王琨+胡總+蘇媛

摘要：近年來(lái)，為緩解政府壓力，PPP融資模式作為一種新興模式進(jìn)入保障房建設(shè)中。首先對(duì)PPP模式進(jìn)行分類(lèi)，然后通過(guò)實(shí)例詳細(xì)研究了PPP模式中BT、BOT、BOO在保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用，并分析了其優(yōu)缺點(diǎn)。最后，就BOOT、TOT、PUO等模式在保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用的可能性進(jìn)行了深入分析。

關(guān)鍵詞：PPP模式，保障房，項(xiàng)目融資

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0056-62 收稿日期：2014-12-20

1 前言

保障性安居工程是政府為解決中低收入居民居住問(wèn)題而采取的重大舉措，但政府財(cái)政壓力大、房屋質(zhì)量隱患、資金短板等問(wèn)題卻嚴(yán)重制約其建設(shè)。其中資金是關(guān)鍵問(wèn)題，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合營(yíng)）模式，通過(guò)政府與中標(biāo)單位組成的項(xiàng)目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，由政府提供貸款擔(dān)保，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)可很好緩解資金問(wèn)題。與傳統(tǒng)融資模式相比，PPP模式通過(guò)大量引進(jìn)民間資本及先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移政府風(fēng)險(xiǎn)、均衡發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)提高辦事效率、縮短建設(shè)周期、節(jié)約成本的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)政府與私人投資者的“雙贏”或“多贏”，甚至在私人與政府間建立長(zhǎng)期的合伙關(guān)系。

通過(guò)對(duì)國(guó)外PPP模式分類(lèi)的研究，本文根據(jù)PPP模式的所有權(quán)歸屬并結(jié)合其在我國(guó)保障房中的應(yīng)用情況，進(jìn)一步將其劃分為公有化、特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)和完全私有化模式（見(jiàn)圖1）。

2 PPP模式在保障房中的應(yīng)用現(xiàn)狀

根據(jù)PPP三級(jí)分類(lèi)，目前已有BT、BOT和BO0模式進(jìn)入我國(guó)保障房建設(shè)中，本部分結(jié)合實(shí)例對(duì)其應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析。

2.1 BT模式的應(yīng)用實(shí)例——重慶市合川還遷安置房和公共租賃房項(xiàng)目

重慶市合川區(qū)還遷安置房和公租房項(xiàng)目由中國(guó)建筑工程總公司與合川區(qū)政府合作建設(shè)， 其中包括建筑面積為375萬(wàn)m2的還遷安置房和40萬(wàn)m2的公租房，建設(shè)期將持續(xù)兩年。

土地來(lái)源：重慶市政府劃撥。

資金來(lái)源：中建集團(tuán)自籌約20億港元建設(shè)資金，充分緩解了政府財(cái)政壓力。同時(shí)投資者靈活的運(yùn)作方式有效地為政府節(jié)約了建設(shè)管理成本。該項(xiàng)目建成后，合川區(qū)政府分幾次向中建集團(tuán)支付約定回購(gòu)款，其中第二筆回購(gòu)款為5000萬(wàn)元，2013年5月中建集團(tuán)又收到1.11億元回購(gòu)款。

產(chǎn)權(quán)歸屬：該項(xiàng)目業(yè)主是合川區(qū)政府，中建集團(tuán)只擁有建設(shè)權(quán)，項(xiàng)目建成后所有權(quán)移交政府，屬于完全公有化模式，由政府自行負(fù)責(zé)或委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，雙方權(quán)責(zé)劃分明確，不易產(chǎn)生糾紛。

