鐘銳等

摘要：近年來小產(chǎn)權(quán)房問題得到社會的廣泛關(guān)注，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占據(jù)房地產(chǎn)市場一角。為找出小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的關(guān)鍵所在，為政府對小產(chǎn)權(quán)房的治理提供參考路徑，利用博弈論構(gòu)建政府、開發(fā)商、集體經(jīng)濟組織三方博弈模型，試圖從內(nèi)部因素分析小產(chǎn)權(quán)房形成原因。研究發(fā)現(xiàn)，博弈三方在比較利益驅(qū)動下，經(jīng)過反復(fù)博弈，最終的混合納什均衡是政府禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，而集體經(jīng)濟組織和開發(fā)商是傾向于支持建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。得出結(jié)論：提高集體土地征地補償標(biāo)準(zhǔn)，完善農(nóng)村社會保障制度，更多地賦予集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民參與土地增值的分配權(quán)力，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民真正享有土地的權(quán)利是根治小產(chǎn)權(quán)房的解決之道。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房，利益主體，博弈

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）08-0074-80 收稿日期：2015-06-18

1 引言

隨著我國社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，特別是不斷加快的城鎮(zhèn)化速度以及日益高企的房價，小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生之日起，城市居民就被禁止購買。有關(guān)方面曾多次發(fā)文提出堅決遏制建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。客觀地說，盡管小產(chǎn)權(quán)房不符合國家相關(guān)的法律法規(guī)，但確實為解決部分城市中低收入群體的住房困難問題，改善城市中低收入群體最基本的民生需求，以及滿足其安居樂業(yè)的需要發(fā)揮了一定作用。因此，我們必須正視小產(chǎn)權(quán)房的客觀存在，它已成為我國房地產(chǎn)市場的一個組成部分。

目前，關(guān)于如何妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題，許多學(xué)者從博弈論方面做了不少研究。譚術(shù)魁、江奇等從小產(chǎn)權(quán)房供地市場的制度進行博弈分析；張占錄等從發(fā)展權(quán)導(dǎo)入角度對各方利益如何分配進行了博弈分析，劉毅等通過構(gòu)建動態(tài)和靜態(tài)博弈模型分析政府與開發(fā)商博弈二者之間各種效用函數(shù)。上述研究立足于以旁觀者角度進行外部評價和分析，對內(nèi)部行為決策研究較少?；诖?，本文通過構(gòu)建政府、集體經(jīng)濟組織、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商三者博弈模型，分析政府在默許、禁止監(jiān)督和禁止不監(jiān)督三種條件下分析各個主體行為決策過程，找出小產(chǎn)權(quán)房形成的關(guān)鍵所在，為政府妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供參考路徑。

2 我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀及國家相關(guān)政策梳理

2007年國務(wù)院和國土部就明確提出小產(chǎn)權(quán)房不合法，對購買小產(chǎn)權(quán)房的城市居民發(fā)出風(fēng)險提示，但一直缺乏實質(zhì)性的處罰，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房成為法不責(zé)眾的棘手問題。據(jù)全國工商聯(lián)數(shù)據(jù)，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工面積累計達(dá)到7.6億平方米。但民間機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計達(dá)到66億平方米。2012年，北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個本地市場的18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房接近1000萬平方米，西安大約占到25%到30% ，而深圳小產(chǎn)權(quán)房建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占全市住宅總量近一半。

通過對近幾年的政策梳理，不難把握這樣一個政策演進脈絡(luò)：中央逐步認(rèn)識到小產(chǎn)權(quán)房問題的嚴(yán)重性，從風(fēng)險提示到堅決禁止，政策出臺的力度和措辭的強度呈遞增趨勢。2007年國務(wù)院發(fā)文指出城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房不符合土地管理制度的規(guī)定，同年12月國務(wù)院明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，2008年國土部要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年國土部再次強調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處。2010年國土部開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，次年國務(wù)院成立小產(chǎn)權(quán)房清理領(lǐng)導(dǎo)小組。2011年和2013年國土部多次強調(diào)對小產(chǎn)權(quán)房不得辦理土地登記和補辦土地審批手續(xù)。

十八屆三中全會提出關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策后，針對社會上關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的輿論。國土部和住建部緊急通知：堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題，對小產(chǎn)權(quán)房開展一次集中排查摸底結(jié)合實際研究提出分類處理意見。由此可見，在七年時間里，政策內(nèi)容幾乎沒有實質(zhì)性的推進，缺乏具有可操作性和解決實際問題的政策內(nèi)容。

