張科

摘 要：房地產(chǎn)抵押合同，是抵押人與抵押權(quán)人簽訂的、約定以特定的房地產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)但不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人享有就該房地產(chǎn)的變價(jià)優(yōu)先受償權(quán)利的書面文件。房地產(chǎn)抵押合同為保證債務(wù)的履行而簽訂，因此其以主債務(wù)合同的存在為前提。抵押權(quán)人是主債務(wù)合同的債權(quán)人。抵押人可以是主債務(wù)合同的債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。因房地產(chǎn)抵押是一種處分行為，故抵押人必須是對(duì)該房地產(chǎn)有處分權(quán)的人。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押權(quán)；法律性質(zhì)

一、約定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)抵押權(quán)概述

約定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)抵押權(quán)之分類有多種，依其發(fā)生的原因，可有法定抵押權(quán)、裁判上的抵押權(quán)和約定抵押權(quán)；依其標(biāo)的物之性質(zhì)，可有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和權(quán)利抵押權(quán)；依其標(biāo)的物之?dāng)?shù)量，可有單一抵押權(quán)和復(fù)數(shù)抵押權(quán)；依抵押權(quán)歸屬之主體，可有他主抵押權(quán)和所有人抵押權(quán)；依抵押人設(shè)定抵押之具體目的，可有流通抵押權(quán)和保全抵押權(quán)；依抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)金額是否確定，可有不定額抵押權(quán)與定額抵押權(quán)（最高額抵押權(quán)）等等。依我國(guó)法律規(guī)定，設(shè)于房地產(chǎn)上的抵押權(quán)則以約定抵押權(quán)和法定抵押權(quán)為主。

我國(guó)《擔(dān)保法》未規(guī)定有法定抵押權(quán)。但《合同法》第二百八十六條關(guān)于建設(shè)工程合同價(jià)款支付的規(guī)定，由于涉及建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)和拍賣所得優(yōu)先受償問題，現(xiàn)在已被理解為承包人對(duì)建設(shè)工程的法定抵押權(quán)。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律性質(zhì)

1.從屬性

抵押合同為擔(dān)保主債務(wù)合同的履行而簽定，是主債務(wù)合同的從合同。抵押權(quán)為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定，因而，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，其因主債權(quán)的成立而成立，處分而處分，消滅而消滅。

成立上的從屬性。抵押權(quán)成立上的從屬性并不在于主債務(wù)和抵押合同簽定的先后次序，而在于抵押權(quán)的擁有必先以債權(quán)的擁有為前提。抵押合同可以在主債務(wù)合同之后簽訂，或同時(shí)簽定，也可以在主債務(wù)合同之前簽定，如《德國(guó)民法典》第113條規(guī)定，抵押權(quán)也可以為將來(lái)的或者附條件的債權(quán)而設(shè)定；我國(guó)的司法實(shí)踐中也有當(dāng)事人先簽訂最高額房地產(chǎn)抵押合同、后在一定期間陸續(xù)簽定主債務(wù)合同的先例。此種情形，雖先有抵押合同，并已經(jīng)相應(yīng)登記，但當(dāng)事人無(wú)法行使抵押權(quán)，抵押權(quán)之行使，須以債權(quán)之成立為前提。

處分上的從屬性。抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。如《德國(guó)民法典》第1153條第一款規(guī)定：債權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給新所有權(quán)人；第二款規(guī)定：債權(quán)不得不隨抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不得不隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《擔(dān)保法》第五十條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

消滅上的從屬性。抵押權(quán)因債權(quán)之消滅而消滅。我國(guó)《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。

2.不可分性

對(duì)于抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人可以對(duì)全部抵押物行使權(quán)利，債權(quán)或抵押標(biāo)的物的變化均對(duì)抵押權(quán)不發(fā)生影響。

關(guān)于債權(quán)之變化。債權(quán)被分割或部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可共同行使抵押權(quán)；債權(quán)被部分清償?shù)?，債?quán)人仍可就余下債權(quán)對(duì)全部抵押物行使權(quán)利。