但這種BT模式存在一些不足：（1）如果招標(biāo)過(guò)程審核不嚴(yán)，不符合資質(zhì)的投資者可能會(huì)渾水摸魚(yú)，有的投資者甚至故意以低價(jià)中標(biāo)，然后在施工中制造索賠機(jī)會(huì)提高工程實(shí)際價(jià)格，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、費(fèi)用增加、工期延誤。（2）政府可能過(guò)多將施工進(jìn)度、質(zhì)量檢查等工作下放給投資者和監(jiān)理單位，如果監(jiān)理人員素質(zhì)不高，可能會(huì)發(fā)生違法分包、非法轉(zhuǎn)包、偷工減料等。（3）BT項(xiàng)目建設(shè)期一般2-3年，政府可利用民間資本時(shí)間短，項(xiàng)目移交時(shí)支付大量回購(gòu)款可能會(huì)導(dǎo)致政府后期運(yùn)營(yíng)的資金鏈斷流。一方面，這些回購(gòu)款主要由財(cái)政收入、住房公積金及土地出讓金的10%等組成，而實(shí)際應(yīng)用中，土地出讓金的10%用于保障房建設(shè)卻是無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)的；同時(shí)繁多的建設(shè)活動(dòng)和有限的財(cái)政收入容易造成政府建設(shè)資金緊缺，出現(xiàn)“入不敷出”的情況。（4）目前我國(guó)沒(méi)有法律法規(guī)對(duì)BT模式各參與方的權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行規(guī)定，對(duì)政府行為缺少約束。項(xiàng)目建成后，投資者沒(méi)有項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益，只能靠政府回購(gòu)款回籠資金，一旦政府償債能力降低，不能按期支付、不能完全支付或不支付回購(gòu)款，投資者將面臨政府的信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府允諾的優(yōu)惠政策不兌現(xiàn)、換屆和其他部門(mén)越權(quán)干預(yù)、國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)調(diào)整等都可能導(dǎo)致政府“失信于人”。為降低這種風(fēng)險(xiǎn)，投資者可與政府簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定政府以財(cái)政性資金支付回購(gòu)款，并承諾當(dāng)財(cái)政性資金不足以支付時(shí)，政府以土地出讓金優(yōu)先支付回購(gòu)款。

2.2 BOT模式的應(yīng)用實(shí)例——深圳市龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城公共租賃房項(xiàng)目

深圳市龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城地塊BOT保障房項(xiàng)目，總占地面積5.61萬(wàn)m2，總建筑面積22.76萬(wàn)m2，容積率3.2，擬建設(shè)3150套保障房，其中公租房2835套，人才公寓315套。項(xiàng)目于2011年6月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2015年12月完工，分兩期建設(shè)。

土地來(lái)源：政府出讓土地給投資者進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套性保障房建設(shè)。

資金來(lái)源：政府與投資者簽訂特許權(quán)協(xié)議并給予一定財(cái)政補(bǔ)貼，投資者負(fù)責(zé)融資、建設(shè)和維護(hù)，靠合同收入和經(jīng)營(yíng)期租金回收成本。該項(xiàng)目引進(jìn)了大量民間資本，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用下，為政府降低了投資成本，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高了建設(shè)效率。但這種由政府確定投資者的模式要求投資者必須具備相應(yīng)資信等級(jí)、融資能力及社會(huì)責(zé)任感，否則將大大增加政府風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)歸屬：投資者僅擁有建設(shè)權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿后，所有權(quán)無(wú)償移交政府。該項(xiàng)目以公租房為主，但目前我國(guó)還沒(méi)有明確規(guī)定公租房經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，是屬于政府還是投資者十分不清晰。而銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款都是以良好的產(chǎn)權(quán)歸屬為保障，以便項(xiàng)目不能回收資金時(shí)，可以回收相應(yīng)資產(chǎn)，模糊的產(chǎn)權(quán)關(guān)系無(wú)疑會(huì)增加銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)和投資者的融資難度。針對(duì)這種情況，可以明確公租房在特許經(jīng)營(yíng)期的產(chǎn)權(quán)歸屬于投資者，以便降低其融資難度。

