劉方

摘要 闡述了我國房地產(chǎn)稅收體系的基本情況，認(rèn)為目前房地產(chǎn)稅收體系存在的不足影響了房地產(chǎn)稅收制度改革的進(jìn)程。從國際經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)國家和地區(qū)建立了較為完善的房地產(chǎn)稅制，房地產(chǎn)稅成為了地方政府的主要收入來源。現(xiàn)階段，我國應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，提高房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)層次，通過合理匹配“租”與“稅”，對(duì)現(xiàn)行涉及房屋和土地在開發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)的各類稅負(fù)進(jìn)行清理或者歸并，將居民個(gè)人住房納入征稅范圍，以及提高居民家庭第二套及以上住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)等，使房地產(chǎn)稅收體系逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源，形成有效調(diào)節(jié)住房需求和財(cái)產(chǎn)收入分配的稅收調(diào)控政策體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅；體系；改革；建議

[中圖分類號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)]1673-0461（2015）11-0034-05

一、我國房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀、問題及影響

（一）我國房地產(chǎn)稅收體系的基本情況

目前，我國已建立了以房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅等5種稅種為主體，營業(yè)稅、印花稅等相關(guān)稅種為輔的房地產(chǎn)稅系結(jié)構(gòu)，初步構(gòu)建了覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、保有、交易各環(huán)節(jié)的稅收體系，在提高稀缺土地資源的集約利用水平、引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置和提高地方財(cái)政收入等方面發(fā)揮了一定的作用。近年來，耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等項(xiàng)稅收收入占地方稅收收入的比重逐年上升，2013年已達(dá)到22.7%（見表1）。

（二）我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題及影響

從目前情況看，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度仍是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的過渡性安排，在很大程度上尚不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，存在一些不足和問題，并造成了一定負(fù)面影響。

第一，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。“重流轉(zhuǎn)”會(huì)將開發(fā)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價(jià)格居高難下；“輕保有”會(huì)造成稅款大量流失，同時(shí)降低投機(jī)投資者的持有成本，也在一定程度上縱容了一部分人炒地、囤地、炒房等不正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨?，從而不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另外，由于當(dāng)前對(duì)增量房設(shè)置的稅種多、稅負(fù)繁重，而忽視存量環(huán)節(jié)的稅收征管，交易與否成了是否征稅的決定因素，也使私下隱蔽交易的行為肆無忌憚，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握真實(shí)情況，從而造成稅收的流失。

第二，房產(chǎn)稅稅權(quán)不足，使房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入不能成為地方財(cái)政收入的主要來源，導(dǎo)致地方政府變相增加相關(guān)收入。名義上我國將耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅列為地方稅，但地方只有征稅權(quán)，與其相關(guān)的稅制基本要素的調(diào)整權(quán)絕大部分集中在中央，不利于地方政府通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收增加財(cái)政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。在實(shí)際執(zhí)行中，地方政府往往變相增加房地產(chǎn)相關(guān)收入，例如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)除收取土地出讓金和營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等相關(guān)稅收外，還要收50余項(xiàng)費(fèi)用，通?？傆?jì)約占房價(jià)的15%～20%。

第三，房產(chǎn)稅課稅依據(jù)和稅率設(shè)置不科學(xué)，難以發(fā)揮收入調(diào)節(jié)作用。從課稅依據(jù)看，租房環(huán)節(jié)，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，由于目前房源分散以及征管信息系統(tǒng)建設(shè)不足，我國住房租賃環(huán)節(jié)稅收征管難度較大，再加之征管不嚴(yán)，逃稅漏稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，個(gè)人住房租金稅收收入甚少；從價(jià)計(jì)征時(shí)，房產(chǎn)稅是按照房屋的原值一次減除10%至30%后的余值來計(jì)征，在房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的情況下，房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的市場價(jià)值存在偏差，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)就與房地產(chǎn)市場價(jià)值脫離。由于無法建立與房地產(chǎn)價(jià)值變化相適應(yīng)的稅基增長機(jī)制，不利于收入分配的調(diào)節(jié)。從稅率看，稅率設(shè)定上沒有考慮各地間實(shí)際情況的差異，缺乏彈性。從征稅范圍看，目前國家規(guī)定對(duì)自有居住用房不征稅，同時(shí)對(duì)高檔、豪華房產(chǎn)又缺乏必要的稅收調(diào)節(jié)措施?？梢?，目前的房產(chǎn)稅收制度難以發(fā)揮公平調(diào)節(jié)的作用。

