涂湘

摘 要：房屋買賣合同糾紛涉及資金數額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關，還涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房合同是否合法有效。

關鍵詞：無效房屋買賣合同；實例分析

1產權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。

如王某與劉某是夫妻關系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產權登記在丈夫劉某名下。因夫妻矛盾王某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月劉某背著王某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，劉某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻王某同意出賣房屋。在房管部門辦理產權變更登記手續(xù)時，劉某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造王某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬王某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領取了406室產權證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，王某發(fā)現406室被賣，遂以劉某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。

對該案的法律適用存在兩種意見：第一種意見認為，406室是王某、劉某的夫妻共有財產，共同享有所有權，劉某處分夫妻共有財產未經王某同意，侵犯了王某的房屋所有權，劉某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認為，雖然劉某作為共有人之一處分了共有財產，但蔡某作為第三人不知道王某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產權變更登記手續(xù)，應認定買賣關系有效，王某的損失可向劉某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據物權公示原則側重維護財產交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產部分共有人擅自出賣共有財產的復雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關系有效。筆者贊同第以下觀點。

第一，有明確的法律根據。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權益應予保護；第二，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產的后果，造成法律關系再次調整，打破已形成的穩(wěn)定，并產生財產的耗費，二則帶來人們對房產交易安全疑慮，不利于維護動態(tài)交易安全。

2侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

張先生兩年前在市區(qū)向某房產公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產公司準備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向。《意見征詢書》上列明房屋每平方米價格8500元，總價90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃合同快到期準備向房產公司購買這間商鋪時，才得知房產公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。

我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。”最高人民法院1984年《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權利應予保護?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！币虼耍诖税钢?，房產公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權，張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。

一方面，根據最高人民法院《意見》（試行）第118條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。

3單位違反規(guī)定購房，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

4結語

綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務方面存在著較大的認識誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認真學習和研究，從實質上理解和把握其精神實質，這對我們走出誤區(qū)和指導實踐是十分重要的。

參考文獻：

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