莊 瀾

（上海市地籍事務(wù)中心，上海 200003）

上海市土地登記編碼系統(tǒng)優(yōu)化研究

莊 瀾

（上海市地籍事務(wù)中心，上海 200003）

如何編制不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，使其既滿(mǎn)足管理要求，又能保證唯一性、穩(wěn)定性和延續(xù)性，是制定編碼規(guī)則時(shí)必須考慮解決的問(wèn)題。本文在分析國(guó)內(nèi)外土地登記編碼現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出上海市土地登記編碼優(yōu)化思路和模式，并選取三個(gè)典型區(qū)，分別按照三種方法進(jìn)行試驗(yàn)，制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，獲得最優(yōu)實(shí)施方案。同時(shí)闡述了后續(xù)更新與應(yīng)用的途徑與實(shí)效，為建立長(zhǎng)效更新機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)登記；土地登記編碼；編碼規(guī)則；地籍區(qū)

2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條明確“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！币虼耍瑢?shí)施不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一編碼是實(shí)現(xiàn)以宗地、宗海為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要前提。如何編制不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，使其既滿(mǎn)足各方管理的要求，又能保證其唯一性、穩(wěn)定性和延續(xù)性，是制定編碼規(guī)則時(shí)必須考慮解決的問(wèn)題。近年來(lái)，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局為加強(qiáng)對(duì)土地全生命周期管理，進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作，從土地登記編碼入手，開(kāi)展了一些探索和研究。

1 國(guó)內(nèi)外土地登記編碼概述

1.1 國(guó)外基本情況

國(guó)外土地登記編碼的方式主要分為以下兩種：

（1）以行政區(qū)劃為基準(zhǔn)的編碼

在某級(jí)別的行政區(qū)劃內(nèi)，劃分地籍區(qū)（或街道、或街坊）、地籍子區(qū)（或街區(qū)、或街坊）作為固定編碼區(qū)，然后再在編碼區(qū)內(nèi)編制宗地號(hào)。這種編碼方式和國(guó)內(nèi)使用的編碼方式類(lèi)似，使用也很廣泛，德國(guó)、荷蘭、奧地利、俄羅斯等國(guó)均采用此種編碼方式。比如：俄羅斯采用“地籍大區(qū)號(hào)—地籍區(qū)—街區(qū)號(hào)—宗地號(hào)”的方式進(jìn)行編碼，如50（莫斯科大區(qū)）：13（Chimki區(qū)）：03（街區(qū)號(hào)）：001（宗地號(hào)）；瑞典采用“市/鎮(zhèn)/村名—街區(qū)號(hào)—宗地號(hào)”的方式進(jìn)行編碼，如HaningeSvartso（市/鎮(zhèn)/村名）3（街區(qū)號(hào)）：49（宗地號(hào)）。

（2）以圖幅號(hào)或坐標(biāo)為基準(zhǔn)的宗地編碼

這兩種方法在地理編碼一般規(guī)則中被稱(chēng)為規(guī)則格網(wǎng)編碼法。相比以行政區(qū)劃為基準(zhǔn)的編碼方式，具有圖與實(shí)地銜接好、便于計(jì)算機(jī)編碼，并且受行政區(qū)域調(diào)整影響小的優(yōu)點(diǎn)。由于對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件和工作人員素質(zhì)的要求都比較高，因此僅有美國(guó)、加拿大、德國(guó)和泰國(guó)的部分地區(qū)采用該種編碼方式。比如：美國(guó)的部分州采用“圖幅號(hào)—分圖幅號(hào)—街坊號(hào)—宗地號(hào)”的方式進(jìn)行編碼；加拿大的部分州采用宗地幾何中心點(diǎn)的坐標(biāo)的方式進(jìn)行編碼，如134000/ Easting，0482416/Northing。

