陳本寒，劉 韡

(武漢大學(xué) 法學(xué)院,湖北 武漢 430072)

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強(qiáng)制拍賣的兩個(gè)問題研究

陳本寒，劉 韡

(武漢大學(xué) 法學(xué)院,湖北 武漢 430072)

強(qiáng)制拍賣是強(qiáng)制執(zhí)行的基本措施。在對(duì)強(qiáng)制拍賣進(jìn)行研究時(shí),其形式與法律效力是重要部分。強(qiáng)制拍賣的形式主要有法院自主拍賣與法院委托拍賣兩種,在我國(guó)強(qiáng)制拍賣中法院主要是處于委托人的地位。而在租賃關(guān)系中的強(qiáng)制拍賣法律效力適用是現(xiàn)實(shí)中存在問題較多的方面,從租賃物查封、拍定人對(duì)于拍賣物上租賃權(quán)的繼受以及抵押權(quán)人除去租賃權(quán)這三點(diǎn)上分析其效力,能夠更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

強(qiáng)制拍賣;形式;法律效力

[國(guó)際數(shù)字對(duì)象唯一標(biāo)識(shí)符DOI] 10.13951/j.cnki.issn1002-3194.2015.01.004

1989年9月16日,上海市虹口區(qū)法院委托上海市物資行,公開拍賣了上海首家破產(chǎn)企業(yè)上海星光五金廠價(jià)值約20萬的動(dòng)產(chǎn),開創(chuàng)了我國(guó)強(qiáng)制拍賣的先例,之后1991年頒布的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》首次確立了法院的強(qiáng)制拍賣權(quán)①徐開墅、呂國(guó)強(qiáng):《建立強(qiáng)制拍賣制度芻議》,《中國(guó)法學(xué)》1990年第2期。。隨著強(qiáng)制執(zhí)行制度的不斷進(jìn)步和發(fā)展,拍賣制度的公平、公開、公正的性質(zhì)以及能夠達(dá)到對(duì)于債權(quán)人和債務(wù)人最大利益的保護(hù)這兩點(diǎn)使其在各國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行制度中處于重要的地位,各國(guó)也趨向于用拍賣代替變賣作為強(qiáng)制執(zhí)行中變價(jià)的主要方式。

但是，強(qiáng)制拍賣的形式，強(qiáng)制拍賣中人民法院所處的法律地位，尤其是租賃物強(qiáng)制拍賣的法律效力，仍是需要探討的問題。

一、強(qiáng)制拍賣的形式及人民法院的地位

我國(guó)理論界關(guān)于采用自主拍賣還是委托拍賣的爭(zhēng)論早已存在,而不同的拍賣模式根據(jù)不同情況的運(yùn)用往往決定了最終執(zhí)行的效果。在近來新出現(xiàn)的地方法院借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的自主拍賣中,浙江省地方法院為先,各地法院都不斷競(jìng)推這種司法強(qiáng)制拍賣的新模式。其實(shí),無論是法院自主拍賣還是法院委托拍賣都是有利有弊的。從利益驅(qū)動(dòng)的影響方面分析,主張法院自主拍賣的觀點(diǎn)認(rèn)為,拍賣機(jī)構(gòu)與人民法院相比,前者是純粹的營(yíng)利機(jī)構(gòu),更容易受到利益驅(qū)動(dòng)的影響,而人民法院的中立性和非營(yíng)利性使其超然于雙方當(dāng)事人的利益之外,更有利于防止受到利益驅(qū)動(dòng)影響②趙晉山:《強(qiáng)制執(zhí)行程序中的拍賣問題研究》,見沈德詠主編:《強(qiáng)制執(zhí)行法起草與論證(第一冊(cè))》,北京:中國(guó)法制出版社,2002年,第357頁。；主張法院委托拍賣的觀點(diǎn)則認(rèn)為,強(qiáng)制拍賣也是買賣,其中也需要有完善的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制,否則拍賣過程中不會(huì)形成有效的競(jìng)爭(zhēng),也就不會(huì)產(chǎn)生合理的價(jià)格。同時(shí),拍賣機(jī)構(gòu)是營(yíng)利性的,它受到利益驅(qū)動(dòng)的影響不僅是正常的,而且是正當(dāng)?shù)?而人民法院具有中立性和非營(yíng)利性,它受利益驅(qū)動(dòng)的影響不僅不正常,而且也是不正當(dāng)?shù)?劉寧元:《中國(guó)拍賣法律制度研究》,北京:北京大學(xué)出版社,2008年,第220-225頁。。