第四，房地產(chǎn)相關(guān)稅收法律法規(guī)的立法層次不高。多數(shù)都是通過條例或暫行條例等行政法規(guī)的形式頒布，在貫徹落實(shí)中常常受外界因素的干擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行不到位。

第五，房地產(chǎn)稅收的配套制度不健全。目前，房產(chǎn)登記制度并未完善建立，缺乏統(tǒng)一的評(píng)估體系，相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊以及尚未構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的考核標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系等，這些都影響了房地產(chǎn)稅收制度改革的進(jìn)程。

二、已有改革試點(diǎn)的成效與不足

上海和重慶兩市開展對(duì)居民住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，是我國房地產(chǎn)稅改革邁出的重要步伐，取得了一定的成效，但仍存在較多不足。如：對(duì)地方財(cái)政收入的影響有限；若長期以成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)容易導(dǎo)致稅負(fù)不公；對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配和調(diào)節(jié)作用非常有限。

（一）上海市、重慶市房產(chǎn)稅改革邁出重要步伐

上海市和重慶市從2011年1月28日起實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。從上海市、重慶市不同的試點(diǎn)方案來看，上海市主要是對(duì)新增住房進(jìn)行調(diào)節(jié)，針對(duì)的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房，主要目的是抑制炒房投機(jī)行為，穩(wěn)定房價(jià)。存量住房未納入試點(diǎn)范圍，這降低了政策實(shí)施的社會(huì)阻力；同時(shí)將計(jì)稅依據(jù)定為應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格，使得試點(diǎn)操作性較強(qiáng)；給予“買一賣一”的改善型需求者一定的退稅優(yōu)惠，能夠減輕住房改善型需求者的稅收負(fù)擔(dān)，確定家庭人均免征面積能夠加大對(duì)住房困難家庭的支持力度。這些舉措降低了房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，而且還可以減輕對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊。

重慶市房產(chǎn)稅課稅對(duì)象包括新購的高檔住宅和存量的獨(dú)棟別墅，同時(shí)實(shí)行差別化的累計(jì)稅率，這種方式抑制了居民對(duì)高端住房的消費(fèi)。在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配。未將普通住房納入試點(diǎn)征收的范圍，這對(duì)剛性需求的購房者給予了較大的稅收支持。

總體而言，上海市、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)都有柔性切入的考慮，以減少對(duì)市場的震動(dòng)，重在搭建基本的制度框架；同時(shí)均以抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資行為為首要目標(biāo)，保障居民基本住房需求，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。應(yīng)該說，兩地試點(diǎn)是我國房地產(chǎn)稅改革邁出的重要步伐。endprint

（二）試點(diǎn)方案的不足

從長期改革要求看，試點(diǎn)仍存在較多不足，主要表現(xiàn)為：一是征收范圍仍顯狹窄，對(duì)地方財(cái)政收入影響仍然有限。雖然上海市、重慶市試點(diǎn)方案的征收范圍大于原房產(chǎn)稅的征收范圍，但由于未將普通存量住房納入到征收范圍中，再加之給予了諸多稅收優(yōu)惠政策，使得實(shí)際征收范圍仍較狹窄，對(duì)地方財(cái)政收入的影響有限。二是調(diào)控作用仍然有限。兩市試點(diǎn)方案中，稅率制定的都較低，再加上稅基過窄，這會(huì)使得某些高收入家庭仍將購房作為投資的重要手段，從而使得房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配和調(diào)節(jié)作用非常有限。另外，兩市的試點(diǎn)均以房產(chǎn)成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，試點(diǎn)初期無可厚非，但長此以往，易造成稅負(fù)不公。

三、國際經(jīng)驗(yàn)借鑒

目前，世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)都開征了房地產(chǎn)稅，并已成功建立較為完善的房地產(chǎn)稅制，在這些較為成熟的房地產(chǎn)稅收模式中，存在一些共同的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入是地方稅收收入的主要來源。2011年，34個(gè)OECD 國家中，房地產(chǎn)稅收入占地方稅收總額比重超50%的有13個(gè)，超30%的有19個(gè)，占比將近60%。特別是澳大利亞、英國、愛爾蘭，將房地產(chǎn)稅作為地方唯一稅種。如此可見，國際上許多國家的地方政府稅收收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)稅占據(jù)主體地位。除此之外，地方政府在稅率等方面擁有較大的自主權(quán)。