1.2 國(guó)內(nèi)基本情況

現(xiàn)行國(guó)內(nèi)土地登記編碼主要有兩種模式：

（1）行政區(qū)劃加宗地號(hào)的編碼模式

這是目前國(guó)內(nèi)的主流模式，許多省市區(qū)都采用該模式。在城鎮(zhèn)地區(qū)，按照區(qū)—街道—街坊—宗地號(hào)的方式反映土地使用權(quán)狀況；在農(nóng)村地區(qū)，按照區(qū)（縣）—鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）—行政村—宗地號(hào)的方式反映土地所有權(quán)、使用權(quán)狀況。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于簡(jiǎn)單直觀(guān)，便于統(tǒng)計(jì)，并且能夠通過(guò)宗地號(hào)和宗地子號(hào)追溯歷史變化狀況。缺點(diǎn)：一是行政區(qū)劃調(diào)整后相應(yīng)的土地登記編碼必須隨之更新，會(huì)存在與歷史數(shù)據(jù)銜接的問(wèn)題；二是隨著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記工作的推進(jìn)，土地使用權(quán)和所有權(quán)登記編碼會(huì)存在沖突。

（2）以地塊為單元的編號(hào)模式

地塊編號(hào)按省、市、區(qū)（縣）、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、地塊六級(jí)編立。該模式在國(guó)內(nèi)僅有深圳、柳州等個(gè)別地區(qū)采用。與第一種模式的區(qū)別在于：一是采用地籍區(qū)和地籍子區(qū)的概念，減少了行政區(qū)劃的影響；二是地塊編號(hào)采用5位數(shù)字續(xù)編，取消了宗地子號(hào)的概念，降低了對(duì)工作人員的業(yè)務(wù)要求，操作較簡(jiǎn)便，更符合信息化的要求。缺點(diǎn)是土地編號(hào)的續(xù)編形式不能反映地塊的歷史變化。

2 上海土地登記編碼現(xiàn)狀分析

上海市土地登記編碼主要依據(jù)《關(guān)于實(shí)施〈土地劃

界編丘及編號(hào)暫行規(guī)定〉的通知》（滬土[1986]市管字第81號(hào)）和《關(guān)于實(shí)施〈上海市郊區(qū)縣土地劃界編丘辦法〉的通知》（滬土[1989]市管字第63號(hào)）編制。采用“區(qū)（縣）—街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）—街坊（村）—丘”四級(jí)編碼，在地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中形式如表1所示。

表1 上海市土地登記編碼形式Table 1 The form of Shanghai land registration code

這種編碼方式基于行政區(qū)劃，優(yōu)點(diǎn)十分明顯：一是沿用街道（鎮(zhèn)）、街坊（村）界線(xiàn)，劃分成本低；二是地籍管理和行政管理范圍相統(tǒng)一，便于基層土地行政管理工作的開(kāi)展，具有廣泛適用性。但缺點(diǎn)同樣突出：一是受行政區(qū)劃影響特別大，穩(wěn)定性差；二是存在部分街道、街坊和地形地物沖突的情況；三是不能滿(mǎn)足土地使用權(quán)分層設(shè)置的需要。

3 上海土地登記編碼優(yōu)化設(shè)計(jì)

從上述的國(guó)內(nèi)外情況分析看，現(xiàn)有土地編碼規(guī)則主要基于檔案管理和圖件要求制定的，更新規(guī)則不夠便捷、受其他因素變化影響較大。因此，必須形成一套符合信息化管理要求，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、結(jié)構(gòu)合理、使用方便、更新便捷的編碼體系和相應(yīng)的編碼更新機(jī)制。

3.1 土地登記編碼設(shè)計(jì)思路

研究認(rèn)為，土地登記編碼應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則:（1）唯一性，即一個(gè)編碼對(duì)應(yīng)一塊宗地，一塊宗地也只能擁有一個(gè)編碼；（2）穩(wěn)定性與可擴(kuò)展性相結(jié)合，即編碼盡量保持穩(wěn)定，且在分割、合并、交易、流轉(zhuǎn)等過(guò)程中，編碼具有擴(kuò)展可能；（3）統(tǒng)一性與適應(yīng)性相結(jié)合，即編號(hào)規(guī)則在統(tǒng)一的同時(shí)，要預(yù)留地方實(shí)際需要，要充分考慮當(dāng)前傳統(tǒng)地籍的升級(jí)需要。