同樣，BOT模式也存在一些不足：（1）合同關(guān)系復(fù)雜。投資者不同時(shí)間進(jìn)入BOT項(xiàng)目直接導(dǎo)致參與主體間合同的多元化。例如：投資者和政府都可以確定設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位。（2）如果政府不認(rèn)真審核承租人資格，可能導(dǎo)致承租人弄虛作假、隱瞞實(shí)際收入和財(cái)產(chǎn)狀況；投資者則可能追求利益最大化，不按約定將公租房租賃給政府審核的承租人，而是以營(yíng)利為目的租賃給其他人，導(dǎo)致需要保障的人得不到真正的保障。（3）目前已有實(shí)例中，政府與投資者的合同都約定了特許經(jīng)營(yíng)期，然而無(wú)論政府還是投資者都無(wú)法估計(jì)未來(lái)二三十年內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格，都不可能確切定價(jià)公租房租金，也無(wú)法確定特許經(jīng)營(yíng)期。投資者在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)能否實(shí)現(xiàn)資金回籠？如果投資者提前回收資金，政府能否提前收回保障房的經(jīng)營(yíng)權(quán)？針對(duì)這些情況，可以在合同中約定經(jīng)營(yíng)期范圍，根據(jù)保障房實(shí)際收益情況來(lái)選擇延長(zhǎng)或縮短經(jīng)營(yíng)期。

2.3 BOO模式應(yīng)用實(shí)例——廣州市萬(wàn)匯樓公共租賃房項(xiàng)目

萬(wàn)匯樓位于廣州金沙洲萬(wàn)科四季花園南隅，屬于配建公租房，建設(shè)工期2.5年，占地0.9萬(wàn)m2，建筑面積1.2萬(wàn)m2，容積率1.3，高6層，外圓內(nèi)方，擁有8間旅社和286間公寓，戶型以35m2的一房一廳和二房一廳為主。

土地來(lái)源：政府土地整理優(yōu)先轉(zhuǎn)讓。

資金來(lái)源：萬(wàn)匯樓項(xiàng)目總投資達(dá)到4625萬(wàn)元，其中包括1281萬(wàn)元土地獲取費(fèi)，3240萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建造成本。總投資80%來(lái)自萬(wàn)科自有資金，其余則來(lái)自銀行貸款，成本為3822元/m2。而萬(wàn)匯樓單套租金約400-650元/月，相當(dāng)于周邊城中村租金價(jià)格。2008年，萬(wàn)科估算如果出租率達(dá)到100%，項(xiàng)目每年收益140萬(wàn)元，25年內(nèi)就能回收資金，實(shí)現(xiàn)1.8億元凈收益。但據(jù)廣州萬(wàn)科相關(guān)人士介紹，萬(wàn)匯樓每月租金扣除管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)后利潤(rùn)僅剩5萬(wàn)余元，投資成本需要57年才能完全回收，萬(wàn)科在沒(méi)有申請(qǐng)政府優(yōu)惠政策的自營(yíng)中持續(xù)虧損。

產(chǎn)權(quán)歸屬：該模式產(chǎn)權(quán)關(guān)系相當(dāng)明確，萬(wàn)科擁有萬(wàn)匯樓的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)，可以將其作為抵押物進(jìn)行融資。政府則自始至終不擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，避免了大量風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，該模式也有一些不足：（1）BOO模式操作過(guò)程比較復(fù)雜，在招投標(biāo)階段需要設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)估量及技術(shù)處理等方案；融資階段需要具有實(shí)力的項(xiàng)目公司和良好的投資咨詢體系，但目前民間資信等級(jí)高的項(xiàng)目公司較少；實(shí)施階段則需要控制好各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)劃分及分擔(dān)，明確投資者與政府的責(zé)任。如果某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的問(wèn)題很有可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗，因此需要集工程、合同、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理于一身的高素質(zhì)管理人員。（2）該模式將項(xiàng)目的所有權(quán)自始至終歸屬于投資者，大大降低了政府對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，使政府面臨投資者的違約風(fēng)險(xiǎn)。（3）資金回收困難。該模式需要操作好整個(gè)項(xiàng)目和控制成本才能獲得預(yù)期利益，否則只能像萬(wàn)匯樓一樣持續(xù)虧損。（4）BOO模式建造的保障房可能缺乏完整的租金約束機(jī)制和退出機(jī)制。例如：低收入的務(wù)工人員和剛畢業(yè)的大學(xué)生作為萬(wàn)匯樓的主要目標(biāo)消費(fèi)群，申請(qǐng)入住的條件是無(wú)車(chē)無(wú)房、月收入在2600元以下。但很多租戶的月工資已經(jīng)超出了2600元的標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)這一情況，萬(wàn)科曾設(shè)想讓租戶簽訂申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)承諾書(shū)并出示單位收入證明，必要時(shí)則通過(guò)相關(guān)稅務(wù)部門(mén)了解租戶的收支水平和變化。然而，現(xiàn)實(shí)中對(duì)于將不再符合入住條件的租客“請(qǐng)”出萬(wàn)匯樓卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

