文/本刊記者 李冰漪

物流地產(chǎn)升溫背后的拓展之路
——專訪南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院特約研究員徐保滿

特別策劃|物流地產(chǎn)——駛?cè)肱畈l(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

在當(dāng)前的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，物流地產(chǎn)開發(fā)炙手可熱，很多金融巨頭紛紛加強(qiáng)對(duì)這一領(lǐng)域的投入。在火熱的背后，我國(guó)物流地產(chǎn)目前總體狀況如何？盈利情況又是怎樣呢？針對(duì)物流地產(chǎn)火爆引發(fā)的一系列問題，南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院特約研究員，房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任，天津市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿對(duì)此進(jìn)行了解答。

物流地產(chǎn)需求旺盛

近幾年，倉儲(chǔ)物業(yè)的租金持續(xù)上漲，只上海一地，有分析認(rèn)為，受電商快速發(fā)展等因素影響，最近幾年間上海倉儲(chǔ)用地的投資價(jià)值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動(dòng)產(chǎn)投資資產(chǎn)。實(shí)際上，物流倉儲(chǔ)物業(yè)租金上漲的背后，國(guó)內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動(dòng)了倉儲(chǔ)用地需求在短期內(nèi)快速上升。

對(duì)此，南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院特約研究員徐保滿認(rèn)為，目前我國(guó)物流地產(chǎn)需求旺盛。近年來由于我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用推動(dòng)電商快速發(fā)展，對(duì)現(xiàn)代化的物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)需求明顯增加。據(jù)中國(guó)倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉庫總體量達(dá)6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬平方米，顯然這種狀態(tài)難以滿足以電商為主導(dǎo)的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

物流地產(chǎn)業(yè)火熱的背后，還在于這一行業(yè)的投資回報(bào)率趨高。徐保滿說，面對(duì)我國(guó)城市土地供應(yīng)處于趨緊狀態(tài)，物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流倉儲(chǔ)用地供應(yīng)更顯稀缺，促生全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前物流地產(chǎn)的凈租賃回報(bào)率約為5%～6%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報(bào)水平。這種市場(chǎng)狀況對(duì)地產(chǎn)投資商具有較大的吸引力。

模式不斷增多

物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這些年發(fā)展，模式在不斷增多。徐保滿認(rèn)為，物流地產(chǎn)行業(yè)目前主要有四種模式。一是物流企業(yè)地產(chǎn)租賃模式。這種模式主要是以物流地產(chǎn)開發(fā)商為投資主體，在國(guó)內(nèi)投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，然后再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理，物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)由物流企業(yè)負(fù)責(zé)。

二是物流企業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。這種模式是物流企業(yè)作為物流設(shè)施投資建設(shè)主體，建成后自主經(jīng)營(yíng)管理。當(dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。

三是地產(chǎn)商與物流企業(yè)合資開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。就是物流企業(yè)與物流地產(chǎn)開發(fā)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

四是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式。在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專門的開發(fā)部門的組織下，將物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。

徐保滿指出，盡管物流地產(chǎn)模式很多，但盈利方式主要來自兩個(gè)方面，一個(gè)來自土地增值，物流地產(chǎn)投資商從政府手中以購得土地，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地就會(huì)有較大的增值；另一個(gè)來自出租收入，物流園區(qū)進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)后，物流經(jīng)營(yíng)商從物流倉儲(chǔ)用房及相關(guān)配套設(shè)施等出租中可獲得收益。此外，從物流投資來說，還可以在物流園區(qū)對(duì)物流業(yè)運(yùn)營(yíng)相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目投資從中獲益。

問題不容忽視

隨著物流地產(chǎn)行業(yè)火熱態(tài)勢(shì)的持續(xù)，問題也不斷顯現(xiàn)，尤其與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還存在不小的差距。徐保滿認(rèn)為，我國(guó)在物流規(guī)劃與布局方面還存在一些問題，因此面對(duì)我國(guó)物流業(yè)加速發(fā)展之勢(shì)，物流中心和物流集散地建設(shè)用地需求量增加。國(guó)家對(duì)于各大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流網(wǎng)點(diǎn)的布局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局，以有利于物流用地資源的合理配置。

