陳淑云++彭銀

摘要：保障性住房物業(yè)管理關(guān)系到住房保障制度的可持續(xù)。分析我國保障性住房物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀，指出保障性住房物業(yè)管理市場化模式存在的問題，并根據(jù)不同類型保障性住房，提出優(yōu)化市場主導(dǎo)型物業(yè)管理模式、聘請(qǐng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理模式以及依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式三種模式解決我國保障性住房物業(yè)管理問題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障房，物業(yè)管理，物業(yè)管理模式

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）08-0059-65 收稿日期：2015-07-11

1 問題的提出及參考文獻(xiàn)

隨著我國保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，大量的保障性住房已進(jìn)入投入使用期。與此同時(shí)，保障性住房后期管理問題也開始顯現(xiàn)，全國很多城市都陸續(xù)出現(xiàn)保障性住房物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的現(xiàn)象。由此，保障性住房的物業(yè)管理問題引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注。

從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，對(duì)保障性住房物業(yè)管理的研究主要從以下幾方面展開：一是從我國保障性住房物業(yè)管理面臨的問題切入，通過借鑒國外成熟的物業(yè)管理模式，提出相關(guān)對(duì)策建議。這些文獻(xiàn)除了介紹新加坡和我國香港在保障性住房物業(yè)管理方面的一般經(jīng)驗(yàn)以外，還通過新加坡烏蘭新鎮(zhèn)保障性住房開發(fā)管理的案例分析，總結(jié)新加坡保障性住房建設(shè)和管理的經(jīng)驗(yàn)。二是基于我國保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對(duì)我國物業(yè)管理模式進(jìn)行重構(gòu)，提出諸多優(yōu)化現(xiàn)行物業(yè)管理模式的對(duì)策。如章月萍（2014）認(rèn)為我國租賃型保障性住房物業(yè)管理存在市場化機(jī)制與政府的保障性和公益性的矛盾，為適應(yīng)保障對(duì)象的物業(yè)管理需要，主張實(shí)行多元化的物業(yè)管理模式。同時(shí)，李俊杰等（2013）通過對(duì)保障房物業(yè)管理與一般商品房物業(yè)管理進(jìn)行比較分析，梳理了保障房物業(yè)管理存在的問題，并對(duì)各種模式的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，認(rèn)為“準(zhǔn)市場化模式”是一種更為有效的保障房物業(yè)管理模式。也有學(xué)者主張通過“汗水入股”“階梯定價(jià)”和“愛心互助”等要素實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與運(yùn)行成本的平衡。此外，還有學(xué)者采用實(shí)證分析的方法對(duì)廣州6個(gè)有代表性的保障房社區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查和訪談，比較不同社區(qū)居民的物業(yè)管理滿意度和管理模式的選擇意愿，提出保障房社區(qū)應(yīng)采取政府主導(dǎo)的物業(yè)管理模式的建議。

這些文獻(xiàn)為解決我國保障性住房物業(yè)管理實(shí)踐中面臨的問題提供了有益的參考，但由于我國保障性住房存在諸如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房以及棚戶區(qū)改造安置房等不同類型，在實(shí)踐中又存在集中建設(shè)和開發(fā)商配建以及將租賃社會(huì)住房納入保障性住房管理體系等情況。因此，要解決我國保障性住房物業(yè)管理面臨的問題，需要重新思考當(dāng)前市場化或準(zhǔn)市場化的物業(yè)服務(wù)模式是否適用我國保障性住房物業(yè)管理發(fā)展的需求。