（1）設(shè)定地籍區(qū)和地籍子區(qū)，以提高土地登記編碼穩(wěn)定性

基于研究，適當(dāng)改進(jìn)現(xiàn)行編碼規(guī)則，在縣級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)采用“地籍區(qū)和地籍子區(qū)”兩個(gè)級(jí)別的編碼分區(qū)概念，既可以很好地繼承我國(guó)現(xiàn)正在使用的編碼系統(tǒng)，同時(shí)可消除鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、行政村頻繁調(diào)整帶來(lái)的不穩(wěn)定問(wèn)題。

（2）設(shè)定土地所有權(quán)特征碼，以滿(mǎn)足城鄉(xiāng)地籍一體化需要

設(shè)置土地所有權(quán)特征碼，一是可以明確地表達(dá)國(guó)家所有和集體所有的區(qū)別；二是可以滿(mǎn)足所有權(quán)宗地與使用權(quán)宗地同時(shí)編碼的需要；三是相比所有權(quán)宗地的單獨(dú)設(shè)置，特征碼使用更簡(jiǎn)單，變更更便捷，可為城鄉(xiāng)一體化地籍管理創(chuàng)造條件。

（3）設(shè)定土地使用權(quán)屬特征碼，以滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)登記需要

設(shè)置土地使用權(quán)特征碼，一是和所有權(quán)分開(kāi)，避免不同層面權(quán)屬混用編碼造成在理解和編碼操作上的混亂；二是滿(mǎn)足了各地開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的需要；三是為以土地為基礎(chǔ)的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。

（4）設(shè)定土地空間位置特征碼，以滿(mǎn)足三維地籍發(fā)展需要

設(shè)置空間特征碼，一是完善了編碼規(guī)則，彌補(bǔ)現(xiàn)有編碼規(guī)則無(wú)法反映空間信息的不足；二是為地下空間登記發(fā)證和城市地籍立體化管理奠定基礎(chǔ)。

3.2 土地登記編碼優(yōu)化模式

（1）土地登記編碼的結(jié)構(gòu)

在縣級(jí)行政轄區(qū)內(nèi)，按地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地和特征碼五級(jí)編碼。土地登記編碼的結(jié)構(gòu)如圖1所示，具體編碼規(guī)則見(jiàn)表2。

圖1 土地登記編碼結(jié)構(gòu)Fig.1 The encoding structure of land registration

表2 優(yōu)化后的土地編碼規(guī)則Table 2 The optimized rule of land code

（2）區(qū)縣級(jí)行政代碼的規(guī)定

區(qū)縣級(jí)行政代碼采用《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260-2007），碼長(zhǎng)6位。在地籍信息系統(tǒng)中進(jìn)行設(shè)置，自動(dòng)添加至各類(lèi)表冊(cè)中。

（3）地籍區(qū)和地籍子區(qū)代碼的規(guī)定

地籍區(qū)代碼應(yīng)在縣級(jí)行政轄區(qū)內(nèi)唯一，碼長(zhǎng)2位，即01～99；地籍子區(qū)代碼應(yīng)在地籍區(qū)內(nèi)唯一，碼長(zhǎng)2位，即01～99。

（4）宗地序號(hào)的編制

在地籍子區(qū)的范圍內(nèi)，不區(qū)分宗地的權(quán)屬性質(zhì)和類(lèi)型，統(tǒng)一編制宗地代碼，碼長(zhǎng)6位，即000001～999999。

（5）特征碼的規(guī)定

特征碼碼長(zhǎng)3+X位，其中：第一位為所有權(quán)特征碼，用1和2表示，“1”表示國(guó)家土地所有權(quán)、“2”表示集體土地所有權(quán)；第二位表示使用權(quán)特征碼，使用權(quán)特征碼用A、B、C、D、E、F表示，“A”表示農(nóng)用地使用權(quán)宗

地、“B”表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地、“C”表示宅基地使用權(quán)宗地、“D”表示土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地、“E”表示林地使用權(quán)宗地、“F”表示海域使用權(quán)宗地；第三位表示空間特征碼，用0、1和2表示，“0”表示地表、“1”表示地下、“2”表示地上；第X位表示拓展碼，各地區(qū)、各領(lǐng)域可以根據(jù)自身需要用于宗地特征擴(kuò)展。