第二，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為土地與房屋，稅率一般采用單一稅率，稅基為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，這樣使得房地產(chǎn)稅的稅收收入具有一定的彈性，以此適應(yīng)地方政府財(cái)政支出不斷增長的需求。發(fā)達(dá)國家如美國、加拿大、日本，多以房地產(chǎn)的市場評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這既能真實(shí)反映納稅人財(cái)產(chǎn)變化狀況，又能使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值提高而穩(wěn)步增長。

第三，重視包括不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)等征管信息共享機(jī)制的建設(shè)以及利于房地產(chǎn)稅征管的信息技術(shù)的運(yùn)用。這有利于提高征管效率，降低稅收成本。

第四，房地產(chǎn)稅收入主要用于公共設(shè)施建設(shè)和居民福利。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅收入通常用于地方公共設(shè)施建設(shè)與居民福利，納稅人可以對(duì)該支出進(jìn)行監(jiān)督。美國房地產(chǎn)稅中主要部分為學(xué)區(qū)稅，即學(xué)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)擁有者為支持區(qū)內(nèi)公立教育系統(tǒng)繳納的房地產(chǎn)稅。日本征收的固定資產(chǎn)稅主要用于地方教育、衛(wèi)生及基礎(chǔ)設(shè)施等公用事業(yè)。

四、我國實(shí)施房地產(chǎn)稅改革的正面效應(yīng)及需要突破的瓶頸

我國實(shí)施房地產(chǎn)稅收體系改革有利于完善地方稅收體系；擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入；促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策更加合理；進(jìn)一步增強(qiáng)收入調(diào)節(jié)功能。但當(dāng)前全面推行房地產(chǎn)稅改革，還存在一些瓶頸需要突破，如健全房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)；準(zhǔn)確界定、闡述房地產(chǎn)稅性質(zhì)，并明確其功能定位；調(diào)動(dòng)地方政府的積極性；充分考慮納稅人的承受能力，降低改革阻力。

（一）實(shí)施房地產(chǎn)稅改革的正面效應(yīng)

1. 完善地方稅收體系，為地方層面提供支柱稅種

雖然目前地方稅收體系中享有稅收征管權(quán)和收益權(quán)的稅種較多，但是大部分稅種稅源分散、稅基小、征管難度大、征管成本高，真正對(duì)地方財(cái)力起到支撐作用的稅種很少。目前占地方稅收收入比重較大的是營業(yè)稅，但是隨著“營改增”改革的逐步推廣和深入，從長期來看，營業(yè)稅的征收范圍將逐漸縮小并被增值稅所取代。而企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅屬于中央與地方共享稅，因而無法成為地方稅收體系的主體稅種。城市維護(hù)建設(shè)稅是以增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅三個(gè)稅種的稅額為計(jì)稅依據(jù)，不是一個(gè)獨(dú)立的稅種，組織收入的作用十分有限。地方政府應(yīng)當(dāng)將流動(dòng)性弱、具有信息優(yōu)勢和征管優(yōu)勢、能與履行職能形成良性循環(huán)的稅種作為主體稅種，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是最合理的選擇。房地產(chǎn)稅的實(shí)施可以完善地方稅收體系。

2. 調(diào)整財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)調(diào)控政策更加合理

除完善地方稅收體系，為地方層面提供支柱稅種以外，還能夠優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。實(shí)施房地產(chǎn)稅改革后，使房地產(chǎn)稅收收入成為地方稅收收入的主要來源，在增加地方政府的財(cái)政收入的同時(shí)，也能夠促使地方政府放棄對(duì)土地出讓金的依賴，解決“土地財(cái)政”問題，這樣可以有效調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策更加合理，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)的手段從限價(jià)、限購、限入等行政手段轉(zhuǎn)向依法、規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段上來。

3. 建立以“公平”為導(dǎo)向的稅收制度，增強(qiáng)收入調(diào)節(jié)功能

通過完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策與制度，通過稅率、減免稅、稅基等層面的科學(xué)設(shè)計(jì)，調(diào)節(jié)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益，形成有效的調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)收入水平的約束機(jī)制，著力發(fā)揮稅收體系在調(diào)節(jié)收入分配中的作用，建立以“公平”為導(dǎo)向的稅收制度。同時(shí)，通過房地產(chǎn)稅籌集的財(cái)政收入可以用于地方基本公共設(shè)施的改進(jìn)和基本公共服務(wù)的完善，進(jìn)一步縮小貧富差距。除此之外，完善房地產(chǎn)稅收制度還有助于調(diào)整我國間接稅與直接稅的比重，進(jìn)一步促進(jìn)稅系結(jié)構(gòu)的合理化。

