欄目主持/陳祥森

深度

物流地產(chǎn)風聲水起

欄目主持/陳祥森

物流地產(chǎn)的投資熱潮備受矚目，各路資金紛紛涌入搶占市場份額，物流地產(chǎn)領域未來潛力巨大，已成為撬動物流業(yè)發(fā)展的杠桿。那么，物流業(yè)又該怎樣看待這一問題呢？為此，本刊編輯部邀請把酒臨風、夜雨觀瀾、金玉其中三位專家直抒胸臆，發(fā)表看法。

■物流地產(chǎn)已成為投資熱點

專欄小編：歡迎三位專家做客“深度”欄目。今天邀請你們來探討物流業(yè)中的熱點問題，譬如，前些日子交通運輸部公布的《收費公路管理條例》修訂征求意見稿，擬對高速公路實行長期收費。大家都知道物流業(yè)是個利潤率普遍很低的行業(yè)，尤其是公路運輸業(yè)，過路費和罰款已占成本的三分之一，而收費公路實行長期收費，是斷了收費公路到了年限大家可以免費通行的念想，壓在物流企業(yè)肩上的這個成本重擔看來是卸不下來了嘍。

把酒臨風：物流業(yè)已經(jīng)成為當前我國發(fā)展最快的行業(yè)，但也被高成本束縛住了，高額的過路過橋費，以及人力成本的增加，捆住了企業(yè)的手腳。盡管當前公路四通八達，但你得留下“買路財”才能過得去，公路收費已經(jīng)占到了運輸成本的三分之一，最多時過路過橋費能占一半。所以，公路收費中的不合理因素一直被物流業(yè)所詬病。

夜雨觀瀾：物流企業(yè)抱怨過路費高，企業(yè)負擔重的情況并非個案。有機構做過調查，過路過橋費仍是物流企業(yè)的沉重負擔，37%的企業(yè)過路過橋費占運輸成本比重超過40%。在被調查企業(yè)中，運輸型物流企業(yè)年過路過橋費平均支出4459萬元，其中，37%的企業(yè)支出超過5000萬元，有部分大型公路貨運企業(yè)支出超過1億元；過路過橋費平均占運輸成本的34%，其中，37%的企業(yè)超過40%。從調查數(shù)據(jù)上可以看出，過高的路橋費，加重了物流企業(yè)的負擔，增加了社會流通成本。

金玉其中：公路運輸是我國主要的運輸方式，減少公路的運輸成本，除了要完善公路收費體制建設，我們更要加快鐵路和水路運輸設施的建設，把鐵路和水路的運力充分發(fā)揮出來，這樣才能降低物流成本，促進物流行業(yè)的整體發(fā)展。

專欄小編：其實，在這些基礎設施建設中，與物流相關的領域一直是投資熱點，比如鐵路、公路、內(nèi)河航道。在今年的全國人大第三次會議上，李克強總理講，增加公共產(chǎn)品有效投資，確保完成“十二五”規(guī)劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目，這里包括鐵路和公路、內(nèi)河航道等重大交通項目。今年中央預算內(nèi)投資增加到4776億元，但政府不唱“獨角戲”，要更大激發(fā)民間投資活力，引導社會資本投向更多領域。

夜雨觀瀾：今年鐵路投資要保持在8000億元以上，新投產(chǎn)里程8000公里以上，當然這里主要是政府主導的投資，民間投資若要是投入，可能是以購買債券的方式吧。在物流領域情況就不同了，它不是壟斷領域，社會資本很活躍，尤其是物流地產(chǎn)，近些年來已成為投資熱點。

金玉其中：去年上海提出，建設用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉型；同時，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局，實行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市重點產(chǎn)業(yè)項目出讓年期可為20～50年。這些政策甫一出臺，即刻被物流業(yè)解讀為物流地產(chǎn)的利好，物流地產(chǎn)出現(xiàn)搶地熱潮，上海年投入將超過250億元。