2 保障性住房物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)有模式

從全國范圍看，當(dāng)前保障性住房的物業(yè)管理基本通過市場招投標(biāo)的方式，選聘符合資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)，其中由于保障房的類型不同或建設(shè)方式不同又可細(xì)分為幾種不同的情況：一是對(duì)配建的保障性住房，這部分保障性住房多數(shù)屬于產(chǎn)權(quán)式保障房，由于其建設(shè)時(shí)間相對(duì)較早，在空間分布上融合于普通商品房居住區(qū)，其物業(yè)管理模式可以說與普通商品房無異，由業(yè)主委員會(huì)通過市場招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是近5年內(nèi)由政府集中興建的保障房，多數(shù)是以公租房為代表的租賃式保障房居住區(qū)，也有部分是產(chǎn)權(quán)式和租賃式混合的保障房居住區(qū)，由于其在空間分布上相對(duì)獨(dú)立，其物業(yè)管理模式盡管采用市場招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但主要由地方政府進(jìn)行招標(biāo)，受聘的物業(yè)管理企業(yè)與政府簽訂相關(guān)協(xié)議，以向保障房的住戶提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，這類保障性住房居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)多數(shù)由保障房住戶繳納，也有部分城市的部分保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地方政府支付，如武漢市東風(fēng)雅園由經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房兩部分組成，其中廉租房住戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就由保障房管理中心支付。三是在很多中小城市，地方政府為加快保障性住房建設(shè)工期，確保保障性住房按期交付使用，在前期物業(yè)管理企業(yè)選聘時(shí)選聘地方政府下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如湖北省超過50%的保障房居住區(qū)由這類具有政府背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。此外，還有少量住房福利制度改革時(shí)期未出售的直管公房以及廉租房制度實(shí)施初期政府回購住房納入廉租房管理體系的保障性住房，這類住房基本分布于老舊城區(qū)，其物業(yè)管理基本是通過街道辦或社區(qū)委員會(huì)組建的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供最基本的物業(yè)服務(wù)。由此可見，在我國保障房居住區(qū)物業(yè)服務(wù)盡管形式多樣，但基本采用市場模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場交換提供物業(yè)服務(wù)。

3 保障房物業(yè)服務(wù)現(xiàn)有模式面臨的問題及成因

3.1 保障房物業(yè)服務(wù)模式存在的問題

通過市場招標(biāo)選聘的物業(yè)公司，往往以追求利潤為目標(biāo)，而物業(yè)公司通過提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，又完全超出了保障房住戶的支付能力，物業(yè)公司的盈利性與保障房的保障性及公益性相沖突。另外，向政府提供的個(gè)性化服務(wù)也是臨時(shí)性的，具有不可持續(xù)性的特征，物業(yè)公司也難以持續(xù)性經(jīng)營。而保障房的住戶多是孤寡老人或殘障人士等，并且多屬于中低收入人群，購買市場化物業(yè)服務(wù)的能力和意愿相對(duì)較低，甚至有些住戶拒絕按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司為控制成本不得不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這反而助長住戶拒交物業(yè)費(fèi)的行為，雙方形成僵局，陷入惡性循環(huán)，最終甚至迫使物業(yè)公司選擇撤出保障性住房社區(qū)。

而由街道辦設(shè)立的物業(yè)公司始終貫徹政府的政策命令，強(qiáng)化了物業(yè)公司濃厚的行政色彩，給廣大住戶留下非友好的公司形象，拉大了住戶與公司的距離，增加物業(yè)公司工作難度。由于此類物業(yè)公司缺乏市場機(jī)制的激勵(lì)，提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)服務(wù)能力不強(qiáng)，無法提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)，住戶也會(huì)以此為借口拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司對(duì)政府財(cái)政補(bǔ)貼形成高度依賴，造成政府巨大的財(cái)政壓力，隨著保障性住房建設(shè)力度的加大，政府主導(dǎo)型的物業(yè)公司愈發(fā)難以持續(xù)。

3.2 保障房物業(yè)服務(wù)模式不可持續(xù)的原因

基于對(duì)保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)不論是市場手段招聘的物業(yè)公司，還是政府主導(dǎo)型的物業(yè)模式都不能很好地解決保障性住房物業(yè)管理的難題，盡管兩種模式各有所長，但仍然與保障性住房的特點(diǎn)不相符合。