筆者認(rèn)為,以上兩種觀點(diǎn)都是值得商榷的。法院委托拍賣在我國(guó)成為主流的做法,主要是因?yàn)閺?qiáng)制拍賣興起之初法院實(shí)行自主拍賣時(shí)隨意性過大,法律為了防止法院在執(zhí)行過程中濫用權(quán)力謀求私利而進(jìn)行的規(guī)避。然而,難道利益驅(qū)動(dòng)對(duì)于拍賣機(jī)構(gòu)的影響就是正面的,因此應(yīng)當(dāng)提倡?而利益驅(qū)動(dòng)對(duì)于人民法院的影響就是負(fù)面的,就會(huì)引起權(quán)力尋租和腐敗?這種說法很難自圓其說,在日益頻繁的法院與拍賣機(jī)構(gòu)的接觸中,形成固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系時(shí),這種聯(lián)系很可能形成某種相互利用的利益關(guān)系。如果說在法院自行拍賣中存在利益驅(qū)動(dòng)的話,委托拍賣也會(huì)存在利益驅(qū)動(dòng)。在最高人民法院陸續(xù)出臺(tái)的2004、2009、2011年司法解釋的實(shí)施中遇到的問題也充分說明了法院委托拍賣中存在相同的弊端。因此,利益驅(qū)動(dòng)問題的解決不應(yīng)寄托于委托拍賣或是自主拍賣的選擇,而應(yīng)著眼于強(qiáng)制拍賣程序的規(guī)范和完善。

理想的拍賣方式應(yīng)該既能滿足債權(quán)人的債權(quán),又能使債務(wù)人受到最小的損害。筆者認(rèn)為,單單采用兩種強(qiáng)制拍賣方式的一種并不能應(yīng)對(duì)強(qiáng)制拍賣中的各種情形,只有根據(jù)標(biāo)的或者執(zhí)行中具體的情況判斷而采取不同的拍賣方式才能達(dá)到最優(yōu)的解決,同時(shí)可以考慮將法院自主拍賣或者委托拍賣的選擇權(quán)交由當(dāng)事人協(xié)商解決。永遠(yuǎn)沒有完美的制度,只有比較合適的制度。在我國(guó)現(xiàn)階段,以法院委托拍賣為主,取消對(duì)法院自主拍賣的限制,盡快出臺(tái)《強(qiáng)制執(zhí)行法》用以規(guī)范法院在自主拍賣中遇到的各種問題才是當(dāng)務(wù)之急。

在我國(guó)的司法強(qiáng)制拍賣中,拍賣機(jī)構(gòu)接受法院的委托進(jìn)行拍賣,法院在整個(gè)拍賣活動(dòng)的進(jìn)行過程中起主導(dǎo)的作用。一般而言,強(qiáng)制拍賣程序主要有評(píng)估執(zhí)行標(biāo)的的價(jià)值、確定委托的拍賣機(jī)構(gòu)、確定拍賣的保留價(jià)、發(fā)布拍賣公告、登記競(jìng)買人、召開拍賣會(huì)、支付價(jià)款、移交財(cái)產(chǎn),而法院的強(qiáng)制執(zhí)行貫穿于整個(gè)強(qiáng)制拍賣。我國(guó)這種法院和拍賣機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系具有復(fù)雜性,并受到強(qiáng)制執(zhí)行法律法規(guī)以及拍賣法雙重的調(diào)整規(guī)制,這種拍賣本身的法律關(guān)系及強(qiáng)制拍賣所形成的法律關(guān)系的隨意混雜導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不明確。同時(shí),我國(guó)拍賣法以及強(qiáng)制執(zhí)行中拍賣的法律規(guī)定也沒有跟進(jìn),規(guī)定的較為粗糙,導(dǎo)致強(qiáng)制拍賣中主體的法律地位沒有明確。在我國(guó),強(qiáng)制拍賣的主體主要有:人民法院,評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu),申請(qǐng)執(zhí)行人及被申請(qǐng)執(zhí)行人,競(jìng)買人,買受人。