把酒臨風：上海以存量工業(yè)用地作為土地盤活的突破口，確實可以解決物流業(yè)拿地難的問題。不過，上海是個超大城市，土地屬于稀有資源，但物流需求很大，而且好地段也很少有土地供給倉儲等行業(yè)，所以我覺得，拿地難問題很難解決。

夜雨觀瀾：中物聯(lián)有個調查報告說，北京市國有建設用地在2012年、2013年及2014年的數(shù)量分別為5700公頃、5650公頃以及5150公頃，而其中，工礦倉儲用地分別則為1100公頃、900公頃以及450公頃。也就是說，工礦倉儲用地供應量占比在三年間從19%，下降到16%，直至2014年的8.7%；土地供應減少的同時，地價當然也在不斷上漲。中物聯(lián)的調查顯示，2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的倉儲用地地價遠高于二三線城市，普遍都超過80萬元/畝。南京、杭州、沈陽等二線城市的地價也在50萬元/畝左右；中央政府自2008年以來，中央政府曾先后推出了多項政策對物流行業(yè)進行指導規(guī)范。然而落實到地方政府層面，物流地產(chǎn)就成了最不受待見的下下選，其背后的原因是：物流用地價格偏低，且單位產(chǎn)出少、稅收貢獻少，對促進就業(yè)毫無助益，很多地方政府尤其是一線城市的地方政府不樂意審批物流用地。

把酒臨風：物流業(yè)利潤低給政府稅收貢獻不大，而且土地若是賣給物流企業(yè)也賣不了高價，地方政府認為這是典型的“勞官傷財”，得不償失。

專欄小編：物流地產(chǎn)之所以成為投資熱點，是由市場需求決定的。同樣的經(jīng)濟體量，中國人均倉庫面積只有美國1/14，僅一個洛杉磯市就擁有超過5000萬平方米的標準化倉儲，而目前我國的高標準倉儲才僅約1300萬平方米，可見我國倉儲需求量很大。從投資回報率看，全國倉庫的平均投資回報率高達6.7%，高于寫字樓，可見市場前景非常好。

金玉其中：由于中國經(jīng)濟總量的增大，個人消費的成長擴容和電子商務的崛起等因素，導致了整個物流設施市場在原來供給不足的情況下，又有了進一步的需求沒有被滿足，所以說物流地產(chǎn)成為投資熱點也是必然的。從整個物流設施的布局看，以前我們比較集中在港口和工業(yè)基地上面，這樣的需求實際是在滿足過去那個經(jīng)濟結構，現(xiàn)在轉向消費驅動之后，流通網(wǎng)絡要在全國布局，物流節(jié)點需求訴求很大，所以現(xiàn)在各地都在建物流中心，以滿足物流節(jié)點的需求。

夜雨觀瀾：近些年來電子商務的崛起使物流成了短板。目前，阿里巴巴、京東、騰訊、蘇寧都紛紛投入物流地產(chǎn)，其實他們都在模仿亞馬遜，通過大規(guī)模建設物流中心，加強對物流環(huán)節(jié)的掌控，使物流成本從20%降低到10%的低成本。

把酒臨風：各路資本不斷涌入物流地產(chǎn)，自然是該領域有著吸引他們的地方，最主要的還是看好土地增值。做物流地產(chǎn)回報周期很長，順利的話也需要2～3年的時間，這段時間開發(fā)企業(yè)的資金壓力非常大。一些外來企業(yè)不愿一直壓著資金，項目建設完成后便迫不及待地進行出售以回籠資金，這便是業(yè)內(nèi)所說的“圈地”行為。

