陳惠

【摘 要】本論文中，筆者首先介紹了農村集體經營性建設用地使用權的概念，而后闡述了當前我國農村集體經營性建設用地使用權的現狀，最后對其相應的完善策略進行了深入探討，希望為相關從業(yè)人員提供一些有益的參考。

【關鍵詞】集體經營性建設用地；土地使用權；用地評估

一、農村集體經營性建設用地使用權概述

就當前來說，農村的集體建設用地主要分為三大類：宅基地、集團建設經營性用地以及公益性公共設施用地。所謂農村集體經營性建設用地，就是指農村那些具有生產經營性質的建設用地，其中包括各個農村集體經濟組織使用本地區(qū)的土地利用總規(guī)劃興辦各種企業(yè)、或者進行各種商業(yè)活動等。

“三農”問題一直是國家關注的重點問題之一，如何促進農業(yè)生產的進一步開展、促進農民增收、加強社會主義新農村建設也是當前各地政府面臨的重要任務之一。近幾年，為了充分實現此目標，我國相關部門出臺相關政策，允許農村集體的經營性建設用地進入市場，以促進農民增收。而關于農村經營性建設用地的政策，我們要從以下三個方面來理解：第一，該政策指的是農村的集體經營性的建設用地，而不是指所有的建設用地。那些公益性的建設用地及宅基地等并不在此行列之內。第二，農村集體經營性建設用地的使用必須符合相應的發(fā)展規(guī)劃。要取得土地的使用權，也要按照規(guī)定的流程進行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設用地必須符合相應的制度規(guī)范，才能進行后續(xù)的出讓、租賃、入股等活動。

二、農村集體經營性建設用地使用權的現狀

自從政策實施以來，我國農村集體的經營性建設用地的使用范圍愈來愈廣，確實提高了一些地區(qū)民眾的生活水平及生活質量等。但縱觀我國農村集體經營性建設用地的使用權規(guī)定及相關規(guī)范等，筆者發(fā)現還存在很多不足之處。

1.法律規(guī)定嚴重滯后

我國土地管理法中有明確規(guī)定，農村集體建設用地的使用權一般不允許在市場中進行流轉，除非原先的土地使用權破產、關閉等。同時，任何個人在使用建設用地時必須申請使用國有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國有。做出這項規(guī)定的根本目的就是嚴格控制我國的集體土地流入土地市場。但是，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，土地市場也在發(fā)生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規(guī)定也已經不適應社會發(fā)展的需求。由于我國農村集體經營性建設用地缺乏相應的法律規(guī)范來作為基礎保障，其使用及流轉過程中必然會出現各種問題。

2.產權界定不清晰

明確的產權是土地市場運行的前提條件，但就當前實際情況來看，我國的農村集體經營性建設用地的產權不明晰，嚴重影響了人們對農村土地資源的投資，因此其對土地保護及管理工作的積極性也不高。我國農村土地所有權產權界定不明確，主要表現在以下方面：第一，土地所有權的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規(guī)定農民或者農民集體擁有集體土地的所有權，但對于農民是否能夠進行土地的租賃、買賣等也沒有規(guī)定。

3.市場體系不健全

農村集體經營性建設用地使用權的轉移，必須依靠一定的市場經濟秩序來規(guī)范。但是，我國農村集體經營性用地的市場機制并不完善。首先，國家對農村集體建設用地進行了嚴格的規(guī)范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價格等，導致私自交易形式的出現。其次，土地使用權流轉的中介單位較少，土地融資、服務、評估機構相對稀缺。這也導致土地價格沒有統一的評估標準，土地價格評估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農村集體經營性建設用地使用權的相關建議

1.完善建設用地評估的相關政策

為了進一步提升我國農村土地的利用率，國家相關部門應該建立集體經營性建設用地使用權入市的相關法律制度及配套措施，完善相關制度，推進制度改革。要建立和完善基礎地價體系、流轉交易平臺等建設用地入市體系，完善相應的稅收制度；要完善建設用地評估體系，建立統一的評估標準，明確土地交易的市場價格等。另外，國家相關部門還應該對原有的涉及到土地管理工作的相關制度進行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔保法》《物權法》等。

2.合理界定建設用地的使用權

只有明確產權主體，農村集體的經營性建設用地才能順利進入市場。首先，相關工作人員要做好實地勘察工作，對所有的集體經營性用地進行“摸底”，然后明確土地的權屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎上明確土地的所有權及使用權等。其次，要完善農村集體經營性土地的登記制度，理清村、村民小組及農民之間的產權關系。總之，必須建立完善的、產權明確、分配合理的農村集體經營性土地的產權制度。

3.優(yōu)化提升市場體系

優(yōu)化和提升市場交易體系，是完善我國農村集體經營性建設用地協調機制的重要基礎。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統一的土地交易市場和社會服務體系，并逐步完善土地市場管理規(guī)定和交易的具體規(guī)則，并為農村集體經營性建設用地使用權的流轉提供各種信息咨詢、地價評估等服務。同時，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內的二級市場，優(yōu)化農村經營性建設用地價格形成機制，積極促進農村建設經營性用地入市。

推進我國農村集體經營性建設用地使用權的轉移，實行市場化的策略，有利于提高農民的財產性收入，對于縮小城鄉(xiāng)差距，建設社會主義新農村和社會主義和諧社會有一定的積極意義。

參考文獻：

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