由于我國保障性住房起步較晚，發(fā)展不夠成熟，尤其是制度設(shè)計(jì)不合理，前期缺乏規(guī)劃、后期配置不均，造成保障房種類繁雜，物業(yè)管理難度大，特別是保障房的規(guī)模與物業(yè)公司的模式不相匹配。根據(jù)科斯的交易成本理論，“企業(yè)的顯著特征就是作為價(jià)格機(jī)制的替代物”，所以物業(yè)公司替代諸多無秩序的契約交易具有合理性，可節(jié)省分散的交易成本，然而隨著物業(yè)公司規(guī)模的擴(kuò)大，內(nèi)部的交易成本也可能會(huì)隨之上升，即“企業(yè)內(nèi)部組織追加交易的成本可能會(huì)上升”。

因此，要滿足人口密度大的保障性住房社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司不得不增加新員工的招聘、培訓(xùn)、組織和管理的成本；同時(shí)，物業(yè)公司還會(huì)有針對(duì)性地開展新業(yè)務(wù)，同樣會(huì)抬高企業(yè)內(nèi)部的組織成本；除此之外，物業(yè)公司還得按照相關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，相應(yīng)地疊加物業(yè)公司的運(yùn)營成本，但是保障性住房社區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取難的問題卻嚴(yán)重限制了物業(yè)公司的持續(xù)性發(fā)展，特別是主營業(yè)務(wù)收入無法彌補(bǔ)企業(yè)組織、經(jīng)營等成本，難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，無力持續(xù)經(jīng)營，最終物業(yè)公司不得不做出棄管保障性社區(qū)的選擇。

同時(shí)，政府主導(dǎo)型的物業(yè)公司不以盈利為目的，本質(zhì)是行政衍生品而非市場化的產(chǎn)物，但同樣需要高昂的組織成本來維系，并且由于缺乏市場機(jī)制的激勵(lì)，容易造成組織內(nèi)部機(jī)構(gòu)臃腫、公司管理不善的后果，甚至?xí)馁M(fèi)更多資源，盡管由政府兜底，其成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到政府財(cái)政部門，但實(shí)質(zhì)是資源的錯(cuò)配和浪費(fèi)。

4 保障性住房物業(yè)管理模式的選擇

要更好地破解保障房物業(yè)管理難的瓶頸，必須對(duì)保障性住房物業(yè)管理模式重構(gòu)和優(yōu)化，在重構(gòu)與優(yōu)化過程中應(yīng)以公共服務(wù)市場化、住房管理社會(huì)化和選擇模式多元化為原則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理模式與保障性住房的特點(diǎn)相適宜，最終改善保障房住戶的生活質(zhì)量。本文針對(duì)不同類型的保障房，結(jié)合其特點(diǎn)構(gòu)建三大物業(yè)管理模式。

4.1 優(yōu)化市場主導(dǎo)型物業(yè)管理模式

當(dāng)前，較為普遍的市場主導(dǎo)型物業(yè)管理模式遵循了公共服務(wù)市場化的大趨勢，本文認(rèn)為集中連片的保障性住房社區(qū)應(yīng)以市場化的物業(yè)管理模式為主，其運(yùn)作模式，如圖1所示。第一，保障房運(yùn)營管理中心通過市場招標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司（如圖1中實(shí)線所示），協(xié)議向保障性住房提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，為了便于保障房建成后的移交及后期管理，物業(yè)公司應(yīng)前期介入保障性住房的物業(yè)管理，但若保障房開發(fā)企業(yè)的下屬物業(yè)公司（如圖1中虛線所示）能競聘成功，那么在保障房移交和后期管理中更具優(yōu)勢；第二，保障房運(yùn)營管理中心可以向物業(yè)公司購買個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)市場化；第三，為了充分利用社區(qū)剩余的勞動(dòng)力，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)公司與住戶居民的融合，可以直接從社區(qū)招聘新員工，培訓(xùn)后上崗；第四，為了更好地監(jiān)督和評(píng)價(jià)物業(yè)公司提供的服務(wù)水平，保障房運(yùn)營管理中心應(yīng)聘請(qǐng)第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，定期對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核和評(píng)估，形成住戶、運(yùn)管中心和第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)體系，不斷改進(jìn)物業(yè)公司的服務(wù)水平；第五，保障性住房運(yùn)營管理中心，根據(jù)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的收繳情況，并結(jié)合第三方評(píng)估的結(jié)果，對(duì)住戶和物業(yè)公司給予補(bǔ)償，建立動(dòng)態(tài)性的補(bǔ)償機(jī)制。