夜雨觀瀾：不過，以“圈地”為目的的企業(yè)畢竟是少數(shù)，尤其是電商還是認準了物流地產(chǎn)的剛性需求。比如，菜鳥網(wǎng)絡在啟動時便提出，希望通過八到十年的建設，為中國物流行業(yè)打造出一個前所未有的智能物流骨干網(wǎng)絡，使之能夠支持日均300億元的網(wǎng)絡零售額，并讓全國任何一個地區(qū)做到24小時內(nèi)送貨必達。馬云和地方政府談項目拿地，都是大手筆，菜鳥的自有物業(yè)分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等主要城市，以支持自建自營+第三方配送+物流配送這個模式。

專欄小編：目前進入物流地產(chǎn)的有電商、第三方物流、地產(chǎn)商、政府以及投資機構，從這些投資者的身份看，跨界經(jīng)營者居多，身份不同目的也就不同。那么你們看，他們是炒作還是出于需求？

把酒臨風：我看電商做物流地產(chǎn)是出于真正的市場需求，第三方物流是想鞏固在物流業(yè)中的位置，而地產(chǎn)商進軍物流地產(chǎn)只是在新領域里分得一杯羹，政府是為了出政績，名利雙收，投資機構則是為了盈利。

金玉其中：跨界其實很難，你可能有資金優(yōu)勢，但不會有物流方面的優(yōu)勢?，F(xiàn)在物流地產(chǎn)沒有一個明確的準入門檻，這就給跨界進入提供了便利，各路資本的蜂擁而入，肯定會對物流地產(chǎn)格局造成一定影響，但也不可否認，物流地產(chǎn)的紅火確實促進了物流業(yè)快速發(fā)展。

■把物流地產(chǎn)做好做實

專欄小編：物流地產(chǎn)作為撬動物流業(yè)發(fā)展的一個杠桿，必然會帶來很多商機，因此備受各方關注，尤其是國家“一帶一路”戰(zhàn)略的實施，促使各個物流節(jié)點城市紛紛打出物流地產(chǎn)的牌。

金玉其中：“一帶一路”就是物流大通道，通過交通形成物流，通過物流帶動產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)帶動城市，通過城市間的交融互動形成“一帶一路”，這里的核心問題是物流。

專欄小編：從國家層面講，一再強調物流業(yè)發(fā)展的重要性，從地方層面講，各地都在大手筆打造物流基地，可以說物流地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展機遇期。

金玉其中：前些日子我看到媒體報道，鄭州經(jīng)開區(qū)以物流園為依托，打造雙千億產(chǎn)業(yè)基地。鄭州是“一帶一路”中的一個節(jié)點，鄭州國際物流園區(qū)是全省180個省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，于2011年11月成立，2013年12月劃歸鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理，規(guī)劃面積約50平方公里，主導產(chǎn)業(yè)是汽車及裝備制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。作為鄭州現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先導和前沿地帶，鄭州國際物流園區(qū)已逐步成為鄭州乃至河南“大物流帶動大產(chǎn)業(yè)”的重要著力點。

夜雨觀瀾：“一帶一路”今年進入實質操作階段，全國20省份全面布局，推進物流業(yè)發(fā)展。在這里，我覺得真正讓這些舉措落地是關鍵，要防止“行政區(qū)劃式”的發(fā)展方式，避免“各自為戰(zhàn)”，要防止重復建設以及低水平的惡性競爭，加強與國家戰(zhàn)略的對接。

專欄小編：“一帶一路”對于物流地產(chǎn)也是一個機遇，各路投資匯聚到此發(fā)力打造物流中心、高標準倉儲等設施，使之能夠滿足日益增長的物流需求，進而讓我國物流提升水平，產(chǎn)生質的變化。不過，物流地產(chǎn)投資大見效慢，此間投資者折戟沉沙也曾有過，今天我們不妨找?guī)讉€案例，請三位專家分析一下。