2005年開始實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中,明確了委托拍賣原則,之后在2009年最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》中,對(duì)委托拍賣程序進(jìn)行了具體的規(guī)定。然而,這兩部司法解釋并沒有明確解決法院和拍賣機(jī)構(gòu)在強(qiáng)制拍賣中的法律地位之爭(zhēng)。而從《拍賣法》第25條及41條的規(guī)定中可知,委托人是拍賣標(biāo)的的所有權(quán)人或者處分權(quán)人,拍賣人是接受委托人的委托,享有拍賣資格并且從事拍賣行業(yè)的機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)在學(xué)界對(duì)于人民法院在強(qiáng)制拍賣中的法律地位主要集中在以下兩種觀點(diǎn):

一是拍賣人說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為人民法院應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制拍賣法律關(guān)系中的拍賣人存在,而并非委托人的地位,其地位與買受人平等。理由主要有以下幾個(gè)方面:首先,其認(rèn)為強(qiáng)制拍賣中的人民法院作為一種特殊的民事主體身份出現(xiàn)在拍賣中,與買受人的關(guān)系也是一種買賣法律關(guān)系。其次,在強(qiáng)制拍賣中,人民法院與拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)該是協(xié)助執(zhí)行的關(guān)系,因?yàn)樵?009年最高人民法院《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》中第10條規(guī)定的“委托書”其實(shí)并不是平等的委托合同,人民法院在其中完全處于指導(dǎo)地位,實(shí)際上人民法院才是拍賣人。最后,人民法院委托拍賣不過是法院強(qiáng)制措施的一個(gè)手段,在強(qiáng)制拍賣的進(jìn)行過程之中,人民法院可以任意中止、撤銷拍賣,決定拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、方式,收取保證金等,而這些都是拍賣人的權(quán)利。此時(shí),人民法院主導(dǎo)著強(qiáng)制拍賣活動(dòng)的進(jìn)行,拍賣機(jī)構(gòu)僅為幫助法院完成強(qiáng)制拍賣程序的協(xié)助者,并且拍賣活動(dòng)結(jié)束后可以向法院請(qǐng)求相應(yīng)勞動(dòng)報(bào)酬。拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行的強(qiáng)制拍賣行為是法院司法授權(quán)其進(jìn)行的行為,是法院強(qiáng)制執(zhí)行行為的延伸。法院的委托行為也不同于民法上雙方地位平等的簽訂委托合同,而是法院?jiǎn)畏降姆尚袨?拍賣機(jī)構(gòu)必須在法院的授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣活動(dòng),法院只需要出具委托拍賣函或者聘書即可。同時(shí),法院依《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第20條撤回委托時(shí)也無須向拍賣機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任。拍賣未成交或者非因拍賣機(jī)構(gòu)的原因撤回拍賣委托的,拍賣機(jī)構(gòu)為本次拍賣已經(jīng)支出的合理費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。

二是委托人說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為人民法院在強(qiáng)制拍賣中恰當(dāng)?shù)牡匚粦?yīng)該是委托人*劉寧元：《中國(guó)拍賣法律制度研究》，第224頁。。支持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,成為委托人必須具備委托的意愿以及處分拍賣標(biāo)的的能力這兩個(gè)條件。而人民法院同時(shí)具有委托拍賣的意愿和處分拍賣標(biāo)的的能力。人民法院的委托人地位也與目前法律規(guī)定的其有權(quán)選擇拍賣機(jī)構(gòu)、確定拍賣保留價(jià)等事項(xiàng)符合。因此得出“法院確定地居于委托人的地位”的結(jié)論*劉寧元:《中國(guó)拍賣法律制度研究》,第217頁。。此外,原北京市人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)主任鄭剛也認(rèn)為,法院應(yīng)當(dāng)是委托人,法院和拍賣行之間是一種平等的委托關(guān)系,只不過這個(gè)平等是法律意義上的平等,在強(qiáng)制拍賣過程當(dāng)中還有些不平等的表現(xiàn),如法院有權(quán)任意中止和撤銷拍賣,法院在整個(gè)拍賣過程當(dāng)中有監(jiān)督權(quán)等,但是這種特殊性并不影響人民法院和拍賣機(jī)構(gòu)間的委托關(guān)系*蔣安杰:《拍賣人法律地位應(yīng)如何界定》,《法制日?qǐng)?bào)》2010年6月30日第2版。。此時(shí),人民法院就是民法上的委托人,法院和拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)《拍賣法》簽訂拍賣委托協(xié)議,因該協(xié)議兩者間成立民事上的拍賣委托關(guān)系,拍賣機(jī)構(gòu)與買受人之間成立買賣關(guān)系。若產(chǎn)生糾紛,則法院能夠成為該糾紛訴訟法律關(guān)系中的一方當(dāng)事人。

