【摘 要】預(yù)約合同是當(dāng)事人之間約定的在未來(lái)一定期限內(nèi)簽訂本約合同的合同。在日常生活中十分常見(jiàn)。我國(guó)2013年《買賣合同司法解釋》首次提到了預(yù)約合同，但缺乏對(duì)預(yù)約合同的具體規(guī)定。并非所有的認(rèn)購(gòu)書、意向書均為預(yù)約合同。預(yù)約合同和與之對(duì)應(yīng)的本約合同有著密切的聯(lián)系，但也是互相獨(dú)立的合同。定金規(guī)則在預(yù)約合同中的適用必須根據(jù)實(shí)際中不同情況，作出不同的處理。

【關(guān)鍵詞】預(yù)約合同；本約合同；商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議定金

在生活中小到外出吃飯預(yù)定桌子，大到買房簽的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，我們簽訂的預(yù)約合同無(wú)處不在十分普遍。但是我國(guó)法律對(duì)于預(yù)約合同的重視程度顯然欠缺，直到2013年最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條中才首次提到了“預(yù)約合同”，認(rèn)為預(yù)約合同包括了約定在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等。再加上2003年最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條關(guān)于違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議等的定金責(zé)任，以及第5條關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議等符合商品房買賣合同主要內(nèi)容的即認(rèn)定為商品房買賣合同的規(guī)定，也不過(guò)三個(gè)條款。對(duì)于如何認(rèn)定預(yù)約合同、預(yù)約合同的法律效力、違約責(zé)任均未作具體規(guī)定。

一、何謂預(yù)約合同

有關(guān)于預(yù)約合同的定義，不同法系不同學(xué)者的定義均不一樣，英美法系國(guó)家一般認(rèn)為預(yù)約是不受約束的協(xié)議，大陸法系國(guó)家認(rèn)為預(yù)約合同是獨(dú)立于本約而存在的合同。我國(guó)學(xué)者對(duì)于預(yù)約的定義也不一樣，總的來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，預(yù)約合同應(yīng)是當(dāng)事人雙方預(yù)先約定在將來(lái)某一期限內(nèi)訂立合同的合同。而將來(lái)在某一期限內(nèi)要訂立的合同就是本約合同。換言之，預(yù)約合同就是在訂立本約合同前的磋商階段簽訂的一份具有促進(jìn)和保障雙方當(dāng)事人繼續(xù)就本約合同達(dá)成合意的合同。

實(shí)踐中在交易前的磋商階段當(dāng)事人雙方可能會(huì)簽訂預(yù)訂協(xié)議、意向書、備忘錄等文件，無(wú)論這份協(xié)議被如何命名，這些協(xié)議只要具備了預(yù)約的條件才能被認(rèn)定為預(yù)約合同。筆者認(rèn)為預(yù)約合同至少要符合以下條件：第一，就預(yù)約合同的最終目的來(lái)看，必須包含訂立本約合同的目的，而不能簡(jiǎn)單只有繼續(xù)磋商的目的，并且要在預(yù)約合同中明確表達(dá)出來(lái)。但是這并不意味著訂立了預(yù)約合同就必須簽訂本約合同，兩者還是有本質(zhì)區(qū)別的。第二，既然預(yù)約合同要明確訂立本約合同的目的，那么預(yù)約合同的內(nèi)容就包括了雙方當(dāng)事人不單要負(fù)有以誠(chéng)信原則為基礎(chǔ)的磋商義務(wù)，還負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)。并且預(yù)約合同的內(nèi)容要確定，根據(jù)《合同法》總則中的規(guī)定合同內(nèi)容必須具備當(dāng)事人及標(biāo)的，在預(yù)約合同中還需要具備在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同的意思表示。第三，大部分的預(yù)約合同都會(huì)約定定金，如果當(dāng)事人均同意約定定金表明雙方已經(jīng)具有訂立本約合同的意思。雖然不能說(shuō)沒(méi)有約定定金的協(xié)議就不是預(yù)約合同，但是有約定定金擔(dān)保在未來(lái)簽訂本約合同的協(xié)議就能判斷其是預(yù)約合同。第四，預(yù)約合同要受到《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)和約束，如有違約要承擔(dān)違約責(zé)任。但是不具備預(yù)約條件的意向書、備忘錄等則不需要承擔(dān)違約責(zé)任，只是有可能承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