把酒臨風：這個意見很好，不光是讓我們長見識，也會使對此感興趣的人有所裨益。

專欄小編：萬科是個老牌地產(chǎn)商，日前曝出與美國黑石合作進軍物流地產(chǎn)的消息并得到證實，可以看出萬科在用品牌搞物流地產(chǎn)。都說萬科是個學習型的企業(yè)，它涉足物流地產(chǎn)，把學習的目標定為普洛斯，而此前萬科簽約河北廊坊萬莊生態(tài)新城項目，可以說是步履穩(wěn)健，將風險最小化。萬科是一個很愿意花時間研究的企業(yè)，每進入一個城市，都會弄一套厚厚的城市資料，對城市的政府、經(jīng)濟、民生、商業(yè)、未來事無巨細深入了解。上游引入基金、下游吸引商戶，萬科用品牌優(yōu)勢做服務商，它會成為中國出色的物流地產(chǎn)商。

把酒臨風：萬科已把物流地產(chǎn)作為主項業(yè)務了，物流地產(chǎn)板塊在萬科集團內(nèi)部得到了從事業(yè)部升級為獨立公司的待遇，已經(jīng)成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司負責物流地產(chǎn)相關業(yè)務內(nèi)容，目前該公司已在貴陽和武漢兩地獲得了兩個物流地產(chǎn)項目。接下來萬科的難點在哪里？物流地產(chǎn)不同于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，以自持為主的物流地產(chǎn)更加考驗客戶與開發(fā)商之間的黏性，后期的運營和管理比前期開發(fā)更為重要。因此，對于萬科而言如何精準地找到客戶是最大的難題，若沒有客戶資源，即便有機構介入，也不能避免高空置引發(fā)的踏空。

金玉其中：在物流地產(chǎn)開發(fā)中有一類為純粹的物流地產(chǎn)開發(fā)公司，如普洛斯，其本身就擁有常年合作的企業(yè)資源，他們開發(fā)的物流地產(chǎn)不愁沒有客戶；另一類是第三方平臺的介入，如由阿里巴巴聯(lián)合眾多企業(yè)打造的菜鳥網(wǎng)絡科技有限公司斥巨資投資物流地產(chǎn)，主導者本身就擁有物流倉儲的強烈需求。然而對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果沒有客戶資源，后期出租的問題就會很難解決。

夜雨觀瀾：客戶和拿地是發(fā)展物流地產(chǎn)的關鍵兩點。作為地產(chǎn)開發(fā)商的萬科雖然在拿地上會有優(yōu)勢，但是在沒有客戶資源的前提下做物流地產(chǎn)，其后期運營難度會很大。

專欄小編：對物流地產(chǎn)而言，諸如萬科、平安不動產(chǎn)一類重量級的投資商逐次入場所帶來的不僅僅是巨額的資金，更有可能是這個傳統(tǒng)地產(chǎn)項目進一步向市場化轉變的可能性。去年9月，國內(nèi)第三大物流地產(chǎn)運營商五洲國際控股以最高不超過15億元的投資金額宣布引入平安不動產(chǎn)為戰(zhàn)略投資者，擬于5年內(nèi)就物流項目進行投資。之前，平安從領盛投資管理購得一處位于四川成都建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業(yè)，平安將在29個一級物流節(jié)點城市和69個二級物流節(jié)點城市快速展開規(guī)模化布局。

夜雨觀瀾：平安涉足物流地產(chǎn)的核心競爭力在于其背靠平安集團，擁有證券、保險、銀行等金融機構組成的綜合金融平臺，在比商住項目金融屬性更強的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，平安的這種背景使其具有了更大的可操作空間。平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、信息流和現(xiàn)金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資，這種傳統(tǒng)的業(yè)務以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，并與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬件平臺，綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應鏈的下游。