筆者較為認(rèn)同上述第二種觀點(diǎn),即法院在強(qiáng)制拍賣中的地位為委托人,但與拍賣機(jī)構(gòu)之間是一種特殊的拍賣委托法律關(guān)系。目前的法律也支持了這種說法,在最高人民法院于2004、2009、2011年先后出臺(tái)的三部司法解釋中也逐漸明確了在法院委托強(qiáng)制拍賣程序中人民法院的定位更傾向于是一種不同于民法上委托的特殊委托人。首先,在法院出具的強(qiáng)制拍賣法律文書方面。根據(jù)2009年最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》,我國(guó)法院在委托強(qiáng)制拍賣時(shí)出具的是“拍賣委托函”,確定了人民法院在強(qiáng)制拍賣中的委托人地位。在2005年最高人民法院實(shí)施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》確定委托拍賣原則之前,人民法院將強(qiáng)制拍賣標(biāo)的交付拍賣機(jī)構(gòu)從事拍賣前下達(dá)的均為“協(xié)助執(zhí)行通知書”,用以確定被通知的拍賣機(jī)構(gòu)需要協(xié)助人民法院執(zhí)行的工作范圍,同時(shí)明確被通知機(jī)構(gòu)與人民法院的法律關(guān)系是協(xié)助執(zhí)行關(guān)系。拍賣機(jī)構(gòu)在接到人民法院的“協(xié)助執(zhí)行通知書”之后不得拒絕,必須給予協(xié)助。后在實(shí)際操作中產(chǎn)生了大量問題,各地方法院在此項(xiàng)操作中也存在取舍不一的情況。因此,在2005、2009年相繼頒布的兩部司法解釋中就明確規(guī)定了委托拍賣原則,并且出具的應(yīng)是“拍賣委托函”,法院作為委托人的身份出現(xiàn)。其次,在法院委托的內(nèi)容方面。我國(guó)《拍賣法》中規(guī)定,委托人享有的權(quán)利有委托拍賣權(quán)、保留價(jià)確定權(quán)、中止或者撤銷拍賣權(quán)、獲得拍賣價(jià)款權(quán)以及拍賣的監(jiān)督權(quán),而這些委托人享有的權(quán)利在強(qiáng)制拍賣中人民法院全都享有,這是其一;《拍賣法》第六條中也規(guī)定并非只有所有權(quán)人才能成為委托人,對(duì)標(biāo)的物享有處分權(quán)也可以成為委托人,這是其二。