二、預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系

關(guān)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，學(xué)界已經(jīng)有許多不同的觀點(diǎn)?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)主要有：第一，“合同更新說(shuō)”。此觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約合同是獨(dú)立合同，本約合同的簽訂更新了預(yù)約合同。合同更新即以新的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系代替舊的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系，消滅舊的債權(quán)債務(wù)。但是本約合同與預(yù)約合同并不是新的合同關(guān)系代替舊的合同關(guān)系，而是本約合同的簽訂標(biāo)志著預(yù)約合同的合同目的得到實(shí)現(xiàn)，合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未發(fā)生更替。也有人認(rèn)為，此觀點(diǎn)要區(qū)分預(yù)約與預(yù)約合同，無(wú)合同形式的預(yù)約才適用合同更新說(shuō)，要式預(yù)約合同則是獨(dú)立的合同。第二是“同一合同說(shuō)”這種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約合同和本約合同不是兩個(gè)合同，預(yù)約合同只是框架性的合同，具體合同在本約合同確定后才確立。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)模糊了預(yù)約合同的立約目的，預(yù)約合同的締約目的是要訂立本約合同，雙方的合意是將來(lái)簽訂本約。而本約合同的目的則是要確定明確的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。兩者目的并不一致。其次，兩者因?yàn)橛喠⒑贤哪康牟煌贤闹饕獌?nèi)容也不同。預(yù)約合同中最主要的內(nèi)容是約定將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同不需要確立具體的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本約合同內(nèi)容是雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其可約定的范圍較預(yù)約合同大?？梢哉f(shuō)，預(yù)約合同屬于諾成性合同，而本約合同屬于要物合同。再者，若違反了預(yù)約合同并不會(huì)出現(xiàn)承擔(dān)本約合同的違約責(zé)任的情形，因?yàn)槠湟?，違反了預(yù)約合同意味著本約合同不能簽訂，即本約合同的違約責(zé)任并不存在，故沒(méi)有承擔(dān)本約違約責(zé)任一說(shuō)；其二，在雙方約定本約合同的違約責(zé)任時(shí)也不可能出現(xiàn)預(yù)約合同中的違約責(zé)任“履行簽訂某合同的義務(wù)”。由此可證，“同一合同說(shuō)”并不合理。第三是“兩個(gè)合同說(shuō)”我國(guó)學(xué)者大多持此觀點(diǎn)。我國(guó)司法解釋的規(guī)定已經(jīng)確立了預(yù)約合同這一概念，由上文論述可知預(yù)約合同與本約合同無(wú)論是在合同目的還是合同的內(nèi)容上都有很大的區(qū)別，這恰好也證明了預(yù)約合同具有獨(dú)立性。雖然它與本約合同有密切的聯(lián)系，是在本約合同的磋商階段所訂立的合同，但是預(yù)約合同的獨(dú)立性表明了其與本約合同是兩個(gè)不同的相互獨(dú)立的合同。

三、預(yù)約合同與擔(dān)保合同的比較

最高院《關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條規(guī)定的以認(rèn)購(gòu)等方式收受定金作為買賣合同的擔(dān)保的，違約方按定金規(guī)則處理。預(yù)約合同訂立的目的確實(shí)是為了促進(jìn)和保障本約合同的簽訂，那么預(yù)約合同是否應(yīng)被看作是本約合同的擔(dān)保合同？筆者認(rèn)為，預(yù)約合同與擔(dān)保合同存在本質(zhì)區(qū)別，理由如下：

第一，預(yù)約合同不是從合同，擔(dān)保合同是主合同的從合同。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定擔(dān)保合同是債權(quán)人與債務(wù)人或第三者訂立的擔(dān)保主合同債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的合同，以主合同的存在為前提。而預(yù)約合同并不以本約合同的存在為前提。預(yù)約合同的簽訂時(shí)間在先于本約合同，其簽訂的目的就是為了更順利的在將來(lái)簽訂本約合同，減少交易成本。再者簽訂預(yù)約合同的目的雖然是為了能順利簽訂本約合同，但并不意味著簽訂了預(yù)約合同就一定能成功簽訂本約合同。而擔(dān)保合同是主合同的從合同，其是與主合同同一時(shí)間訂立或者是后于主合同訂立時(shí)間訂立。就訂立合同的基礎(chǔ)和訂立合同的時(shí)間來(lái)看，預(yù)約合同與本約合同不可能為主從合同的關(guān)系，預(yù)約合同不是擔(dān)保合同。endprint

第二，擔(dān)保合同是依附于主合同存在的，主合同變更、消滅都會(huì)導(dǎo)致?lián)：贤淖兏麥纭Ｏ噍^之下，預(yù)約合同與本約合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)合同，再者預(yù)約合同確立于本約合同之前，因此并不會(huì)出現(xiàn)隨著本合同的變更消滅而變更消滅的情況。

第三，預(yù)約合同訂立的目的是為了在將來(lái)某一期限內(nèi)簽訂本約合同，并沒(méi)有保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能。上文提及擔(dān)保合同是保證債權(quán)人能順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)的合同，其目的是為了保障主合同的債權(quán)能得到實(shí)現(xiàn)，并不是要簽訂某一合同，兩者的合同目的顯然有所區(qū)別。

第四，簽訂預(yù)約合同與本約合同的雙方當(dāng)事人是一致的，即A與B簽訂的預(yù)約合同，經(jīng)過(guò)磋商也是A與B簽訂本約合同。而簽訂擔(dān)保合同的當(dāng)事人與簽訂主合同的當(dāng)事人可以不一致，因?yàn)檫€有第三人擔(dān)保所簽訂的擔(dān)保合同。