金玉其中：去年6月，平安投資成都物流倉儲物業(yè)物流地產(chǎn)項目，時隔三個月后又出手布點物流地產(chǎn)。顯然，物流地產(chǎn)目前良好的收益率和未來可期的發(fā)展空間是其多次布點的重要原因，而在此之外，平安希望將旗下的物流園區(qū)構建成平安整體金融供應鏈的一環(huán)也是平安入局物流園區(qū)的原因之一。正如平安方面所說，物流地產(chǎn)本身就是供應鏈中關鍵的一環(huán)，對物流地產(chǎn)的投入對于平安打造綜合性金融供應鏈不可或缺。而且平安近期對于中小企業(yè)金融投入很大，物流地產(chǎn)特別是商貿(mào)型物流地產(chǎn)能接觸到大量中小企業(yè)，對平安業(yè)務開展很有幫助。

專欄小編：雨潤涉足地產(chǎn)業(yè)務與主業(yè)有著緊密相連的關系，農(nóng)產(chǎn)品+物流中心建設與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的就是最具雨潤特色的物流地產(chǎn)。2010年，雨潤集團曾在全國布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國30個省會城市建設雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、在300個地級市建設雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個縣域建設雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。在雨潤物流地產(chǎn)擴張過程中，不斷有媒體質疑，低價拿下的這些工業(yè)用地并沒有被悉數(shù)開發(fā)，而是用來抵押給銀行，籌措資金轉而投向利潤豐厚的住宅和商業(yè)地產(chǎn)。雨潤控股公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年雨潤房地產(chǎn)在40多個城市布有80個以上的項目，新開發(fā)面積超過3000萬平方米，銷售收入達156億元，土地儲備面積達6000多萬平方米。與此同時，雨潤的食品加工業(yè)卻淪落到靠補貼為生。全年營業(yè)額約172億元，凈利潤僅約為2.1億元。而雨潤食品2013年獲得的政府補貼5.7億。雨潤坐擁巨額物流土地，卻至今沒有摸索出商業(yè)模式，有些項目也已經(jīng)開建，但規(guī)劃、建設和運營模式還比較落后。資本運作的不成熟、人才的短缺、運營的困惑和擴張的盲目，使其走上了發(fā)展的歧途。

把酒臨風：雨潤地產(chǎn)的危機，在更早的時候就已經(jīng)發(fā)酵。在2013年，如果沒有地方政府的補貼，雨潤食品會虧損超1億元，雨潤食品貢獻的賬面紅利已經(jīng)達到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤地產(chǎn)業(yè)務的造血機器而已。而雨潤地產(chǎn)系的形成，是通過雨潤食品強大的現(xiàn)金流，以往來款的形式將大量資金調配給關聯(lián)公司無償使用，以支持系內(nèi)地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)務的成長。2014年，雨潤食品流動負債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現(xiàn)金凈額為4.65億港元。雨潤地產(chǎn)資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，主業(yè)空心化、攤子鋪得太大、資金鏈斷裂，是雨潤走下坡的主要原因。

金玉其中：雨潤的造血機能是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，可是這兩塊地產(chǎn)在宏觀調控下非常不景氣，盡管雨潤在2014年進行了一場改革，希望學到碧桂園通過低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售和業(yè)務鏈整合來把控各個環(huán)節(jié)的本事，并在保證規(guī)模擴張的同時有效控制成本，但事與愿違，而且南京官場的強震，老板祝義財被監(jiān)視居住，更是對雨潤的釜底抽薪。

專欄小編：近些年來物流地產(chǎn)風生水起，但是缺乏較高層次的規(guī)劃，物流發(fā)展的趨勢是智慧物流，那么物流地產(chǎn)發(fā)展的方向也是要打造成智慧型物流地產(chǎn)。在這方面僅靠撒銀子，鋪攤子，解決不了物流業(yè)轉型升級的重任。所以，盡管今天物流地產(chǎn)已成為投資的熱點，但我們希望，錢還是花在刀刃上，把物流地產(chǎn)做實做好，以作為中國物流上檔次上水平的基點，作為撬動中國物流業(yè)發(fā)展的杠桿。好，今天的談話就到這里，感謝三位專家讓我們分享了你們的觀點，我們下期再見。