張露 段云龍

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué)國際工商學(xué)院，云南 昆明 650221)

0 引言

“百年大計(jì)，質(zhì)量為本”，質(zhì)量作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要影響因素之一，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，同社會(huì)各階層的利益都相關(guān)，其質(zhì)量尤其受到政府和公眾的關(guān)注，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理評(píng)價(jià)是非常必要的。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑質(zhì)量問題卻頻繁出現(xiàn)，由于其質(zhì)量問題的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，所以目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量問題已經(jīng)在國內(nèi)引起了廣泛關(guān)注。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和高速增長，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入全新的發(fā)展階段，正逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)，特別是近幾年來，國家出臺(tái)的一系列有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，都在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)合理有序發(fā)展，這足以說明國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也更加說明對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)的重要性?；诖?，使用科學(xué)、有效的評(píng)價(jià)方法，對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)具有重要意義。本文通過熵權(quán)-TOPSIS 法構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，以西安市4 個(gè)已完工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)證分析，力圖為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一定的借鑒。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)的常用方法

目前，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目常用的質(zhì)量評(píng)價(jià)方法主要分為定性評(píng)價(jià)法和定量評(píng)價(jià)法兩種。傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法大多以專家打分法、投票表決法、頭腦風(fēng)暴法等方法為主，這些方法雖然可以較好地考慮專家或相關(guān)利益者的建議，但評(píng)價(jià)結(jié)果往往容易受個(gè)人主觀因素的影響，對(duì)實(shí)際結(jié)果造成了一定的負(fù)面影響。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，學(xué)者們開始采用模糊綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、主成分分析法、TOPSIS 法、DEA 等方法。這類方法很好地消除了主觀因素的干擾，使定性計(jì)算有效轉(zhuǎn)換成為定量計(jì)算，而且計(jì)算過程相對(duì)簡(jiǎn)單，具有很好的適用性。

1.2 關(guān)于熵值-TOPSIS 法的文獻(xiàn)綜述

目前，針對(duì)熵值-TOPSIS 法的應(yīng)用，相關(guān)學(xué)者進(jìn)行了一些研究。林杰［1］在其研究中以房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)為研究對(duì)象，依據(jù)TOPSIS 方法計(jì)算出不同房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效水平與理想解之間的距離，以此距離大小對(duì)不同房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效進(jìn)行優(yōu)劣排序。芮晨，張衛(wèi)東［2］以醫(yī)院各診室醫(yī)生的診斷技術(shù)、服務(wù)態(tài)度、舉止相貌、衛(wèi)生環(huán)境、等候環(huán)境、收費(fèi)情況等為評(píng)價(jià)指標(biāo)，采用TOPSIS 法綜合評(píng)價(jià)醫(yī)院各診室的工作效率，為提高門診質(zhì)量提供了決策依據(jù)。李兆偉，劉福鎖等［3］采用TOPSIS 法評(píng)價(jià)電力安全事故風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行，從經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性設(shè)計(jì)電力安全事故風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。趙敏［4］將TOPSIS 評(píng)價(jià)方法應(yīng)用到中國建筑企業(yè)的綜合實(shí)力評(píng)價(jià)中，構(gòu)建了基于熵值TOPSIS 法的中國建筑業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)模型，同時(shí)計(jì)算了各分類評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值和綜合評(píng)價(jià)值，通過排序較好的得到了結(jié)果。

綜合現(xiàn)有的研究文獻(xiàn)，可以知道當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)的研究呈現(xiàn)以下特點(diǎn):①在現(xiàn)有研究中，對(duì)于質(zhì)量管理的綜合評(píng)價(jià)研究較多，一部分研究從研究方法的角度提出評(píng)價(jià)，但這些評(píng)價(jià)大多集中于定性評(píng)價(jià)，缺少定量評(píng)價(jià)，特別是將質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)合到具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中;②現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)方法較多根據(jù)主觀判斷確定指標(biāo)權(quán)重，嚴(yán)重影響指標(biāo)權(quán)重的準(zhǔn)確性;③當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)的指標(biāo)普遍偏重于財(cái)務(wù)指標(biāo)、營銷指標(biāo)等，較少涉及有關(guān)社會(huì)效益和環(huán)境指標(biāo)。因此，本文選用熵權(quán)-TOPSIS 法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目展開質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)，通過較為科學(xué)和準(zhǔn)確的熵權(quán)法計(jì)算各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，可以有效減少主觀誤差，再依據(jù)TOPSIS 法對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)排序，得到綜合客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果。