二、租賃物強(qiáng)制拍賣的法律效力

租賃合同成立后,承租人對(duì)租賃物有使用、收益的權(quán)利。雖然民法將租賃列在債權(quán)編,租賃權(quán)的本質(zhì)是債權(quán),僅僅有對(duì)人的效力,但是基于保護(hù)作為弱者一方的承租人的立法目的,各國(guó)的立法均對(duì)其法律效力進(jìn)行強(qiáng)化,即租賃權(quán)物權(quán)化,使之具有物權(quán)效力,能夠?qū)蛊渌餀?quán)人*史尚寬：《物權(quán)法論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年，第229頁。。租賃權(quán)物權(quán)化的結(jié)果足以保護(hù)承租人的權(quán)利得到實(shí)現(xiàn),對(duì)第三人來說一般影響也不大,第三人都能知悉物上存在租賃合同,并會(huì)通過積極的手段設(shè)法減少影響。比如在不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣情況時(shí),作為第三人的買方會(huì)事先對(duì)房屋的狀況進(jìn)行查看,如有出租的情況存在則其會(huì)知悉。同時(shí),出賣人為了避免承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任也會(huì)將出租情況告知。如果真實(shí)存在租賃合同的情況,三方也會(huì)設(shè)法達(dá)成合意,或者由賣家與承租人協(xié)商終止合同,承租人自愿搬走;又或者買家保留尾款直到租賃期間屆滿承租人搬走后再付款。若還不能協(xié)商成功時(shí),買家選擇不購買則也不會(huì)為此產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。但是在強(qiáng)制拍賣則不同,一方面?zhèn)鶆?wù)人作為出賣人很可能逃匿或?qū)ε馁u物漠不關(guān)心,在承租人方面法律也沒有強(qiáng)制規(guī)定承租人需要向執(zhí)行法院申報(bào)權(quán)利,承租人若未申報(bào)權(quán)利,則拍定人無從查知拍賣物上存在租賃權(quán)*杜震:《民事強(qiáng)制執(zhí)行中強(qiáng)制拍賣的效力探析》,《法制與社會(huì)》2009年第4期。。另一方面還有債務(wù)人利用買賣不破租賃的規(guī)定與第三人串通制造假租賃合同,由此向法院申報(bào)虛假的租賃關(guān)系,導(dǎo)致因執(zhí)行拍賣的規(guī)定拖延強(qiáng)制拍賣的進(jìn)度。應(yīng)買者恐其有租賃合同存在導(dǎo)致對(duì)拍賣物的使用權(quán)受到影響而放棄應(yīng)買。甚至倒填租賃合同成立的時(shí)間,使租賃成立于設(shè)定的抵押權(quán)之前,抵押權(quán)人不能排除租賃權(quán),致其拍賣不能,損害債權(quán)人的權(quán)利。故租賃權(quán)物權(quán)化實(shí)務(wù)上對(duì)強(qiáng)制拍賣影響很大。

(一)租賃物查封

在租賃權(quán)物權(quán)化的理論影響下,拍定人為民法買賣中的買受人,依民法上的規(guī)定,租賃合同對(duì)其繼續(xù)存在,財(cái)產(chǎn)所有人的變換對(duì)承租人權(quán)利沒有影響,故承租人也不能以侵害租賃權(quán)利為由提起第三人異議之訴。但承租人以占有使用該租賃物為實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的方式,在強(qiáng)制拍賣程序中查封時(shí)承租人占有該物,執(zhí)行法院是否可查封?該物既然由承租人占有,查封后如果因法院保管查封物的行為使承租人喪失占有,是否會(huì)妨害其權(quán)利的行使?

執(zhí)行法院查封后,查封物究竟應(yīng)該屬于何人占有,在我國(guó)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中進(jìn)行了規(guī)定,第12條規(guī)定:“查封、扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的,人民法院可以指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管;不宜由被執(zhí)行人保管的,可以委托第三人或者申請(qǐng)執(zhí)行人保管?！笨梢娢覈?guó)的規(guī)定是將查封物認(rèn)定為由法院“公法上占有”或者由被執(zhí)行人、第三人或申請(qǐng)執(zhí)行人占有。這與楊與齡先生的觀點(diǎn)相近。楊與齡認(rèn)為查封后債務(wù)人喪失占有,由執(zhí)行法院取得公法上占有人的地位,將其交由債權(quán)人、債務(wù)人或者第三人保管,在法律上還是應(yīng)該理解為由執(zhí)行法院占有*楊與齡:《強(qiáng)制執(zhí)行法論(最新修正)》,北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2002年,第145頁。。依此規(guī)定,查封物可由法院實(shí)施保管而占有,亦可不占有交他人保管。因此在租賃合同存在時(shí),如果交承租人保管,對(duì)其的占有不產(chǎn)生影響,也就不存在承租人能否提出第三人異議之訴的情況。否則由法院占有或者交承租人以外的人保管,使承租人喪失了占有,也就對(duì)承租人的權(quán)利造成侵害。此時(shí)承租人能否以租賃權(quán)受影響為由提起第三人異議之訴排除強(qiáng)制拍賣,在理論界存在分歧。

