羅瑨，王玥，李淵

(廈門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 福建廈門(mén) 361005)

1 研究背景

近些年來(lái)城市房?jī)r(jià)不斷上漲，逐漸超出了城市居民的可負(fù)擔(dān)范圍，迫使一部分人選擇“先租后買、先小后大”的順序梯度實(shí)現(xiàn)居住計(jì)劃[1]。尤其是剛進(jìn)入社會(huì)的高校畢業(yè)生，由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、支付水平有限，很難在短期內(nèi)購(gòu)房，因此租房居住成為其中大部分人必經(jīng)的過(guò)程[2]。舒適便利的安身之所能夠保障人們更好地投入工作，本文即從求租者的需求出發(fā)，探討如何找到最合適的住房。

過(guò)去人們常通過(guò)求租廣告和房屋中介獲取租房信息，隨著當(dāng)下租房需求的不斷增長(zhǎng)，租房選擇的渠道也日趨多樣化，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展起來(lái)的新型租房選擇平臺(tái)逐漸為人們熟知，并被廣泛使用。本文針對(duì)現(xiàn)有的租房選擇平臺(tái)進(jìn)行了對(duì)比分析(表1)，可以看出，新型平臺(tái)能夠匯集大量房源數(shù)據(jù)，通過(guò)自助篩選功能即可便捷地查找出所需房源，為求租者提供了更大的選擇空間。

但是，現(xiàn)有租房選擇方式也存在一定局限性。首先，目前專業(yè)租房網(wǎng)站及手機(jī)應(yīng)用所提供的房源信息多是關(guān)于房屋類型和內(nèi)部設(shè)施的情況，如房間數(shù)、家電配置等，較少涉及房屋外部條件。但即便是租房居住，人們也希望能擁有便捷的交通條件和齊備的公共設(shè)施，因此，將房屋周邊環(huán)境納入選擇參考是一種發(fā)展趨勢(shì)。其次，在篩選出符合條件的房源后，還需求租者自行比較、擇優(yōu)，網(wǎng)站僅會(huì)提供區(qū)位、價(jià)格等單項(xiàng)排序，難以給出更多的參考意見(jiàn)。最后，現(xiàn)有租房平臺(tái)會(huì)根據(jù)區(qū)位需求篩選出就近的房源點(diǎn)，但其僅以直線距離作為判斷依據(jù)，沒(méi)有考慮到城市路網(wǎng)對(duì)于實(shí)際出行距離的影響，參考價(jià)值有限。

因此，本文將在吸納現(xiàn)有租房選擇方式優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用技術(shù)手段彌補(bǔ)其不足之處，構(gòu)建一套完整的系統(tǒng)來(lái)解決城市租房選擇問(wèn)題。

表1 現(xiàn)有租房選擇平臺(tái)對(duì)比

2 基于ArcGIS的城市租房選擇系統(tǒng)構(gòu)建

2.1 出租房源綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立

有學(xué)者研究了租房人群對(duì)居住環(huán)境的需求，發(fā)現(xiàn)他們首要關(guān)注是租金，其次是地段，大部分人都希望租住在距離工作地較近的、交通便利的地方;再者傾向生活設(shè)施完善的房子，室內(nèi)需配洗澡設(shè)備，附近則要有超市、醫(yī)院等;此外，年輕人對(duì)于文體設(shè)施也較為關(guān)注[3，4]。

根據(jù)以上觀點(diǎn)，并結(jié)合實(shí)際可獲取信息，本文建立了出租房源綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(圖1)，采用適宜性評(píng)價(jià)的方法，對(duì)房屋的居住適宜度進(jìn)行量化，再結(jié)合租金情況比較確定最佳房源。

2.2.2 工作流程(圖2)

首先按求租人需求，如可承受租金、租房方式、基本配置條件等，在所有房源中篩選出符合基本條件的房源;其次分析以工作地點(diǎn)為起點(diǎn)的交通可達(dá)范圍，篩除距離過(guò)遠(yuǎn)的房源;最后對(duì)備選房源進(jìn)行指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，計(jì)算性價(jià)比并排序，推薦優(yōu)選房源。

圖1 出租房源綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.2 城市租房選擇系統(tǒng)設(shè)計(jì)

整個(gè)系統(tǒng)由房源數(shù)據(jù)庫(kù)和ArcGIS軟件平臺(tái)組成，在輸入求租者需求數(shù)據(jù)后，由分析軟件進(jìn)行房源數(shù)據(jù)的匹配、篩選和評(píng)價(jià)，最后將輸出排序結(jié)果。

2.2.1 技術(shù)與方法

ArcGIS軟件平臺(tái)具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、分析及可視化功能，能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)的有效運(yùn)行。其中采用的核心技術(shù)方法有:

(1)緩沖區(qū)分析。以點(diǎn)、線、面實(shí)體為基礎(chǔ)，自動(dòng)建立其周圍一定寬度范圍內(nèi)的緩沖區(qū)多邊形，用以表示某環(huán)境設(shè)施(如綠地)所影響的區(qū)域范圍。

(2)設(shè)施服務(wù)區(qū)分析?；谑孪葮?gòu)建的交通網(wǎng)絡(luò)模型，利用ArcGIS中分析工具【Network Analyst】模塊的【新建服務(wù)區(qū)】功能，計(jì)算某設(shè)施在服務(wù)半徑內(nèi)能覆蓋的區(qū)域，即該設(shè)施的交通可達(dá)范圍。