3 對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識

任何經(jīng)濟現(xiàn)象產(chǎn)生的背后都有其深層次的制度因素，城鄉(xiāng)二元土地市場結(jié)構(gòu)是小產(chǎn)權(quán)房形成的制度根源。以深圳等沿海城市的小產(chǎn)權(quán)房為例，由于城市特別是工業(yè)的發(fā)展，大量工人需要住房，而現(xiàn)代工廠一般不修建職工住房，需要地方政府或市場提供。但政府公租房的建設(shè)因各種原因跟不上工業(yè)的發(fā)展，市場上商品房價格的高漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工人的購買力。利用價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房可以幫政府與市場解決這個問題，政府既不出多少力又可促進工業(yè)的發(fā)展。從這個意義上講，政府是缺乏嚴(yán)格處理小產(chǎn)權(quán)房的意愿的?？梢哉f深圳等地的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中得到了政府默許，政府前期管理中未依法管理，甚至是政府違法，現(xiàn)在暴露了系列管理問題與后遺癥，政府想管理卻無法管理。

目前，我國大多數(shù)地區(qū)政府對小產(chǎn)權(quán)房的管理主要停留在對新開發(fā)建設(shè)的打擊和阻止層面，但是對遺留的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)、交易、物業(yè)管理等方面的規(guī)范管理還未列入議事日程。由于小產(chǎn)權(quán)房處在政府各職能管理部門的交叉點上，管理的效果并不明顯。

3 博弈模型

3.1 基本假設(shè)

博弈參與主體假設(shè)。本文中參與博弈的主體為政府、開發(fā)商、集體經(jīng)濟組織（農(nóng)戶），而且都是為追求自身利益最大化而非合作的。

參與主體理性假設(shè)。 政府、開發(fā)商、集體經(jīng)濟組織都是經(jīng)濟理性人，都為滿足自身需求而爭取效用和潛在收益區(qū)間的最大化。

參與主體之間信息假設(shè)。在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)博弈過程中，各利益主體都擁有完全相同的信息，都對彼此的行為選擇、效用函數(shù)相互了解。

3.2 參與要素

參與人：參與主體為政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商三者之間的博弈。

博弈主體策略空間：在博弈過程中，政府的行動集合={禁止并監(jiān)督；禁止不監(jiān)督；默許}，開發(fā)商的行動集合={使用集體土地建設(shè)；使用國有土地建設(shè)}，集體經(jīng)濟組織的行動集合={支持；不支持}。

博弈次序假設(shè)，由于各主體身份之特點，開發(fā)商、集體經(jīng)濟組織二者的行為必須在政府的行為選擇之后，方可做出選擇。因此，本文博弈次序為政府開始，其他雙方在其影響下做出選擇。

變量假設(shè)：博弈過程中，假設(shè)政府禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的概率為Q，政府監(jiān)督概率為P，監(jiān)督成功并處罰概率為V，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的概率為W。

3.2.1 集體經(jīng)濟組織的策略效用

在政府禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)并監(jiān)督時，集體經(jīng)濟組織支持開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所得經(jīng)濟收益為R11，C11為集體（農(nóng)戶）給開發(fā)商資金成本；C12 為失去宅基地給農(nóng)戶補償和分紅；C13為小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)后行政懲罰成本；C14為心理成本，監(jiān)督成功時集體支付為K1；未成功時為K2；不監(jiān)督為K3。

在政府默許建設(shè)時，集體支付為K4，R12為集體經(jīng)濟組織自用土地時所獲收益，R13集體（農(nóng)民）擁有土地被征收所得征地補償費，所付出時間和機會成本為C15，則集體支付為K5，如表1所示。

3.2.2 開發(fā)商的策略效用

在政府禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的情況下，企業(yè)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的收益為R21，違法成本C21，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的建安成本C22，心理和時間成本C23，與集體談判交易成本C24，集體土地取得費用成本為C25。假如政府監(jiān)督成功時，企業(yè)支付為Y1，假如監(jiān)督不成功時為Y2，以及不監(jiān)督時為Y3，如果企業(yè)選擇國有土地開發(fā)房地產(chǎn)其收益為R22，支付交易成本為C26，以及建筑安裝成本C27，土地有償使用費用C28及上交政府稅費I1，此時開發(fā)商的支付為Y4。

政府默許情況下，企業(yè)使用國有和集體土地的收益都為房地產(chǎn)開發(fā)收益，成本都為交易成本，土地有償使用費用、建筑安裝成本以及稅收或手續(xù)費I2，此時，企業(yè)選擇集體建設(shè)用地開發(fā)房地產(chǎn)支付為Y5，選擇國有建設(shè)用地開發(fā)房地產(chǎn)支付為Y6，如表2所示。