我國(guó)民事訴訟法執(zhí)行程序中關(guān)于執(zhí)行異議有兩條規(guī)定,第225條規(guī)定:“當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的,可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的,人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查,理由成立的,裁定撤銷或者改正;理由不成立的,裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的,可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議”;第227條規(guī)定:“執(zhí)行過程中,案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的,人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查,理由成立的,裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的,裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服,認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的,依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的,可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！边@兩條規(guī)定中并未限制何種對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利人可提起第三人異議之訴。筆者認(rèn)為就租賃權(quán)來說,如果已經(jīng)出租,承租人已為占有使用,基于租賃權(quán)物權(quán)化的效力當(dāng)然可排除他人使用。所以如果查封時(shí)租賃物已由承租人占有,那么由強(qiáng)制拍賣程序?qū)е碌淖赓U物易主對(duì)承租人并無妨礙,其應(yīng)不可提起第三人異議之訴,同時(shí)也可以查封。但如果查封時(shí)交承租人以外的人占有,那么對(duì)承租人將有妨礙,但交給何人保管是執(zhí)行行為的問題,并不影響租賃物為債務(wù)人所有。此時(shí),依第225條提出異議即可,而不需提起第三人異議之訴,同時(shí)也可以查封租賃物。

(二)拍定人是否須繼受租賃合同

依我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,租賃合同應(yīng)由拍定人繼受。然而對(duì)于現(xiàn)實(shí)中債務(wù)人勾結(jié)第三人制造虛假的租賃合同導(dǎo)致拍定人權(quán)利受到侵害或強(qiáng)制拍賣無人應(yīng)拍等現(xiàn)象的存在,該法條并不能達(dá)到很好的限制效果。究其原因主要是條文中僅規(guī)定租賃合同而沒有對(duì)實(shí)際承租人的占有行為進(jìn)行規(guī)定,使因虛假合同造成流拍成為可能。在這一點(diǎn),筆者認(rèn)為可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣民法第425條關(guān)于租賃契約的規(guī)定,即“出租人于租賃物交付后,承租人占有中,縱將其所有權(quán)讓與第三人,其租賃契約,對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。前項(xiàng)規(guī)定,于未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之?！边@是因?yàn)樽赓U物由出租人交付承租人之后即為承租人所占有,這時(shí)出租人如果將其所有權(quán)讓與第三人,第三人可以通過承租人的占有行為知道有租賃合同的存在,不會(huì)由于不知租賃合同的存在導(dǎo)致所有權(quán)讓與后租賃繼續(xù)存在而受到損害。且這條規(guī)定的立法目的是基于承租人接受交付后占有租賃物這一普通情形所規(guī)定的。如果出租人于承租人中止租賃物的占有之后將所有權(quán)讓與第三人,那么第三人無從得知有租賃關(guān)系的存在,也不存在該條適用的空間。在其第二項(xiàng)的規(guī)定中,長(zhǎng)期或者不定期限的租賃合同對(duì)當(dāng)事人尤其是第三人的權(quán)利行使影響甚大,宜通過公證來確認(rèn)合同中權(quán)利義務(wù)內(nèi)容合法和明確。并且可以防止強(qiáng)制拍賣中的弊端,即防止債務(wù)人于強(qiáng)制拍賣前與第三人訂立虛假的長(zhǎng)期或者不定期租賃合同,以妨礙拍賣程序的進(jìn)行*張登科:《強(qiáng)制執(zhí)行法》,臺(tái)北:臺(tái)灣三民書局有限公司,2007年,第405頁。。