4 土地登記編碼編制應(yīng)用試驗(yàn)與結(jié)果評(píng)價(jià)

采用地籍區(qū)、地籍子區(qū)等不同劃分方式，并選取三個(gè)區(qū)進(jìn)行試驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)，在土地登記編碼構(gòu)成中，地籍區(qū)和地籍子區(qū)編碼的穩(wěn)定性直接決定整個(gè)編碼的穩(wěn)定性。

4.1 研究對(duì)象的選取

選取盧灣區(qū)（現(xiàn)歸入黃浦區(qū)）、長(zhǎng)寧區(qū)和松江區(qū)作為研究對(duì)象，一是出于統(tǒng)籌兼顧城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)分布的考慮；二是基于三個(gè)區(qū)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量相對(duì)較高。選取具有一定的代表性和典型性。

4.2 地籍區(qū)和地籍子區(qū)的劃分方法

（1）完全按照現(xiàn)行街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、街坊（村）劃分的模式

在區(qū)縣行政區(qū)劃內(nèi)完全按照現(xiàn)行街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、街坊（村）依次劃分地籍區(qū)、地籍子區(qū)。

（2）結(jié)合典型線(xiàn)性地物劃分的模式

在區(qū)縣行政區(qū)劃內(nèi)以現(xiàn)行街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、街坊（村）為基礎(chǔ)，結(jié)合道路、河流等典型線(xiàn)性地物對(duì)地籍區(qū)和地籍子區(qū)進(jìn)行優(yōu)化，原則上不破現(xiàn)有街道、街坊，對(duì)局部不合理、不規(guī)則的邊界按照鄰近的典型線(xiàn)性地物進(jìn)行調(diào)整。

（3）完全按照典型線(xiàn)性地物劃分的模式

舞臺(tái)上充斥著白色煙霧的7m3密閉空間內(nèi)，開(kāi)啟凈化功能的海爾凈界自清潔空調(diào)一分鐘就將所有煙霧凈化干凈，李順實(shí)也在同一時(shí)間算出了100個(gè)四位數(shù)的總和，“海爾空調(diào)凈化速度太快了！”李順實(shí)說(shuō)道；而在高6米長(zhǎng)8米的天平兩端，韓遂寧夫婦、鐘榮芳一家分別將2臺(tái)正在高速運(yùn)轉(zhuǎn)的直驅(qū)洗衣機(jī)，紋絲不動(dòng)地穩(wěn)定在懸掛畫(huà)框內(nèi)；黃勝華則在20分鐘內(nèi)從200張草莓細(xì)胞切片中，找出取自F+冰箱中存儲(chǔ)7天仍然“新鮮如初”的草莓切片；楊海明只是品嘗了由海爾防干燒燃?xì)庠罹珳?zhǔn)控溫熬制出的三碗“原汁”魚(yú)湯，就成功分辨出魚(yú)的種類(lèi)……一項(xiàng)項(xiàng)看起來(lái)不可能的挑戰(zhàn)，海爾都將其變成了可能。

在區(qū)縣行政區(qū)劃內(nèi)完全按照典型線(xiàn)性地物劃分地籍區(qū)、地籍子區(qū)。具體實(shí)施時(shí)優(yōu)先考慮已規(guī)劃實(shí)施、相對(duì)穩(wěn)定的典型線(xiàn)性地物。地籍區(qū)按照快速路、主干路和主要河流中心線(xiàn)劃定；地籍子區(qū)按照次干道路和其它河流中心線(xiàn)劃定；兼顧道路走向，保持劃分后形狀的方正性，同時(shí)盡量使地籍區(qū)和地籍子區(qū)均勻分布。

4.3 不同劃分方法的試驗(yàn)結(jié)果

（1）地籍區(qū)劃分結(jié)果

研究獲得了試驗(yàn)區(qū)縣在不同方法下的地籍區(qū)情況（表3）。

表3 試驗(yàn)區(qū)不同地籍區(qū)劃分情況統(tǒng)計(jì)Table 3 Statistical table of different divisions of cadastral areas in tested districts