保障性住房運(yùn)營管理中心應(yīng)綜合考量住戶和物業(yè)公司的雙邊利益，注重雙方利益分配的公平性，既不能扭曲保障性住房保障性和公益性的屬性，也要保證物業(yè)公司的正當(dāng)利益，因此建立物業(yè)費(fèi)的動(dòng)態(tài)補(bǔ)償機(jī)制有利于保證物業(yè)公司維持持續(xù)性經(jīng)營，提供持續(xù)性的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)降低物業(yè)公司因虧損而選擇撤離保障性住房的風(fēng)險(xiǎn)，也能激勵(lì)住戶積極交納物業(yè)費(fèi)。據(jù)相關(guān)調(diào)查，物業(yè)費(fèi)收繳率（R）只有維持在一定的合理區(qū)間才能保證物業(yè)公司不虧損，為了提高物業(yè)公司的經(jīng)營積極性，如表1所示，假定其合理區(qū)間為75%-85%，當(dāng)收繳率低于75%時(shí)，政府相關(guān)部門就可以適當(dāng)增加對(duì)物業(yè)公司的補(bǔ)貼，相應(yīng)減少對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的住戶補(bǔ)貼。同理，當(dāng)物業(yè)費(fèi)收繳率超過85%時(shí)，政府相關(guān)部門可對(duì)特別困難的住戶給予更多的補(bǔ)貼，這就形成了物業(yè)費(fèi)的動(dòng)態(tài)補(bǔ)償機(jī)制，避免“一刀切”補(bǔ)貼制度。

4.2 聘請(qǐng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理模式

基于前文對(duì)保障性住房物業(yè)管理困境原因的分析，針對(duì)不同類型和規(guī)模的保障性社區(qū)不能“一刀切”式地采用市場招標(biāo)物業(yè)公司的模式，因?yàn)槲飿I(yè)公司的主營業(yè)務(wù)收入無法彌補(bǔ)公司的組織成本，物業(yè)公司不能盈虧平衡，難以持續(xù)性經(jīng)營。因此針對(duì)中小型保障性住房社區(qū)，可以聘請(qǐng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人專門負(fù)責(zé)經(jīng)營該區(qū)的物業(yè)服務(wù)（見表2）。

如圖2所示，首先，由保障房運(yùn)營管理中心聘請(qǐng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，并與之簽訂協(xié)議，經(jīng)理人以組織好保障性住房社區(qū)物業(yè)服務(wù)為條件，獲得合理的報(bào)酬；其次，職業(yè)經(jīng)理人通過向物業(yè)公司購買專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，來滿足保障性住房社區(qū)的物業(yè)服務(wù)需求；再次，職業(yè)經(jīng)理人可應(yīng)住戶的個(gè)性化需求，代理購買個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)；最后，政府相關(guān)部門應(yīng)同時(shí)選聘第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，基于對(duì)住戶滿意度的調(diào)查，對(duì)專項(xiàng)物業(yè)公司提供的服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)及時(shí)向政府相關(guān)部門、廣大住戶及物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人公布，為政府和職業(yè)經(jīng)理人提供抉擇依據(jù)。

此外，物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人依據(jù)保障對(duì)象的實(shí)際情況和具體要求，可組建物業(yè)服務(wù)自治組織，以抵扣物業(yè)費(fèi)和支付工資等方式，鼓勵(lì)社區(qū)內(nèi)閑散的勞力提供勞務(wù)服務(wù)，并通過對(duì)職工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，來增強(qiáng)服務(wù)能力，提高服務(wù)水平。物業(yè)自治組織既能為中低收入者提供就業(yè)機(jī)會(huì)，又能培養(yǎng)住戶的主人翁意識(shí)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治與社區(qū)共治的融合。