3.2.3 政府的策略效用

政府針對現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房采取禁止策略并實施監(jiān)督情況下，R31為政府查處小產(chǎn)權(quán)房的罰款收益；因禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)產(chǎn)生的對耕地資源保護，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面、保障社會公平及國家利益的正效應(yīng)V1，政府監(jiān)督查處成本為C31，主要是政府對小產(chǎn)權(quán)房的拆除費用和原來居住小產(chǎn)權(quán)房的居民安置費用，V2為政府查處小產(chǎn)權(quán)房對社會穩(wěn)定產(chǎn)生的負(fù)面政策效益。此時政府支付為Z1；如果政府監(jiān)督不成功，支付為Z2，不監(jiān)督支付為Z3；假若政府對小產(chǎn)權(quán)房采取默許放任的策略，政府所得收益為R32，主要為減少民生投入開支如保障房建設(shè)、社會穩(wěn)定、人口導(dǎo)入后帶來整體稅收增加等收益；V2為滿足居民居住需求，安居樂業(yè)的正效益；C33為需要支付耕地減少、政府加大對民生投入成本，以及對土地資源、房地產(chǎn)市場、社會公平的負(fù)面影響V1，此時政府的支付為Z4。

政府針對未開發(fā)或即將開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房采取禁止并監(jiān)督策略，政府需支付監(jiān)督成本C34（但可以使用國有建設(shè)用地的土地出讓金收益R33，以及相關(guān)土地增值稅費等收益R34），除此還需支付土地出讓的交易成本C35；這種情況下地方政府支付為Z5，若政府不監(jiān)督支付為Z6，政府默許支付為Z7，如表3所示。

4 博弈模型分析

4.1 集體經(jīng)濟組織的行動策略分析

由于我國經(jīng)濟快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化速度的加快，對于處于城市拓展區(qū)的集體土地的地價也得到提升。顯然對于集體經(jīng)濟組織來講，修建小產(chǎn)權(quán)房用于出租、出售和土地自用種地的經(jīng)濟效益是R11>R12。目前，我國法律體制不健全，相關(guān)法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房處理沒有明確規(guī)定，部分基層政府領(lǐng)導(dǎo)基于自身利益考慮對小產(chǎn)權(quán)房采取不聞不問態(tài)度，加之小產(chǎn)權(quán)房又處在政府各職能管理部門的交叉點上，政府監(jiān)督概率P不大。所以對集體經(jīng)濟組織的行政懲罰成本C13也隨之降低，進而導(dǎo)致集體經(jīng)濟組織對是否支持小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的心理成本降低。目前，我國現(xiàn)行集體土地征地補償標(biāo)準(zhǔn)R13普遍偏低，所以QPV對開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房影響不會很大，因此對總收益影響不大，一般來說當(dāng)R11>R12時候，U1>U2，即集體經(jīng)濟組織（農(nóng)戶）會支持小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)。

4.2 開發(fā)商行動策略分析

對于開發(fā)商來講，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的心理和時間成本C23較大，需要時刻擔(dān)心地方政府政策是否變動以及國土部門的查處等風(fēng)險。假設(shè)開發(fā)商使用集體土地和使用國有土地開發(fā)房地產(chǎn)獲得的收益都是一樣，即R21=R22，那么U3-U4的結(jié)果取決于土地開發(fā)過程中所投入的各種成本。正如前文已經(jīng)提到在現(xiàn)實實踐中，地方政府監(jiān)督小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的概率較低，較低的監(jiān)督概率導(dǎo)致監(jiān)督查處概率也低，所以企業(yè)的違法成本也很小。在經(jīng)營收益相同的情況下，影響U3-U4的因素就只有交易成本、土地獲得費用及稅收。由于不管土地權(quán)屬歸何方所有，但開發(fā)房地產(chǎn)項目的建筑安裝成本基本一致，所以此處不予考慮建安成本。因開發(fā)商使用集體土地不需要繳納土地一級開發(fā)的土地出讓金及各種稅費，而且土地價格可與集體經(jīng)濟組織協(xié)商取得。反之，如果使用國有土地需要進行招拍掛程序，除此還需支付土地出讓金，毫無疑問國有土地價格定會比集體土地價格高，即C28>C25。集體建設(shè)用地協(xié)商往往比使用國有建設(shè)用地容易，因此，在同等收益下企業(yè)會傾向于使用集體土地。以上分析表明，一般情況下當(dāng)R21>R22即U3-U4>0，開發(fā)商會傾向于選擇使用集體土地，當(dāng)R22>R21即U4—U3>0，開發(fā)商會傾向選擇使用國有土地。