盧灣區(qū)屬于城市化地區(qū)，全區(qū)面積8.03km2，下轄4個(gè)街道。試驗(yàn)區(qū)現(xiàn)狀宗地?cái)?shù)2724宗，均為國(guó)有土地使用權(quán)宗地?，F(xiàn)有4個(gè)街道的界線(xiàn)由區(qū)界線(xiàn)和主干道路構(gòu)成。主干道路等典型線(xiàn)性地物均已規(guī)劃實(shí)施，穩(wěn)定性較高。為此，將城市規(guī)劃引入作為依據(jù)條件，以徐家匯路為典型線(xiàn)性地物，將盧灣區(qū)劃分成兩個(gè)地籍區(qū)，體現(xiàn)城市功能分區(qū)中中心城區(qū)和非中心城區(qū)的區(qū)別。

長(zhǎng)寧區(qū)屬城鄉(xiāng)結(jié)合的代表，全區(qū)面積38.3km2，下轄9個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)。試驗(yàn)區(qū)現(xiàn)狀宗地?cái)?shù)5617宗，其中國(guó)有土地使用權(quán)5525宗、集體土地使用權(quán)92宗。現(xiàn)有界線(xiàn)不太規(guī)整，部分街道線(xiàn)未按規(guī)劃實(shí)施后的路網(wǎng)進(jìn)行調(diào)整。因此在使用方法二劃分地籍區(qū)時(shí)，選擇離該街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）邊界較近的典型線(xiàn)性地物進(jìn)行局部?jī)?yōu)化。使用方法三劃分地籍區(qū)時(shí)，初期選擇外環(huán)線(xiàn)、內(nèi)環(huán)線(xiàn)和延安西路高架等較穩(wěn)定的高等級(jí)公路作為依據(jù)。從結(jié)果來(lái)看，個(gè)別地籍區(qū)形狀怪異、分布不合理，因此對(duì)典型線(xiàn)性地物進(jìn)行了取舍，劃分結(jié)果的均勻分布度和規(guī)整性得到很大提高。

松江區(qū)屬郊區(qū)縣代表，總面積604.7km2，下轄4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)。試驗(yàn)區(qū)現(xiàn)狀宗地?cái)?shù)30392宗，其中國(guó)有土地使用權(quán)9115宗、集體土地使用權(quán)7841宗、集體土地所有權(quán)宗地13436宗。使用方法三時(shí)，全部采用高速公路網(wǎng)對(duì)松江區(qū)劃分地籍區(qū)。劃分后，地籍區(qū)數(shù)量減少為8個(gè)，平均面積75.6km2。其中最大地籍區(qū)面積為165.8km2，為避免管理困難，對(duì)其進(jìn)行了優(yōu)化，將該地籍區(qū)劃分為兩個(gè)地籍區(qū)。

總體而言，從劃分結(jié)果看，三個(gè)試驗(yàn)區(qū)的地籍區(qū)面積依次從城區(qū)、近郊到遠(yuǎn)郊不斷擴(kuò)大，但包含的地籍子區(qū)數(shù)依次遞減；從劃分方法看，應(yīng)綜合考慮典型線(xiàn)性地物的取舍和地籍區(qū)面積大小、包含的地籍子區(qū)數(shù)、在行政區(qū)內(nèi)分布的均勻度等因素。

（2）地籍子區(qū)劃分結(jié)果

表4 試驗(yàn)區(qū)不同地籍子區(qū)劃分情況統(tǒng)計(jì)Table 4 Statistical table of different divisions of cadastral sub areas in tested districts

盧灣區(qū)在使用方法二時(shí)，對(duì)部分不以道路為界的地籍子區(qū)進(jìn)行了合并，因此子區(qū)數(shù)量比方法一略有減少。在采用方法三時(shí)，按照新辟道路對(duì)現(xiàn)跨道路的街坊進(jìn)行了切分。

長(zhǎng)寧區(qū)地籍子區(qū)的數(shù)量從方法一、方法二、方法三依次遞減，主要原因是長(zhǎng)寧區(qū)跨道路和不沿道路的街坊比較

多，在采用方法二、三進(jìn)行子區(qū)劃分時(shí)適當(dāng)進(jìn)行了優(yōu)化合并。在排除隙地后，綜合考慮典型線(xiàn)性地物和子區(qū)內(nèi)宗地?cái)?shù)量，將自然街坊進(jìn)行合并或拆分。