（二）全面推行房地產(chǎn)稅改革需突破的瓶頸

全面推行房地產(chǎn)稅改革，需要突破以下瓶頸。一是健全房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)，準(zhǔn)確征收房地產(chǎn)稅。只有建立健全房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)，稅務(wù)部門才能對(duì)房地產(chǎn)稅改革的整體狀況進(jìn)行整體把握，才能對(duì)房地產(chǎn)稅稅制要素進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，才能開展有效的稅務(wù)管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的征收。二是準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)稅性質(zhì)并明確其功能定位。若給予房地產(chǎn)稅過多的目標(biāo)值，將會(huì)給房地產(chǎn)稅制改革帶來諸多阻力。所以，在全面推行房地產(chǎn)稅改革之時(shí)，要準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)稅性質(zhì)并明確其功能定位。三是調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力，地方政府普遍擔(dān)心若推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革將增加居民的稅收負(fù)擔(dān)，不利于穩(wěn)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，故而對(duì)房地產(chǎn)稅改革的積極性不夠。目前，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，全面推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革。四是充分考慮納稅人的承受能力，以此降低改革阻力。

五、完善我國房地產(chǎn)稅收體系的政策建議

目前，從構(gòu)建地方主體稅種、擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入、保持我國房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康運(yùn)行、促進(jìn)社會(huì)財(cái)富分配公平的角度看，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，提高房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)層次，并適時(shí)推進(jìn)改革。endprint

（一）房地產(chǎn)稅收體系改革的制度設(shè)計(jì)

第一，合理匹配“租”與“稅”。目前的土地出讓金，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，屬于“租”；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，具有優(yōu)化收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的經(jīng)濟(jì)杠桿功能?！白狻迸c“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關(guān)系。因此，改革完善房地產(chǎn)稅并不涉及與土地出讓金合并的問題。

第二，需要先對(duì)現(xiàn)行涉及房屋和土地在開發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)的各類稅負(fù)、行政事業(yè)性收費(fèi)進(jìn)行清理或者歸并。建議將城鎮(zhèn)土地使用稅和現(xiàn)行的房產(chǎn)稅合并征收為房地產(chǎn)稅，相比單一對(duì)房產(chǎn)征稅的模式，房地產(chǎn)稅考慮到了土地增值的問題，房產(chǎn)的價(jià)值主要取決于土地的價(jià)值，“房地合一”的征收模式能夠更好地起到調(diào)節(jié)的作用，使得稅制更完善。簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，建議取消土地增值稅，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的收益分別繳納個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。將營業(yè)稅中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”納入契稅的征收范圍（見表2）。

第三，將居民個(gè)人住房納入征稅范圍。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)整是我國房地產(chǎn)稅收改革的重中之重。目前，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)開征住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，對(duì)居民個(gè)人居住用房課征房地產(chǎn)稅，并實(shí)行差別征稅。

①基本原則。對(duì)于自用和出租的房產(chǎn)不再區(qū)分，對(duì)個(gè)人擁有的住宅，無論其使用性質(zhì)，一律征收房地產(chǎn)稅。開征住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅應(yīng)堅(jiān)持存量住房和新增住房相結(jié)合，套數(shù)與住房面積相結(jié)合，基本住房扣除、改善型住房低稅率、享受型和投資型住房適用高稅率的原則。

②征稅范圍。房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)包括城鎮(zhèn)經(jīng)營性用房和非經(jīng)營性用房。居民個(gè)人居住的非經(jīng)營性用房的征稅范圍應(yīng)包括存量住房和新增住房。

③計(jì)稅依據(jù)的確定。采用以土地及地上建筑物價(jià)值的評(píng)估值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，這種計(jì)稅依據(jù)建立在不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的基礎(chǔ)之上。