4.3 政府行動策略分析

政府的行動策略U5-U6，取決于WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）和W（R31+V2-V1-C31）。政府監(jiān)督查處成本為C31，近年來各地政府一直嚴(yán)格遏制小產(chǎn)權(quán)房增量，監(jiān)督查處概率WPV>0；除此還有政府對土地財政追求即政府的土地出讓金收益R33，禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)產(chǎn)生的耕地資源保護，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面、保障國家利益的正效應(yīng)V1，V2為政府查處“小產(chǎn)權(quán)房”對社會穩(wěn)定產(chǎn)生的負(fù)面政策效益?；诂F(xiàn)實實踐V1-V2>0，WPV（R31+2V1-2V2）也大于0，因此可得：WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）>0。政府選擇默許，能獲得如減少民生投入、社會穩(wěn)定、人口導(dǎo)入、稅收增加等收益R32；滿足居民居住需求安居樂業(yè)的正效益V2，但相比集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后政府取得的土地出讓金R33，以及對房地產(chǎn)市場干擾和社會公平的負(fù)面影響V1，由此可得V10，即政府會傾向于禁止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

5 討論及結(jié)論

集體經(jīng)濟組織在與政府博弈的最優(yōu)策略是支持小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)；對房地產(chǎn)開發(fā)商來講在集體土地和國家土地開發(fā)房地產(chǎn)收益相同的情況下，使用集體土地是企業(yè)的最優(yōu)策略；對于政府而言，禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)可以帶來更多土地出讓金、土地增值稅費、耕地資源保護、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面、保障國家利益等多種效益，故其最理性的策略是禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

在現(xiàn)有政策法律框架下分配土地收益時，集體經(jīng)濟組織及農(nóng)戶所得的土地征用補償金較低，以及土地自用種地收益過低，這是集體經(jīng)濟組織傾向于支持開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的主要因素。因此，合理提高集體土地征地補償標(biāo)準(zhǔn)，完善農(nóng)村社會保障制度，更多地賦予集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民參與土地增值的分配權(quán)力，是根治小產(chǎn)權(quán)房的解決之道。

通過立法確立土地發(fā)展權(quán)，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場；規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，讓土地所有者——農(nóng)民真正享有土地的權(quán)利，這樣征地制度與小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)利益導(dǎo)向極端化的問題方可從制度上根本解決。

一般來說，對于處在不同時間和空間節(jié)點上的小產(chǎn)權(quán)房，地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展需要對小產(chǎn)權(quán)房采取禁止或默許的策略。進而導(dǎo)致開發(fā)商和集體經(jīng)濟組織的策略也會隨著政府策略變化做出相應(yīng)調(diào)整。本文僅用靜態(tài)博弈模型研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的博弈過程，文中部分參數(shù)因子還需繼續(xù)修正和優(yōu)化，這些問題在后續(xù)研究中將不斷完善。

參考文獻(xiàn)：

1.蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有條件“轉(zhuǎn)正”.國土資源導(dǎo)刊.2012.4

2.譚術(shù)魁 江奇等.社會轉(zhuǎn)型環(huán)境對“小產(chǎn)權(quán)房”購買行為的影響.中國土地科學(xué).2011.10（25）

3.張占錄.以土地發(fā)展權(quán)合理配置解決小產(chǎn)權(quán)房問題.城鄉(xiāng)建設(shè).2009.7

4.劉毅 田琳琳 馬永馳.利益博弈視角下小產(chǎn)權(quán)房治理的反思.大連理工大學(xué)學(xué)報（社會科版）.2011.4

5.徐偉 何平.“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)行規(guī)制政策之成因、演進及有效性探析.理論導(dǎo)刊.2014.1

6.陳西嬋.城鎮(zhèn)化、小產(chǎn)權(quán)房與房產(chǎn)稅.中國房地產(chǎn).2014.3

Abstract：The issue of limited property right house has obtained the societys widespread attention in recent years，limited property right house has become an important complement for the real estate market.In order to find out the key of construction of limited property right house and provide government with reference path for limited property right house governance，this paper uses the game theory to construct trilateral game model includes government，developers，collective economic organization and try to analyze the cases related to the forming of limited property right house from internal factors.The results indicate that：driven by the respective comparative advantages， government prohibits the construction of limited property right house，while developer and collective economic organization tend to support and build limited property house after repeated games-a mixed strategy Nash equilibrium.It is concluded that solution to limited property right house：increase the land compensation standards of collective land；improve the rural social security system；give more right distribution of land increment to collective economic organization and farmers；establish unified urban and rural land market；operate in land transfer of rural collective construction.

Keywords：Limited property right house，Trilateral game，Interest-related parties

李求軍/責(zé)任編輯