2.4 小結(jié)

通過(guò)對(duì)BT、BOT和BOO三種模式的實(shí)例分析發(fā)現(xiàn)，BT、BOT的產(chǎn)權(quán)最終都?xì)w屬于政府，其中BT模式中投資者只負(fù)責(zé)籌資建設(shè)，建成后由政府完全回購(gòu)并承擔(dān)應(yīng)用中存在的參與方渾水摸魚(yú)、違法分包、資金鏈斷流等諸多風(fēng)險(xiǎn)，投資者則主要面臨政府的信用風(fēng)險(xiǎn)。BOT模式則靠投資者在特許經(jīng)營(yíng)期的運(yùn)營(yíng)和政府回購(gòu)回籠資金，合同與騙租等風(fēng)險(xiǎn)主要由政府承擔(dān)，雙方風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)相對(duì)均勻。BOO模式則完全私有化，投資者承擔(dān)最多風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧。通過(guò)三種模式對(duì)比分析，無(wú)論對(duì)政府還是投資者而言，BOT模式的風(fēng)險(xiǎn)分配相對(duì)均勻，在三種模式中最適合實(shí)際應(yīng)用（見(jiàn)表1）。

3 其他PPP模式在保障房中的探索

目前PPP三級(jí)分類(lèi)中已較多運(yùn)用了公有化模式，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)有BOT模式，完全私有化有BOO模式。公有化風(fēng)險(xiǎn)主要由政府承擔(dān)，私有化則主要由投資者承擔(dān)。在已有模式的基礎(chǔ)上，如果政府與投資者能均勻分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)形成更多的特許經(jīng)營(yíng)模式充分引進(jìn)民間資本將更利于PPP融資模式在保障房中的應(yīng)用。這種特許經(jīng)營(yíng)可分為BOOT和TOT兩種模式，其中TOT又可細(xì)分為L(zhǎng)UOT和PUOT兩種。

3.1 BOOT模式探索

BOOT（Build-Owe-Operate-Transfer，建設(shè)-擁有-經(jīng)營(yíng)-移交）由投資者與政府簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議由其進(jìn)行籌資建設(shè)，并在項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)回收資本，期滿后將項(xiàng)目移交政府并獲得約定回購(gòu)款。

土地來(lái)源：政府出讓的建設(shè)用地、其他土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)及出租的農(nóng)村集體所有土地。例如：企業(yè)可以將自己多余的用地依法轉(zhuǎn)讓給投資者。

資金來(lái)源：投資者自籌并享用政府相應(yīng)貸款擔(dān)保和財(cái)政補(bǔ)貼。

產(chǎn)權(quán)歸屬：相對(duì)于BOT模式而言，BOOT模式明確了經(jīng)營(yíng)期保障房產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，投資者擁有經(jīng)營(yíng)期的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰。期滿后保障房所有權(quán)移交政府。該模式的保障房在經(jīng)營(yíng)期可作為公租房和廉租房，移交后還可作為經(jīng)濟(jì)適用房，政府可委托原經(jīng)營(yíng)者繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或由政府成立專(zhuān)門(mén)的住房保障中心管理。

但該模式也存在一些不足：（1）合同關(guān)系更加復(fù)雜。BOOT模式需要專(zhuān)門(mén)約定特許經(jīng)營(yíng)期所有權(quán)歸屬問(wèn)題，明確政府與投資者的權(quán)責(zé)利劃分。（2）經(jīng)營(yíng)期所有權(quán)歸屬于投資者，對(duì)政府而言，將失去經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目的主控權(quán)，可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)達(dá)不到預(yù)期目的，甚至面臨投資者的違約風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)投資者而言，可能面臨政府過(guò)多越權(quán)干涉其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，降低其收益。（3）資金回收困難。中低收入的保障房消費(fèi)群體可能在承租期無(wú)力支付租金；同時(shí)，公租房租賃期一般3-5年，承租人在租賃期滿仍不搬走會(huì)妨礙投資者將住房租賃給他人；保障房移交時(shí)政府可能沒(méi)有能力支付約定價(jià)款等都會(huì)影響投資者正?；鼗\資金。