④稅率的確定。住房保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅率確定的基本思路為：一是各地政府應(yīng)重新根據(jù)當(dāng)?shù)刈》壳闆r，確定普通住房的面積和價(jià)格范圍，凡是超過該面積和價(jià)格范圍的住房應(yīng)視為高檔住宅。對(duì)于高檔住宅，應(yīng)單獨(dú)設(shè)定高稅率。二是對(duì)于普通住房，以戶為單位，以人均為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)地方特點(diǎn)因地制宜劃定免征面積，對(duì)超出家庭（戶）免征面積的部分，用于確定稅率。考慮到套數(shù)問題，根據(jù)超出面積部分的程度，施加超額累進(jìn)稅率，超出越多，稅率越高。因此根據(jù)購房的先后順序確定適用稅率。三是對(duì)于非工作地（異地）住房不論面積大小一律按高稅率征稅。經(jīng)營性用房房地產(chǎn)稅稅率確定的依據(jù)應(yīng)該是各地方政府根據(jù)房產(chǎn)的面積和價(jià)值確定稅率，賦予地方政府一定的稅權(quán)。

第四，提高居民家庭多套住房以及異地住房在購買、出租環(huán)節(jié)的稅負(fù)。對(duì)于居民家庭購買第二套住房及以上和異地購房，在購房環(huán)節(jié)按高稅率課征契稅；對(duì)于居民出租住房的租金收入，扣除依法繳納的相關(guān)稅費(fèi)后的部分征收20%的個(gè)人所得稅。

（二）實(shí)施改革的稅收影響測算

1. 測算設(shè)定

原來稅制下房地產(chǎn)相關(guān)收入=改革前房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+耕地占用稅+土地增值稅+土地出讓金純收益；

改革后房地產(chǎn)相關(guān)收入=房地產(chǎn)稅+耕地占用稅+土地出讓金收入。

2. 測算相關(guān)假定①

宏觀經(jīng)濟(jì)研究通常利用回歸估計(jì)和校準(zhǔn)等方法來解決參數(shù)估計(jì)問題。但是對(duì)于房產(chǎn)稅問題來說，變量平穩(wěn)性較差，結(jié)構(gòu)參數(shù)時(shí)變可能性較大，不宜采用回歸方法來進(jìn)行估計(jì)。而鑒于經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的穩(wěn)定性以及已確定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)，可以考慮采用參數(shù)校準(zhǔn)方法來估計(jì)相關(guān)參數(shù)，并測算房地產(chǎn)相關(guān)收入的預(yù)期規(guī)模。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅稅率一般為0.8%～3%，扣除率為20%～30%。保守起見，將房地產(chǎn)稅稅率設(shè)定為較低的比例稅率，為0.8%，將扣除率設(shè)定為較高值，為30%；根據(jù)“十二五”期間應(yīng)實(shí)現(xiàn)人均住房建筑面積的目標(biāo)以及近十年來其已有的增長率估算了未來人均住房建筑面積的年增長率，假定為3.5%；此外，還需要估計(jì)城鎮(zhèn)人口數(shù)，根據(jù)近三年城市化率和城鎮(zhèn)人口數(shù)的平均年增長率，假定未來城鎮(zhèn)人口數(shù)年增長率為3%；考慮到CPI的作用，估計(jì)未來房產(chǎn)價(jià)格的年增長率為2%；人均住房面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格三者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)稅稅基計(jì)算的基礎(chǔ)。另外，對(duì)于土地出讓金，建立對(duì)時(shí)間變量的回歸方程（Y1=-968.57+545.73t，R2=0.91），以此預(yù)測未來土地出讓金的收入（見表3）。

3. 測算結(jié)果

通過分析以往年份人均住房建筑面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)、存量房價(jià)格、土地出讓金、以及城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅，估計(jì)出原來稅制下房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入和改革后房地產(chǎn)稅及土地出讓金收入（見表4）。在假設(shè)條件下，改革會(huì)帶來收入較大比例的增長，比例均在40%以上。

（三）盡快完善房地產(chǎn)稅征收的相關(guān)制度

首先，盡快完善房產(chǎn)登記制度并異地聯(lián)網(wǎng)，全面掌握居民家庭房產(chǎn)的保有情況，以便順利實(shí)施房地產(chǎn)稅的征收。其次，構(gòu)建房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度。選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅評(píng)估主體；確定房地產(chǎn)稅基評(píng)估周期；建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充的稅基評(píng)估方法體系和房地產(chǎn)稅基評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫。三是形成納稅人爭議處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。四是培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高水平的房地產(chǎn)稅評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍。最后，為全面開征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造良好的輿論氛圍。明確房地產(chǎn)改革地位，引導(dǎo)理論研究和社會(huì)輿論，逐步形成共識(shí)，加快改革步伐。

[注 釋]

① 以上參數(shù)假定均較保守。

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（責(zé)任編輯：李 萌）endprint