關(guān)于抵押標(biāo)的物之變化。抵押標(biāo)的物被分割或轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，仍有追及效力；抵押標(biāo)的物部分滅失的，其剩余部分仍擔(dān)保全部債權(quán)；抵押標(biāo)的物之市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)的，不對(duì)當(dāng)事人發(fā)生增加或減少抵押標(biāo)的物的權(quán)利或義務(wù)。

3.特定性

抵押權(quán)的特定性常被理解為表現(xiàn)在抵押標(biāo)的物的特定性和所擔(dān)保的債權(quán)的特定性。抵押標(biāo)的物的特定性不容置疑，因我國(guó)民法未規(guī)定類似《法國(guó)民法典》中的一般抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)是加在房地產(chǎn)上的特定負(fù)擔(dān)，它以特定的房地產(chǎn)保證債務(wù)的履行。所謂特定的房地產(chǎn)，即是抵押合同約定的、并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)。不是抵押合同約定的并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)，不能認(rèn)為其具有抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)。抵押權(quán)的行使也不能超出特定的標(biāo)的物的范圍。

至于所擔(dān)保的債權(quán)的特定性，應(yīng)是相對(duì)債權(quán)人的其他債權(quán)而言，即抵押權(quán)擔(dān)保的是某特定的債權(quán)，即主債務(wù)合同規(guī)定的債權(quán)，而不是其他債權(quán)。特定的債權(quán)不等于債權(quán)的數(shù)額是確定的，如債權(quán)的孳息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)見。在最高額抵押中，抵押權(quán)的設(shè)定只是明確其擔(dān)保的債權(quán)的范圍，并未明確債權(quán)本身。因此，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的特定性是相對(duì)的，其主要表現(xiàn)為特定的債權(quán)范圍，而不是特定的債權(quán)數(shù)額。

4.物上代位性

在用于抵押的房地產(chǎn)因意外或第三人的原因發(fā)生滅失或損害時(shí)，對(duì)因滅失或損害而獲得的賠償或補(bǔ)償，抵押權(quán)人仍能行使優(yōu)先受償權(quán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司以建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的特點(diǎn)

1.以土地使用權(quán)抵押為主

由于土地正在開發(fā)建設(shè)之中，地上建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，故少有以房屋設(shè)定抵押。抵押標(biāo)的物主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)，地上建筑物作為土地的附屬物一并抵押。

即使在建房屋已獲準(zhǔn)預(yù)售并可進(jìn)行按揭貸款，或?qū)δ吃诮ǖ臉菍釉O(shè)定抵押，但因房屋或樓層均未獲得區(qū)分所有權(quán)，被抵押的其實(shí)不是房屋或樓層，而是房屋或樓層占有范圍的土地使用權(quán)，房屋或樓層仍作為該土地使用權(quán)的附屬物與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，此問題，本書將在按揭合同一章作進(jìn)一步討論。

因此，置換抵押標(biāo)的物是發(fā)展商經(jīng)常遇到的問題。在建設(shè)初期，抵押標(biāo)的物是土地使用權(quán)，隨著資金不斷投入和建設(shè)工程逐步進(jìn)行，地上建筑物的價(jià)值隨之增加，每平方面積的土地使用權(quán)的價(jià)值也在增加，發(fā)展商為融資或房屋銷售之便利，需要將原來(lái)已經(jīng)抵押的單純的土地使用權(quán)置換出來(lái)，代之以較小面積的土地使用權(quán)及作為附屬物的部分地上建筑物。

2.較多涉及新增房屋的處理

如果發(fā)展商未能將已經(jīng)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)置換出來(lái)，在行使抵押權(quán)和處分抵押物時(shí)，則涉及地上新增房屋的處理。新增房屋是指設(shè)定抵押以后建成的房屋，它不是抵押標(biāo)的物，卻是作為抵押標(biāo)的物的土地使用權(quán)的附屬物，與土地使用權(quán)無(wú)法分離，因而在處分土地使用權(quán)時(shí)，只能將新增房屋一同處分，但抵押權(quán)人對(duì)新增房屋的處分所得，不能優(yōu)先受償。我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

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