3.2 TOT模式探索

TOT（Transfer-Operate-Transfer，移交-經(jīng)營(yíng)-移交），投資者與政府約定其通過(guò)支付一定資金獲得已建項(xiàng)目在特許經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而政府則劃撥租金補(bǔ)貼給保障對(duì)象。期滿后，項(xiàng)目移交政府。整個(gè)模式標(biāo)的物是已建項(xiàng)目，涉及環(huán)節(jié)少，規(guī)避了很多不必要糾紛，大大降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種風(fēng)險(xiǎn)。政府通過(guò)該模式不但把沉淀資產(chǎn)變現(xiàn)、盤(pán)活存量，還利用投資者支付的資金開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目。具體可細(xì)分為L(zhǎng)UOT和PUOT兩種模式。

3.2.1 LUOT模式

LUOT（Lease-Upgrade-Operate-Transfer，租賃-更新-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，投資者與政府簽訂協(xié)議，從政府租賃相應(yīng)已建住房并自行融資對(duì)其更新、改造，使之成為廉租房和公租房。期滿后，投資者將項(xiàng)目移交政府并獲得相應(yīng)補(bǔ)貼。

房源：政府出資或政企合作出資更改閑置工業(yè)用地、征集農(nóng)村多余集體所有用地、依法沒(méi)收違規(guī)土地已建保障房，政府所有的騰退公房、回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和社會(huì)捐贈(zèng)房等。在住房建設(shè)達(dá)到一定飽和度時(shí)，更新、改造這部分已建住房將迎合社會(huì)需求。

資金來(lái)源：投資者自籌并自營(yíng)回收成本。政府向投資者劃撥補(bǔ)貼并在經(jīng)營(yíng)期根據(jù)市場(chǎng)供求和租金變化指導(dǎo)租金定價(jià)。

產(chǎn)權(quán)歸屬：投資者與政府約定擁有經(jīng)營(yíng)期保障房的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而所有權(quán)自始至終歸屬于政府，承租人只擁有使用權(quán)。該模式只涉及經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮嬖谒袡?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)a(chǎn)權(quán)歸屬清晰，避免了國(guó)有資產(chǎn)流失，期滿后，保障房無(wú)償移交政府。

但該模式也存在一些不足：（1）房源有限。該模式房源主要是政府閑置、沒(méi)收、回購(gòu)的住房，數(shù)量有限。（2）投資者參與的積極性不高。該模式房源分散布置、集中管理難度大，大大降低了投資者參與的積極性。（3）資金回收困難。有限的房源只能提供給部分承租者將導(dǎo)致回收的資金有限；另一方面，特許經(jīng)營(yíng)期不靈活，承租人可能沒(méi)有能力按時(shí)支付或是支付足額的租金，導(dǎo)致投資者無(wú)法正?；厥粘杀?。

3.2.2 PUOT模式

PUOT（Purchase-Upgrade-Operate-Transfer，購(gòu)買(mǎi)-更新-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘赐顿Y者與政府約定，由其履行相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，購(gòu)買(mǎi)、更新民間空置房、二手房等并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，期滿后由政府回收。不僅為政府分擔(dān)了財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，還充分利用了民間閑置房源，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)資源的優(yōu)化配置。

房源：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套已建保障房、積壓房、民間空置房、普通二手房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)自行建造多余住房。

資金來(lái)源：投資者籌集資金收購(gòu)相應(yīng)房源并更新、改造為廉租房和公租房，經(jīng)營(yíng)回收成本并享用政府財(cái)政補(bǔ)貼。

產(chǎn)權(quán)歸屬：投資者出資購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)住房并擁有所有權(quán)，經(jīng)營(yíng)期以公租房和廉租房形式租賃出去，回收投資成本并取得一定收益，承租人只擁有使用權(quán)。特許經(jīng)營(yíng)期滿后，政府按約支付一定金額獲得保障房所有權(quán)。