2 基于熵權(quán)-TOPSIS 法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理評(píng)價(jià)指標(biāo)往往涉及面較廣、影響因素較多。本文根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，主要抓住核心指標(biāo)，參考相關(guān)研究資料，從安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性、協(xié)調(diào)性4 個(gè)方面建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，將評(píng)價(jià)指標(biāo)細(xì)分成4 個(gè)一級(jí)指標(biāo)和13 個(gè)二級(jí)指標(biāo)，如圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，本文主要依據(jù)中國建筑業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，從安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性、協(xié)調(diào)性4 個(gè)一級(jí)指標(biāo)展開，對(duì)于一些與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量相關(guān)的隱性指標(biāo)，由于難以將其確定和量化，故在本文的研究中沒有考慮這些隱性指標(biāo)。在具體評(píng)價(jià)時(shí)以強(qiáng)度、防火、防震等13 個(gè)二級(jí)指標(biāo)具體展開，所設(shè)計(jì)的指標(biāo)即考慮了房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的硬性質(zhì)量要求，又從社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，以保證得到客觀有效的結(jié)果，更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.2 熵權(quán)法概述

熵這個(gè)概念最早由申農(nóng)(C. E. Shannon)提出并將其引入信息論來度量平均不確定性，通過熵值的計(jì)算可以有效地得到指標(biāo)權(quán)重［5］。一般情況下，如果一個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象有m 個(gè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)有n 個(gè)，用熵權(quán)法計(jì)算指標(biāo)權(quán)重的具體過程如下:

(1)評(píng)價(jià)指標(biāo)的無量綱化處理。假設(shè)第i 個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象的第j 項(xiàng)指標(biāo)值為Xij(i =1，2，…，m;j=1，2，…，n)，那么就形成了一個(gè)m 行n列的矩陣A = (Xij)m × n，這里稱其為決策矩陣。決策矩陣A 的第i 行數(shù)值是第i 個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)值向量，記為:Xi= (Xi1，Xi2，…，Xin)，(i=1，2，…，m)。

這里為了避免不同指標(biāo)具有的不同量綱以及由此產(chǎn)生的運(yùn)算不便，采用功效系數(shù)變換方法，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值進(jìn)行無量綱化轉(zhuǎn)化。計(jì)算過程如下:

如果是正向指標(biāo)(指標(biāo)值越大越好)，令

如果是逆向指標(biāo)(指標(biāo)值越小越好)，令

式中，Xmax(j)=max {Xij}，Xmin(j)=min {Xij};0＜α ＜1，一般取α=0.9。

經(jīng)過上述變換后可以得到原始數(shù)據(jù)的無量綱化數(shù)據(jù)Yij，Yij被統(tǒng)一壓縮在［1－α，1］ 區(qū)間，且Yij形成一個(gè)規(guī)范化決策矩陣B= (Yij)m×n。

(2)進(jìn)行比重變換

(3)計(jì)算指標(biāo)的熵值

(4)計(jì)算指標(biāo)差異系數(shù)

(5)進(jìn)行歸一化處理，處理結(jié)果則為各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)數(shù)

2.3 TOPSIS 法概述

TOPSIS 法即正負(fù)理想解法，這種方法的原理是通過檢測(cè)評(píng)價(jià)對(duì)象與最優(yōu)解和最劣解的距離來進(jìn)行排序，從而得到最優(yōu)解。理想解即最優(yōu)解，其各個(gè)指標(biāo)值達(dá)到綜合評(píng)價(jià)問題中各指標(biāo)的最優(yōu)值;負(fù)理想解即最劣解，其各個(gè)指標(biāo)值都達(dá)到綜合評(píng)價(jià)問題中各指標(biāo)的最差值。假設(shè)某個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)評(píng)價(jià)值既接近于最優(yōu)解又最遠(yuǎn)離最劣解，就認(rèn)為該被評(píng)價(jià)對(duì)象是最優(yōu)的;反之，就是最差的。一般情況下，TOPSIS 法的具體應(yīng)用步驟如下:

(1)利用規(guī)范化決策矩陣B = (Yij)m×n和權(quán)重向量W = (W1，W2，…，Wn，經(jīng)過加權(quán)平均得到規(guī)范化決策矩陣

(2)計(jì)算理想解和負(fù)理想解，從而得到理想解向量S+和負(fù)理想解向量S－。

式中，rj+=max (r1j，r2j，…，rmj) (j =1，2，…，n)

(3)根據(jù)二維歐式距離公式，分別計(jì)算出被評(píng)價(jià)對(duì)象到理想解和負(fù)理解之間的距離di+和di

－。

(4)計(jì)算被評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)評(píng)價(jià)值向量與理想解的距離