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人有專業(yè)的知識(shí)背景，并且善于經(jīng)營，能在保障基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，形成按住戶需求購買個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)供給模式，避免出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與物業(yè)費(fèi)的值價(jià)不符以及物業(yè)服務(wù)供給過剩的現(xiàn)象。相比市場主導(dǎo)型物業(yè)管理模式，通過聘用物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，可以極大降低組織內(nèi)部的各項(xiàng)運(yùn)營成本，并能減免相關(guān)稅費(fèi)，因此，該模式能適應(yīng)中小型規(guī)模的保障性社區(qū)的服務(wù)需求，是保障房社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式的有益探索和有效方式。

4.3 依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式

當(dāng)今，在現(xiàn)代都市依然殘存著部分老舊城區(qū)，其居住環(huán)境長期未得到有效改善，已逐漸淪為“貧民窟”的境地，理當(dāng)成為社會(huì)保障對(duì)象，而老舊城區(qū)的物業(yè)管理早已成為保障性住房物業(yè)管理的重大難題。

針對(duì)住戶結(jié)構(gòu)固化、支付能力較弱、樓房破舊不堪并且單位面積較小的老舊社區(qū)，應(yīng)該采用社區(qū)托管的物業(yè)管理模式，即將老舊城區(qū)的物業(yè)管理托管所屬的街道辦事處或安排其他普通社區(qū)的物業(yè)管理單位代管，政府對(duì)托管單位給予財(cái)政補(bǔ)貼或者稅收優(yōu)惠，來保障老舊城區(qū)基本的物業(yè)管理，保持老舊社區(qū)與市容市貌的基本協(xié)調(diào)，達(dá)到和諧社區(qū)的構(gòu)建。

綜上所述，由于現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)模式過于單一，片面以市場或政府為主導(dǎo)的服務(wù)模式，都存在與保障性住房特征不匹配的問題，因此為避免出現(xiàn)物業(yè)公司因收不抵支而棄管、撤出保障房小區(qū)的現(xiàn)象，必須充分考慮保障房社區(qū)的規(guī)模等特征，合理選擇相適宜的物業(yè)服務(wù)模式。

5 啟示與展望

隨著保障性住房建設(shè)力度的加大，保障性住房社區(qū)的后期管理應(yīng)當(dāng)引起高度重視，特別是保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)避免“一刀切”的方式招聘物業(yè)公司，應(yīng)根據(jù)保障性住房的類型、規(guī)模、人員結(jié)構(gòu)等特征合理選擇與之相適宜的物業(yè)管理模式。本文針對(duì)不同類型和規(guī)模的保障性住房重構(gòu)了三種基本物業(yè)管理模式，在保障性住房物業(yè)管理的實(shí)踐中，應(yīng)不斷優(yōu)化物業(yè)管理模式，做到物業(yè)管理模式與保障性住房的特點(diǎn)相適宜，構(gòu)建持續(xù)性的物業(yè)管理模式，提高保障性住房住戶的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)和諧保障性住房社區(qū)的構(gòu)建。

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作者簡介：

陳淑云，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授，房地產(chǎn)發(fā)展研究中心教授，博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ稀⒎康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。

彭銀，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國家社科基金項(xiàng)目“公共租賃住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計(jì)劃項(xiàng)目“我國住房保障體系優(yōu)化與運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：Affordable housing property management related to the sustainability of housing security system.This paper analyzes the present situation of affordable housing property management and notes the major problems of affordable housing property management.Depending on the different types of affordable housing.We propose three modes to solve the problems of affordable housing property management，which are optimizing market-based property management，hiring professional managers and relying on community hosted property management.

Keywords：Affordable housing，Property management，Property management model

李求軍/責(zé)任編輯