該模式的不足之處：（1）投資者參與的積極性不高。此類(lèi)保障房的房源主要是民間空置房和二手房，布置分散，投資者回收的工作量和難度將影響其積極性。（2）經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)變化難以掌握。投資者可能以較高的價(jià)格回收住房，但經(jīng)營(yíng)期市場(chǎng)變化或是政府指導(dǎo)定價(jià)可能導(dǎo)致租賃價(jià)格偏低，使投資者不能回收資本。（3）投資者面臨承租人或政府的信用風(fēng)險(xiǎn)。（4）資金鏈比較長(zhǎng)，不利于投資者正常的資金周轉(zhuǎn)。

3.3 PUO模式探索

PUO（Purchase-Upgrade-Operate，購(gòu)買(mǎi)-更新-經(jīng)營(yíng)）由投資者出資購(gòu)買(mǎi)政府所有的房源，自行籌資進(jìn)行更新、改造及經(jīng)營(yíng)。

房源：政府所有的社會(huì)捐贈(zèng)房、騰退公房、依法沒(méi)收的違規(guī)建設(shè)住房。

資金來(lái)源：投資者自行籌資購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有住房，進(jìn)行更新、改造，在經(jīng)營(yíng)期回收成本并取得相應(yīng)收益，同時(shí)享有政府財(cái)政補(bǔ)貼。

產(chǎn)權(quán)歸屬：住房用作公租房和廉租房的，房屋所有權(quán)歸屬于投資者，承租人只擁有合同期使用權(quán)；用做經(jīng)濟(jì)適用房出售的，房屋所有權(quán)和使用權(quán)歸屬于購(gòu)房者。

此模式的不足之處主要在于投資者不僅參與的積極性不高，而且風(fēng)險(xiǎn)比較大。一方面，政府所有的這部分房源位置分散，不利于集中管理；同時(shí)住房質(zhì)量可能有較大差異，會(huì)增加投資者的改造難度。另一方面，投資者自負(fù)盈虧，租金回收可能較困難，風(fēng)險(xiǎn)較大。

通過(guò)以上分析，將這幾種特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)模式與完全私有化模式進(jìn)行對(duì)比分析（見(jiàn)表2）。

4 結(jié)束語(yǔ)

實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是多國(guó)進(jìn)行保障房建設(shè)的目標(biāo)。目前我國(guó)PPP融資模式中，BT、BOT及BOO等幾種模式已相繼應(yīng)用，不僅引進(jìn)民間資本為政府分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、緩解財(cái)政壓力，還引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)促進(jìn)保障房建設(shè)。當(dāng)然，實(shí)際應(yīng)用中也存在一些不足。本文在這些模式的基礎(chǔ)上提出了一些新的探索，希望把大量積壓房、政府騰退公房和民間空置房等利用起來(lái)，以更好地滿足住房困難家庭及人員對(duì)保障房的需求。

參考文獻(xiàn)：

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2.王灝.PPP的定義和分類(lèi)研究.都市快軌交通.2004.5

3.謝明輝 呂秉虹.BT模式建設(shè)保障性住房之律師實(shí)務(wù)探析.法治研究.2011.8

作者簡(jiǎn)介：

王琨，寧波大學(xué)建筑工程與環(huán)境學(xué)院講師，主要研究方向?yàn)樽》勘Ｕ吓c項(xiàng)目融資。

胡總，寧波大學(xué)教師教育學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)樽》勘Ｕ吓c項(xiàng)目融資。

蘇媛，寧波大學(xué)建筑工程與環(huán)境學(xué)院學(xué)生。

基金項(xiàng)目：

2014年浙江省軟科學(xué)研究計(jì)劃資助項(xiàng)目（“包容性城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房保障政策研究”，課題編號(hào)：2014C35063）；浙江省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)研究課題成果（“民間資本參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的PPP模式創(chuàng)新研究”，課題編號(hào)：2013N126）；浙江省教育廳科研資助項(xiàng)目（“PPP模式在公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用研究”，課題編號(hào)：Y201326659）。