松江區(qū)由于四個(gè)中心街道的地籍子區(qū)數(shù)量過(guò)少，平均只有2個(gè)左右，因此方法二根據(jù)均勻分布、形狀規(guī)則的原則，按照主要道路將每個(gè)街道切成10個(gè)左右的地籍子區(qū)。方法三完全按照典型線(xiàn)性地物劃分，數(shù)量明顯減少，但同時(shí)造成子區(qū)包含的宗地?cái)?shù)明顯偏大。為避免宗地后期碼位不夠用，對(duì)地籍子區(qū)劃分成果進(jìn)行優(yōu)化，使地籍子區(qū)包含宗地?cái)?shù)控制在1000個(gè)左右。

總體而言，從劃分結(jié)果看，受城鄉(xiāng)差別、地域差異等多因素影響，地籍子區(qū)的劃分很難建立一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)。從劃分方法看，除了典型線(xiàn)性地物之外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮地籍子區(qū)包含宗地的數(shù)量、面積等因素。

4.4 結(jié)果評(píng)價(jià)

（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)

為科學(xué)評(píng)價(jià)三種劃分方法，建立了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從操作性、適用性、穩(wěn)定性和繼承性四個(gè)方面對(duì)每一種劃分方式進(jìn)行比較分析和評(píng)價(jià)。其中：操作性，從人工和計(jì)算機(jī)操作兩種途徑對(duì)劃分的難易度、工作量和對(duì)人員素質(zhì)要求三個(gè)方面進(jìn)行判斷；適用性，從是否適應(yīng)當(dāng)前基層土地管理需要進(jìn)行判斷；穩(wěn)定性，從因行政區(qū)劃調(diào)整而變化的概率進(jìn)行判斷；繼承性，從和現(xiàn)有劃分方式銜接的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行判斷。

（2）結(jié)果評(píng)價(jià)

方法一的優(yōu)點(diǎn)：一是沿用現(xiàn)有界線(xiàn)，劃分成本低；二是地籍管理和行政管理范圍相統(tǒng)一，具有廣泛適用性；三是與當(dāng)前的劃分模式銜接，繼承性特別好。缺點(diǎn)：一是受行政區(qū)劃影響特別大，穩(wěn)定性差；二是存在部分地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分和典型線(xiàn)性地物脫節(jié)的情況。

方法二的優(yōu)點(diǎn)：一是在城市成熟度較高的地區(qū)，穩(wěn)定性很好；二是基于現(xiàn)狀土地管理實(shí)際，適用性好；三是變化幅度小，因此繼承性強(qiáng)。缺點(diǎn)：一是沒(méi)能完全克服區(qū)劃調(diào)整影響；二是行政界線(xiàn)和典型線(xiàn)性地物的取舍，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

方法三的優(yōu)點(diǎn)：一是剔除了現(xiàn)行行政區(qū)劃的影響，劃定后能夠基本保持穩(wěn)定；二是脫離了原有行政界線(xiàn)的束縛，能夠從管理需要進(jìn)行劃分；三是在權(quán)屬情況復(fù)雜的地區(qū)，反而操作簡(jiǎn)單、編碼容易、管理方便。缺點(diǎn)：一是和現(xiàn)行銜接成本高；二是和現(xiàn)行基層土地管理模式差異較大適用性差。

對(duì)各種劃分方法的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行比較，綜合高校、民政和統(tǒng)計(jì)部門(mén)等的專(zhuān)家意見(jiàn)，獲得每個(gè)試驗(yàn)區(qū)縣的評(píng)價(jià)結(jié)果（表5）。根據(jù)上述評(píng)價(jià)結(jié)果，第二種劃分方法為優(yōu)選方案。這種方法既削弱了區(qū)劃調(diào)整給編碼帶來(lái)的影響，同時(shí)對(duì)現(xiàn)行地籍管理體系調(diào)整不大，繼承性好，操作性強(qiáng)。

表5 地籍區(qū)與地籍子區(qū)劃分結(jié)果的綜合評(píng)價(jià)Table 5 Evaluation of dividing cadastral areas and cadastral sub areas

