì)量，但是房子質(zhì)量問題在短期內(nèi)顯現(xiàn)不出來，而是隨著時間的增加而不斷出現(xiàn)，嚴(yán)重影響人們的日常生活，嚴(yán)重威脅人們的財產(chǎn)安全與生命安全，對房地產(chǎn)開發(fā)單位的信譽(yù)造成極大的影響。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，盡量降低不良影響。重視房地產(chǎn)施工過程中施工設(shè)備、施工人員等的管理，以有效控制施工設(shè)備的質(zhì)量與施工人員的數(shù)量。房地產(chǎn)建筑設(shè)計過程中，需多考慮人們的生活需求與心理需求，最大限度的為人們生活提供方便。房地產(chǎn)施工完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視房地產(chǎn)工程的管理工作，對顧客咨詢進(jìn)行認(rèn)真對待，及時解答顧客存在的疑問。及時檢修建筑物，并做好物業(yè)管理，對于顧客的意見及時聽取與解決，為入住居民提供高質(zhì)量的服務(wù)[6]。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需手續(xù)齊全

房地產(chǎn)開發(fā)單位需重視管理工作，仔細(xì)研讀國家相關(guān)的法律法規(guī)，以確定政策保護(hù)，并嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行施工建設(shè)。房地產(chǎn)工程的每一項(xiàng)操作均需在文件形式的許可下進(jìn)行，以避免新房庫存大量剩余，套牢房地產(chǎn)開放商的資金[7]。目前，我國的房屋限購令逐漸放開，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購買土地時，需對不同區(qū)域?qū)嵭械膰艺邩O為了解，以保證房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需重視規(guī)劃管理，需按部就班進(jìn)行，在地理位置選擇過程中，需充分考慮周邊的環(huán)境、房地產(chǎn)行情、居民購買力以及市場競爭力等，做好市場調(diào)研工作，從而進(jìn)行房地產(chǎn)施工建設(shè)的規(guī)劃，既能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商施工建設(shè)，又能夠保證良好的市場行情。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施管理中，房地產(chǎn)工程管理尤為重要，不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與施工質(zhì)量，而且影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此在房地產(chǎn)工程管理過程中，需重視供需平衡、質(zhì)量管理、招投標(biāo)管理、成本控制、質(zhì)量管理等方面，以提高房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊雯.淺議建設(shè)工程管理的重要性和有效途徑[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（11）：479.

[2] 劉萬貴.建筑工程管理有效途徑探究[J].企業(yè)文化（下旬刊），2011，（7）：122-123.

[3] 王耀輝.建筑工程管理中的創(chuàng)新型綜合項(xiàng)目管理措施探究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（19）：360.

[4] 何大海.房地產(chǎn)工程管理的有效途徑分析[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（上），2015，（6）：154-155.

[5] 馬高鋒.房地產(chǎn)工程管理的有效途徑解析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2015，（15）：1656.

[6] 張強(qiáng).淺談房地產(chǎn)工程管理的有效途徑[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2015，（10）：195-198.

[7] 付兵.建筑工程管理中建筑工程造價控制的有效途徑初探[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，（21）：225.