我國(guó)大陸地區(qū)的“買賣不破租賃”規(guī)定,僅僅一條,適用范圍廣泛,導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中通過虛假租賃合同侵害第三人權(quán)益的事件多發(fā),造成租賃權(quán)物權(quán)化的泛濫。我國(guó)臺(tái)灣民法第425條規(guī)定有其合理性,也存在著不足,合理性已如前所述,不足之處主要體現(xiàn)在其第二項(xiàng)規(guī)定。筆者認(rèn)為這條規(guī)定雖然立法意志先進(jìn),但是仍然有值得商榷的地方。主要體現(xiàn)在公證的局限性:公證機(jī)關(guān)并非法院,無實(shí)體調(diào)查權(quán),并不能認(rèn)為租賃合同一經(jīng)公證當(dāng)然有效;公證之后并不能為一般第三人所查知,第三人不能得知不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的存在;不同等級(jí)資質(zhì)的公證機(jī)構(gòu)可能良莠不齊,極有可能發(fā)生公證人與債務(wù)人勾結(jié)倒填租賃合同日期的方式偽造租賃合同的情況。因此,筆者認(rèn)為,我國(guó)應(yīng)增加“承租人占有中”于合同法229條之中。同時(shí),在不動(dòng)產(chǎn)租賃的情況下,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定:“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！备鞯胤揭仓贫说胤揭?guī)定,以上海市為例,《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》第10條規(guī)定:“居住房屋租賃合同訂立生效后,由租賃當(dāng)事人持有效身份證明、房地產(chǎn)權(quán)利證明和租賃合同等有關(guān)材料,到社區(qū)事務(wù)受理中心辦理相關(guān)手續(xù);出租人應(yīng)當(dāng)辦理納稅申報(bào);租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理居住房屋租賃合同登記備案?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第15條規(guī)定:“房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對(duì)抗第三人?！?這些規(guī)定借鑒了日本民法第615條,即“不動(dòng)產(chǎn)之租賃經(jīng)登記者,嗣后對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)之人,亦有效力。”該條規(guī)定采用公示的方法,租賃合同需要經(jīng)相關(guān)地政機(jī)關(guān)登記,才有對(duì)抗效力。這樣經(jīng)過登記的租賃合同任何人都可以查明,不至于產(chǎn)生公證的弊端。

(三)抵押權(quán)人之除去租賃權(quán)

抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán),其不轉(zhuǎn)移抵押物占有,抵押人仍然享有使用收益的權(quán)利,也可設(shè)定其他權(quán)利,只要不妨礙在前的抵押權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”;《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。該兩條規(guī)定明確了已抵押的房屋可以出租,但由于已登記的抵押權(quán)設(shè)置在前,租賃權(quán)產(chǎn)生于后,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),承租人沒有優(yōu)先購買權(quán),買受人也可以不再履行原租賃合同。其原理在于設(shè)定抵押權(quán)時(shí)是無租賃的狀態(tài),抵押權(quán)人也以無租賃狀態(tài)來評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值,為保障登記的抵押權(quán)人,法律規(guī)定這時(shí)的租賃不能影響抵押權(quán)。但現(xiàn)實(shí)中仍存在一些問題,如租賃合同究竟是設(shè)定在抵押權(quán)之前還是之后,租賃合同成立不需登記,私人租賃約定即有效,因此很容易有倒填日期或者虛假的情節(jié)出現(xiàn),導(dǎo)致實(shí)務(wù)上爭(zhēng)議也很多。前述《城市房地產(chǎn)管理法》第53條的規(guī)定,有效規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)租賃中租賃合同存在的問題。因此依上所述,凡租賃權(quán)成立于已登記的抵押權(quán)之后,抵押權(quán)人在執(zhí)行程序中,即可請(qǐng)求除去。

[責(zé)任編輯：趙守江]

Two Issues on Compulsory Auction

CHEN Ben-han，LIU Wei

(SchoolofLaw,WuhanUniversity,Wuhan430072,China)

Compulsory auctions are the basic measures of enforcement. The forms and legal effect are important parts in the study of compulsory auction. There are mainly two forms of compulsory auction, consignment auction and independent auction. In China, the court is in a position of clients. The legal effect in the lease relationship of compulsory auction is more problematic in reality, from the seized of leased property, the right to lease that buyer in the auction successors and remove the right of leased from mortgagee, the analysis should be specific in order to protect the interests of the parties.

compulsory auction; form; legal effect

2014-05-11

陳本寒(1963- ),男,湖北武漢人,法學(xué)博士,武漢大學(xué)法學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師,主要研究方向?yàn)槊裆谭ā?/p>

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1002-3194(2015)01-0028-06