法律制度的欠缺是另一個(gè)不可忽視的問題。目前我國(guó)物流在市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、稅收優(yōu)惠政策、投融資政策和技術(shù)政策等等方面與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，相關(guān)的法律依據(jù)空白點(diǎn)很多，制約著物流行業(yè)管理體制的發(fā)展。

針對(duì)近期各方關(guān)注的萬科欲做中國(guó)的“普洛斯”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)這一舉措，徐保滿認(rèn)為，萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，萬科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具有領(lǐng)軍地位，可以利用品牌優(yōu)勢(shì)聯(lián)手具有融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)際名優(yōu)企業(yè)，做到產(chǎn)融結(jié)合，打造出物流地產(chǎn)的品牌。物流地產(chǎn)需求增大的趨勢(shì)必然吸引投資商介入量的增多，但這一市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也將明顯增強(qiáng)。

對(duì)PPP模式寄予厚望

近時(shí)期的物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，隨著土地財(cái)政收入減少、地方債受到規(guī)范，PPP作為化解存量債務(wù)以及今后城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用事業(yè)建設(shè)的重要融資渠道，被各界寄予厚望。2014年10月初，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》，明確了地方政府融資的兩個(gè)新方向，一是自發(fā)自還的地方債，另一個(gè)就是PPP。此后，省級(jí)PPP指導(dǎo)意見接連出臺(tái)。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發(fā)了關(guān)于推廣政府和社會(huì)資本合作模式的實(shí)施意見。PPP（Public-Private-Partnership），廣義上解釋即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目融資模式。在這一模式下，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)資本與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

徐保滿認(rèn)為，運(yùn)用這一模式，可以使政府和企業(yè)雙方合作形成伙伴關(guān)系，存在一個(gè)共同的目標(biāo)。企業(yè)以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)自身利益的追求，而政府部門則以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公共利益的追求。這其中，政府并不以分享利潤(rùn)為唯一目的，并且還要對(duì)企業(yè)可能的高額利潤(rùn)進(jìn)行控制，不允許企業(yè)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中形成超額利潤(rùn)。這種模式將公私結(jié)合在一起，還可將整體風(fēng)險(xiǎn)最小化。

當(dāng)然，實(shí)施PPP需要具備一定條件。首先要有健全的法律法規(guī)制度。PPP項(xiàng)目的運(yùn)作需要在法律層面上，政府部門與企業(yè)部門在項(xiàng)目中要對(duì)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確界定，保護(hù)雙方利益。在PPP模式下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、運(yùn)營(yíng)、管理和維護(hù)等各個(gè)階段都可以采用政府企業(yè)合作方式，通過完善的法律法規(guī)對(duì)參與雙方進(jìn)行有效約束，這是最大限度發(fā)揮優(yōu)勢(shì)和彌補(bǔ)不足的有力保證。其次，要有專業(yè)化機(jī)構(gòu)和人才的支持。PPP模式的運(yùn)作廣泛采用項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)融資，這需要比較復(fù)雜的法律、金融和財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。一方面要求政策制定參與方制定規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的PPP交易流程，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作提供技術(shù)指導(dǎo)和相關(guān)政策支持；另一方面需要專業(yè)化的中介機(jī)構(gòu)提供具體的專業(yè)化的服務(wù)。

徐保滿認(rèn)為，目前全面實(shí)施PPP的條件還有待完善，但隨著各地方政府對(duì)于PPP模式的進(jìn)一步認(rèn)可，未來這一模式將會(huì)獲得更大的發(fā)展空間。綜上所述，物流地產(chǎn)藍(lán)海的說法還是成立的。