圖2 技術(shù)路線及工作流程

3 城市租房選擇系統(tǒng)的模擬應(yīng)用

本文將運(yùn)用已構(gòu)建的城市租房選擇系統(tǒng)模擬在廈門(mén)本島找房的過(guò)程，用以檢驗(yàn)該系統(tǒng)的可行性。

3.1 基礎(chǔ)資料與數(shù)據(jù)

以廈門(mén)本島范圍的矢量圖作為工作底圖;分析資料包括本島交通網(wǎng)絡(luò)、主要公共服務(wù)設(shè)施(大型超市、綜合醫(yī)院、文體設(shè)施)、城市綠地、濱水岸線、主要交通干線及公交站點(diǎn)等GIS空間數(shù)據(jù)。另建立出租房源數(shù)據(jù)庫(kù)，內(nèi)容包括各個(gè)房源點(diǎn)的空間位置、名稱、地址、租金、面積、戶型、裝修條件、家具家電配套等基本信息。模擬數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)，隨機(jī)抽取了150個(gè)房源樣本，其中思明區(qū)100個(gè)，湖里區(qū)50個(gè)，基本符合本島房源分布比例。

假設(shè)的求租者需求信息見(jiàn)(表2)，系統(tǒng)將據(jù)此進(jìn)行房源數(shù)據(jù)的分析處理，并最終反饋推薦結(jié)果。

表2 求租者需求信息

3.2 具體工作步驟

3.2.1 條件篩選

將房源點(diǎn)的基本信息與求租者需求相對(duì)應(yīng)，利用ArcGIS中的字段篩選功能挑出符合全部要求的房源，最終獲得36個(gè)房源點(diǎn)數(shù)據(jù)。

3.2.2 區(qū)位篩選

根據(jù)《2012中國(guó)新型城市化報(bào)告》中所發(fā)布50個(gè)代表城市的上班平均時(shí)間數(shù)據(jù)，廈門(mén)在其中排名第23，在不發(fā)生擁堵的情形下，上班平均花費(fèi)20min。以此為參考，設(shè)定通勤時(shí)間在20min之內(nèi)為宜。租房人群多以公交上下班，以本島內(nèi)公交平均時(shí)速18公里每小時(shí)計(jì)算，20min達(dá)的最遠(yuǎn)可通勤距離為6000m，由此即可把時(shí)間度量轉(zhuǎn)換為可視的空間度量。具體操作如下:將求租者工作地點(diǎn)數(shù)據(jù)置入ArcGIS，結(jié)合城市路網(wǎng)做設(shè)施服務(wù)區(qū)分析，服務(wù)半徑設(shè)定為6000m，其覆蓋范圍內(nèi)的房源點(diǎn)即符合就近居住原則，共計(jì)18個(gè)，兩次篩選結(jié)果見(jiàn)(圖3)。

3.2.3 綜合評(píng)價(jià)

對(duì)篩選所得房源做進(jìn)一步綜合評(píng)價(jià)，以判斷其適宜程度，由此作為最終的選擇依據(jù)。出租房源的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系已在前文列出，現(xiàn)結(jié)合廈門(mén)本島具體情況制定出評(píng)價(jià)細(xì)則(表3)。利用ArcGIS對(duì)房源外部環(huán)境因子進(jìn)行分析(圖5)，并將結(jié)果數(shù)據(jù)賦予房源點(diǎn)。房源評(píng)價(jià)因子的權(quán)重采用層次分析法進(jìn)行計(jì)算，各因子的重要性由求租者按個(gè)人需求比較得出，結(jié)果見(jiàn) (表4)。

圖3 條件匹配和區(qū)位篩選結(jié)果示意

圖4 外部環(huán)境因子評(píng)價(jià)結(jié)果

表3 房源適宜性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

表4 租房適宜性評(píng)價(jià)因子權(quán)重

圖5 房源綜合評(píng)價(jià)結(jié)果示意

3.2.4 結(jié)果輸出

按房源評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行因子賦值，加權(quán)得出總分，結(jié)合租金和房屋面積計(jì)算性價(jià)比，并以此排序，用不同顏色進(jìn)行區(qū)分，最終得到可視化結(jié)果(圖5)。

4 小結(jié)

本文針對(duì)現(xiàn)有租房選擇方式存在的局限性提出改善策略，構(gòu)建了以出租房源綜合評(píng)價(jià)為核心的城市租房選擇系統(tǒng)，利用ArcGIS軟件平臺(tái)完成了出租房源的篩選、評(píng)價(jià)，以及推薦結(jié)果的輸出。本文僅對(duì)其可行性進(jìn)行了模擬試驗(yàn)，在實(shí)際應(yīng)用層面則需將Arc-GIS軟件分析工具進(jìn)行編譯，制作成網(wǎng)頁(yè)或App，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)處理需求并輸出結(jié)果，以方便大眾使用;此外，通過(guò)收集公眾信息建立與完善出租房源、客戶群及其求租條件的數(shù)據(jù)庫(kù)，以此作為繼續(xù)優(yōu)化系統(tǒng)的依據(jù)，不斷滿足人們的租房需求。

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