四、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理

我國(guó)2013年《買賣合同司法解釋》中首次對(duì)于預(yù)約合同作出明確規(guī)定，若違反了合同義務(wù)，需要承擔(dān)違約責(zé)任和損害賠償責(zé)任，對(duì)于定金責(zé)任并未作出規(guī)定。但是在2003年《商品房買賣合同司法解釋》中就作出了通過(guò)認(rèn)購(gòu)等方式收受定金以擔(dān)保商品房買賣合同訂立的，按照定金規(guī)定處理。而在《買賣合同司法解釋》中已經(jīng)明確了認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等方式皆包含在預(yù)約合同范圍內(nèi)，因此筆者認(rèn)為預(yù)約合同也應(yīng)當(dāng)適用定金責(zé)任。本文在此僅討論商品房預(yù)約合同的定金規(guī)則。

法律明確規(guī)定為了擔(dān)保將來(lái)簽訂本約合同以預(yù)購(gòu)的方式收受定金的，按定金規(guī)定處理。據(jù)此規(guī)定商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議上的定金性質(zhì)屬立約定金。根據(jù)2000年我國(guó)《擔(dān)保法》司法解釋第115條對(duì)立約定金的規(guī)定，給付方不履行立約義務(wù)不能要求返還定金，收受方拒絕履行立約義務(wù)的要雙倍返還定金。但是在實(shí)踐中會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的定金，不能簡(jiǎn)單按照法條適用，因?yàn)轭A(yù)約合同實(shí)質(zhì)上具備兩層合同目的一是繼續(xù)磋商；二是簽訂本約。其復(fù)雜性使協(xié)議約定的定金處理方式需要具體問(wèn)題具體分析：第一，是雙方本著誠(chéng)信原則磋商并且能最終簽訂商品房預(yù)售合同或買賣合同，這時(shí)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議因履行完畢而消滅，此時(shí)的定金處理辦法：一是退還給買方；二是抵消購(gòu)房款。第二，是買方違反協(xié)議規(guī)定不履行或怠于履行磋商義務(wù)，致使在約定期限內(nèi)不能簽訂本約合同，買方主觀上故意違約，適用定金罰則，銷售方可不返還定金。若銷售方即開(kāi)發(fā)商不履行磋商義務(wù)或者已將房屋賣與第三人的，無(wú)法訂立本約合同，按照定金規(guī)則需要返還雙倍定金。綜上，還可以看出認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的定金還具有違約定金的性質(zhì)。第三，是雙方當(dāng)事人基于誠(chéng)信原則進(jìn)行了磋商，但是未能達(dá)成合意。因?yàn)殡p方主觀上都沒(méi)有違約的故意，此時(shí)不能說(shuō)雙方違反了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因?yàn)榉课葙I賣需要約定的事項(xiàng)繁多，除了基本的價(jià)格、面積還有房屋的面積誤差處理、朝向、裝修、交付使用條件等。這些在訂立預(yù)約合同時(shí)可能都未進(jìn)行協(xié)商，所以在此后的磋商過(guò)程中雙方未能達(dá)成一致的意思表示也屬正常，并不能認(rèn)定為違約。據(jù)此，當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)不能簽訂本約合同（即房屋預(yù)售合同或銷售合同），銷售方應(yīng)當(dāng)將定金返還給買方，雙方解除商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議即預(yù)約合同。第四，是一方當(dāng)事人在訂立本約合同時(shí)，違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)有約定的內(nèi)容（不包括經(jīng)磋商訂立本約），或者說(shuō)希望在本約中修改在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的內(nèi)容。有兩種情況：一是最后簽訂了買賣合同，即雙方最后達(dá)成了合意。定金應(yīng)按照雙方約定來(lái)處理。如無(wú)約定，則不應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理。首先，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金性質(zhì)是訂立本約合同的立約定金；其次，也是違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議、不訂立本約合同的違約定金。但在這種情形下，本約已經(jīng)簽訂了即約定定金的目的已經(jīng)達(dá)到，違反的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議的其他條款，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金責(zé)任，而可以承擔(dān)其他違約責(zé)任。二是因?yàn)橐环竭`反認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容導(dǎo)致最終無(wú)法簽訂買賣合同，由上文可知，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金除了是立約定金外，也包括了違約定金的屬性。因此也應(yīng)該按照定金罰則處理。

此外，值得注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，首先，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，但是在簽訂商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議時(shí)，雙方尚未確定價(jià)款，20%無(wú)從計(jì)算；其次，若本約合同無(wú)法訂立，則標(biāo)的數(shù)額更是不能確定；再者，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的標(biāo)的是將來(lái)訂立買賣合同，也無(wú)約定數(shù)額。因此，筆者認(rèn)為，預(yù)約合同中的定金不適用主合同標(biāo)的額20%限制的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]高桂林.預(yù)約合同的性質(zhì)初探.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2013年第36卷第6期

[2]王利明.預(yù)約合同若干問(wèn)題研究——我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定評(píng)述.法商研究，2014年第1期。

[3]王宇.商品房預(yù)約合同法律問(wèn)題研究.中央民族大學(xué)2013年法學(xué)碩士論文

作者簡(jiǎn)介：

江申生，廣東粵鑫律師事務(wù)所，律師。endprint