5 土地登記編碼的后續(xù)更新及運(yùn)用

土地登記編碼方案確定后，按照“示范推廣、急用先行、雙碼運(yùn)行、成熟并軌”的指導(dǎo)方針和總體要求，上海市分階段、分步驟地完成了土地編碼的編制工作，建立了長(zhǎng)效更新機(jī)制。

5.1 土地登記編碼以自動(dòng)變更實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)更新

土地編碼全覆蓋入庫(kù)后，采用了新舊代碼“雙碼運(yùn)行，逐步并軌”的方式，同時(shí)利用信息化技術(shù)，實(shí)施新舊代碼自動(dòng)轉(zhuǎn)換。在開(kāi)展日常地籍變更時(shí)，按照舊代碼維護(hù)宗地信息；成果上傳時(shí)，信息系統(tǒng)對(duì)宗地號(hào)變化情況進(jìn)行識(shí)別，發(fā)生變化的，同步自動(dòng)更新新土地登記編碼。自動(dòng)更新的模式，一方面符合地籍管理信息化的趨勢(shì)，為后續(xù)編碼在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)；另一方面也避免了“雙碼并行”階段人工維護(hù)兩套編碼的額外工作負(fù)擔(dān)。

5.2 土地登記編碼促進(jìn)了集體土地所有權(quán)登記順利完成

按照急用先行的原則，上海市把土地登記編碼編制和集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作有機(jī)結(jié)合，對(duì)調(diào)查生成的所有權(quán)宗地全部按照土地登記編碼的規(guī)則編制。并將土地登記編碼作為唯一編號(hào)直接記載在土地權(quán)利證書(shū)上。

5.3 土地登記編碼推動(dòng)了土地管理全生命周期管理

實(shí)現(xiàn)土地編碼的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化，相當(dāng)于賦予每宗土地一個(gè)唯一的“身份證號(hào)”。這個(gè)“身份證號(hào)”，一是可以作為土地管理各環(huán)節(jié)的識(shí)別碼和關(guān)聯(lián)標(biāo)志，建立以地塊為基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)審批流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地全過(guò)程、全要素的管理；二是可以直接記載在土地審批文件、土地權(quán)屬證書(shū)上。

5.4 土地登記編碼搭建了土地管理與規(guī)劃管理的橋梁

自2008年10月規(guī)劃國(guó)土資源系統(tǒng)機(jī)構(gòu)改革以來(lái)，“規(guī)土合一、流程再造”的工作一直在不斷推進(jìn)。土地登記編碼作為土地“身份證號(hào)”，可以成為規(guī)劃土地并聯(lián)審批的聯(lián)系紐帶，即在前期規(guī)劃編制階段，對(duì)地塊按照規(guī)劃形態(tài)預(yù)編土地編碼，作為地塊編號(hào)和落地標(biāo)志，后續(xù)土地審批過(guò)程中一直沿用該編碼。這種規(guī)劃和土地管理使用同一土地編碼的方式，為打通規(guī)劃、土地審批環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃和土地管理有效銜接提供了技術(shù)保障。

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Optimizing encoding systems for land registration in Shanghai

ZHUANG Lan
(Shanghai Cadastral Management Center, Shanghai 200003, China)

How to code real estate units in a manner that both satisfies the needs of management and ensures that the codes are unique and easy to use over long periods, is the most important problem facing administrators. Based on an analysis of domestic and foreign land registration codes, this paper presents ideas and models that aim to optimize the Shanghai land registration code. Three methods of dividing cadastral areas and subareas were used in the test districts of Luwan, Changning, and Songjiang to formulate the evaluation criteria and identify the optimal approach. An improved land registration code was tested, and a procedure for its widespread implementation is proposed; this lays the foundations for unified real estate registration in Shanghai.

real estate registration; land registration code; coding rule; division of cadastral area

F301.22

A

2095-1329(2015)02-0055-05

2015-04-27

2015-06-19

莊瀾(1969-),女,碩士,高級(jí)工程師,上海市地籍事務(wù)中心主任.

電子郵箱: z_lydia2@163.com

聯(lián)系電話(huà): 021-63192322

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局科研項(xiàng)目

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.013