(5)對(duì)被評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合排序。這里根據(jù)Ci的大小對(duì)被評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行排序，Ci值越大，說明被評(píng)價(jià)對(duì)象越好;反之，認(rèn)為被評(píng)價(jià)對(duì)象越差。

3 案例分析

3.1 案例簡(jiǎn)介

本文選取了西安市2014 年4 個(gè)已完工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目1 屬于經(jīng)濟(jì)適用房(60%為限價(jià)房，40%為非限價(jià)房)，由于經(jīng)濟(jì)適用房受到政府限制和管理，總體來看，工程造價(jià)和產(chǎn)品定位都較低，因此，利潤率也較低。項(xiàng)目2、項(xiàng)目3、項(xiàng)目4 都位于市區(qū)中心地段，售價(jià)和利潤高于項(xiàng)目1，但各自的定位不同，項(xiàng)目3 具有較好的地理位置，且開發(fā)商為國內(nèi)知名品牌;項(xiàng)目2 樓盤規(guī)模較大，但建設(shè)周期較長;項(xiàng)目4 定價(jià)較低，但開發(fā)商綜合實(shí)力一般。

3.2 模型運(yùn)用

對(duì)圖1 所示的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過專家打分確定要素權(quán)重。具體打分時(shí)依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn):非常好(90 分以上)，較好(80 ～90 分)，一般(70 ～80 分)，不好(60 ～70 分)。在具體打分時(shí)，分別邀請(qǐng)項(xiàng)目評(píng)估領(lǐng)域和質(zhì)量管理領(lǐng)域10 位專家進(jìn)行打分，最后算出每一項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的加權(quán)平均值作為最后的打分結(jié)果，所得結(jié)果如表1 所示。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)要素權(quán)重表

然后根據(jù)熵權(quán)-TOPSIS 法對(duì)4 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)計(jì)算，具體計(jì)算步驟如下:

(1)對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，在這里我們希望全部的評(píng)價(jià)指標(biāo)值越大越好，所以采用正向評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)用式(1)結(jié)合MATLAB 編程對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到如下結(jié)果:

(2)熵權(quán)值的計(jì)算，將R 中的指標(biāo)數(shù)據(jù)代入式(3)中，得出各指標(biāo)的熵值ej，再將ej值代入式(4)中，得出各指標(biāo)的熵權(quán)值Wj，具體計(jì)算結(jié)果如表2 所示。

(3)確定理想解和負(fù)理想解，通過MATLAB程序計(jì)算，加權(quán)規(guī)范化矩陣V。

然后再根據(jù)式(6)確定理想解和負(fù)理想解:

(4)確定各項(xiàng)目的貼近度，根據(jù)式(7)和式(8)計(jì)算出各評(píng)價(jià)項(xiàng)目與理想解和負(fù)理想解之間的距離，再根據(jù)式(9)計(jì)算出各項(xiàng)目的貼近度，計(jì)算結(jié)果如表3 所示。

表2 評(píng)價(jià)指標(biāo)的熵值及熵權(quán)值

表3 各項(xiàng)目距離和貼近度

根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果分析可知，項(xiàng)目3 的貼近度最高為0.788 4，表明該項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)最高，其次為項(xiàng)目1 (0.635 5)，然后是項(xiàng)目4 (0.547 5)，最后是項(xiàng)目2 (0.258 0)。即四個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量排名先后順序?yàn)?項(xiàng)目3 ＞項(xiàng)目1 ＞項(xiàng)目4 ＞項(xiàng)目2，即項(xiàng)目3 的質(zhì)量是最好的。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)不但與人民日常生活息息相關(guān)，而且也對(duì)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起著重要作用?？偟膩砜?，本文結(jié)合熵值－ TOPSIS 法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)，該方法利用熵值計(jì)算指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算過程簡(jiǎn)單且結(jié)果準(zhǔn)確，同時(shí)又可以有效規(guī)避由于主觀賦值可能導(dǎo)致的對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的人為影響，非常適合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)價(jià)研究?；诒疚牡难芯拷Y(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，遵循科學(xué)的管理流程，提高項(xiàng)目質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資成功。

本文的研究也存在一定的不足，在指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)過程中，為了運(yùn)算方便，本文選取了質(zhì)量管理過程中的關(guān)鍵指標(biāo)，但忽視了一些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響較大的隱性指標(biāo)。今后在完善質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的過程中，應(yīng)當(dāng)考慮如何將這些影響性較大的隱性指標(biāo)合理地納入質(zhì)量管理評(píng)價(jià)的范圍。

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